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November 5,2008

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捷運沿線物件 房貸優惠多
房價持續面臨下修壓力,相較之下,捷運沿線房屋最抗跌,在經濟不景氣中,仍受買家青睞。而在銀行放款日益保守之際,捷運沿線產品的房貸成數也比其他區域高,除最少可貸7成外,也有銀行針對捷運站周邊的房子推出優惠利率專案,前6個月利率最低2.69%。
永慶房屋契約部經理陳俊宏表示,大台北地區捷運路線相當發達,但仍有不少路線正在興建中,從目前已通車路線捷運所帶來的便捷,已讓不少人「逐捷運而居」,捷運沿線房屋不僅保值,也因增值潛力佳,容易獲得較高的貸款成數。
一般而言,捷運站周邊500公尺內的房屋,都可以貸到8成,若為捷運末端站,周邊雖無成熟商圈,也可以貸到7成,至於一般店面銀貸約6成,捷運出口店面則可貸到7成,但不同商圈、不同出口,仍有成數差異。
此外,由於銀行仍須考慮成本與個人信用,捷運住宅的房貸利率不見得比較優惠,優勢以貸款成數的差異性較大。
第一銀行消金部經理陳惠蘭表示,目前房市景氣較差,隨央行降息,房貸利率也有調降,但貸款成數並無影響,僅加強個人徵信謹慎放款。
捷運站周邊1000公尺內,本來就是銀行很願意受理的區域,雖無特定包裝成其他房貸產品,不過貸款成數普遍會比其他區域高。
土地銀行消金部經理朱玉峰指出,除捷運站外、學區、生活機能強的商圈,也是銀行考量因素,不能單論捷運,但是針對貸款成數,絕對具加分作用。
國泰世華銀行、華南銀行,日前分別就捷運500公尺以內的住家,推出「捷運房貸專案」,國泰世華銀行前6個月利率為2.7%,7~24個月為2.75%,第3年起則依指數利率加碼0.71個百分點,為3.45%。
而華南銀行前6個月年利率則固定為2.69%,7~24個月利率是2.9%,第3年起也是依指數利率加碼0.71個百分點,目前利率為3.45%。
陳俊宏指出,房子本身的貸款成數高低,銀行主要看的就是地段,生活機能強者,或捷運交會處的熱鬧商圈,這類便捷區域都是支撐住宅易漲難跌的主因,捷運周邊套房、捷運共構產品,因出租率高,轉手容易,即便是銀行放款有嚴格限制的小套房,也會放寬成數。
資料來源:蘋果日報
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November 20,2007

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全國不動產新店北新捷運加盟店店長吳世昌雖在房地產業工作近20年,自己只買過1棟房子,不過他卻也幫客戶和朋友賺進不少鈔票。他曾建議姐夫去買新店五峰自辦重劃區的土地,轉手增值近5倍;他留意捷運局常會公開標售捷運聯合開發住宅的訊息,幫朋友競標、轉手,幾乎都有1成以上獲利。

了解行情

「因為捷運局訊息比較少人注意,所以一些捷運局分回的捷運聯合開發住宅招標,參與的人也比較少。」例如去年12月捷運局拿出8戶屋齡接近3年、市公所站聯開案「都會通」標售,當時興建的冠德建設(2520)分回部分早已銷售完畢,標售底價每坪才27萬元,吳世昌就建議朋友,以加價每坪1萬元標下,結果1個月後轉手,獲利1成左右。

掌握資訊賺錢關鍵

「捷運局在聯開住宅拍賣底價定得比較低,通常是落後指標,如果事先了解行情,標下多有獲利空間。」今年木柵線麟光站「費加洛」也有150戶拿出來標售,因為該社區有面101大樓,也有面向墳墓多種座向,吳世昌調查過行情,好的座向大約每坪45萬元,於是他建議1個有多年法拍屋經驗的朋友去標1戶,750萬元標下,2個月左右轉手賺了200萬元。
不過獲利最可觀的投資,還是新店五峰自辦重劃區投資案,因為採大面積開發,又位於中正路及北新路角地,近市公所及七張捷運站優勢,在重劃過程中,他姐夫買下30幾坪土地,扣除捐地後轉手給整合土地中的建商,增值近5倍。吳世昌說:「房地產投資,擁有比別人多的訊息很重要。」

