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August 21,2007

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行政院會今(25)日將通過「鐵路法部分條文修正草案」,再釋土地開發利多,讓台鐵全島價值6,000多億元的土地資產,不受國有財產法相關規定限制,得自行開發或與廠商合作開發。台鐵預估,法令鬆綁後,土地開發收益可達1,500億元。 目前具「台鐵概念股」的上市公司有:取得台鐵車站南港、松山BOT案的潤泰創新;以及取得台北車站交九BOT案的日勝生,還有在三鐵共構南港站旁邊掌握大片土地的台肥與南港輪胎,可望受惠台鐵土地釋出計畫,身價再度水漲船高。 高力國際台灣分公司總經理劉學龍昨天表示,台鐵掌握各縣市的火車站、軌道土地,可以說是台灣名符其實的「田僑仔」,而且台鐵土地坐落的地點都是發展最成熟的地段,土地一旦釋出,將會讓台灣各大都會區的商圈重新洗牌。 今年初,台鐵將全台各地老舊車站變身為結合商業活動的「創意車站」,業界初估可引爆千億商機,房地產業者預期,若台鐵全面釋出閒置土地,以台北市一地難求的情況,又將是建商競逐的戰場。 據了解,法案經立法院三讀後,台鐵計劃將位於都會區市中心精華區的大面積土地,優先開放給業者共同參與投資開發,包括台北機廠、北市西寧北路鐵路宿舍、市民大道旁的鐵路一村二村、台中烏日台鐵鋼樑廠、高雄前鎮區台鐵機廠與花蓮六期重劃區等。 其中,位於台北市市民大道與東興路口的台北機廠,鄰近信義商圈,市價高達1,000億元,且使用面積達17.8公頃,是台鐵最值錢的一塊土地,即使未來辦理土地變更,有45%的土地須回饋台北市政府,仍可為台鐵創造相當高的利益。台鐵已決定三年內將台北總機廠遷到楊梅和潮州,現址開發為商業中心、商務旅館和住宅。 經濟日報2007/07/26
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建商近來連續以驚人天價搶地,但消費者未必認定高價,房仲業者最新統計,最近議價空間已拉大到最高兩成,例如,屋主開價1000萬元,最後砍到800萬元成交。 近來建商大手筆標下台北市中正區、台北車站商圈等精華地,受惜售及預期房價補漲的心態,中信房屋董事長特助胡佩蘭說,因賣屋者開價過高,第一季議價空間拉大、成交天數變長,平均成交總價開始逐月下修,「種種跡象顯示,中古屋陷入盤整。」 她分析,因成本墊高,預售建案價格不斷飆升,中信房屋的資料顯示,今年第一季平均成交總價及單價到一月起已開始逐月小幅下修,反而是土地交易的熱絡持續加溫。 永慶不動產董事長廖本勝也說,目前中古屋議價空間從5%到20%不等,但多數中古屋議價空間在10%到15%,高總價產品反而議價空間不大,「對有錢人來說,一坪100萬跟120萬沒有差別」。 但永慶房屋統計,總價300萬到400萬元的購屋人平均貸款成數為9成,一旦銀行減少房貸成數,影響的是低總價產品,也讓低價屋議價空間拉高。不過目前台北市成交天數約50天左右,並未明顯拉長。 北區房屋也發現,目前桃竹苗地區的議價空間從15%到2成不等,不過隨著區位有所不同,如桃園中正特區賣方價格很硬,談判空間低。總體來說,熱門地段不好議價,好議價的地段不搶手,未來反而不易脫手。 信義房屋統計,現在全台銷售天數平均為65天,台北市地區的房子大約是52天內賣掉。 胡佩蘭說,全台來看,台北市依然是成交總價、單價最高、坪數最小、屋齡最老、成交天數最短的地區;台北縣、桃竹縣市則在北市之後互有領先。 不過,隨著總統南遷所造成的話題發酵,加上高捷及世運會的利多因素,高雄縣市的第一季成交量有14.3%的成長,行情則維持平盤。 聯合報2007/04/25
