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August 22,2007

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林口重劃區在遠雄集團帶頭開發三年漸趨成熟後,最近出現每坪52萬元的土地交易個案,再度刷新林口地價行情,也激勵當地豪宅房價,昨(9)日公開的一豪宅案就開出每坪27萬元的價位,由於是宏盛建設董事長許東隆弟弟投資,被稱為「林口帝寶」。 這件林口豪宅案位於文化三路扶輪公園正對面,由於投資興建的展悅開發負責人許德慧,是許東隆弟弟,加上股東包括亞昕開發董事長姚連地,第一次推案就打響名號。 包括遠雄、宏泰、亞昕、寶佳、城寶、九揚等建商都在林口重劃區擁有大面積商業區土地,這三年在遠雄集團投資興建的「未來城」系列陸續完工,吸引更多建商進軍林口。 今年3月22日,國有財產局標售文化二路、仁愛路口三角窗面積僅315.52坪商業區土地,因正對已完工的「未來市」社區,最後以每坪成交單價高達52.35萬元,換算容積單價每坪就高達10萬元以上,未來每坪房價勢必突破20萬元。 此外,遠雄上月底以每坪45萬元向新麗企業買地,在市場掀起話題,再加上宏盛建上周以12.88億元出售林口3,679坪土地,每坪單價也有35萬元行情,僅投資一年獲利率就高達50%以上。 近三年長期在林口銷售「未來城」系列的遠雄房屋副總經理張麗蓉說,三年前林口商業區地價每坪僅23萬至26萬元,今年初受到台北市區土地稀有化效應影響,每坪開始站上33萬元,這半年來更快速飆升至50萬元。 以昨天展悅開發公開的「中央公園」為例,每戶100坪至120坪,以每坪開價26萬至27萬元計算,每戶總價近3,000萬元,比當地中低價位產品貴一倍。 展悅開發總經理許德慧說,林口建案都以小坪數居多,而且每坪單價只有15萬、16萬元,建商賣房子等於都沒有算營建成本,相當不合理,看好林口有頂級客人的市場,因此全棟社區百坪起跳,鎖定金字塔頂端客戶。 經濟日報 2007/06/11
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中悅 寶佳 亞昕 進駐陸續推案 三雄爭霸 宏盛、中悅這2家分別在台北及桃園,推出當地最頂級豪宅「帝寶」打響名號的建商,使得林口新市鎮商業區的土地交易,格外受市場矚目。 單月每坪地漲2.2萬 去年3月宏盛以每坪23萬元向台北縣政府標得7250坪麗林段土地,不過宏盛建設隨著「宏盛帝寶」進入銷售尾聲,至今年6月為止,「帝寶」已入帳190億元,開發重心逐步轉進淡海新市鎮,今年4月及6月便分別將林口商業區2筆精華地,賣給亞昕開發及中悅機構。 以土地成交金額觀察,2筆土地相隔才1個多月的時間,土地成交價便從每坪32.8萬元漲到35萬元,顯示林口商業區土地價漲勢強勁。 目前「中悅帝寶」銷售率已逾5成,未來三峽北大特定區、林口新市鎮及新莊副都心都是中悅跨足台北地區開發的灘頭堡。 寶佳2筆中悅亞昕各1 中悅總經理陳再河表示,中悅除了目前銷售中的南崁總價5000萬元起跳的「新天鵝堡」和桃園中正藝文特區年底有1筆基地要動工外,三峽目前開挖地下室的總銷65億元大案「中悅夏宮」,價格約每坪24~25萬元,林口土地因宏盛須至明年初才過戶,因此推案時程將略慢於三峽。 林口特定區由文化二路、文化三路、中山路及中華一路所圍繞的麗林段407至407-3地號,總共將近2萬坪商業區田字型土地所組成,分別由寶佳取得2筆、中悅及亞昕開發各取得1筆,將成為未來除了較南側以遠雄集團主導開發的商業區「未來市」造鎮外,最受矚目的開發區塊。 中悅推案每坪衝25萬 當地市場看好以中悅機構創造高檔住宅品質房價的經驗,推案有機會上看每坪25萬元,與目前全林口價位最高、展悅建設推出的「中央公園」互別苗頭。 臨中山路側寶佳機構旗下協和建設推出的指標案「童話世紀」,未來將陸續推出2期及3期產品,1期住宅房價每坪14.5萬元,總戶數26戶的店面則全數銷售一空。 蘋果日報 2007/07/12