投資舊公寓風險大

雖然協助朋友投資獲利不錯,不過吳世昌只買過1戶房子,1997年買下幸福水泥在木柵投資的「觀星台北」,他調查發現,距離捷運站還有段距離,社區山坡地還算平緩,最後和代銷公司議價議了許久,以每坪21萬元買下,當時景氣下滑,房價最低曾跌到每坪17萬元,不過現在行情約漲至每坪25萬元。
吳世昌表示,現在房地產投資要居高思危,「跟著捷運走」還是不敗法則。不少投資客搶進具有都更題材的公舊公寓,隔成套房出租,租客只是短期過客,管理維護不易,風險較高,賺了租金報酬率可能賠上房價。

蘋果日報 2007/11/02

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華固建設昨(14)日結算今年前十月累計稅前盈餘達16.8億元,每股稅前盈餘8.3元,較去年同期成長約一成。華固董事長鍾榮昌決定斥資12.3億元,向國揚轉投資公司威力國際買下南港向陽段土地,面積高達1,200坪;這是華固建設這一個半月內,兩度高價搶進南港土地。

華固建設10月初以天價向台北市政府標得抵費地,本月13日又向威力國際買下南港區向陽段9-10地號土地,每坪單價100萬元,總金額達12.3億元。華固總經理洪嘉昇表示,此地經容積移轉,容積率達245%,預計明年第一季推出地上九樓的住家,坪數規劃為45坪、70坪中大坪數換屋產品,總銷金額約30億元。

華固此次交易對象是威力國際開發,幕後股東是國揚建設。威力國際最知名的代表作就是中和威力廣場,兩年多前以36億元賣給南山人壽。

此筆南港土地原是威力國際要推案銷售,但卻轉售給華固,由於國揚前董事長侯西峰與鍾榮昌有師徒情誼,外界並不意外。

華固近七年看好南港房市發展,至今已在當地推出八個建案,堪稱在南港興建住宅案最多的上市建設公司。目前南港預售建案不多,只有太平洋建設位於東興街的「森之丘」在銷售,每坪開價52萬元,市場反應不錯,顯見南港在三鐵共構、世貿展覽館完工利多帶動下,房價正直線走揚。

華固10月營收8.38億元,單月稅前盈餘2.47億元,累計前十月營收約62億元,稅前盈餘16.8億元,以目前股本20.17億元計算,每股稅前盈餘約8.3元。

華固建設今年推案量約130億元,主要案量分別為內湖「I-PARK」、內湖科學園區「A+CENTER」、大同區「華固千代田」、中山區「華固雙橡園」等,公司對房地產仍抱持樂觀態度。雖然目前土地奇貨可居,但仍積極加碼購地,預計明年推案量達100億元。昨天華固股價開盤後漲停鎖死,上漲4.2元、收65.3元。

