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June 30,2009

大學城商圈 學生套房買租守則


大學城商圈 學生套房買租守則
銀行低利時代,造成閒置資金投入台灣房屋市場逐漸增多,享有高額租金報酬率的學生套房,成為近來市場投資頗夯的產品,學生套房所位居的專業大學城商圈、房價帶與社區管理,則大幅影響租金報酬率。
由於銀行利率大幅降低,大筆定存的年利率降至一%以內,讓定存族利息嚴重縮水,但南部房市具備高租金報酬價值的產品,包括大學城商圈的學生套房大樓與透天店面改裝學生套房,以高租金報酬率優勢吸引包租公客層,成為目前房屋市場投資最夯的產品。
汎泰建設總經理鄭紹忠指出,大學城商圈的學生租屋客層豐沛且租金穩定,吸引不少退休銀髮族與定存族進場,但學生套房的推案區域選擇,必須優先考慮大學是否具備專業科系且就讀率高,並且學校的學生租賃需求高,同時控制學生套房的總價帶,較能以八%、九%或更高的租金報酬率,吸引定存族、退休置產人士與包租客層進場。{ad-優質推薦:台北房屋資訊,台北不動產查詢,學生上班族台北租屋資訊,台灣租屋網}
例如,高雄即有一些退休客層,為賺取更高額的報酬,紛紛將數百萬元的閒置資金投入學生套房市場,選擇高市知名的大學商圈,如高醫、高雄應用科技大學一帶的透天產品進行改裝,規劃成為多間學生套房出租。更出現某定存大戶,將三千萬元現金購買老舊透天屋,改裝五十間學生套房,每月租金收入高達二十五萬元,租金報酬率高達十%! {ad-優質推薦:想找淡水房屋買賣資訊,快來看美美的林口房屋,優質土城房屋業者}
市調資料顯示,目前高雄專業大學的學生租賃需求,以高雄醫學大學與高雄應用科技大學最高。高雄醫學大學學生人數約達一.四五萬人,需租屋人數約達七千人,高雄應用科技大學學生人數約達九一○○人,需租屋人數約達三八○○人。
台南房市也出現部分腦筋動得快的業者,發現大學生的租屋需求強勁且租金水準穩定,鎖定台南地區學生人數眾多的大學城商圈,包括台南科技大學、成功大學周圍,除了規劃學生套房大樓產品,也出現透天型態設計的學生套房產品,並將透天產品的室內坪效極大化,每間透天產品規劃的學生套房可達八至十間,兩戶合併的透天屋,學生套房可規劃達二十間,與一般老舊透天厝改裝的物件,僅能規劃五至七間的型態區隔,訴求九%的高額租金報酬率,吸引投資客進場。
文章來源:自由時報
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縣市升格房地產漲? 業者:需具備多項條件


