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August 27,2007

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建商透過人頭戶將餘屋打折出售,套給銀行的隱憂浮現!合庫內部發現授信異常,估計承做建商打折出售餘屋的貸款額度高達40-50億元,不得不在一天內處分五家分行經理,同時並強勢收回襄理及副理的核貸權限;北市以外區域的房貸成數降低至70%;貸款利率由1.98%上調至2.3%,以維持房貸的授信品質。 合庫主管表示,由於房貸餘額已經接近滿水位,今年3月份起陸續調整策略,要求營業單位對於房貸業務進行「降溫」工作,包括縮短寬限期,由原來的五年降至三年;以及降低貸款成數,北市由原來的90%降至最高80%,北市以外的區域由原來最高80%降至70%。 不僅如此,對於分行經理的權限全面進行控管,收回襄理及副理的權限,僅保留經理權限,並且對逾放、繳息異常的案件進行清查,以致上週五決定調整五家「只重業績、不重品質」分行經理的職務,遭異動的分行經理遍及北市、台南市、高雄市、羅東等地區。 合庫主管指出,這些職務遭調整的經理大都是授信出現異常,最嚴重的是一批房貸23戶,竟有17戶繳息不正常;部分授信案件則是貸款給正在服義務役的阿兵哥,事後出現還款異常,諸如此類都是屬於未正視借款人還款能力的授信案件。 合庫主管還透露,有關房貸授信部分,已經發現桃園地區的建商將餘屋打折出售,積極去化,營業單位仍然承做,絲毫沒有考慮到可能是人頭戶或者建商信譽出現問題,內部估算此類的房貸額度約有40-50億元。 合庫主管說,為了避免人頭戶以及建商刻意套取資金,現階段僅承做自家土建融的分戶貸款,主要是建融的貸款時間約2-3年,建商好壞比較好掌握,以確保自身的債權。 企業購廠融資 應不納入房貸額度 隨著部分銀行承做的房貸額度即將滿水位,業者對於有需要購置廠房的中小企業資金需求也愛莫能助!對此,大型銀行主管建議,企業添置廠房等資產設備應該排除在銀行法的限制之外,如此才能協助中小企業發展。 大型銀行主管表示,根據銀行法第72-2條規定,「商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款之總額,不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售額之和之百分之三十。」目前是將企業購置廠房也涵括在建築融資之內,並不妥當。 大型銀行主管認為,企業添置廠房等不動產,或買辦公室,都是屬於生產財,應該排除在銀行法的限制之外﹔除非是供作出租使用,此類的融資算在企業建築融資才比較合理,否則會限制中小企業的發展。 合庫主管說,目前銀行公會已在討論銀行法的規定,倘若生產財排除在建築融資之外的提案確定,金管會只要透過函令即可鬆綁,屆時,合庫將多出300-400億元的額度,幫助有資金需求的中小企業添購廠房等資本設備。 投資客比例高 值得留意 淡江大學教授莊孟翰說,房地產市場其實已經出現供過於求的現象,部分區域甚至出現人頭戶向銀行套貸融資,值得重視。 莊孟翰指出,台灣房地產從2003年下半年開始,到今年已經連續熱了四年,連續熱絡的時間,遠超過以往的熱度時間,建商積極投入興建、市場購屋人當中,非自住型投資也達到三成多到四成,顯示當中有一部分將無法充分去化。 根據內政部統計,由核發的建築執照及使用執照分析,從2004年之後,建築執照核發件數都超過11萬多戶,2005年還達到12萬3000多戶,但使用執照則有11萬6000戶,2006年建造執照11萬多,但使照超過12萬戶,使照大於建照,代表新成屋超越預售屋,今年、明年使照多,需求在那裡?這是值得研究的問題。 另外,投資比例過高,已經超越三至四成,莊孟翰說,在他的訪談中,部分超過1,000戶的大案子,建商告訴他,投資客比例超過五成,還有建商已經以人頭戶來代替正常的投資戶、購屋客,以爭取到銀行融資及分戶貸款。這當中衍生問題正在發生。 自由時報2007/06/05