經濟日報
2007/11/15

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November 8,2007

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房價上漲,導致新一波的預售屋交易糾紛!大台北、台中、新竹近來陸續發生部分預售建案交屋延遲事件,讀者曹小姐爆料指出,部分地區如內湖的房價兩年漲五成,竟然有小建商延後交屋「不怕」罰錢。 購屋者若受不了逾期要求解約,建商放話說,寧可賠房屋總價百分之三的違約金,拿回房子重新銷售,反而可以賺到這兩年房價的增值空間。 近兩年建材價格大幅漲升、包工難找,預售屋市場陸續發生部分建案交屋延遲的現象,依照合約,購屋者可以要求按日賠償,大台北、新竹、台中陸續傳出超過十件,新竹有三、四個案子延遲交屋,由於有小建商受不了資金壓力,賴著不付罰款,消保官正介入調查。 根據預售屋買賣契約規定,若延遲三個月交屋,消費者可主張解約,並要求賠償付款金額一成五的違約金,由於房價兩年漲五成,竟然有小建商在交屋延遲後始終無法完工,告訴購屋人:「大不了你解約,賠你違約金。」過去對於延遲交屋的爭議多半是對施工為「日曆天」或「工程天」的爭議,如果是以工程天計算,是不含周六、周日與國定假日,最易引發誤解。 不過最近發生的問題是,這波房價在兩年內飆漲,大台北地區某些區域,兩年內漲幅超過五成,曹小姐指出,即使小建商不故意拖延交屋,但因工期延長加重資金壓力,有些小建商拖延後耍賴不賠錢,要不寧可拖三個月,讓購屋人受不了而解約,「反正違約還比較有賺頭。」房仲業者指出,這類紛爭現在最常出現在增值快的地區,例如台北的內湖,由於罰款最多連罰三個月,購屋者就算拿到賠款,但還是只能等著交屋,因為解約等於損失兩年的時間成本和增值空間,目前暫無法可解,購屋者買房子還是要找較有信譽的建商。 預售屋購屋人在點交完成後,才會給建商尾款,但最近因為不少預售屋延遲交屋,發生房子還沒點交,建商卻拿到尾款的狀況,因為建商已經拿到錢,購屋人很擔心點交時若有問題,建商愛理不理,影響購屋者權益。 此外,也發生少數購屋人向銀行增貸,又沒註明清楚,銀行撥款時竟連增貸的錢也匯給建商,讓購屋人氣得跳腳。房仲業者指出,購屋人在兩年前簽約時透過建商與金融行庫洽談房貸合作專案,當時的利率較低、成數較高,如今利率走揚,房貸成數緊縮,又遇到建商延遲交屋,專案時間到期執行,銀行趕著提前撥款,結果變成建商還沒交屋,錢就已經收足。銀行業者解釋,這是為了避免錯過兩年前的專案,以免購屋者的房貸利率可能從百分之二跳到百分之三。也有銀行業者強調,在撥款前會知會貸款人,經過同意才撥款,撥款當天會照會貸款人,這應該只是個別事件。 還有購屋人指出,向銀行要求增貸,沒註明清楚撥款的權限與條件,結果銀行把房貸金額跟增貸的部分都提前撥給建商,造成房子尚未點交,建商不但收足尾款還「超收」的烏龍事件。 潘家成說,預售案購屋人與銀行對保核貸文件中要注意,不要輕易在有空白金額的契約簽字,要注意文件上核貸金額及核撥授權規定,以免事後發生房屋尚未點交,但銀行逕自撥款給建商的狀況。 潘家成說,在發生還沒點交,銀行卻撥款給建商,產生糾紛,若是銀行作業疏失,購屋人可去函要求銀行更正行為來補救。但購屋人也要特別注意跟銀行核貸合約書中授權的額度跟權限,才能跟建商與銀行據理力爭。 2007/10/23
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薪資水準未明顯提高,消費市場趨冷,房仲業者發現,大台北忠孝、信義、天母、公館、西門五大熱門商圈已出現集中化、M型化危機,熱門黃金商圈「前手未搬空,後人已進門」,但次級商圈店面轉手率與空置率卻雙雙居高不下,其中又以天母商圈空置率最高,激增至20%。 住商不動產將大台北地區店面依照租金與來客數分為一級、二級商圈,一級商圈包括忠孝、信義、公館、天母、西門等。 其中表現最優異的,莫過於忠孝東路SOGO百貨坐落的忠孝商圈,因捷運帶來大量人潮,成為開店者的一級戰區。 