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March 10,2009

金磚變銅磚!中科房價居高不下市場冷



金磚變銅磚!中科房價居高不下市場冷
金磚四區之一的中科,自2004年起房勢強強滾,只要開案幾乎賣光光,先由西屯玉門路領漲,擴及台中縣境的衛星城市龍井、沙鹿、梧棲、清水、大雅、神岡、后里,2008年7月美國爆發二房危機,局勢反轉,景氣急凍,許多中科員工休起無薪假,店面生意冷清清,新套房空置率居高不下,原先看好中科高消費力,沒想到竟比逢甲大學城還差,周邊房市跟著陷入困境,中科這塊金磚已漸漸褪色變回「銅磚」! 人口成長住房增加,中科生活機能漸有改善,增加有Tech-Mall商店街、台糖量販店、台灣超市、黃昏市場、福科國中。中科的新成屋個案競爭多,正值交屋高?期,新成屋卻呈現房價高、出租率低,投報率低等「一高二低」去化或轉手困難現象。 例如,同在中港路上面對東海景觀的太子「劍橋四季」單坪市價約12萬元,而「喬立月河」開價18~25萬元;福林路大坪數住宅「天瀚」開價18~22萬元。 目前銷售的新成屋住宅大樓報價帶在15~25萬元,價位比逢甲商圈預售案還貴。房仲業者直指,時機歹,購屋族很會比較,買在逢甲商圈最保險,「若是中科房子卻賣得比逢甲貴,最終會經不起市場考驗的!」 以逢甲商圈的預售案「勇建水悅」為例,位在青海路家樂福斜對面,地段很優也才開價14~19萬元!房仲業者提醒說,中科周邊最缺公園綠地,面向東海大學或牧場的景觀最有賣點,有些個案地點景觀俱佳卻有可能屬於工業用地,雖可登記公司行號、做SOHO工作室,但將來轉手較不受歡迎,購屋時應先弄清楚。 文章來源:網路地產王
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女人當家!熟女購屋投資停看聽



女人當家!熟女購屋投資停看聽
女性消費勢力日漸抬頭,過去多以定存、跟會等保守方式理財的女性,在低利環境下,現在不少人將資金“錢”進房市,根據太平洋房屋的成交資料顯示,將產權登記在女性名下的比例將近六成,顯示女性購屋主導權的提升,房仲建議,不同年齡層的女性,要考慮不同的購屋風險! 太平洋房屋副總經理李珠華建議,28~39歲「年輕打拼的熟女」,由於可供運用的資金並不充裕,最好以重視需求及實用的「自住屋」為主,可考慮買在市郊、交通便利之處,例如中永和、新店、土城等捷運可到達的地區。 此外,年輕打拼的熟女須衡量自己的經濟能力,若需獨立支付房貸,貸款約占所得的30%;而自備款愈是充裕愈能減輕生涯規劃生變的負擔,因此建議年輕熟女要將房貸可能斷炊的風險考量進去。 而介於40~55歲「中年幹練的熟女」,李珠華建議,這個階段的熟女雖然具經濟基礎,但因面臨小孩的教育問題,換屋同時,一定要將學區納入考慮,並著眼周邊環境的品質;若以「投資理財」做規劃,要考量未來增值及出租的難易度及客源屬性,並顧及貸款利率變動風險,審慎投資。 56歲以上「銀髮退休的熟女」,風險承擔能力減弱,可投資門檻較低的捷運站附近小套房,每月可固定收取近上萬元租金。太平洋房屋企研室建議,在銀行定存利率偏低的情況下,如果手頭資金優渥,不妨現在把握此時機,投資報酬率較高的店面或辦公產品,成為退休後的固定收入來源。 文章來源:網路地產王
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賦改會通過限縮土地稅、房屋稅減免優惠 民國100年上路