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桃園市中正特區與蘆竹鄉南崁地區僅隔著中山高速公路,兩區都鄰近中山高南崁交流道,擁有多樣的休閒環境,房價差距不大,住宅環境、產品特色相近,除了大樓外,還有不少豪宅產品。但兩區各自發展住宅聚落,生活型態同中有異,民眾選購前可多比較區段差異,選擇最適合的住宅區段。 特色相近北區房屋桃圈區總經理古兆憲表示,中正特區與南崁地區皆近中山高南崁交流道,車程5分鐘皆可達,區域內並有國道2號機場連絡道及北二高,但是中正特區較接近桃園火車站,並有省道經過,沿線公車眾多,仰賴公路及台鐵運輸,中正特區較便利,倘若是南崁居民,則相對靠近高鐵桃園站及桃園國際機場,常出國或搭乘高鐵進行商務的人,南崁地區較為便利。 周邊百貨多採買便利 南崁地區有大坑溪,中正特區外圍有南崁溪。南崁地區鄰近保護區,可保長久綠意,周邊還有多座高爾夫球場,可滿足南崁地區居民休閒需求,中正特區內有多座公園,如莊敬公園及中正公園,是居民休閒運動好去處。 永慶不動產桃園莊敬加盟店店長李秀發說,中正特區及南崁地區區域性生活機能皆算成熟,但是中正特區周邊多商業重心,採買便利,近桃園市的遠東百貨、統領百貨及衣蝶百貨,南崁地區則仰賴中正路商店街及台茂購物中心,但中正特區接近桃園市中心,購物選擇性較多。 中正特區周邊學校眾多,如同安國小、同德國小、慈文國小、同德國中及慈文國中,南崁區內則有南崁國小、南崁國中及光明國小、光明國中,中正特區的學校選擇較多。 中古豪宅單價18萬起 古兆憲分析,中正特區及南崁地區產品以一般大樓居多,還有不少豪宅案,2區房價相差不遠,以中正特區3年內大樓,坪數30~45坪,每坪為14~16萬元,相同屋齡產品,在南崁則是12~13萬元。中正特區屋齡3年內中古豪宅,成交價落在19~23萬元,南崁地區則是18~20萬元。 未來中正特區發展,必須看藝文特區周邊的商業效益是否聚集,藝文館是否能夠順利並如期推動,規劃配套設施完善與否,以及近期規劃的經國特區,是否能將中正特區幅員擴大。 南崁地區由於中正路打通,使其與中正特區相通,打破過去的交通隔離,以前幾乎是工廠的南崁溪新南橋一帶受到注目,南竹路一帶200多公頃的農地,能否配合南崁新市鎮都市計劃區發展,則是未來南崁地區發展重大指標,倘若此區域能發展順利,將彌補過去南崁與桃園市中間灰色地帶,延續2區的整體建設。 蘋果日報2007/07/31
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台灣地產 不再只是自住市場范秉豐:好地段仍值得投資 專注本業相較於大多數房地產投資客,僅能依照自己的直覺,加上市場上的二手資訊判斷房價走勢,站在房屋銷售第一線的代銷業者,因擁有最新、最豐富的市場資訊,照理說都會緊抓住這波難得的房市景氣,一手賣自家的房子賺獎金,另一邊又當起投資客「兩頭賺」。 11年 從業務變執行長 不過,范秉豐卻寧願放長線釣大魚,不但沒有錢進房市「搶短線」,反而拿著公司發下來業績獎金,回過頭來購買公司股份,積極布局屬於自己的房地產事業。