住商不動產台北頂好店長陳成政指出,忠孝東路商圈是台北市最精華的地段,租客進駐率高、租金也居高不下,市場上也少有物件出售。 與去年相較,忠孝商圈店面空置狀況從6%降至3%歷史新低,而且輪動速度加快,特別是許多連鎖品牌進駐,以租金優勢強壓不具知名度的品牌出場,另一方面也出現了「前手未搬空,後人已進門」的特殊狀況。 而店面交易相對較熱的通化街,今年租金有喊漲趨勢,也讓許多挺不住的商家紛紛求去。與其他商圈相較,兼具轉運站及學區型商圈的公館商圈,由於來客量高,店面經營相對穩定,這一兩年間沒有太大的變化。 以書卷味與學生氣息為主的公館商圈,商圈的變貌也不較其他商圈快速,加上公館商圈的店面數較少,近一年來店面價格已從每坪270萬元漲至300萬元再創新高,店面租金也至少成長一成以上。 士林商圈雖然這一年房價漲了10%,但租金卻沒有成長,連空置時間也被拉長,空置率雖成長,但還維持8%。 屬於第二級商圈的內湖、敦南、民生、天母商圈,這一年來變化頗大,天母商圈店面租金與售價並無太大變動,店面空置率卻持續增加。 房仲業者指出,天母店租與忠孝商圈不相上下,對於某些業種來說相當吃緊。 住商不動產總經理林倩表示,目前銀行核貸趨於保守,與住宅產品相較,店面產品貸款成數會比較低,約在六到七成左右,想要介入店面者,應該準備較寬裕的自備款。 【2007/10/20 經濟日報】
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近日房市多空訊息混亂、面臨轉折,越來越多消費者看衰房市。據房仲業者調查,有38%的民眾「小幅看跌」未來房價、高於「小幅看漲」的24.5%,這是SARS之後房價信心首度轉向看跌。業者分析,房市雖不至於崩盤,但房價的下修壓力將越來越大。 永慶房仲網昨(19)日發布第三季購屋趨勢大調查,結果顯示,升息及銀行限縮房貸削弱購屋能力、加上萬物齊漲加重市井小民的生活負擔,導致首購占購屋族群的比重,自去年第四季的41%下滑至今年第三季的35%。 而換屋族群受惠於舊屋增值、購屋實力依舊堅強,占購屋族群36%成房市主流。投資比重為28%,也居高不下。 淡江大學產經系教授莊孟翰分析,房市景氣走向未明、金融機構放款緊縮,讓短期套利客紛紛退場。不過,在通膨壓力刺激下,高所得者投資保值需求仍強勁,近來還有加速進場的趨勢。 特別的是,民眾對於未來三個月的房價看法,由看漲轉為看跌。本季全台對於房價看法「小幅看跌」比重為38%、較上季大增14個百分點,是SARS後首次高於「小幅看漲」。至於「小幅看漲」比重為24.5%、持平者為32.8%。 若以地區別來觀察,民眾對南部地區房價最樂觀,看漲比重都明顯高於全台其他區域。大台北地區及桃竹苗地區小幅看跌比重則最高。此外,全台有五成民眾認為未來半年不是購屋好時機。 南部地區則是不看好比重增幅最高的地區,葉凌棋說,高鐵通車後南北比價效應浮現,「北客南移」助長了南部房市投資買氣,但當地目前仍缺乏經濟成長動力作為房市支撐。 【2007/10/20 經濟日報】
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大型行庫對套房貸款越來越謹慎,套房似乎快成為下半年的房市毒藥;但房地產業者認為,未必所有的套房貸款都被銀行業排斥,只要是跟捷運沾到邊的套房,還是可以跟銀行借到錢,也凸顯捷運沿線對房市的加值功效。 東森房屋企劃處經理陳偉文指出,捷運站周邊、甚至是捷運共構型套房產品,在交通與生活機能便利性的支撐及低總價的誘因下,還是吸引了相當多首購族的青睞,而且有意願購屋的客源,以女性客源居多。 部分區段如新店線的新店各站區共構案、以及捷運站周邊500公尺範圍內,甚至有銀行願意承做八成五以上的貸款給10坪以下套房產品的,整體市場並沒有預期中的一蹶不振。 根據住商不動產企劃研究室對國內幾大銀行所做的調查顯示,套房並非完全不承貸,只要坪數在15坪以上,位於台北市的學區、捷運商圈套房仍可貸到款,只要購屋人本身工作穩定,信用良好,銀行還是會貸款。 