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桃竹地區房地產產品出現「世代交替」!根據最新統計,2000年至今,透天別墅比例逐年減少,電梯大樓卻陸續增加,這個現象反映桃竹地區的房價明顯上揚。預期未來桃竹地區電梯大樓的比例會加重,透天別墅因為稀有性,未來會更加搶手,尤其具備溫泉等養身題材的別墅將是行家珍藏的珍品。 這五年來,消費者買房子的喜好出現重大變化。2000年桃園大樓產品成交比例僅佔所有物33.7%,不過,2004年已增加到53.6%;透天及別墅產品,卻由53%降到今年的37%。新竹地區也出現同樣問題,別墅及透天產品比例,由52.6%降到今年的43.6%,電梯大樓產品則由35%增加到40%左右,民眾買房子的偏好出現明顯轉移。 這兩年經濟強勁復甦,使得沈潛近10年的房市購買力一舉噴出,帶動桃竹房價與地價上揚,建商考慮興建成本之下,轉向投資電梯大樓產品,也間接造成消費者購買電梯大樓的比例增加,從南崁與桃園市高樓林立來看,電梯大樓將是當地房市未來的主流。 電梯大樓產品交易量激增,並不代表透天及別墅產品受到冷落,其實剛好相反,透天別墅反而水漲船高,有能力購買的的客源逐漸減少,因而造成成交比例減少的現象。 透天或別墅產品的土地持分較多,總價也相對較高,未來可能像台北市一樣,成為稀少而高價的產品。 桃園地區透天別墅愈來愈稀有,如果加上溫泉養生題材那就更值得珍藏。最近熱賣的「東森戀戀溫泉」,就具備溫泉別墅的豪華與稀有性,雖然位處桃園楊梅,但交通可是十足便利,到台北開車僅40分鐘,竹科更只有18分鐘車程,物件稀有加上交通便利,讓行家愛不釋手。 記者李道正╱台北報導 2004/07/20
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形象商圈奏效 中平路金店漲3成 「人流帶來金流」向來是店面投資的主要考量,火車站人潮匯聚,除了台北火車站外,桃園、中壢火車站商圈因發展成熟,商圈店面市場相當活躍。桃園火車站店面多為老地主持有,市場價格較穩定,適合中長期投資;中壢火車站近2年啟動街道改造,部分市容煥然一新,店面行情水漲船高。 滾滾人潮 桃園距台北近,除了既有的台鐵、中山高外,高鐵的通車效應吸引不少台北客趨之若鶩。信義房屋桃園區主管楊良堅指出,以30坪透天店面為例,桃園站附近的成交價格平均只有台北的1/2甚至更低;而台北店面動輒3、5千萬元,報酬率也不過4~5%;在地緣近、成本低的優勢下,吸引不少台北客來「挖寶」。 桃園車站店面惜售 信義房屋桃園成功店店長王傑民指出,桃園站前以中正路、復興路一帶的衣蝶、遠百及統領3大百貨商圈,店面行情最高,客源多為通勤上班族及學生;去年底,中正路上一宗地坪39坪、建坪106坪的透天店面,成交價突破1億元,消息一出,讓房東更加惜售。 王傑民表示,桃園站的店面多為舊地主持有,無房貸壓力,租金議價空間較大。除SARS期間外,近10年中正路店面行情溫和成長,出租報酬率平均5~6%。中壢站店面依區段條件,售價落差明顯,鄧文耀表示,中正路部分店面地坪百萬元,到了中美路接近中正公園一帶,平均價格僅60~70萬元,隨著區段差異,租金報酬率也從4~7%不等。 長期投資收租穩定 中壢站前的中平路多以3C、飾品店面為主,不少學生、外勞都是潛在客源。近年統一招牌、鋪設人行步道及電纜地下化後,中平路成為站前形象商圈。永慶不動產中壢市公所加盟店店長鄧文耀指出,整建後的中平路店面行情平均有2~3成的漲幅,部分20坪的店面喊價甚至直逼4000萬元。他建議,車站附近的商圈較成熟,價格穩定,受大環境影響才有明顯波動,適合中長期投資。 新興區域如桃園中正藝文特區、中壢的海華商圈等,價格成長空間較大,短期獲利明顯,不妨考慮以賺取買賣價差為主。 蘋果日報2007/04/26