由於有想法、反應快,加上懂得投資自己,范秉豐深獲總經理劉興烘的賞識,進入新理想僅11個年頭,即從基層業務一路被提拔為公司的執行長,也在今年順利當選桃園縣第3屆代銷公會理事長。 其實,范秉豐並非完全沒動過投資房地產的念頭。范秉豐說,之前曾接過台北縣林口的個案,1樓店面業主要賣每坪20萬元,但當初因覺得林口店面應該沒有那樣的行情,直覺就是不該買,沒想到後來林口的店面竟然飆漲至每坪40萬元以上。 范秉豐感嘆地說,現在的市場詭異多變,第一線的從業人員,有時反而「看不懂」。 范秉豐認為,雖然「過去經驗已不足以判斷房地產的未來走勢」,但從這波景氣大多集中在各地的「一級地段」看來,好的地段與產品,未來仍值得投資。 三通 台灣房市新思維 以中悅建設為例,至今已推出超過2000戶的百坪豪宅,經營豪宅的經驗在台灣無人能出其右,卻只因為推案地點在桃園而被冷落,但事實上,中悅在桃園已累積相當多的口碑,「價格」雖被低估,「價值」早已受到肯定。 范秉豐說,就大環境而言,台灣的房屋自有率已達86﹪,買房子已不再是單純的自住需求,加上政府開放三通是遲早的事,台灣房地產的未來,將朝更專業、多元的方向發展,而代銷的角色,也必須從單純賣房子的「銷售員」,提升為創造商品與塑造價值的開創者,同業之間更該擺脫昔日削價競爭的舊思維。 由於新理想長期經營台北縣與桃園市場,加上范秉豐曾與中悅合作過「中悅麗池」與「中悅桂冠」等案,對於中悅的企業文化相當熟稔,而中悅也信任范秉豐塑造價格的能力,當中悅打算進軍台北縣三峽推豪宅的消息傳出時,范秉豐主動找上中悅,雙方沒費多大功夫,就促成了這筆桃園最大代銷與第一豪宅建商的合作案。 蘋果日報 2007/08/13
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桃園房屋不動產資訊

桃園縣房地產市場隨著區域開發帶動豪宅行情

(轉貼來源)聯合報 (2007/10/19)
台灣好房屋資訊網不動產新聞彙編
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桃園縣房地產市場隨著區域開發帶動豪宅行情,縣內多處科學園區的開發也紮下周遭房地產利多基因。北區房屋首席總經理彭培業表示,未來園區周遭如再加上交通等重大建設帶動,預估可衝高現有市場的三到四成價值。

桃園縣為「工商」綜合都市,單以「科學園區」來說,雖然不能和新竹科學園區相媲美,但縣內有多處由科技公司或中央規畫即將開發的高科技科學園區。以龍潭鄉宏碁「渴望園區」為例,占地數百公頃,設有宏碁科技園區,還建有700戶美式透天別墅,放眼看去全是綠樹園地,去除吵雜卻多了寧靜。 龜山鄉和緊鄰台北縣林口鄉科學園區,更進駐包括華亞、聯電等國內知名高科技產業,一夕間帶動龜山鄉山區不毛之地,帶進上萬高科技人才,吸引了北部各大小建商搶攻龜山鄉和林口台地房市。

另外,位於沿海觀音鄉未來明日之星「桃園科技園區」,將成為桃園房地產下波「重要戰場」。目前已有華亞科技公司,還有許多重要科技公司接續進駐,單以未來會進駐大量科技人員,就可預期房市利多將以倍數成長。 彭培業表示,「桃科」緊鄰桃園國際機場,縣長朱立倫提出「桃園國際機場特別條例」,在機場周遭規畫了6000多公頃土地,要讓未來桃園機場周邊具購物、住宿、物流、航太產業發展、休閒遊憩等功能,再加上附近高鐵青埔站完善規畫,鄰近鄉鎮市必成為建商搶攻目標。