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外資對台灣房地產興趣濃厚,去年至今除了荷商ING集團投資內湖廠辦、桃園敏盛醫院,法商里昂證券也在日前宣布投資亞太經貿廣場,市場估計外資手上準備逾新台幣2,000億元投資台灣。 戴德梁行總經理顏炳立說,ING、美林證、里昂證、摩根士丹利、摩根大通、AIG等外資,每家都準備30億到50億美元投資台灣不動產,總計外資手上備有超過新台幣2,000億元的銀彈準備投資台灣。他分析,外資看好台灣房地產原因,包含看好兩岸利多三通的商機、本益比低、利率低,以及融資很便宜等。外資主要看上的是台北或近郊的A級辦公室、具有收益的整棟或半棟大樓。 AIG集團的南山人壽今年對外宣布要加碼投資300億元台灣不動產,總計可投資台灣房產市場金額高達625億元。里昂證日前投資三棟亞太經貿廣場逾新台幣70億元,未來還計劃準備約250億元投資台灣的商用不動產。外資投資台灣房地產主要分為不動產投資基金與私募基金兩類,若是私募基金的報酬要求較高,至少要有20%-30%的水準;至於一般的不動產投資基金,報酬則約定在7%-8%。 外資人士認為,ING來台灣設總部辦公室投資房地產,未來可促進金融活動,利用台灣便宜的資金借錢投資,因房地產租金收益約4.5%,高於放在銀行只坐收2%的利率,可說是穩賺不賠的投資,甚至可大做無本生意。 經濟日報2007/05/02
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桃園青埔高鐵不動產資訊網



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桃園房市出現警訊!市場供給量過多,台北縣林口與三峽大量推案,攔截不少台北客,桃園今年第一季建物買賣移轉件數大幅萎縮兩成,是全台下跌最多的區域,呈「價量俱跌」格局。房仲業者指出,今年全年交易量要突破42萬件的機率不高。 今年第一季建物買賣移轉件數昨(16)日出爐,內政部統計,除台北市微幅成長2.6%,其他地區都大幅降低,全台總件數約10.5萬件,較去年第四季滑落8.3%。 其中台北縣受房價飆漲拖累,首購族不敢出手,低總價產品交易量萎縮,買賣移轉件數比去年第四季減少近一成。桃園縣因大量新屋尚未去化,交易量更大幅減少兩成,是連續兩季大幅衰退;台中市則跌5.2%、高雄市跌4.9%。 政大地政系教授張金鶚表示,第一季原本就是淡季,但現在房市指標都已開始疲軟,第二季買氣應該還會更弱。 永慶不動產總經理廖本勝說,首季台北市房市因外來人口多,雖然房價居高不下,但仍呈現「量增價平」格局,成交量稍微增加2.6%,平均成交單價維持在每坪36.7萬元的高點。 但桃園縣從94年起,每年有4萬戶新推案量,是需求的兩倍,這些新成屋陸續在去年底交屋,導致房價面臨「10萬元保衛戰」,成交件數較前一季衰退兩成,平均成交單價也連三季下滑合計6.45%,目前每坪約8.7萬元。 永慶房屋總經理葉凌棋預測,下半年開始進入選舉年,在政治因素干擾、房價居高不下氛氛下,全年買賣移轉件數超越去年42萬件的機率不高,但因利率仍低,賣壓應不會立刻出籠,會呈現「價平量縮」格局。 經濟日報2007/05/18
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東森房屋桃園復興加盟店



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國內輻射屋數量不明,民眾購屋常會擔心所購買的標的是否為輻射屋,會不會身在「輻」中不知「輻」。事實上,多數房仲公司都已強調預防勝於損害控管的觀念,而非等到客戶生命、健康、財產受到損害時,才給予賠償。 如何避免買到問題屋或瑕疵屋?其實,海砂屋有明顯的特徵可以辨識,消費者可觀察大樓公共設施或地下室停車場混凝土塊的附著情形,來判別是否為海砂屋。 另外,注意天花板、牆面的裂縫,如果跟鋼筋的走向相同時,就要特別注意。要求屋主提供海砂屋的檢測報告,或是自行委託專業檢測單位作檢測,判別是否為海砂屋。 在購買預售屋或中古屋時都應主動要求做輻射檢測,最簡單的方法,就是向信譽良好的房仲業者買房子;由於重視商譽,長期經營並重視客戶的居住安全,對發生問題的房屋多會負責處理。 要想減少買到漏水屋的機會,第一步先看外觀,如果外牆已出現發霉或變黑的情況,可能就已產生壁癌。其次要仔細察看牆壁接縫、陽台外推及頂樓加蓋的地方,連續雨天如果發現有不平整的隆起、水漬、發泡、甚至油漆剝落狀況,八成都是漏水造成。 