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桃園房市出現警訊!市場供給量過多,台北縣林口與三峽大量推案,攔截不少台北客,桃園今年第一季建物買賣移轉件數大幅萎縮兩成,是全台下跌最多的區域,呈「價量俱跌」格局。房仲業者指出,今年全年交易量要突破42萬件的機率不高。 今年第一季建物買賣移轉件數昨(16)日出爐,內政部統計,除台北市微幅成長2.6%,其他地區都大幅降低,全台總件數約10.5萬件,較去年第四季滑落8.3%。 其中台北縣受房價飆漲拖累,首購族不敢出手,低總價產品交易量萎縮,買賣移轉件數比去年第四季減少近一成。桃園縣因大量新屋尚未去化,交易量更大幅減少兩成,是連續兩季大幅衰退;台中市則跌5.2%、高雄市跌4.9%。 政大地政系教授張金鶚表示,第一季原本就是淡季,但現在房市指標都已開始疲軟,第二季買氣應該還會更弱。 永慶不動產總經理廖本勝說,首季台北市房市因外來人口多,雖然房價居高不下,但仍呈現「量增價平」格局,成交量稍微增加2.6%,平均成交單價維持在每坪36.7萬元的高點。 但桃園縣從94年起,每年有4萬戶新推案量,是需求的兩倍,這些新成屋陸續在去年底交屋,導致房價面臨「10萬元保衛戰」,成交件數較前一季衰退兩成,平均成交單價也連三季下滑合計6.45%,目前每坪約8.7萬元。 永慶房屋總經理葉凌棋預測,下半年開始進入選舉年,在政治因素干擾、房價居高不下氛氛下,全年買賣移轉件數超越去年42萬件的機率不高,但因利率仍低,賣壓應不會立刻出籠,會呈現「價平量縮」格局。 經濟日報 2007/05/18
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環市路兩側透天別墅500萬起 苗栗縣竹南鎮隨著產業外移後逐漸沒落,區域內遺留下大批閒置工廠,但隨著中二高竹南段的開通和竹南科學園區發展,帶進大量住屋需求,為竹南房市帶進生機,近2年更掀起一波工業住宅的風氣,甚至出現開價超過900萬元的透天別墅。 後市看漲 雖然竹南鎮緊鄰頭份鎮,但頭份鎮受惠於中山高速公路的經過,成為整個苗栗縣最繁榮的鄉鎮,而竹南鎮直到中二高竹南段開通後,對外交通才逐漸改善,加上竹南科學園區進駐,帶來龐大就業人口成為竹南房市發展的重要推手。 竹南鎮早期對外交通主要依賴鐵路,竹南火車站是山線和海線的轉接站,為竹南帶來不少人潮,但近期主要發展還是在中二高竹南段開通後。而竹南鎮內的50米環市路,則大幅改善竹南壅塞的交通,也是近期竹南房市最熱絡的區段。 建商主打低價別墅案 目前竹南鎮以博愛街沿線最熱鬧,龍天路、中正路、光復路、環市路是竹南的主要幹道,而區域內的龍鳳宮馬祖廟香火鼎盛,是竹南鎮的文化資產。 竹南鎮發展歷史悠久,早期以農工商發展著名,冥紙製造和窯製品更是竹南的經濟命脈,但隨著環保意識抬頭和產業外移,竹南的經濟發展逐漸衰退,區域內遺留下來大批的閒置工廠,有些已淪落為不良資產。 昔日竹南鎮環市路的閒置工廠,多屬於乙種工業用地,近年來,搖身一變成為建商新寵兒,近期推出的「御國帝堡」是最明顯的案例,該案基地所在前身為紡織廠,荒廢逾20年成為銀行的不良債權,今年御國建設接手,推出最低總價598萬元起的透天別墅社區,近年竹南工業住宅推案屢見不鮮。 交通便捷吸引園區客 建商藉著土地取得成本低廉的優勢,大打低總價的透天別墅產品,而交通便捷則是吸引園區客到此購屋的關鍵因素,從中二高接中山高往竹科,車程在30分鐘以內,但新竹和竹南的房價卻差了一大截。 竹南房市以環市路包圍的市區房價最高,5年內透天別墅,約600~900萬元,其次就是環市路上的透天別墅,總價約650~750萬元。 中信房屋竹南環市加盟店店長謝謙德表示,竹南生活機能不如新竹,但新竹買3房加車位的價位,在竹南可買透天別墅,因為房價差距大,對於園區客極具吸引力,因此只要新竹房市維持高檔,竹南房價可望上演落後補漲的行情。 資料來源:蘋果日報2006/07/17
