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November 8,2007

貴族不動產高雄法拍屋資訊網

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貴族不動產高雄法拍屋資訊網

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每坪最高40萬 美術館園區行情可期 1999年全台實施容積率,管制都市風貌,與公設環境品質後,高雄幾乎不可能出現150米以上高樓,近年新推出的摩天住宅,高度多在110米以下,相較於以往摩天住宅愈高愈貴的準則,新摩天住宅決定價位的關鍵取決於景觀、地段的稀有性與未來性,摩天住宅房價每坪20~40萬元,價差最高達1倍。 保值性高京城建設(2524)股務室經理周敬恆表示,高雄近來出現的摩天住宅,幾乎與景觀豪宅劃上等號,要挑選以「高度聞名」的摩天景觀住宅的地段,首選無可取代的河、海景摩天住宅,這類大樓諸如面對愛河的「夢萊茵」,或直接眺望高雄港的「海洋帝國」,因有永久性「天然景觀」支撐,房價抗跌性高;另若擔憂高樓風力與地震影響,在購屋時可請建商出具結構安全設計的相關證明。 高雄繼50層的長谷世貿大樓、與85層的東帝士大樓後,因產業結構問題,就沒有再出現挑戰辦公金融與多功能商業用途的超高層摩天大樓;取而代之的是,由民間房地產開發商,利用容積率全面控管前的舊照產品,來締造摩天景觀大樓的房價紀錄。像代表高雄最高的純住宅摩天大樓,為148米高的「馨馥華」,在當年因921地震影響,房價曾一片慘黑。 商圈捷運推升房價 近來周邊因中央森林公園改造、捷運與商圈加持,以目前每坪均價18萬元行情,已有5成的漲幅空間。以愛河第1排的128米高的「夢萊茵」來說,預售當時也創下均價每坪20萬元成交行情,現在還保有每坪15~18萬元;或面臨海景107米高的「海洋帝國」,中古屋價格與當年成交價沒有顯著落差,都因周邊土地飽和、地段稀有性、產品規劃特殊,與無可取代的摩天景觀高樓的條件下,形成保值力道的支撐。 住商不動產高雄明誠加盟店店長周姿君指出,市區摩天大樓土地發展飽和,再創價空間有限,但以美術館園區周邊長遠建設的「未來性」,才造就高雄幾乎創價的摩天豪宅都集中於此;目前還有多檔預售案持續推出,未來在互相競爭拉抬下,該區摩天豪宅的增值行情可期。目前105米高的「美術之星」或92米高的「皇苑國際館」,開價最高都在每坪40萬元的新高價位。 面對樹海市場搶手 市面上除了「河海景」、「綠園區」外,還有「林蔭綠園道」摩天住宅。像109米高的「首善」案,其因林蔭大道的獨特性,低樓層樹海景觀,反而與中高樓層同樣搶手,每坪最低在20萬元的成交行情;另99米高的「至善一品」屬於「市景」摩天住宅,但其周邊未來有衛武營兩廳院園區,與捷運站加持,加上周邊沒有高層建築的視野影響,高樓層房價會創區域新高價位。 至於摩天住宅沒有特殊景觀條件,還能保有支撐力道,以110米高的「百立皇冠」為代表,其以「品牌」打造的市場口碑及稀有的推案特性,10年前成交均價在每坪25萬元,目前還保有最高每坪20萬元的行情。 蘋果日報 2007/10/23
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September 29,2007

北高雄房屋資訊網

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北高雄房屋資訊網

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銀行緊縮小套房的貸款政策,讓已低迷許久的南部房地產雪上加霜,第二季平均銷售率還不及五成的房市,在金融機構降低房貸成數,市場預估,第三季肯定是價跌量縮,銷售率可能會跌破四○%。法人預估,京城建設(2524)、永信建(5508)全年的營業毛利將因此跌破三○%。 過去三年,永信建、京城的營業毛利率一直保持在三○%以上,前年更是高雄房地產市場的黃金年代,當年毛利率甚至可超過三五%。 研究機構統計,今年上半年,大高雄地區房地產供給量比去年增加了二一%,但銷售率卻跌破五成,高雄地區今年所推出的預售屋銷售率,平均銷售率更在四成以下。 業者指出,銷售低迷,建商削價競爭導致毛利下滑,上半年,建商的營業淨利率平均降低了四個至五個百分點,因此,雖然營收小有成長,但,盈餘卻比去年同期減少。 工商時報 2007/09/28
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August 27,2007