縣市升格房地產漲? 業者:需具備多項條件
北、中、高縣市升格,各界認為台灣房屋地產可望上漲。但在業者眼中,房地產漲價需具備多項條件,至少要有一定的產業支撐和重大建設,才能維持房地產價格不墜,而非徒呼口號而已。
台北縣、台中縣市和高雄縣市日前通過審查升格為直轄市,未來台灣將有四個直轄市,各界都認為,升格後,當地房屋地產價格一定上漲,近期反映在營建、資產類股一片上漲聲。
若就政府資源分配來看,中央政府統籌分配款增多,縣市合併升格後得以規劃新的大規模都市計畫,重大交通建設也會次第進行。
就商業角度來看,基礎建設更加完備後,各項商業活動增加,人潮頻繁來往,就業機會更多,都市日漸繁榮,而最讓擁有土地者覬覦的是,土地重劃後,經過地目改變可以鉅額獲利。
這些美夢彷彿只要縣市升格就可全數達成,房地產價格也一定跟著上漲。但看在營建業者眼中,實現這些美夢必需依縣市原先建設程度不同,多年之後才能達成,而且過程中要備齊許多條件,例如產業支撐、交通建設、硬體建設、軟體服務、文化底蘊、居民素質、人口增加等,事情似乎不是這麼簡單。{ad-優質推薦:台北房屋資訊,台北不動產查詢,學生上班族台北租屋資訊,台灣租屋網}
冠德建設經理張建安表示,當地的產業非常重要,產業未落地生根帶不進商業設施,人口不會增長,早年產業西移大陸,人員也跟著去大陸,中南部許多工業區廠房和住屋空置,房地產價格無法提振,就是最明顯的寫照。
張建安以台北縣為例,北縣人口早年是中南部民眾北上工作的落腳地,因此人口數夠多,而這些年北縣房價是隨捷運興建完成而上漲,未來捷運遠期路網的環狀線再開始動工興建時,交通便利更上層樓,對房地產價格更有穩盤的作用。
就產業面來看,北縣中小企業非常多,新莊地區原本有為數眾多的傳統加工業,縣府正在規劃將這些加工業集中在一特定區,原來的土地要設置商業區、公園等,提昇環境品質;此外在新莊設立50公頃大的副都心,屆時辦公室、文化、觀光、百貨、電影文化區等多元發展才能更容易聚集人口,創造需求與供給。
他認為,爾後北縣更要切入兩岸交流平台,大型陸資和外資企業總部進駐北市,但週邊需要非常多的上下游供應鏈,這些供應鏈企業的辦公室可以設置在北縣,就近提供服務。
台中在地的鄉林建設副總經理呂理全表示,台中縣產業根基較深,包括以精密機械為主的加工區和以光電產業為主的中部科學園區;雖然過去幾年台商外流嚴重,僅剩下小型企業,但隨台商逐步回流,加工區會可望有更多大廠商進駐。
呂理全指出,雖然台中的交通轉運色彩明顯,向外藉由新建國道輻射到中、彰、投等地相當便利,風景也相當優美,還有陸客最愛的日月潭,但未來要吸引更多觀光客,政府的公共工程仍顯不足,五星飯店也不夠。
尤其是七期重劃區、水湳經貿園區等必需加快腳步建設,人員才願意往大台中移動,促進商機,大型展覽也才能在台中有落腳地,並帶動服務業發展。
另外,大台中捷運和台鐵從豐原到烏日的捷運化也得快速進行,以提昇效率、降低成本,人潮白天在大台中各地遊玩,晚上可以回來逛夜市、喝咖啡,全都要靠便捷的交通,房地產價格才有上升的可能。
位處高雄的京城建設經理張健輝表示,鴻海集團準備進駐高雄軟體園區,對高雄產業是一大利多,未來可帶進更多上下游業者,在以鋼鐵和石化重工為主的產業別外再添生力軍,也可望帶進更多人口。{ad-優質推薦:想找內湖房屋買賣資訊,快來看美美的台北租屋,優質台北房屋仲介業者}
目前高雄捷運只有一條,未來再往北邊的岡山、路竹,可連接路竹科學園區,拉近彼此的距離和便利性,才有更多工作人口和家庭。
對於高雄縣市合併,張健輝認為,近來建地不多且價格上漲許多的高雄市可以向外拓展,目前高雄市的農16土地已從兩年前的每坪40萬元漲到65萬元,當大高雄的建設更完善後,不但高雄市腹地加大,房地產價格也才有機會上漲。
文章來源:yahoo房地產新聞
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June 29,2009

房貸條件鬆綁 綁約3年額度85%


房貸條件鬆綁 綁約3年額度85%
隨著景氣逐漸復甦,台灣房屋地產交易回溫,各民營銀行也紛紛搶推優惠房屋貸款專案,更有銀行直接鎖定交易最熱的大台北地區,推出最高貸款額度可達85%專案,但貸款人應注意須綁約三年規定。   
中國信託宣佈提撥20億元額度,鎖定大台北地區15坪以上自住購屋人,推出優惠房貸專案,以核貸成數最高可達鑑價金額八成五,取代目前市場上低利戰,僅強調前五年平均利率1.7%起跳、最高2%;但依該行規定,專案必須綁約三年,三年內若提前清償,視個案與銀行往來的頻率,應繳交違約金。 {ad-優質推薦:台中房屋資訊,台中不動產查詢,學生上班族台中租屋資訊,台灣租屋網}   
台北富邦銀行方面,同時鎖定優質房貸戶及優質區域,即9月底前,專業人士、大型企業員工年收入80萬元以上專案,公教人員年收入 70萬元以上,且房貸坐落於優質區段,提供三種優惠專案,其中前半年固定利率方案,最低利率1.5%;或選擇一年期固定利率,最低1. 7%起跳。   
針對公務人員部份,北富銀另外還有優惠,其中貸款總額度三成,適用中華郵政兩年定儲加碼0.265個百分點計息,目前年息為1.39%;另外七成加碼幅度為0.575個百分點,目前為年息1.7%。{ad-優質推薦:想找台中房屋買賣資訊,快來看美美的豐原房屋,優質台中法拍屋業者}   
國泰世華銀行房貸專案,為鎖定特定對象,即有穩定收入公務人員,或公、私立學校專任教師,如個人信用正常,最低申貸條件為全程不分段利率最低1.6%起跳;該行較早還有大台北捷運沿線房貸專案,則是鎖定捷運沿線的優質區域,提供前三年平均利率最低1.96%起跳。 {ad-租屋}
文章來源:工商時報
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June 23,2009