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環北路大樓每坪已逾20萬 高鐵站區行情盤整 千呼萬喚的桃園國際機場捷運線終於在上個月正式動工。本段由機場至中壢市環北路口,全長約22.25公里,為桃園「藍線」,預計2010年通車後,將可串連機場、高鐵桃園站及中壢市3個主要區域。藍線也是繼高鐵之後,桃園最大的公共交通建設;究竟能對沿線房市有多大的效應,將成為大園、中壢房市動向的新指標。 交通便捷 北區房屋海華直營公司業務副總劉振龍指出,捷運藍線第1階段施工至中壢市環北路口;未來將經中壢火車站通往龍岡。劉振龍評估,以環北路口站的邊際效益來看,對於以SOGO百貨為中心的海華商圈較具加分作用。 劉振龍指出,海華商圈內街廓整齊,住、商型態分明,加上面積有限,開發飽和造成供給吃緊;捷運站確定落腳環北路口以後,1年來房價平均漲幅達15%,目前甚至有大樓推案每坪衝破20萬元,而平均新成大樓每坪行情也有12.5~14.5萬元;新成屋套房每坪行情為14~16萬元。 海華商圈投報率7% 整體而言,除SARS疫情期間外,海華商圈近年來平均投報率約7%。相較於捷運刺激明顯,高鐵桃園特定區的房價看法則呈現兩極。住商不動產青埔高鐵加盟店店長呂秉豐表示,區內產業發展動向不明且通車前漲幅已大,是部分人士看法保守的原因;但基於捷運未來通車加上高鐵本身的雙重效益,長期偏多者仍大有人在。 呂秉豐分析,包括高鐵車站專用區、特定區2塊,儘管要發展何種產業目前還不甚明朗,加上特定區將興建世貿館現已遷至台北南港,使本區房市產生「利多出盡」的市場雜音,投資客轉趨觀望,也淡化了捷運藍線的刺激效應。 事實上,有不少台北地區的投資客看好桃園站區的交通建設所帶來的發展遠景,因此不論是養地投資,或購置新成屋自住;在需求不減的情況下,青埔站區的房價通車後仍維持偏高盤整。 青埔站區房價樂觀 呂秉豐表示,目前高鐵桃園特定區內新成透天產品的總價約900~1300萬元,且絕大部分屋齡都是1年左右的新成屋。 土地方面,住宅用地單坪約18~20萬元;商業用地則為35~40萬元;捷運站預定地周邊平均也有20~25萬元的行情。 以台北捷運永春站來說,10年前1坪成交價約35萬元,目前則有50萬元的行情,呂秉豐指出,對於捷運機場線的興建,加上位處高鐵站形成共伴效應,中長期而言青埔站區的房價仍值得樂觀期待。 而桃園機場附近規劃的航空特定區,與高鐵桃園特定區同為新規劃的區域。呂秉豐表示,該區大多尚未實質開發,少數產品則因鄰近機場及工業區的住宅需求,大樓、套房及透天皆有,又以投資客較多。航空特定區距捷運站距離較遠,利多效應可能在通車後居住人潮時才較明顯。 蘋果日報 2007/04/16
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中壢住商不動產觀天加盟店



