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August 22,2007

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11~12年中古大樓每坪站穩15~18萬 台北縣蘆洲市灰磘重劃區為開發近20年的老舊區域,受到新興的南港子重劃區預售案帶動,房價由2004年下半年開始往上攀升,至今漲幅已達3成,今年因預售案推案減少,中古屋市場開始熱絡,屋齡11~12年的大樓,每坪站穩15~18萬元。 交通潛力 灰磘重劃區約在20年前完成重劃,所以建物屋齡不超過20年,公寓屋齡大多在17~18年間,每坪行情約13~15萬元,大樓與華廈價位相當,屋齡11~12年,每坪在15~18萬元間,且擁有舊社區生活機能佳的優勢,主要道路長安街貫穿其中,整條街沿線就是市場,以忠義廟附近最為熱鬧,晚上6點後有夜市,區域內公車線路眾多,但巷道寬度不足,公車行駛反而顯得更加擁擠。 舊社區環境較雜亂 永慶不動產長榮加盟店高級主任賴昆瑩表示,灰磘重劃區大致以環東大道、永安南路以東,永平街以南,長榮路、光華路以及中正路以西,中山二路以北的範圍,雖然街道均為棋盤式規劃,但當時規劃巷弄寬度不足,加上公共設施不夠完整,環境顯得雜亂,外地客難以接受舊社區,以區域客為主。 區域內無大型基地可興建新的建案,僅有零星個案推出,所幸相鄰的南港子重劃區去年推案量大,新成屋帶動中古房市場上揚,但今年南港子重劃區推案量變少,且房價已攀高,進而拉大與中古屋之間的價差,目前房價較低的灰磘重劃區,中古屋房市開始熱絡,房市穩定上揚。 賴昆瑩指出,蘆洲市民換屋的頻率高,以小換大的心態濃厚,區內產品多元,由小套房到4房的產品都有,舊公寓總價多在200~400萬元,不同於南港子重劃區的規劃較單調,大多3房加車位的產品。 還會再漲1~2成 信義房屋蘆洲光華店店經理林宗聖表示,目前蘆洲聯外道路以重陽橋、成蘆大橋及五股交流道為主,而八里新店快速道路對蘆洲未來交通影響最大,預計2009年底完工,由環堤大道過二重疏洪道橋與快速道路相連,往南通往北二高及新店,往北可至八里後,沿西濱快速道路至桃園中正國際機場,無須經由五股交流道前往,交通便利性全面提升。 以台北市的衛星城市來說,蘆洲市房價偏低,隨北市房價飆漲,未來預估有1~2成上漲空間,灰磘重劃區相對蘆洲其他區域房價較低,但因小環境發展受限,房價支撐力道較弱,未來房價若下跌,跌幅也會較大。 資料來源:蘋果日報2006/12/25
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淡海新市鎮輕軌捷運敲定二條路線,藍海線以捷運淡水站為起點,經老街、紅毛城、漁人碼頭,進淡海新市鎮,可解決各景點交通壅塞問題;綠山線自捷運紅樹林站經淡金公路、沙崙路進入淡海新市鎮,有助開發延宕近20年的淡海新市鎮。 輕軌題材造就了許多大型建商進場標地,今年3月29日內政部標售淡海新市鎮的土地,近萬坪土地被搶得精光,土地價格更是由去年每坪10萬元飆漲至每坪18萬元。當地房地產業者認為,由於土地價格攀升以及原物料上漲,預料新案房價每坪將漲至16萬元至18萬元。 經濟日報 2007/07/20
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板橋市現階段房價結構維持穩定,表現較佳的區位仍是生活機能好、捷運站附近和產業設施周邊,交易熱點落在江翠、新埔、府中、和亞東醫院等捷運站,不僅預售屋早就飆超過每坪30萬元,開價35萬元以上的也大有人在。 新板特區則是豪宅區,不僅平均每坪房價早已來到40萬元,也有建商開出每坪55萬元的新高價。據了解,區內部分即將交屋的較早推案,更因該區房價不斷水漲船高,交屋轉手外傳每坪已至少可現賺10萬元。 中國時報 2007/07/19
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每坪60萬 華固:快貴到買不下 潛力看好 現在還未完成配地發還、申請建照的新莊副都心,目前僅有富都新建設推出的住宅案「最高峰」、以及「瓏山林企業廣場」2棟舊建照建築物,其中「最高峰」從去年開賣每坪22萬元,到目前交屋僅剩十餘戶,房價更漲至每坪25萬元,該案5年前取得帶舊建照土地成本不過每坪20餘萬元,如今周邊住宅區地價都已叫價每坪60萬元。 機場捷運設站添利多 過去以台北市精華地段為開發重心的華固建設(2548),就積極評估跨入副都心開發的可行性,華固董事長鍾榮昌笑說,「住宅區地價都漲到每坪50~60萬元,實在有點下不了手。」 積極轉進林口、三峽開發的中悅機構,在副都心及頭前重劃區也取得數千坪土地,中悅總經理陳再河表示,新莊因為土地較零星需要整合,且尚未完成配地,開發需2年以上。 信義房屋代銷部協理呂信銓評估,以容積300%的住宅區土地價格推估,雖然還沒那麼快進入開發階段,但宏泰、碧瑤、富都新、瓏山林等籌備中的新案房價,將上看「3字頭」。由於新莊副都心的公設完整,未來除中央合署第二辦公室進駐外,機場捷運站將多規劃一站「山腳下站」,台北、桃園大型建商搶進區域性市場,未來將會出現80坪以上的豪宅。 地主轉售地獲利1倍 永慶房屋新莊幸福店店長鄭仁凱表示,以過去宏國集團財務危機後,賣給茂德機構及碧瑤建設所開發完成的「歐洲村」觀察,由於塑造完整社區機能,4年間房價從每坪17萬元已漲到每坪25萬元,向來推案品質極佳的中悅進駐,勢必吸引更多進商搶進。已經完成私有地配地的頭前重劃區,更是建商默默搶進的重點區域,土地分割發還私地主後轉售權利,有1倍左右的獲利空間。 蘋果日報 2007/07/10
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三重不動產蘆洲房仲資訊網