但萬一已發生壁癌,為提高房子賣相,有些屋主會重新油漆加以掩飾,由於外表一時看不出來,這時就得向同棟的上下樓住戶打聽,通常也能打探出有無滲漏水的問題。 結構體滲水,常會因為季節、雨量、滲水不大等因素,致使侵蝕速度緩慢,不易在短期內發現,建議抓住現在颱風季節的好時機,仔細檢查您要購買的房子。 如果購屋人詢問是否為瑕疵屋,但售屋人為獲取高額買賣價金,而故意不告知詳情,這在刑事上,就有可能構成刑法第339條的詐欺罪。 以北區房屋為例,預防輻射屋安檢偵測已是標準作業的一環,每一棟房屋都經過輻射偵檢員作詳細的地毯式檢測,確認沒有輻射危機後,才讓建物進入買賣程序;北區房屋甚至早在86年10月,就開始為桃園的小學校區進行公益慈善輻射檢測。 北區房屋的輻射偵檢員都取得原能會檢定通過的專業執照,並採用全球公認最精準的英國檢驗設備,精確掌握輻射背景值,確認微西弗/小時(輻射計算單位)在安全含量以內,才發出檢驗報告書;輻射含量過高的,立即提報原能會處理。 北區房屋首席總經理彭培業強調,事前的預防比事後補救更重要。依規定,經公告尚未作輻射檢測的建築物,雖不能確認是否為輻射屋,但在移轉過戶時必須出示「建築物輻射偵測證明」,以強制手段來篩選出輻射屋,藉以保障民眾生命財產的安全。 經濟日報2007/07/23
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大桃園房屋不動產資訊網



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三重新莊蘆洲房價將漲1~2成 價增量減 地價、原物料價格持續走高,豪宅推案熱絡,使市場推案金額持續成長,不過,供給戶數卻呈現負成長。 鄉林建設董事長賴正鎰認為,從長期量價關係觀察,市場並沒有供過於求的現象。不過台股萬點行情隱然若現,不動產投資人資金移往股市,投資型豪宅可能會出現一段空窗期。 二線區年底補漲 過去經驗顯示,只要景氣還沒走向鄉下地區及商用不動產,代表房市多頭還沒走完。由於台北市已找不到每坪30萬元以下的預售屋,建商轉往三重、新莊、蘆洲推案,這些地區與台北市只有一橋之隔,房價卻差了1倍,這些擁有捷運題材的區域,房價將有1~2成的漲幅。 玄奘大學財務金融學系副教授花敬群認為,從第1季開始,豪宅推案量明顯增加,總價高但戶數減少,第2季後銀行對套房放貸緊縮,加上市場餘屋仍多,套房投資客明顯縮手,套房去化壓力較大,整體來看,下半年南部房價可往上,但成交量未必大增,北部房價會慢慢持穩。 桃竹指數創新高 受惠於高鐵通車及科學園區因素,新竹地區是今年上半年推案量成長最多區,年增率達81.4%。 北區房屋針對桃園、新竹地區房市的調查發現,第2季房價指數創下近7年新高,其中又以新竹地區表現最好,第2季總成交金額較上季大幅成長33.9%,較去年同期成長10.48%,而成交件數較第1季成長16.89%。 北區房屋首席總經理彭培業指出,桃園與新竹民眾購屋,有朝大坪數購屋趨勢,帶動房價指數走揚,且受惠於台北市房價持續高漲,北部客再度回籠南下購屋,成交數量有明顯提升趨勢。 今年第2季桃竹苗房市交易中,北桃園與新竹市透天別墅交易熱絡,店面產品價格持續走揚,桃園、新竹高總價產品續熱。 蘋果日報 2007/07/20
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龍潭不動產資訊網



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宏碁集團龍潭渴望園區土地昨(20)日以拍賣會形式公開競標,30筆土地吸引100組散戶投資人搶標,原本每坪底價2.3萬元,最後平均成交單價飆至3.49萬元,合計售出24筆、占八成,金額1.8億元。 其中,有一筆競價次數高達56次,平均溢價率16%,讓宏碁主管樂不可支,直呼看好。由於市場需求強烈,宏碁表示,還會將大面積土地分割標售。 宏碁集團委託戴德梁行銷售渴望園區土地,昨天在台北市信義計畫區登場,由於2008年兩岸和解氣氛成形、房地產「漲」聲響起等利多,現場投標氣氛熱絡。 此次渴望園區除六筆超過2,000坪的土地流標,其餘小面積建地全部售出。