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楊梅鎮劉姓退休教師在86年繼承母親的公同共有土地,土地持分公告地價僅12萬2700元;但近9年來,卻年年遭桃園縣稅捐處追繳12萬元地價稅,劉姓教師說家裡沒有金山銀山,願意把土地捐給國家,卻無法如願。 劉姓教師多次陳情與訴願,表示這筆土地是母親娘家宗族89人共同持有,長久以來未辦分割繼承,桃園縣稅捐處無法一一向持分人徵稅,只有隨機找個納稅代表人追繳地價稅,而他運氣不佳,竟被選中,竟要為其他88名宗親代繳稅賦。近三年來,他拒絕代背稅負,被地方法院行政執行處扣抵存款40萬元。 縣議員周玉琴昨天在議會質詢縣稅捐處,她認為,劉姓退休教師被稅捐處強逼要為其他人繳稅,非常不合理,政府有必要如此追稅,把人逼瘋不可嗎? 桃園縣稅捐處長黃興旺表示,他對劉姓退休教師遭遇很同情,卻愛莫能助,因為在土地稅法和財政部的解釋令沒有修改前,他是被政府隨機選定的納稅代表人,依法他就要繳稅。 稅捐處中壢分處主任葉雲麟表示,癥結在於劉姓退休教師家族在繼承中壢市成功段371號等12筆「公同共有」地時,遲遲未辦理分割繼承,他若不想繼續代其他宗親繳稅,得提出「分擔繳稅」申請,並簽立切結書願付連帶責任,如此一來,稅捐處會在明年度依其持分土地比例扣稅;至於其他未申請分擔繳稅者,稅捐處將另外擇定納稅代表人。 周玉琴說,劉姓退休教師繼承母親的公同共有地,土地總面積1376平方公尺,公告地價約860多萬元,劉姓退休教師所持分土地,經換算市價只值12萬2700元。劉姓教師發現退休後,每年竟要繳12萬元地價稅,經追查才發現是繼承自母親的土地作崇。 周玉琴又說,當事人對於不屬於自己使用的土地,卻得為其他88名共有人繳稅,非常氣憤,到稅捐單位理論,稅捐人員竟要他先繳稅,再向其他宗親追討。 資料來源:聯合報2006/11/03
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建商透過人頭戶將餘屋打折出售,套給銀行的隱憂浮現!合庫內部發現授信異常,估計承做建商打折出售餘屋的貸款額度高達40-50億元,不得不在一天內處分五家分行經理,同時並強勢收回襄理及副理的核貸權限;北市以外區域的房貸成數降低至70%;貸款利率由1.98%上調至2.3%,以維持房貸的授信品質。 合庫主管表示,由於房貸餘額已經接近滿水位,今年3月份起陸續調整策略,要求營業單位對於房貸業務進行「降溫」工作,包括縮短寬限期,由原來的五年降至三年;以及降低貸款成數,北市由原來的90%降至最高80%,北市以外的區域由原來最高80%降至70%。 不僅如此,對於分行經理的權限全面進行控管,收回襄理及副理的權限,僅保留經理權限,並且對逾放、繳息異常的案件進行清查,以致上週五決定調整五家「只重業績、不重品質」分行經理的職務,遭異動的分行經理遍及北市、台南市、高雄市、羅東等地區。 合庫主管指出,這些職務遭調整的經理大都是授信出現異常,最嚴重的是一批房貸23戶,竟有17戶繳息不正常;部分授信案件則是貸款給正在服義務役的阿兵哥,事後出現還款異常,諸如此類都是屬於未正視借款人還款能力的授信案件。 合庫主管還透露,有關房貸授信部分,已經發現桃園地區的建商將餘屋打折出售,積極去化,營業單位仍然承做,絲毫沒有考慮到可能是人頭戶或者建商信譽出現問題,內部估算此類的房貸額度約有40-50億元。 合庫主管說,為了避免人頭戶以及建商刻意套取資金,現階段僅承做自家土建融的分戶貸款,主要是建融的貸款時間約2-3年,建商好壞比較好掌握,以確保自身的債權。 企業購廠融資 應不納入房貸額度 隨著部分銀行承做的房貸額度即將滿水位,業者對於有需要購置廠房的中小企業資金需求也愛莫能助!對此,大型銀行主管建議,企業添置廠房等資產設備應該排除在銀行法的限制之外,如此才能協助中小企業發展。 大型銀行主管表示,根據銀行法第72-2條規定,「商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款之總額,不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售額之和之百分之三十。」