北區房屋龍潭分公司主管劉邦彩表示,桃園縣現有科學園區周遭房價沒有下滑,還有微揚空間,主因在於園區內部規畫完善。以「渴望園區」來說,就讓人宛如置身國外鄉村感覺。

彭培業也說,如果未來北二高新闢交流道直接接往「渴望」園區,土地或建物飆揚空間將難以算計。「桃科」若能充分結合國際機場和高鐵青埔站,將來也是「貴不可言」。他相信桃園縣各科技園區周遭房地產,將可望成為下波帶動地方經濟的火車頭。 聯合報2007/10/19


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August 24,2007

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追著房價跑的購屋者暫時可以喘口氣了,根據房仲業的成交資料顯示,7月份房價走勢呈現微幅回檔的跡象,住宅平均成交價格較6月份下修1.5%,其中又以桃園房價跌幅最大,約4.4%,僅台中巿逆勢上漲。 時序由第二季傳統房市旺季轉入第三季,造成價格回檔修正外;銀行針對套房等投資性質較高產品,縮減房貸成數,也增加首購族的負擔,進而影響交易價格。 桃園跌最多台中逆勢上揚 信義房屋企研室主任蘇啟榮表示,近期銀行縮減房貸成數的舉措,對於投資型產品以及非位於市中心的房屋交易產生了抑制的效果。尤其15坪以下的小套房,若非位於市中心或捷運站旁,要找到願意承貸的銀行並不容易,如北縣地區,除了新板特區或商業活動較密集的捷運站周邊外,套房交易有明顯減少的情況。 根據信義房屋調查,7月份北中南主要都會地區,除台中市因高價住宅銷售頗佳,價格持穩、微幅上外,台北縣市、桃竹及高雄約有2%至4%的小幅修正。 永慶房仲集團表示,整體而言,7月全台地區市場仍未脫離「高檔盤旋」格局,只有台中中高總價住宅銷售表現一枝獨秀,惟在短期價格走高的情況下,亦須面對盤整的壓力,成交天數已較過去拉長。 展望未來,太平洋房屋總經理高永昆認為,隨著2008大選將至,物價、房價、股價「三價」問題,必將成為施政重點議題,政策將持續做多,加上通貨膨脹的購屋保值心理,預期房屋市場經過兩、三個月的短暫沉寂後,將逐漸活絡起來。 中國時報 2007/08/03
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內政部最新出爐統計顯示,國內第二季購屋糾紛計309件,較上季成長逾二成,各類紛爭中,「房屋漏水」以44件排名第一,「施工瑕疵」計有35件,名列第二。 值得注意的是,新成屋交易量爆增的台中巿,「施工瑕疵」糾紛位居全國之冠,35件「施工瑕疵」爭議,台中市就佔21件。 近年來房地產買氣一飛沖天,購屋糾紛也相對激增。內政部統計,近五年半全國房地產消費糾紛(含中古屋、新成屋與預售屋)累計4111件,且有逐年增加趨勢,91至95各年度糾紛數分別為335件、384件、584件、968件、1283件,96年上半年即有557件。 民眾購屋最常見的糾紛為何?依太平洋房屋彙整內政部資料發現,今年第二季台灣發生的309件房地產消費者糾紛中,排序前五名為「房屋漏水」、「施工瑕疵」、「訂金返還」、「隱藏重要資訊」、「契約審閱權」。 發生購屋消費糾紛最多的區域,以房巿最為火紅的台北巿居冠,計69件,其次為台中市的67件、桃園縣的38件、新竹縣的27件,而新竹市和高雄市則以23件並列第五,相較歷年來各季,高雄市是首次名列房地產消費糾紛發生率前五高的區域。 太平洋房屋指出,96年台中地區,在市場利多激勵下,房屋交易量揚升,相較95年上半年新屋爆量成長103%,建商推案的新成屋買賣糾紛也相對激增。第二季發生的35件「施工瑕疵」購屋爭議,台中市就佔21件,比第二高的台北市4件多出5倍之多。 另對於購屋著買到漏水屋應怎麼因應,太平洋房屋表示,依民法第365條規定,房屋內的滲漏水若是由原屋主留下來的,原屋主即負有瑕疵擔保責任,因此在半年內買方可據民法向賣方求償價金以及重大瑕疵五年期間的解約權。 中國時報2007/08/13