房東要賣屋還能續住嗎?

房東要賣屋還能續住嗎?
讀者詢問:我們在北投與葉姓房東簽訂租賃契約,期限從2009年3月1日至2010年2月28日,租期1年。自從承租後,房東藉口「房屋設計師的客戶,想要參觀房屋的設計」為由,陸續讓設計師帶人來參觀。 {ad-優質推薦:嘉義房屋買賣資訊,嘉義房屋租售查詢,學生上班族嘉義租屋資訊}
直到5月16日,我們發現根本不是設計師,對方穿仲介制服。才警覺房東在出租同時,也打算要把房屋賣掉。我們便跟房東提出不再讓人參觀房子要求,結果房東5月18日謊稱要來拿之前物品,帶人看屋。5月21日房東告知我們,他要賣房子。 依據當初簽訂的租賃契約,可以堅持住到合約滿嗎?或可以要求怎樣賠償? {ad-優質推薦:想找嘉義房屋買賣資訊,快來看美美的嘉義店面出租,優質嘉義房屋仲介業者}
陳世杰: 崔媽媽基金會義工律師答:
讀者的租約為期1年,適用民法「買賣不破租賃」原則,新房東須承接原租約,不得因房屋易手而終止租約,讀者有權繼續居住,直到原租約期滿。但讀者也不可因房東換人,而要求賠償或終止租約。
另外,要提醒讀者,在台灣房屋市場須留意原房東有無將押金移轉給新屋主,避免以後產生糾紛。
文章來源:蘋果日報
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地籍圖誤差 合法屋變非法佔用

地籍圖誤差 合法屋變非法佔用
北埔鄉許姓民眾過去依據合法建照申請建房屋,因新舊地籍圖差異,面臨被強制拆除。許姓屋主不滿地指出,耗費心血才有一棟房子,卻因地籍圖誤差,讓她的房子被拆除三分之二,好好的房子成危樓。{ad-優質推薦:新竹房屋資訊,新竹不動產查詢,學生上班族新竹租屋資訊}
對此,竹東地政事務所主任彭松煜昨天說,他到任不久,對台灣房屋土地爭議不太清楚。不過現在測量技術比以前精進、準確,過去在日治時期的地籍經重測後,多少有差異。他舉自身例子說,他們家族的土地重測後少了12坪,但圖面是沒有錯誤的,這種情況也只能無奈接受。
許姓屋主與鄰地釋姓地主纏訟7年,最後判決敗訴。她拿著85年請領的建照說,當初蓋房子在這片土地申請建照沒問題,怎麼後來鄰地去申請鑑界後,他們家被退後18公尺,跑到國有林地上,房子一半變成侵占他人土地?實在難以理解。{ad-優質推薦:想找新竹房屋買賣資訊,快來看美美的新竹土地,優質新竹房屋仲介業者,認真的新竹法拍屋業者}
許姓屋主說,她尊重司法判決,搬空屋內家具等待拆除,但依據法院給她的「拆除施工計畫書」上面,拆除房子前應先架設新的H型鋼樑取代原有屋樑,但現場只有用鷹架支撐,就直接鋸開屋子,讓花了上千萬元興建的家成為危樓,連貸款都還沒付完,這損失找誰要?
文章來源:自由時報
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買氣回溫 屋主獲利了結