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沿著三重三和路興建的捷運蘆洲線,再過兩年通車,經驗顯示,捷運通車前兩年,是房價起漲點,也因此當地現正吸引大批民眾進場布局。房仲業者表示,目前市場自住和投資比例,已拉高到四比六,區域房價蠢蠢欲動,上漲一觸即發。 捷運在通車前兩年開始起漲,屢見不鮮;今年年中通車的土城線,即是一例。93年土城中古大樓一坪12、3萬元,但到今年五月通車前,已有18、9萬元行情,大漲三到四成。 預計在97年通車的內湖線,也是通車前兩年,也就是今年快速翻漲。中古大樓房價從一坪20來萬,一年之內,統統站上3字頭,中古名宅成交價更是飆到43、4萬元。推案漲幅讓人目瞪口呆,年初一坪開價37、8萬元,很多人覺得不可思議,但到年底,幾乎都從一坪45萬起跳,捷運沿線的推案,像文德站旁的兩個案子,「華固碧連天」開到52~55萬元一坪,「長虹凌雲」則更拉高到53~57萬元一坪。 蘆洲線通車日期僅跟在內湖線之後,預計98年底通車,比因有樂生療養院爭議,進度延後的新莊線,還要早通車。由於內湖線施工落後,如期通車困難度頗高,蘆洲線也有可能後來居上,比內湖線早通車。 過去一年多來,蘆洲線周邊,即三和路沿線,中古市場房價也有上漲,但幅度相當小,不到一成,有的甚至紋風不動。對投資者來說,這種情況是一大利多,因為起漲點房價愈低,未來上漲的空間就愈大。 蘆洲線中,最接近台北市的是「三重國小站」,就在三和路二段上,和北市大同區僅台北大橋一橋之隔。今年年初,當地公寓一坪12~14萬元,目前行情也差不多。「三重國小站」的下一站,「三和國中站」周邊略有調漲,稍早前一坪在11~13萬元,目前微漲一萬多,成交約在12.5萬 ~14.5萬元左右。 大樓房價好一點,10年以上,今年維持平盤,一坪14.5~16萬元;10年內較新的大樓,則從年初15~18萬元,現成交價約16~19萬元。 區域房仲業者表示,三和路上捷運站周邊,規模較大,規畫較完善,也較具有上漲空間的,有兩個社區。一是位於三和路4段99~101號的心動大樓,為雙併住宅,屋齡十多年。 這棟大樓是當地少數有管理、有花園的挑高建築,居家品質不錯,社區就在三和國中站附近,走出門就可看到捷運。年初成交行情在14.5~16萬元,目前則是15~17萬元。 另一個社區是太平洋花園廣場,在三和路3段20巷內,社區周邊生活機能成熟,有傳統市場、也有密集各式店家,出門就是公車站牌,離三和國中捷運站也很近。太平洋花園廣場屋齡在10年左右,年初一坪17萬元上下,最新成交價約在17~19萬元 。 捷運沿線土地有限,新推案不多,漲幅也較明顯,年初時,靠近三和國中站的「尊皇」推案價一坪21萬元上下,另外在永福街附近的「世紀玫瑰」,一坪也約在21.5萬左右。 目前根據查訪,沿線推案開價則多在22萬~25萬元一坪,套房產品開價會高一些。 不過,雖然牌價調漲,但一橋之隔的大同區比較,新推案房價一坪仍有10~15萬元以上的差價,三房住家,一間就差了將近三、四百萬元。至於中古房,差價也幾近一倍,比價效應,讓此一地區未來兩年的房價,有無限想像空間。 資料來源:聯合報2006/12/19
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台北房屋土城房地產資訊網