但若以投資角度切入套房市場,最好以保守型的退休族群為主,並以設籍學區套房、大學出租套房等較單純房客的物件為首選。此外,由於坪數小,為了運用空間,小套房類型相當多元,房仲業提醒,是否違反建築法規,也是購入的重點,曾有挑高套房購屋者而受到報請拆除的命運;因此在選擇上,也最好以成屋或中古屋為首選,避免交屋時發現不可補救的錯誤而吃了悶虧。 林倩說,在購買套房必須配合自身需求與未來規劃。如果是單身者自住,小坪數物件總價低、好管理的優點,付房租等於付房貸,非常適合單身族群成家;但如果是預計生兒育女的小夫妻,選擇小坪數物件將會在數年後面臨換屋需求,這時物件的轉手性便顯得相當重要。若是以出租投資作為考量,所在位置與周邊租金便是消費者所必做的功課。 2007/10/23
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房巿遭銀行緊縮房貸成數「煞到」。內政部統計今年前8月全國買賣移轉數為28.7萬件,較去年同期29.7萬件約減少1萬件;觀察每月買賣移轉件數變動可發現,交易量從6月開始縮減,總計6至8月移轉件數為10.6萬件,較去年同期下降一成。 信義房屋企研室主任蘇啟榮表示,5月分金融機構調降房貸成數,成為房市交易量減縮的關鍵因素。除了部分自住型客戶,因自備款不足而被排除在購屋行列之外,受房貸成數調降影響最大的,要屬投資型客戶。 6月起房巿交易 明顯減少 根據信義房屋調查,去年第一季至今,台北市區因投資目的而購買房地產的比例,已由去年第四季近三成的高點逐漸下滑,目前購屋投資比例僅約14個百分點,台北縣部份也由同期的28%衰減至目前的16%。 惟蘇啟榮說,觀察6到8月買賣移轉件數的減縮可發現,6月分衰退最為明顯,較去年同月減少16%。至於7、8兩個月的移轉件數,降幅同為7%。顯示交易量的衰退有收斂的現象,不在持續惡化。 另依永慶房仲集團研究,全台成屋巿場,盤整格局持續;但在換屋產品買氣旺盛下,大台北地區9月份的成屋市場呈現「價量持平」的走勢,其中大台北地區9月分住宅平均單價為每坪30.6萬元,與上月持平,成交件數也與上月相當。 台中地區在豪宅買氣回穩的情況下,9月成屋巿場呈現「價平量縮」,成價單價維持在9.5萬元,但是成交量仍較上月衰退1成;高雄地區則延續之前走勢,高檔盤整,「價量持平」,平均單價與上個月相當,每坪約為9.1萬元,成交量也與上月持平。 中國時報 2007/10/11
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繼經建會與內政部建研所對國內未來房市傾向保守後,財政部昨天公布,一般可反應房市交易冷熱的土增稅稅收,九月約47億元,較去年同期衰退24.3%,創4年單月以來新低,也是土增稅收連續2個月衰退。 同時,在全國廿五縣市中,台北縣9月土增稅稅收為5.9億元,較去年同期金額減少5.4億元,金額減少為各縣市之冠。但衰退幅度最大則是嘉義市,衰退幅度高達80%。 財政部指出,今年1到9月全國實徵稅收有1兆3530億元,增幅8.3%,其中9月證交稅收達93億餘元,增幅57.7%,累計今年1到9月證交稅收851億元,已提前達成全年證交稅預算數,因此預估今年全年全國稅收將超徵900億元,低於去年稅收超徵規模1200億元。 不過,受農曆鬼月影響,國內房市買氣有降溫趨勢,9月土增稅收僅47億元,較去年同期減少15億元,創四年來單月新低。這是今年8月土增稅收為62億元、減幅5.4%後,連續2個月土增稅收衰退情況。 在全國廿五個縣市中,台北市土增稅收15.4億元、減幅9.22%;高雄市土增稅收1.8億元、減幅37%。但土增稅金額減少最多的是台北縣,減幅最大則是嘉義市。 財政部官員說,由於7、8月土增稅收各為62億或63億元,但9月單月土增稅收卻下滑至47億元,因此還需再觀察一陣子,才能判斷國內房市是否走下坡。 中國時報 2007/10/11
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