每坪單價最高是底價1,920萬元的第19標號角地,創下每坪4.5萬元天價;另外,原本不看好的新竹寶山山坡地,因每坪單價只有500元,順利銷售一空,跌破主辦單位眼鏡。 戴德梁行台灣分公司總經理顏炳立說,台北房價太高,民眾手頭上若有六、七百萬元閒錢,只能在市區買10坪小套房,但在龍潭可買到二、三百坪土地,每坪只要二、三萬元,是散戶投資人搶標的原因。 根據得標名單分析,這次購買渴望園區土地的民眾,五成是桃竹地區電子新貴,主要是希望一圓別墅夢;另有五成是台北客,主要以投資置產為主,為2008年另一波房地產大多頭提早布局。 一位買到120坪土地的民眾指出,是看好土地單價便宜才進場購買。他說:「雞蛋水餃股,還要分析財務報表嗎?」顯示「保值」和「補漲」已成為目前房市交投熱絡的主因。 渴望園區服務開發公司總經理游英基說:「第一次與戴德梁行合作就開紅盤。」他非常滿意這次競標結果。他指出,原先只是想測試買氣,才一起推出大小坪數的土地,現在證明是小坪數土地買氣旺。 顏炳立說,有不少建商在開標之前,打算私下全拿大面積土地,但因不符合遊戲規則,最後領牌的七家建商並未投標。 據了解,現在宏碁反而不願意賤賣,打算再分割成40餘筆小地塊,維持原底價一個月後,再拿出來競標。顏炳立強調,有把握下次一定可以標出更好的價錢。 顏炳立說,這次每一塊地都有四組人馬出價,每一位都現場察看土地多次;他發現,手邊有二、三百萬元的人太多,投資人對小面積土地需求強烈,很多人寧願買地也不買房,因為土地可以蓋房子,房子卻有折舊的問題。 資料來源:經濟日報2006/05/22
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民國79年,宏碁創辦人施振榮、葉紫華夫婦開始積極籌劃宏碁的「安家計畫」,包括施振榮、華碩董事長施崇棠、友達董事長李焜燿、宏碁董事長王振堂及宏碁大多數員工,都在渴望園區內買房子。他們當時打算在自己一手規劃的科技鎮,「工作在一起、生活在一起」。 因為在施振榮的信念中,他一直認為「以中國人的智慧與能力,一定能夠開創一個充滿生命力的生活、工作、休閒、學習與成長的天地」。 依照「渴望村」的藍圖,不但有共創未來的「渴望研究園」,有滿足個人終身學習及企業成長規畫的「渴望學習中心」,有創造高附加價值產品的「渴望工業區」,還有提供親子活動空間的「中央公園」,更有珍貴的「自然保育區」。 但是,王振堂昨天不得不承認,如今「渴望園區」的生活藍圖,和當年規畫已經不一樣了。宏碁要以一己之力「造鎮」,實在太不容易了。儘管如此,王振堂說:「許多人搬走了,我在渴望園區的房子還沒有賣,最近打算開始要裝潢了,我將來退休,還是打算住渴望村!」 熱愛渴望園區的施振榮,過去一周住二、三天,但自去年下半年,因身體健康因素,施振榮已經搬回民生東路老家,把渴望園區的房子讓給大兒子住。至於其他宏碁員工住戶,也因工作地點搬到汐止,而不再長居渴望園區。 一位買了渴望園區的宏碁員工私下抱怨:「唉!當年不應該為了表示忠誠而買房子,結果被套牢了。」至於沒買房子的人則慶幸說:「還好當年我堅持不買,否則後悔來不及。」 渴望園區位於桃園縣龍潭鄉高原村及三和村海拔198至303公尺的銅鑼圈平坦台地上,面積總計172公頃。全區規劃為研發與教育設施約6%、工業用地約21%、住宅用地約23%、公園與道路約18%、自然保育區約33%。 這個「心中有夢,築夢踏實」的渴望園區,經過多年來的演變,整個發展藍圖急遽變化。尤其是王振堂決定,積極處理旗下轉投資事業,大手筆「加速」處分明基、鴻海、台積電等轉投資事業持股,「渴望園區」也成為主要處理目標,因為房地產和全球第三大個人電腦品牌的目標,實在落差太大。 施振榮曾說:「JT(王振堂的英文名字)為Acer打品牌戰爭,已經很辛苦。我退休時,不能留給接班人一些頭大的工作。」因此,施振榮在2004年底退休前,已開始出面處理位於渴望園區內的土地與房地產,希望劃下一個完美的句點。 資料來源:經濟日報 2006/03/22
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北大房屋桃園不動產資訊網