湯祥彬大高雄工業不動產資訊網

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近年高雄房市出現難得的活絡景象,市區可用建地愈來愈稀少,價格相對水漲船高,周邊郊區衛星地帶的房地產也同步受惠,而高雄仁武鄉的明日之星,自是屬於八德重劃區。 重劃區附近有約20公頃的完整商業區,高雄縣政府之前標售,甚至吸引了250家建商搶標,可說是盛況空前,因此地價也拉高不少,有些達到每坪20多萬元,超越高雄市區部分區域的行情,但還是搶標熱烈,顯然看好遠景的人不少。 而緊接在後的還有46多公頃的灣北重劃區,是大型住宅區的規劃,現已開始投入市場,是完整的別墅專區,整體而言全區潛力相當大,慎選地段投入,或可有不錯的收穫。 經濟日報2007/08/10
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August 24,2007

勝三不動產高雄房屋仲介聯賣資訊網



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高雄房市題材多,前景可期,除了農16、美術館特區,在市中心區,各界最看好的,則是「高雄文化中心」一帶。住商不動產文化光華加盟店長楊昆河表示,此一區塊自去年第四季以來,成交量即一直高居高市首位,中古房價已開始回升,新推案更是衝出3字頭區域歷史新行情。 高雄文化中心位於苓雅區,占地約13公頃,呈長方型,四周分別是五福一路、和平一路、廣州街及林德街。中心於民國73年即已啟用,除經常有表演活動外,中心前的圓形露天廣場及綠地,亦是高市民眾主要休閒運動地點。 區域房仲業者表示,此區素來具有極佳抗跌性。一來環境優雅,人文氣息濃厚,吸引民眾進駐,二來區域內的師大附中、附小、五福國中,名氣響亮,指名度高,也帶來穩定買氣。921大地震後,高雄房價一路重挫,一坪只剩六、七萬元,當地就還能維持在10萬元上下。 而去年以來,高雄房市開始復甦後,當地房價反彈也是最明顯。中古屋方面,以位於文化中心第一排的「國泰中正花園」為例,屋齡已十多年,房價最低時,一坪10萬元左右,但目前已有15萬元的行情。 另外,位於青年路、光華路口附近的名宅「百立皇冠」,10 年前推案預售價高達一坪24、5萬元,之後雖跌到十多萬元,但目前成交行情也已回升到一坪20萬元。 新成屋方面,像是位於文化中心大門對面,同慶路上的「實踐國宅」,兩年前標售時,一坪僅8萬元,但目前最成交行情,一坪已有12萬元。 位於四維路、和平路的「文化太子」,據區域代銷業者捷上廣告經理胡哲榮表示,最初預售行情一坪才13~15萬元,但成屋銷售後,房價一路拉高到每坪18萬元。區域一般大樓住宅,也有回升,目前20年內的房子,一坪多在10~12萬元。 此一地區因開發早,建地稀有,這半年來,新推案開價急遽拉高,買氣仍是強強滾。指標個案為位於文化中心第一排的「文化高峰會」,為23~28樓的景觀豪宅規劃,稍早一坪開價高達27~28萬元,創下區域房價新紀錄。銷售人員表示,因尚未公開,僅有五本藍圖,即賣出6億元,房價一路上調,目前高樓層一坪已要價37萬元,而且議價空間不大。 聯合晚報2007/08/06
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高雄不動產遠東房屋網路聯賣系統



