李冠蓉。我住幸福村青雲路。

同樣一天的新聞，某媒體引述某家信評的報導說，台灣的銀行不會面臨房貸危機，然而，另一家媒體卻引述其他家信評的言論，說台灣的銀行現在麻煩可大了。這，這，究竟是怎嚜回事呢？

房貸，跟車貸、信用卡循環利息、信用卡預借現金、現金卡，等等，都是財務槓桿操作的工具。

假設，你想買一棟房子，你可能有幾種付款方式：

你可能很有錢，完全不用跟銀行融資借錢，馬上掏出千萬現金，一口氣就把房子買下來。

然而，大部分的中產階級，都不可能用現金把數百萬、千萬的房款一次付清，所以，必須跟銀行借錢，然後再分期慢慢把欠下的房款還給銀行。

要借多少錢、要怎麼還，這就端看你如何操作自己的財務槓桿，還有銀行同不同意配合你。

理論上，銀行應該是我們的貴人，他借錢給我們，讓我們有機會圓個建立甜美家園的美夢。然而，銀行也有可能變成你的小人，這些狀況，通常是因為某些業務員而引起。業務員為了自己的業績著想，可能設下一些美麗的圈套，讓你把這些美麗的圈套，當成項鍊掛在脖子上。你完全不會警覺，這個項圈的寬鬆程度，是操縱在銀行手上，當銀行項圈拉緊時，再美麗的圈套，都會令你喘不過氣。

房貸寬限期，就是一條美麗的圈套。

在這裡，心娜老師又要跟大家講個發生在自己身上的故事。

這個故事的歷史，並不久遠，事實上，不過是一年前發生的事情。

一年半前，心娜老師所操盤的山姆智富基金規模，已經達到需要正式登記成立公司的地步。心娜老師與本公司大股東 UNCLE SAM幾度會議之後，我們共同決定，要買下一間辦公室，作為登記成立公司的地址，同時也提列為本投資基金的長期投資標的。

經過半年時間的物色，心娜老師找到滿意的辦公室物件，並且與原屋主簽訂買賣合約，接下來，進入與銀行協商貸款的階段。

跟銀行協商貸款的程序，一般都是這樣的：

第一，你先去找銀行房貸業務談，跟他說，我買了房子，房價多少，我想跟你申請貸款。

第二，銀行方面會端出他們銀行目前的利率條件，然後派出鑑價人員去現場看你買的房子，銀行方會評估你買的房子的價值，跟市價是不是相符合，值不值得貸款給你。

第三，好，銀行鑑價完畢，願意貸款給你。銀行會請你提出你的財力證明、薪資證明，然後跟你協商貸款規模、還款方式等等細節。

這三道程序，原本應該是銀行授信的把關條件。看似簡單，其實每一道程序，都暗藏著可以上下其手的空間。不過，這部份，暫時不在這堂課的討論重點。我們還是回到心娜老師跟銀行業務交手的過程中。

山姆投資管理顧問公司即將擁有自己的辦公室了。好，問題來了，我要跟銀行借多少錢，怎麼還？

當時，心娜老師憑著過去十多年的操盤經驗，檢視手中的投資狀況、現金水位，決定，將手中一筆台幣定存解約、一筆紐幣定存以及些許中國鋼鐵股票獲利了結，湊足房款的三成，然後，跟銀行方與我接觸的業務員提出要求：「我要跟貴銀行貸款七成，而且，一開始就本利攤還，不使用房貸寬限期。」

銀行非常客氣而和善地對我說：「李小姐，您只要貸七成？但是，我們評估過，您的房子屋齡很新、地段很好，我們判斷，最少可以貸給您房價的八成五，甚至九成也相當有可能，您要不要考慮多貸一點？」

「噢，我貸那麼錢，要幹麻？存起來嗎？現在銀行定存利率那麼低！定存利息所得都不夠付要給你們銀行的房貸利息呢！」呵呵，心娜老師最喜歡在銀行業務員面前裝誤入金融叢林的清純小白兔了。

「您可以拿去投資啊。」業務員殷殷勸說：「現在股市不錯，如果投資股票賺錢，就可以拿獲利的部份，提早將房貸還清啊。本行也有證券業務，我可以幫您在本行證券部門開個戶。」

「噢，不不不，我最怕碰股票了。」繼續裝涉世未深的清純小白兔。「買股票很容易虧錢，萬一虧錢的話，再加上高額房屋貸款，我不是迅速被榨乾嗎？」

「假如李小姐不想投資股票的話，那也可以買基金啊。基金的漲跌，不像股票那樣劇烈，本行對房貸客戶，同時又在本行買基金的客戶，有手續費上的優惠，假使您購買單筆一百萬以上的基金的話……BRA BRA BRA……」

哼，竟然想要左手賺我房貸利息，右手想再賺我基金手續費，銀行你是一定要兩手都賺飽飽才爽是吧？

「不不不，我前天才看到一篇新聞報導，說那些基金經理人也沒多厲害，大盤跌的時候，甚至有些基金跌更慘！」雖然這是我臨時胡謅出來的台詞，可是也跟事實相去不遠。我裝出一副苦惱的神情：「身為一個房屋貸款戶，我覺得，我的義務就是，確實將每期的房屋貸款還給你們銀行，所以，我不能、更不該把你們銀行借給我的錢，拿去投資高風險的金融產品。大環境說變就變，現在股市景氣好，不代表一年後景氣還是這麼好，萬一有個反轉，套利不成反套牢，這樣一來，我就沒錢給你們銀行了，我不能這樣對不起你們！」