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ING安泰報酬率7% 外資獵地跨出北市 壽險業投資國內不動產再添一樁,ING安泰人壽昨日宣布,以30億元買下桃園敏盛醫院大樓,並以20年長期租約「售後回租」給敏盛醫院,預估出租報酬率達7%,高於一般商用不動產,為亞洲首宗醫療大樓「售後回租」交易。總計今年壽險公司投資商用不動產已逾百億元,後續還有約800億元資金伺機而動。 精華地段 這棟屋齡8年擁有600個床位的醫療大樓,早期敏盛投資約35億元興建,位在桃園市中正藝文特區附近的精華地段。這次敏盛為了加強在醫療本業投資而處分,據了解,1年前敏盛以26億元求售經國院區,直到前天晚上才以30億元成交。仲量聯行投資買賣部協理陳俊逸表示,這顯示近年房市復甦,外資機構在台北市商用不動產購買成本提高,獵樓範圍移向台北市以外的優質標的拓展。 壽險公司搶購商辦 這次交易總面積包括地面22層(4萬4558平方公尺),及地下7層含340個停車位(3萬4225平方公尺),範圍只針對不動產部分,不包含醫院營運及設備,也沒有額外業務方面的合作。 ING安泰人壽總經理韋立俊表示,該交易創下亞洲區醫院售後再回租的首例,投資報酬率將比傳統不動產投資還高。另外,ING Real Estate亞太地區首席總監李博特(Robert Lie)表示,雖然醫院並不是一般傳統不動產的投資標的,但ING研究調查顯示,台灣的醫療相關產業的發展相當穩定且健全,因此,該交易將可帶動收益型不動產的新契機。 800億資金等著進場 此次售後回租給敏盛醫院,估計在考量各種風險因素,租金換算投資報酬率高達7%。陳俊逸表示,安泰投資考量風險包括單一承租戶、特殊使用用途、非位於台北地區、流動性較差及醫院營運等風險,所以換算投資報酬率較高。 據統計,今年包括ING安泰人壽、國泰人壽、富邦人壽、及南山人壽等公司,投資國內不動產已砸逾百億元,但全部集中在商用大樓。一家壽險公司投資長表示,除了不動產本身增值空間以外,壽險公司也希望賺取商用不動產出租報酬,目前各公司評估出租報酬率約在4~6%。 總計國內壽險公司已投資逾3000億元資金在國內不動產,今年至少仍有800億元,將伺機加碼,但仍以商用大樓為主。 蘋果日報2007/04/19
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林口重劃區在遠雄集團帶頭開發三年漸趨成熟後,最近出現每坪52萬元的土地交易個案,再度刷新林口地價行情,也激勵當地豪宅房價,昨(9)日公開的一豪宅案就開出每坪27萬元的價位,由於是宏盛建設董事長許東隆弟弟投資,被稱為「林口帝寶」。 這件林口豪宅案位於文化三路扶輪公園正對面,由於投資興建的展悅開發負責人許德慧,是許東隆弟弟,加上股東包括亞昕開發董事長姚連地,第一次推案就打響名號。 包括遠雄、宏泰、亞昕、寶佳、城寶、九揚等建商都在林口重劃區擁有大面積商業區土地,這三年在遠雄集團投資興建的「未來城」系列陸續完工,吸引更多建商進軍林口。 今年3月22日,國有財產局標售文化二路、仁愛路口三角窗面積僅315.52坪商業區土地,因正對已完工的「未來市」社區,最後以每坪成交單價高達52.35萬元,換算容積單價每坪就高達10萬元以上,未來每坪房價勢必突破20萬元。 此外,遠雄上月底以每坪45萬元向新麗企業買地,在市場掀起話題,再加上宏盛建上周以12.88億元出售林口3,679坪土地,每坪單價也有35萬元行情,僅投資一年獲利率就高達50%以上。 近三年長期在林口銷售「未來城」系列的遠雄房屋副總經理張麗蓉說,三年前林口商業區地價每坪僅23萬至26萬元,今年初受到台北市區土地稀有化效應影響,每坪開始站上33萬元,這半年來更快速飆升至50萬元。 以昨天展悅開發公開的「中央公園」為例,每戶100坪至120坪,以每坪開價26萬至27萬元計算,每戶總價近3,000萬元,比當地中低價位產品貴一倍。 展悅開發總經理許德慧說,林口建案都以小坪數居多,而且每坪單價只有15萬、16萬元,建商賣房子等於都沒有算營建成本,相當不合理,看好林口有頂級客人的市場,因此全棟社區百坪起跳,鎖定金字塔頂端客戶。 經濟日報 2007/06/11
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