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新埔站身價超越江子翠 海山站新案多 迅速崛起 在捷運板橋線通車前,距離台北市僅一橋之隔的江子翠,是當時板橋房價最高的地區,但捷運板橋線1999年正式通車後,縮短台北市和板橋市的通勤距離,具有轉運站功能的新埔站附近大樓案密集推出,房價超越江子翠站。 去年在新埔站出口旁推出的指標案「新巨蛋」,雖然戶數高達1500戶,但市場接受度高,套房產品已經銷售完畢,在「新巨蛋」之後目前捷運站周邊已無新推案。 府中站新案多小坪數 新埔站的下一站就是現在板橋房市最熱門的新板特區,挾持4鐵共構的優勢,又是台北縣政府所在,號稱台北縣的「信義計劃區」,2年新板特區建商積極推出豪宅和套房案,已經成為台北縣的新豪宅區段,馥華集團董事長陳金鐘認為,新板特區的規劃不輸信義計劃區,新板特區內的豪宅案房價僅信義計劃區的1╱2,對於住不起台北市豪宅,卻又希望享受信義計劃區生活品質的白領階級,新板特區的豪宅價格的確較平易近人。 板橋站往南的次站為府中站,在板橋尚未啟用新站前,屬於板橋舊火車站的熱鬧商圈,生活機能強,不過新案少,目前只有剛公開的「新站水鋼琴」,精準點實業業務部經理陳宏展表示,雖然舊火車站附近的南雅商圈逐漸沒落,但位於舊火車站與新板特區的中的府中商圈,仍是板橋的精華商圈,新案以小坪數為主。 更往南就是有遠東通訊數位園區題材的亞東醫院站,新推案以訴求超高樓層的「皇翔帝國」為指標案,創區域新高價,若現在購買當地的預售案,2年後恰可搭上遠東通訊數位園區的開發,不過此區仍屬板橋市,房價較土城捷運站旁的建案為高。 土城線海山站機能優 而捷運土城線共3站,包括海山、土城、永寧站,生活機能以海山站最優,也是新推案最多的地區,由海山站搭捷運往台北車站約20分鐘,除套房案「金城閣」外,附近房價每坪約20萬元。 而整條捷運線的終點永寧站,由於多工業住宅,新推案房價低,在新板特區買套房的價格,就可在永寧站找到3房產品,整個土城線捷運站周邊住家房價仍低,對於講求生活機能,剛由外地到台北市打拼的首購族,是可輕鬆入門的產品。 蘋果日報2007/06/04
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新埔站身價超越江子翠 海山站新案多
迅速崛起
在捷運板橋線通車前,距離台北市僅一橋之隔的江子翠,是當時板橋房價最高的地區,但捷運板橋線1999年正式通車後,縮短台北市和板橋市的通勤距離,具有轉運站功能的新埔站附近大樓案密集推出,房價超越江子翠站。

去年在新埔站出口旁推出的指標案「新巨蛋」,雖然戶數高達1500戶,但市場接受度高,套房產品已經銷售完畢,在「新巨蛋」之後目前捷運站周邊已無新推案。

府中站新案多小坪數
新埔站的下一站就是現在板橋房市最熱門的新板特區,挾持4鐵共構的優勢,又是台北縣政府所在,號稱台北縣的「信義計劃區」,2年新板特區建商積極推出豪宅和套房案,已經成為台北縣的新豪宅區段,馥華集團董事長陳金鐘認為,新板特區的規劃不輸信義計劃區,新板特區內的豪宅案房價僅信義計劃區的1╱2,對於住不起台北市豪宅,卻又希望享受信義計劃區生活品質的白領階級,新板特區的豪宅價格的確較平易近人。