銀行業務員看無法說服我高額貸款，於是，轉而跟我說：「好，沒關係，李小姐只要貸七成，雖然本行很樂意貸給您八成五、九成，假使李小姐認為沒需要的話，那就七成。不過，要再跟李小姐您確認的是，您確定不使用房貸寬限期嗎？本行提供三年房貸寬限期，在這段期間之內，您不需要還本金，只需要負擔少許的利息，可以減輕財務上的負擔。」

「可是，我明明有能力還得出本金，為什麼只要還利息就好呢？」裝白癡還滿好演的，一號表情，不解而無辜，一鏡到底。

「我知道李小姐您還得出本金，但是，使用房貸寬限期，等於讓您先保有這筆本金三年，好讓您彈性運用啊。」

「不，我還是想盡快還你們銀行錢。這是最優先的任務。不能把該還給你們的錢，暴露於任何風險，所以，我絕對不能使用房貸寬限期！」我吶喊了起來。

「好好好。」此時，業務員臉上已經冒出一堆黑線，徹底投降。然而，還是悻悻然補上幾句：「我知道李小姐您有還款的誠意與能力，然而房貸寬限期也是您的權益，為了不讓您的權益受損，身為銀行方面代表，我還是有義務要告知您的權益在哪裡。至於您決定不使用這項權益，我們尊重您的選擇。」

以上，從心娜老師一年前跟銀行交手房貸業務的經驗，我可以很肯定地說：台灣的銀行對於房貸授信把關，根本就不嚴格！

我相信，我遇到的業務員，並不是特例。他只是許許多多房貸業務員的縮影。為了業績，極力說服客戶多借點錢，盡量多付點利息，有時，甚至將「風險控管」都暫時遠遠地拋到腦後。

心娜老師身邊有些朋友，在這兩三年間購屋，就是在業務員的鼓吹下，選擇九成房貸、甚至浮報房屋售價達到全額貸款的地步，還選擇了前三年只繳息的還款方式，好挪出大量現金投入「報酬率可能很高的股票或基金」，結果，現在紛紛面臨房貸寬限期已屆，而當初買的股票和基金都套牢得非常深，又遇上油電柴米油鹽萬物皆漲的窘況。

現在，你懂了沒？

房貸寬限期的性質，其實跟信用卡預借現金，或現金卡一樣，都是一種「透支」信用的財務槓桿操作模式。

依照山姆智富基金首席經理人心娜老師的定義：健康的財務槓桿操作模式，叫做「預支」。不健康的財務槓桿操作，叫做「透支」。

這個定義，老師是有申請著作權專利的。請勿盜用心娜老師的智慧財產權，若要引用，請先告知心娜老師，必且註明出處與部落格網址連結。

而且，房貸寬限期，可能信用卡預借現金、現金卡、或任何小額信用貸款，都更容易讓你在不知不覺中落入更大的錢坑裡。

因為，信用卡現金卡的年息是20%，很嚇人，現代人多半有警覺。小額信貸的年息，至少也都在10%左右，拿小額信貸去套利投資，獲利空間不大，很容易白忙一場。

而房屋貸款，在這幾年間，流行的是所謂「指數型房貸」。在貸款初期，利率可能低到2.5%左右。我有許多朋友，自詡為股市高手，認為隨隨便便都能在利率最低的前六個月，甚至再不濟，前三年最房貸利率也只稍微拉升到3.5%左右，他們有信信可以在股市達到獲利兩成左右的空間，於是，都採用了房貸寬限期。如今，他們都面臨了更沉重的還款壓力。

其實，現金卡、信用卡、小額信貸的年息利率雖高，但是，一般而言，借款都不高，三、五十萬已經是了不起，借款與利率相乘之下，利息總額還容易週轉得過來。然而，房貸都是動輒數百、上千萬，年息再低，相乘之下，利息總額還是相當嚇人。

不信，心娜老師帶大家來精算一下：

假設你跟銀行預借現金10萬，年利率20%，那你每個月要繳的利息是：

100000*0.2/12=1666.66661元

假設你跟銀行小額信貸30萬，年利率12%，那你每個月要繳的利息是：

300000*0.12/12=3000元

假設你跟房屋貸款800萬，年利率已目前市面上算是優惠的2.66%來算，那你每個月要繳的利息是：

8000000*0.0266/12=17733.33元

如果每個月給銀行利息一千六百多元，會讓你心頭淌血，那，每個月給銀行利息將近一萬八千元，竟然能讓你毫無感覺，天底下最詭異的陷阱，最美麗的圈套，不正是房貸寬限期嗎？

好了，課上到這裡，心娜老師又累了，渴了，餓了。就上到這裡為止吧。

同學回去後，請再把昨天和今天的講義熟讀一下。並且試著問自己，從這樣的報導中，讀出哪些報導中沒有明說的言外之意。

O.K，下一堂課，我們要進入精算房貸額度與薪資所得的關係部份。下次見。

My dear classmates, Now, You are dismissed！