買氣回溫 屋主獲利了結
台股連番大漲,台灣房屋景氣回溫,買氣一波波湧現,根據內政部最新統計,4月全台房屋已回到3萬782件,而各家房仲交易量相較也同步增加二到三成不等,甚至有建商預估,這股資金回流帶動的買氣可望持續至年底。但信義房屋觀察,最近市場開始醞釀另一股資產調節氛圍,部分閒置資產較多的屋主,把握活絡的買氣先出售獲利。
信義房屋企研室經理蘇啟榮表示,不少民眾受金融海嘯衝擊,資產嚴重減損,但今年春節後,台股展開的「無基之彈」,三個多月來最高曾突破7,000點大關,讓不少投資人恢復一些元氣。
根據以往經驗,股市見高點後,也是房市買氣最暢旺的時候。相對來說,手上握有許多不動產的民眾,現在也是最佳的調節資產時機。市場上已嗅到這股氛圍,開始大推促銷活動。{ad-優質推薦:雲林房屋仲介資訊,雲林不動產查詢,學生上班族斗六房屋資訊}
蘇啟榮指出,當股市指數有大波段上漲後,也是民眾購買力最強的時候。以去年520為例,當時股市最高衝到9,000多點,當時賣方不僅出售速度快,也能賣到不錯的價位。但後來還想賣出區域天價或持觀望態度的賣方,就開始面臨股市重挫、市場氣氛轉趨悲觀。
台股這波段漲幅高達七成,加上今年經濟成長率、失業率表現仍然不理想,手上有閒置不動產、而且是2006年房價攀升前持有的民眾,若適當調節精華區標的,可降低未來景氣波動的風險。{ad-優質推薦:想找雲林房屋買賣資訊,快來看美美的虎尾房屋出租,優質雲林房屋業者}
通常高總價產品成交比重升高時,就是市場買氣相對暢旺時。以信義房屋去年5月成交資料為例,總價3,000萬元以上的成交比重占5.1%,但今年1、2月房市低檔時,這類產品比重降至3.7%至3.8%;但到了5月,這類產品比重又增加至8.9%。在房市落底反彈之際,壓抑的買氣會呈現強勁的回籠,此時適時調節資產,未來也可等待景氣較確立後,再進場選擇投資標的。ad-{南投房屋資訊,南投房屋買賣}
文章來源:經濟日報 推薦網站:
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June 22,2009

中南部A級商辦,風雲再起

中南部A級商辦,風雲再起
【2009/06/07 經濟日報╱記者梁任瑋╱台中報導】 興富發建設辦公大樓Rich19。 記者梁任瑋╱攝影
看準陸資來台投資、台灣房屋 租賃商用不動產需求可望持續增加,中南部辦公室市場近十年幾乎沒有A級辦公大樓完工,但今年以來開始蠢蠢欲動,興富發、京城、城揚建設等公司,在中市、高市精華商圈投資A級辦公大樓。
而為吸引客戶,新完工的A辦大樓都走「豪宅化」,台中甚至有辦公大樓為留住租戶,特別興建一個標準25米的游泳池。{ad-優質推薦:高雄房屋資訊,高雄房屋買賣查詢,學生上班族高雄租屋資訊}
隨著兩岸直航縮短往返時間,吸引不少台商回流與外資來台設廠,連帶創造更多就業機會,中南部商用不動產交易量也跟著增加。
興富發在台北、台中與高雄推案比例。分別是六成、三成、一成,也在台中中港路與黎明路口推出只租不售的辦公大樓「Rich 19」,並自行管理,年租金收入可達1.2億元,是公司穩定長期收益。
Rich19目前出租率80%,預期年底前可滿租,主要對象是外商保險公司,是中港路少數全新的A級辦公市場,租金每坪達700元,租金報酬率4%。{ad-優質推薦:想找高雄房屋仲介資訊,快來看美美的高雄店面出租,優質高雄房屋租售業者}
興富發董事長鄭欽天說,Rich 19是進軍大陸商用不動產市場的練兵基地,地下室的層峰會館更結合商務、社交、SPA、健身、美食服務,還有游泳池,在台中辦公室市場不多見。由於大陸住宅銷售的毛利只有3%,因此他鎖定上海商辦市場,完工後包裹賣給外資,利潤較高。
城揚建設則在高雄市凹仔底明誠路推出「市政總裁」,城揚董事長楊振宗表示,高雄房地產景氣正慢慢復甦,上一波房地產景氣時,高雄的房價是「走樓梯」上去,因此去年發生金融海嘯後,房屋價格下跌速度也不像北部快,預估明年高雄房價在多項公共建設完工帶動下,會有兩成補漲空間。
楊振宗說,市政總裁將是城揚的企業總部,因此嘗試許多創舉,例如200坪豪華國際級總裁會館設有桑拿區、視廳休憩區及吧台與健身區及韻律教室,讓休閒就在辦公中,創造企業主與員工雙嬴。
京城建設也看好高鐵左營站周邊辦公室市場,下半年將在高市中華路、明誠路口推出一棟新完工A辦,總銷金額6億元。
資料來源:【2009-06-07/經濟日報】
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June 18,2009