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高雄房價看漲,除因多項重大建設利多題材不斷外,土地近來急速翻漲,亦是各界看好主因。據房仲業者最新一項調查,過去一年來高雄土地幾乎是全面急漲,其中前鎮區一年就漲了3倍,前金區漲了1.5倍,前兩年已經大漲一波的左營區,一年來又漲了5成。 業者表示,具前瞻性的土地標售,可視為區域發展及投資趨勢,相對大台北地區目前走入「價平量縮」盤整階段,高雄在土地標售熱絡,價格屢創新高下,房價走揚可期。 永慶房屋表示,今年截至目前為止,高雄土地標售每坪最高單價是位在有城市光廊的前金區,標的物為高雄女中附近的土地,一處僅52坪的商四土地,總計吸引15張標單搶標,得標金額高出底價高達2倍,換算每坪土地達65萬元。 除了土地外,台北投資客偏愛的店面產品,也是全面翻揚,永慶房屋統計,過去一年來,大型商業店面成交行情約上漲了2~3成。其中又以即將通車紅線捷運站最為火紅,捷運O7站的大統百貨至文化中心、捷運O5(R10)美麗島站-新興夜市-R9中央公園站及R8三多商圈站,去年至今的漲幅達2倍以上,由於買氣仍強,現投報率仍有5%,預估未來捷運通車後仍有一成五至二成的補漲行情。 聯合晚報2007/08/06
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高雄中信房屋資訊網



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August 22,2007

林曼陵高雄房屋仲介網



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住商高雄房屋仲介網



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行政院一周一利多相中都市更新案,台鐵局昨(2)日宣布雙核心計畫啟動,發展附屬事業,九件都更案將變更為商業用地等,預計民國100年陸續開發,鐵路用地將翻好幾番,總計上百億收入,台鐵可望在105年後逐年減少虧損,110年開始轉虧為盈。 台鐵局主任秘書張應輝表示,台鐵雙核心計畫包括鐵路運輸本業,現在最重要的是推動附屬事業發展,政府加速進行都市計畫變更作業,台鐵的鐵路用地將可解凍,變更為其他商業用途,未來台鐵靠土地發展,將有一筆經常性收入,改善台鐵財務狀況。 張應輝指出,政府準備要宣布的優先執行四處大面積都更案,與台鐵有關的就有三案,分別是基隆火車站周邊開發、南港車站周邊及鐵路延線,以及台鐵舊高雄港站及臨港線延線再開發案。 張應輝說,這三案已經陸續進行中,如果可以照政府所言在今年底前完成土地變更,將是一大好消息。尤其是台鐵舊高雄港站及臨港線延線再開發案,整塊土地百分之分為台鐵所有,未來開發價值將有上百億元,也是台鐵都更案最大規模的計畫。 台鐵官員指出,臨港線延線再開發案中,高雄港站與前鎮、草衙、中島調車場,土地面積總計約17.7公頃,未來將變更為特商區,土地價值翻好幾翻。 官員說,高雄將是未來發展重鎮,台鐵在高雄還有另一項具經濟價值發展的「高雄車站特定區及站東土地」都更案,總面積約20公頃,且面積完整,位在捷運及鐵路交叉附近,此區域高雄市政府將發展為新都心,因此,此案前景非常看好。 「南港車站周邊及鐵路延線」也是這次四大計畫其中之一,總面積約11.9公頃,目前台北市政府正研議開發計畫,官員表示,由於台鐵是地主之一,預計重新分配後,台鐵可拿回7公頃的開發用地,未來價值至少都數十億元以上。 至於「台北車站E1、E2」都更案,台鐵官員說,雖然只有3公頃多,但最有經濟價值,該筆土地位在塔城街、市民大道及忠孝西路附近的黃金地段,開發潛力十足。 經濟日報2007/07/04
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August 21,2007