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桃園市中正特區與蘆竹鄉南崁地區僅隔著中山高速公路,兩區都鄰近中山高南崁交流道,擁有多樣的休閒環境,房價差距不大,住宅環境、產品特色相近,除了大樓外,還有不少豪宅產品。但兩區各自發展住宅聚落,生活型態同中有異,民眾選購前可多比較區段差異,選擇最適合的住宅區段。 特色相近北區房屋桃圈區總經理古兆憲表示,中正特區與南崁地區皆近中山高南崁交流道,車程5分鐘皆可達,區域內並有國道2號機場連絡道及北二高,但是中正特區較接近桃園火車站,並有省道經過,沿線公車眾多,仰賴公路及台鐵運輸,中正特區較便利,倘若是南崁居民,則相對靠近高鐵桃園站及桃園國際機場,常出國或搭乘高鐵進行商務的人,南崁地區較為便利。 周邊百貨多採買便利 南崁地區有大坑溪,中正特區外圍有南崁溪。南崁地區鄰近保護區,可保長久綠意,周邊還有多座高爾夫球場,可滿足南崁地區居民休閒需求,中正特區內有多座公園,如莊敬公園及中正公園,是居民休閒運動好去處。 永慶不動產桃園莊敬加盟店店長李秀發說,中正特區及南崁地區區域性生活機能皆算成熟,但是中正特區周邊多商業重心,採買便利,近桃園市的遠東百貨、統領百貨及衣蝶百貨,南崁地區則仰賴中正路商店街及台茂購物中心,但中正特區接近桃園市中心,購物選擇性較多。 中正特區周邊學校眾多,如同安國小、同德國小、慈文國小、同德國中及慈文國中,南崁區內則有南崁國小、南崁國中及光明國小、光明國中,中正特區的學校選擇較多。 中古豪宅單價18萬起 古兆憲分析,中正特區及南崁地區產品以一般大樓居多,還有不少豪宅案,2區房價相差不遠,以中正特區3年內大樓,坪數30~45坪,每坪為14~16萬元,相同屋齡產品,在南崁則是12~13萬元。中正特區屋齡3年內中古豪宅,成交價落在19~23萬元,南崁地區則是18~20萬元。 未來中正特區發展,必須看藝文特區周邊的商業效益是否聚集,藝文館是否能夠順利並如期推動,規劃配套設施完善與否,以及近期規劃的經國特區,是否能將中正特區幅員擴大。 南崁地區由於中正路打通,使其與中正特區相通,打破過去的交通隔離,以前幾乎是工廠的南崁溪新南橋一帶受到注目,南竹路一帶200多公頃的農地,能否配合南崁新市鎮都市計劃區發展,則是未來南崁地區發展重大指標,倘若此區域能發展順利,將彌補過去南崁與桃園市中間灰色地帶,延續2區的整體建設。 蘋果日報2007/07/31
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台灣地產 不再只是自住市場范秉豐:好地段仍值得投資 專注本業相較於大多數房地產投資客,僅能依照自己的直覺,加上市場上的二手資訊判斷房價走勢,站在房屋銷售第一線的代銷業者,因擁有最新、最豐富的市場資訊,照理說都會緊抓住這波難得的房市景氣,一手賣自家的房子賺獎金,另一邊又當起投資客「兩頭賺」。 11年 從業務變執行長 不過,范秉豐卻寧願放長線釣大魚,不但沒有錢進房市「搶短線」,反而拿著公司發下來業績獎金,回過頭來購買公司股份,積極布局屬於自己的房地產事業。