板橋站往南的次站為府中站,在板橋尚未啟用新站前,屬於板橋舊火車站的熱鬧商圈,生活機能強,不過新案少,目前只有剛公開的「新站水鋼琴」,精準點實業業務部經理陳宏展表示,雖然舊火車站附近的南雅商圈逐漸沒落,但位於舊火車站與新板特區的中的府中商圈,仍是板橋的精華商圈,新案以小坪數為主。

更往南就是有遠東通訊數位園區題材的亞東醫院站,新推案以訴求超高樓層的「皇翔帝國」為指標案,創區域新高價,若現在購買當地的預售案,2年後恰可搭上遠東通訊數位園區的開發,不過此區仍屬板橋市,房價較土城捷運站旁的建案為高。

土城線海山站機能優
而捷運土城線共3站,包括海山、土城、永寧站,生活機能以海山站最優,也是新推案最多的地區,由海山站搭捷運往台北車站約20分鐘,除套房案「金城閣」外,附近房價每坪約20萬元。

而整條捷運線的終點永寧站,由於多工業住宅,新推案房價低,在新板特區買套房的價格,就可在永寧站找到3房產品,整個土城線捷運站周邊住家房價仍低,對於講求生活機能,剛由外地到台北市打拼的首購族,是可輕鬆入門的產品。

蘋果日報2007/06/04

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大型開發案帶動 每坪最高衝上46萬 利多頻傳 在升格題材刺激下,北縣人口密集區域的房價不斷向高點挑戰;據中信房屋統計,首善的板橋市近5年來,大樓產品平均每坪漲幅接近4成;新店、新莊也各有29%、22%的漲幅。 台北板莊鐵三角成型 台北縣住發局長張邦熙指出,板、莊皆屬政府規劃的開發區,板橋看似不少豪宅進駐,實際則會朝向交通、行政及商業中心規劃,還將串連遠東通訊園區;新莊副都心則為行政院第2辦公處,總面積逾百頃,未來將規劃成智慧產業園區,包含國家電影中心等,2地與台北市形成「台北鐵三角」。 遠雄集團董事長趙藤雄表示,板、店、莊都已有大型的開發案正在或即將進行;政府對這些開發區的實際定位與規劃將主導開發結果的成敗,也會直接影響房市走向。 趙藤雄認為,像是新莊副都心,未來是否有中央單位落腳,或由哪些屬性的企業進駐,以及旁邊的金融商業中心如何規劃等,都要有進一步更實際、更清楚的輪廓,才能搭配交通建設相得益彰。 除了新莊副都心2008年起可能開始動工外,4鐵共構的新板特區和裕隆集團位於新店的工商綜合城都已進入實質開發階段,加上交通建設,帶動周邊房價不斷上揚,成為北縣目前備受看好的3大城市。 留意短線漲幅已過熱 儘管升格題材讓不少不動產業者紛紛拍手叫好,但也有學者針對部分地區發出過熱警示。長期追蹤台灣房地產市場表現的政大地政系教授張金鶚表示,在新板特區一帶,房價漲幅已超越公共建設的速度;不論是板橋或新店,在目前商圈、學校等整體配套還不夠完熟的情況下,這種近似於「喊」出來的房價,一坪要40甚至50萬元,明顯不合理。 至於銀行貸款成數縮限、利率緩升對3市的衝擊,張金鶚認為,有「實力」在房價比較高的區域買屋,通常消費能力都不差,因此只要自備款充足,並能夠應付利息繳付,事實上金融面對房價的影響有限;反而對投資客所造成的資金壓力比較大。 張金鶚建議,有購屋需求的民眾不妨可以從次一等的中古屋下手;價格既能壓低,又能享受同等的機能便利。 張金鶚指出,除非兩岸三通能及早實現,否則光從建設遠景看未來,其實都還有3~5年甚至更久的醞釀期,一旦市場需求不如預期強勁,上升中的房價隨時會陷入整理甚至反轉。中信房屋的統計顯示,今年上半年,板橋、新莊和新店的大樓產品成交價普遍比起2006年略微衰退。 資料來源:蘋果日報 2007/07/02
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August 21,2007