台北A級商辦行情 可能超越豪宅

台北A級商辦行情 可能超越豪宅
【2009/06/04聯合報╱記者許佳佳╱台北報導】
住展雜誌最新的房市風向球連3月出現黃藍燈號,顯示台灣房屋景氣已脫離谷底。鄉林建設也預測,陸資來台可望掀起新一波商辦需求,以東京、新加坡經驗來看,未來台北A級商辦可能超越豪宅行情。
住展雜誌研發長倪子仁表示,從代表業界動態的房屋廣告量來看,5月分已比4月分大增了20%,顯示建商作多的心態與信心持續恢復。
代表買方看法及行為的來人及成交組數中,大台北區建案5月來人組數也比4月再成長1至3成,其中以台北縣汐止、中永和及林口、三峽及北桃園地區的來客增加最多,成交量亦同步成長了10%到20%。{ad-優質推薦:桃園房屋仲介資訊,桃園不動產查詢,學生上班族桃園租屋資訊,桃園工業廠房出租出售}
在議價率方面,5月的議價率為12.9%,比4月12.3%的議價空間多加了0.6個百分點。議價空間再度變大,主要與5月大台北區有些建案出現漲價,購屋者再度出現觀望的氣氛,拉大了議價空間。
倪子仁說,馬政府大三通的腳步正大步邁進,北市民生大樓以82億元再度成功轉手,與北市內湖區國有地標出177萬元一坪的高價,加上北市豪宅熱賣的市況,都顯示房市最壞的時刻已過去。
在近日最夯的商辦大樓方面,鄉林集團董事長賴正鎰估計,一年內可能就有2,000家陸資企業來台設點。他說,兩岸將在下半年洽簽ECFA(兩岸經濟合作架構協議),效應會進一步擴大。{ad-優質推薦:想找桃園房屋買賣資訊,快來看美美的桃園土地,優質桃園房屋業者,勤快的桃園法拍屋代標業者}
鄉林不動產研究室指出,亞太主要城市中,東京、新加坡、上海的A級商辦售價均高於豪宅。香港在2003年中與大陸簽CEPA(更緊密經貿關係的安排)後,五年間A級商辦價格大漲2.7倍,一般商辦也有2.6倍,都高於豪宅1.7倍的漲幅。未來台北可能複製這盛況。
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中古屋止跌,文山雙和最熱賣