目前是將企業購置廠房也涵括在建築融資之內,並不妥當。 大型銀行主管認為,企業添置廠房等不動產,或買辦公室,都是屬於生產財,應該排除在銀行法的限制之外﹔除非是供作出租使用,此類的融資算在企業建築融資才比較合理,否則會限制中小企業的發展。 合庫主管說,目前銀行公會已在討論銀行法的規定,倘若生產財排除在建築融資之外的提案確定,金管會只要透過函令即可鬆綁,屆時,合庫將多出300-400億元的額度,幫助有資金需求的中小企業添購廠房等資本設備。 投資客比例高 值得留意 淡江大學教授莊孟翰說,房地產市場其實已經出現供過於求的現象,部分區域甚至出現人頭戶向銀行套貸融資,值得重視。 莊孟翰指出,台灣房地產從2003年下半年開始,到今年已經連續熱了四年,連續熱絡的時間,遠超過以往的熱度時間,建商積極投入興建、市場購屋人當中,非自住型投資也達到三成多到四成,顯示當中有一部分將無法充分去化。 根據內政部統計,由核發的建築執照及使用執照分析,從2004年之後,建築執照核發件數都超過11萬多戶,2005年還達到12萬3000多戶,但使用執照則有11萬6000戶,2006年建造執照11萬多,但使照超過12萬戶,使照大於建照,代表新成屋超越預售屋,今年、明年使照多,需求在那裡?這是值得研究的問題。 另外,投資比例過高,已經超越三至四成,莊孟翰說,在他的訪談中,部分超過1,000戶的大案子,建商告訴他,投資客比例超過五成,還有建商已經以人頭戶來代替正常的投資戶、購屋客,以爭取到銀行融資及分戶貸款。這當中衍生問題正在發生。 自由時報2007/06/05
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形象商圈奏效 中平路金店漲3成 「人流帶來金流」向來是店面投資的主要考量,火車站人潮匯聚,除了台北火車站外,桃園、中壢火車站商圈因發展成熟,商圈店面市場相當活躍。桃園火車站店面多為老地主持有,市場價格較穩定,適合中長期投資;中壢火車站近2年啟動街道改造,部分市容煥然一新,店面行情水漲船高。 滾滾人潮 桃園距台北近,除了既有的台鐵、中山高外,高鐵的通車效應吸引不少台北客趨之若鶩。信義房屋桃園區主管楊良堅指出,以30坪透天店面為例,桃園站附近的成交價格平均只有台北的1/2甚至更低;而台北店面動輒3、5千萬元,報酬率也不過4~5%;在地緣近、成本低的優勢下,吸引不少台北客來「挖寶」。 桃園車站店面惜售 信義房屋桃園成功店店長王傑民指出,桃園站前以中正路、復興路一帶的衣蝶、遠百及統領3大百貨商圈,店面行情最高,客源多為通勤上班族及學生;去年底,中正路上一宗地坪39坪、建坪106坪的透天店面,成交價突破1億元,消息一出,讓房東更加惜售。 王傑民表示,桃園站的店面多為舊地主持有,無房貸壓力,租金議價空間較大。除SARS期間外,近10年中正路店面行情溫和成長,出租報酬率平均5~6%。中壢站店面依區段條件,售價落差明顯,鄧文耀表示,中正路部分店面地坪百萬元,到了中美路接近中正公園一帶,平均價格僅60~70萬元,隨著區段差異,租金報酬率也從4~7%不等。 長期投資收租穩定 中壢站前的中平路多以3C、飾品店面為主,不少學生、外勞都是潛在客源。近年統一招牌、鋪設人行步道及電纜地下化後,中平路成為站前形象商圈。永慶不動產中壢市公所加盟店店長鄧文耀指出,整建後的中平路店面行情平均有2~3成的漲幅,部分20坪的店面喊價甚至直逼4000萬元。他建議,車站附近的商圈較成熟,價格穩定,受大環境影響才有明顯波動,適合中長期投資。 新興區域如桃園中正藝文特區、中壢的海華商圈等,價格成長空間較大,短期獲利明顯,不妨考慮以賺取買賣價差為主。 蘋果日報 2007/04/26
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