由於有想法、反應快,加上懂得投資自己,范秉豐深獲總經理劉興烘的賞識,進入新理想僅11個年頭,即從基層業務一路被提拔為公司的執行長,也在今年順利當選桃園縣第3屆代銷公會理事長。 其實,范秉豐並非完全沒動過投資房地產的念頭。范秉豐說,之前曾接過台北縣林口的個案,1樓店面業主要賣每坪20萬元,但當初因覺得林口店面應該沒有那樣的行情,直覺就是不該買,沒想到後來林口的店面竟然飆漲至每坪40萬元以上。 范秉豐感嘆地說,現在的市場詭異多變,第一線的從業人員,有時反而「看不懂」。 范秉豐認為,雖然「過去經驗已不足以判斷房地產的未來走勢」,但從這波景氣大多集中在各地的「一級地段」看來,好的地段與產品,未來仍值得投資。 三通 台灣房市新思維 以中悅建設為例,至今已推出超過2000戶的百坪豪宅,經營豪宅的經驗在台灣無人能出其右,卻只因為推案地點在桃園而被冷落,但事實上,中悅在桃園已累積相當多的口碑,「價格」雖被低估,「價值」早已受到肯定。 范秉豐說,就大環境而言,台灣的房屋自有率已達86﹪,買房子已不再是單純的自住需求,加上政府開放三通是遲早的事,台灣房地產的未來,將朝更專業、多元的方向發展,而代銷的角色,也必須從單純賣房子的「銷售員」,提升為創造商品與塑造價值的開創者,同業之間更該擺脫昔日削價競爭的舊思維。 由於新理想長期經營台北縣與桃園市場,加上范秉豐曾與中悅合作過「中悅麗池」與「中悅桂冠」等案,對於中悅的企業文化相當熟稔,而中悅也信任范秉豐塑造價格的能力,當中悅打算進軍台北縣三峽推豪宅的消息傳出時,范秉豐主動找上中悅,雙方沒費多大功夫,就促成了這筆桃園最大代銷與第一豪宅建商的合作案。 蘋果日報2007/08/13
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內政部最新出爐統計顯示,國內第二季購屋糾紛計309件,較上季成長逾二成,各類紛爭中,「房屋漏水」以44件排名第一,「施工瑕疵」計有35件,名列第二。 值得注意的是,新成屋交易量爆增的台中巿,「施工瑕疵」糾紛位居全國之冠,35件「施工瑕疵」爭議,台中市就佔21件。 近年來房地產買氣一飛沖天,購屋糾紛也相對激增。內政部統計,近五年半全國房地產消費糾紛(含中古屋、新成屋與預售屋)累計4111件,且有逐年增加趨勢,91至95各年度糾紛數分別為335件、384件、584件、968件、1283件,96年上半年即有557件。 民眾購屋最常見的糾紛為何?依太平洋房屋彙整內政部資料發現,今年第二季台灣發生的309件房地產消費者糾紛中,排序前五名為「房屋漏水」、「施工瑕疵」、「訂金返還」、「隱藏重要資訊」、「契約審閱權」。 發生購屋消費糾紛最多的區域,以房巿最為火紅的台北巿居冠,計69件,其次為台中市的67件、桃園縣的38件、新竹縣的27件,而新竹市和高雄市則以23件並列第五,相較歷年來各季,高雄市是首次名列房地產消費糾紛發生率前五高的區域。 太平洋房屋指出,96年台中地區,在市場利多激勵下,房屋交易量揚升,相較95年上半年新屋爆量成長103%,建商推案的新成屋買賣糾紛也相對激增。第二季發生的35件「施工瑕疵」購屋爭議,台中市就佔21件,比第二高的台北市4件多出5倍之多。 另對於購屋著買到漏水屋應怎麼因應,太平洋房屋表示,依民法第365條規定,房屋內的滲漏水若是由原屋主留下來的,原屋主即負有瑕疵擔保責任,因此在半年內買方可據民法向賣方求償價金以及重大瑕疵五年期間的解約權。 中國時報 2007/08/13
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