中古屋止跌,文山雙和最熱賣
2009/06/06 【聯合報╱記者許佳佳╱台北報導】
中信房屋最新統計,台北縣市自今年1月起至今,中古住宅的房價已呈現V型(代表景氣快速下跌後又快速回升)與W型(短期內經歷兩次景氣快速下跌後又快速回升)修正,顯示台灣房屋價格已有止跌回穩跡象。
根據永慶房仲集團最新5月房市價量統計,大台北房地產市場買氣持續增溫,其中低總價與捷運題材區域更受到購屋民眾歡迎。今年5月大台北熱銷區域,北市為文山區,占北市成交比重達17.2%;北縣為中永和地區,占北縣成交比重達20.8%,分別成為5月分台北縣市的熱銷冠軍區域。{ad-優質推薦:苗栗房屋仲介資訊,苗栗不動產查詢,學生上班族苗栗租屋資訊}
中信房屋董事長特別助理胡佩蘭說,台北市中古住宅平均成交單價,從元月每坪37.3萬元下跌至3月的每坪36.28萬元後開始反彈,一路上漲到5月每坪38.82萬元,出現明顯的V字型反轉。
台北縣方面,中古住宅平均成交單價,元月每坪16.23萬元,2月下修至每坪15.56萬元,3月上漲至每坪17.46萬元,4月小幅下修至每坪16.9萬元,5月又反彈到每坪17.98萬元,呈現反覆上攻的W字型。
不過,她說,北市與北縣買方的追價意願,已出現截然不同的交叉點,自5月第二周起,北縣的平均成交時間由41天拉長至58天,顯示北縣買方對於房價的調漲已出現抗性,可能不利於未來的交易市場。{ad-優質推薦:想找苗栗房屋買賣資訊,快來看美美的苗栗土地,優質頭份房屋業者}
反觀台北市核心區域,如大安、信義兩區,經常出現多組買方競購同一房產的現象,再次顯現區段房市的發展現況與條件差異。
資料來源:【2009/06/06 聯合報】
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June 17,2009

投資房地產 四招做好風險管控

投資房地產 四招做好風險管控
如果把買房子視為一個專案,房仲業表示,在「專案管理」的領域裏,風險管理共分為風險識別、風險評估、風險回應規劃、風險監控四個步驟,而購屋時掌握這四個步驟的概念,可以讓自己做好萬全的準備。   
東森房屋業務部副總經理吳駿杰表示,台灣房屋投資上所謂「風險識別」,就是按類別列出風險,例如,購屋可能的風險有「成本面」、「市場面」、「政策面」、「環境面」等四大層面。   
吳駿杰說:其中「成本面」的風險又包括自備款的來源、金額、貸款會不會順利核准以及可獲得的成數、貸款利率的可能變化,以及升息升到什麼程度時將考慮轉貸、是否打算使用貸款的寬限期,打算使用幾年,寬限期之後的房貸負擔是否可以承受等事項。 {ad-優質推薦:屏東房屋資訊,屏東房屋仲介查詢,學生上班族屏東租屋資訊}   
有些山坡地住宅或者較偏遠的社區,設有「社區巴士」,萬一停駛,對你的生活會帶來多大的不便,甚至影響房價。吳駿杰表示,曾有位房地產專業人士,在購買位於山坡地的新成屋社區時,要求賣房子的代銷公司在合約上加註一條權益,大意是交屋進住時如果社區巴士沒有如代銷業者所講的設置完備、準時開出,那麼他就不買這間房子。   
在專案管理的領域,針對風險的回應對策共有四種,包括:「避免」、「減少衝擊」、「移轉」及「接受」等四種。其中「避免」是對於不可能被接受的風險,必須予以嚴密監控,並想辦法用各種措施來預防風險的發生。   
就如同這位專業人士所做的,他不但事先想好可能會發生的風險,更進一步規劃如何回應此一風險,他所採取的方式是「避免」,也就是此風險一旦發生,他就不買這個房屋,讓這個風險不會成為風險。   
吳駿杰說,第二種回應策略是「減少衝擊」,也就是當風險無法完全避免發生,就需採取某些對策或行動,以降低損失。以出租為例,風險包括房客中途退租、房子找不到房客的空租期、房客拖欠租金、房客損壞設備或房子等「經營管理」的風險,為了因應這些無法避免的風險,或許可以規劃長租改短租、月租改日租等備案策略。   
太平洋房屋企研室經理鄭國英說,第三種因應對策「轉移」,則是藉由適當的合約條款,將風險轉移到有能力管理或承擔這些風險的供應商或承包商。而對於那些無法用任何方法迴避風險者,則可考慮將部份風險轉嫁給保險公司,但風險發生,若仍將無可避免會受到損害,故平常仍應採取對策努力避免風險的發生。 {ad-優質推薦:想找屏東房屋買賣資訊,快來看美美的東港房屋,優質屏東房屋業者}   
第四種為「接受」,中信房屋董事長特助胡佩蘭說,則是即使風險發生也不會有太大的危害,故不需執行特定的活動,保持觀察即可。
文章來源:工商時報
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