郭建宏高雄房屋仲介網



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阿扁南下購屋宣傳 拉近南北價 易漲難跌 高雄在地知名豪宅建商皇苑建設董事長郭敏能表示,美術館特區面積佔地近200多頃,其中,公園綠地就佔了41公頃,比台北市大安森林公園大將近1倍,而且鄰近新市政中心農十六區、5分鐘車程可達預計明年完工的巨蛋與漢神百貨等等,各項機能便利。不過目前美術館園區內生活機能稍弱,信義房屋高美館店店長陳有為表示,至少還要3~4年後才會成型。 首排2年漲逾4成 陳有為表示,近2年美術館園區首排產品漲達4成以上,由於首排已無多餘建地,具稀有性,拜陳水扁總統南下購屋宣傳所賜,不少人發現高雄豪宅價格竟與北縣新店、中永和一般房價差不多,更吸引許多與高雄有地緣性的北客南下購買。 他舉例,2年前曾仲介1戶皇苑建設首排成屋「人文臻藏」,每坪成交價15.8萬元,目前已漲至20~22萬元。 至於預售案或新成屋,更挑戰每坪成交價30萬元以上,鼎宇建設「美術之星」開價27~35萬元,鼎宇建設經理張斯茵表示,調價其實是為了反應建材成本的增加,「美術之星」贈送大金分離式冷氣、全熱交換機、TOTO全自動馬桶等配備,與台北每坪百萬元豪宅等級相同。 陳有為表示,目前美術館首排總戶數約820戶,相較之下,非首排產品目前將近7000多戶,因此每坪價格僅約11~14萬元,顯見首排景觀產品易漲難跌的不可取代性。 蘋果日報2007/07/06
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行政院會通過內政部所提「指標性都市更新案」,選定「台鐵舊高雄港站及臨港沿線再開發」進行更新,目標是打造成高雄另一處「優質住商新天地」,附近區域可望成為高雄房市新的熱門戰區,但對港都房地產整體發展的助益仍待評估。 高雄主力建商普遍認為,從基本面來看,房地產市場的供給與需求並未平衡,整體的供給量略高於需求,因此高雄房市缺乏的是買氣。 尤其目前不管高雄市政府或民間,都有大面積的土地開發案正在進行中,如中央通過在16、17流號碼頭設立流行音樂中心,市府打算結合新光碼頭南側的高雄世貿會展中心、高雄港國際航廈,以及台糖、台鐵、中油、台電等港區周邊國有土地進行整合開發。 民間部分,號稱全亞洲最大的統一夢時代購物中心開張,統一集團在周邊有近3萬公頃土地開發案也在等待時機推出。加上現有的農16、美術館特區,以及緊臨高雄市區的赤山重劃區等,大大小小建案林立,新成屋去化力道至今普遍面臨瓶頸,等待突破,因此短、中期來看,行政院的都市更新計劃,對高雄房市僅能帶來話題效果,對房價及買氣的提升助益有限。 市府官員也表示,市長陳菊在一場演講中曾說,高雄的建設至少比台北落後20年,因此房市最大問題在於都會結構緊實度仍有待提升,包括人口成長鈍化、就業、城市競爭力是否足以吸引更多投資等,這些基本面如果沒有突破,高雄房價就不可能跟台北相提並論,再豐富的外來利多,影響都不會太大。 主力建商說,在市區走一趟,會發現大馬路旁店面住家租售的情況很普遍,換言之就是空屋率轉移到中古屋,對高雄房地產市場是一大警訊。 信義房屋指出,大台北地區房屋交易相當熱絡,換屋族買了新房子,舊屋很快可以脫手或租出去。但中南部形情大不相同,一些熱門地段的新屋或許能吸引買氣,然而很多購屋者原本認為舊房子很快就可以賣出,結果賣不掉,造成很大的資金壓力,這也是最近金融機構緊縮中南部房屋貸款的主因之一。 信義房屋表示,南部中古屋接手力道不強,與都會結構有關,近年高雄人口數沒有大幅成長;因經濟景氣低迷,外來就業人口也不多,缺乏人口支撐的房市,單憑廣告或政策利多刺激成效有限。 經濟日報2007/07/10
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