萬燕萍新店房屋仲介網



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立法院五月初通過「地方制度法」修正案,北縣確定升格為「準直轄市」,惟該案雖未開始落實,卻已為北縣房市挹住信心。縣府地政局觀察第2季房市交易,指各區熱點,除價格持續平穩上揚,整體交易量也比去年同期略為成長。 地政局指出,今年第1季因適逢農曆春節,全縣實際房屋買賣交易量較去年第4季還低,但今年第2季交易量不僅已回復去年底水準,也比去年同期還略為成長。 房市區域焦點仍集中在板橋新板特區、三重、新店、雙和等區。地政局指這些區域房價因仍有多項利多支撐,加上北縣升格的正面效益,除上述區域今年第2季價格持續穩健上揚,北縣整體房價也在往上爬。 今年第2季 整體房價往上爬 至於各區的表現,新板特區豪宅推案持續發熱,價格也不斷創新高,由於區域發展條件已臻成熟,這波豪宅熱也帶動鄰近中古屋行情;板橋另一個房市熱區,捷運沿線同樣穩定上漲。新店因裕隆案變更和捷運共構話題,房市依舊有支撐力,尤其捷運沿線,交易價量都維持榮景。 鄰北市房價廉 吸引置產族 地政局還說,三重因鄰近北市且預期捷運通車和重劃區等利多因素,價格持續站穩在北縣高價群。其他像中、永和和汐止,同樣也因鄰近北市,房價卻相較北市低廉,吸引不少北市族群前往置產,價格同樣略為成長。 值得注意的是,儘管泰山重劃區和三峽北大特區推案價格未如上述區域,但因價格具競爭優勢(相較便宜),加上案量大、選擇性高,地政單位發現近期不少購屋者有轉向這兩區的趨勢。地政局還說,近年這兩區推案議價空間大,但近來價格則趨穩。 綜觀北縣第2季房市,除各區熱點持續因各項利多支撐價量,「準直轄市」帶來的利多雖未立即顯見,但增添北縣房市信心卻是不爭事實。預料未來落實升格後,因經費挹住加速推動各項公共建設,北縣房市勢必再添新利多。 中國時報2007/07/19
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全台房市熱,許多民眾興起購屋念頭,辛苦存足一筆錢後,卻不知該如何下手。只要鎖定最有潛力的區段,挑個適合自己的好房子,買房子一點都不難。以北台灣來說,南港與板橋大型建設多、房價飆漲快,林口、三峽重劃區建案多、房價低,桃園市及南崁地區住宅品質佳、潛力大,適合不同需求的民眾,都是購屋絕佳區段。 優質區段這2年,南港經貿園區及板橋新板特區房市火熱,因為擁有最多的大型公共建設,是大台北地區最有發展潛力的區域。南港、板橋2區段都擁有台鐵、高鐵與捷運,隨著交通建設逐步完成,未來5年房價持續看漲,尤其是南港經貿園區,在鄰近信義區、內湖區比價效應下,房價每坪上看60萬元。 經貿園區每坪看60萬 南港經貿園區佔地88公頃,東、北2側至基隆河堤,南至南港路一段、西鄰南港高工,區段完整、生活設施齊全。海悅廣告執行副總經理曾俊盛表示,就區域內的土地規劃來看,有南港軟體工業園區、南港世貿展覽館、觀光飯店及商業中心等用地,朝向國際性商業重鎮發展。 南港地處信義區、內湖區之間,兩地房價都高於南港,目前經貿園區預售屋成交價每坪43~46萬元,當信義區房價已經高漲到每坪100萬、120萬元甚至150萬元時,房價產生擠壓效應,未來2~3個月很有機會突破50萬元,甚至趕上內湖每坪60萬元的預售行情。 相較之下,板橋新板特區全區約48公頃,但擁有40%休閒綠地,包括追風廣場、縣民廣場等,其中僅有40%的土地為可建築用地,受到土地供給影響,光是住宅限量及稀有性,房價有機會推升到每坪50萬元,但由於新板特區發展已接近完成,可供炒作的題材稀少,房價上漲幅度比不上還具有想像空間的南港經貿園區。 560萬買套房住新板 住商不動產板橋新站加盟店店經理劉駿寬表示,新板特區新建案開價已高達每坪55萬元,指標建案是由厚生集團所推出的「世界花園橋峰」,規劃82~111坪豪宅,開價每坪45~55萬元,除豪宅外,小套房也深受投資人歡迎,皇翔建設推出13~22坪的小套房預售案「皇翔高更」,訴求總價560萬元起,可入主新板特區。 南港經貿園區內一直以來推出的個案不多,主要是因為都審相當嚴格,申請建照約需要6~7個月,已有多家建商請照中,預計明年第1季開始,陸續有個案推出,隨著大型土地釋放,頂級豪宅案是不會缺席的。 南港除了88公頃的經貿園區外,南港路以南的區域,原本是工業用地,現南港輪胎將推400億建案,僑泰及勝華的麵粉廠預計也將跟進,台鐵地下化促進區域發展,開發時間預計還需5年,房價想像空間甚大。 蘋果日報2007/07/31
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sellhouse168 發表於 樂多17:43回應(0)引用(0)
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