賦改會通過限縮土地稅、房屋稅減免優惠 民國100年上路
行政院賦稅改革委員會9日針對限縮土地稅、房屋稅減免的優惠部分達成共識,未來適用自用住宅優惠稅率的面積將由現行的3公畝(約91坪)限縮為2公畝(約60坪),且非做農業使用的農地也將一律課徵地價稅,預定明(99)年修法,後(100)年實施,預估可增加160億元的稅收。 賦改會9日先後召開委員及諮詢委員聯席會議第12次會議以及委員會議第4次會議,由召集人行政院副院長邱正雄主持,就「所得稅反避稅制度之研究」及「土地稅及房屋稅減免規定之檢討」兩項議題提出期末報告,並進行討論。 財政部次長張盛和在會後表示,有關限縮土地稅、房屋稅減免部分,會中作成決議,將修正都市土地適用自用住宅用地的面積,將適用千分之2自用住宅稅率的由現行的3公畝(約91坪)限縮為2公畝(約60坪),未來在修法後,都市土地面積超過60坪的部分,就將不能以自用稅率課徵地價稅。 會中也決議,住家用及自用房屋稅率不變,將非住家營業用房屋法定下限稅率將由現行的3%調高為4%;非住家非營業用房屋(例如律師事務所、診所等)法定下限稅率,則擬由現行1.5%調高至2%;自用住宅及工業用地等特別稅率及適用一般用地基本稅率的土地稅率不變,適用一般用地累進稅率土地之稅率則酌予調高。 同時,為能更貼近市價,也將建請內政部將未來的公告地價作業,由現行的每 3年調整一次,修正為每 2年重新規定地價。 另外,地方政府應覈實評定房屋標準價格、稽徵機關應加強查核農舍是否與農業經營有關,覈實課稅,未來農地如果未供農業使用,而是在農地上蓋豪宅、別墅,就需課徵地價稅了。 此外,住家現值10萬元以下的小套房免房屋稅的部分,未來也將責成地方政府覈實評定價格。 財政部表示,限縮部分土地稅與房屋稅減免,預估將可增加 160億元稅收。由於這些限縮措施主要是針對擁有較多土地者,對大部分民眾是不會受到影響,根據估算,僅2.78%的民眾會受影響。 文章來源:東森新聞網
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何謂路段率



何謂路段率
房屋稅是以「房屋標準價格」為計算基礎,而決定房屋標準價格高低的因素,主要包括房屋造價、折舊及街路等級的路段率。不動產評價委員會則視地價漲跌情形,每三年調整一次路段率。 不動產評價委員會在決定路段率時,會依造房屋所處街道村里的交通、商業繁榮程度來決定是否調整,或是有些住宅街路拓寬,門牌號碼也變動,就會在重新評定路段率時調整路段率。因此,發展愈繁榮、交通愈便捷的地區,因為屋價高,房屋稅也會跟著水漲船高。像是信義區的台北101大樓,一年房屋稅就高達1.3億元。 文章來源:經濟日報
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北市路段率不動 房屋稅凍漲



北市路段率不動 房屋稅凍漲
台北市原本因應地價調漲,今年預計調整信義、內湖、南港區共4.6萬件房屋稅申報戶的路段率,共可增加1.4億元房屋稅收,但因考量經濟不景氣急踩煞車,將維持去年的路段率不調漲,原本路段率漲幅達兩成的信義區受惠最大。 房屋稅是以評定的房屋現值為計算基礎,再按所適用的稅率課徵,而房屋街道的路段率正是評定房屋現值的基礎。地方縣市每三年會召開一次不動產評價委員會,依路段的漲跌情形,重新檢討房屋稅是否合理。 今年適逢台北市三年一次的路段率調整,但台北市昨(9)日舉行的不動產評價委員會決議,考量金融風暴衝擊下,此時不適合增加稅負,因此今年房屋稅將維持去年水準凍漲,等到明年再召開不動產評價委員會,視當時景氣恢復的狀況決定是否進行調整。 台北市稅捐處長謝松芳表示,若按原訂計畫,台北市將可因路段率調整增加1.4億元的房屋稅收,共有4.6萬申報戶今年的房屋稅將提高,主要是近三年來發展快速的信義商圈、內湖,以及捷運開通的南港區。 今年5月開徵的房屋稅凍漲,受惠最大的是漲幅最高的信義商圈。 台北稅捐處信義分區審核員蔡玉珠指出,本來信義商圈周邊的路段率今年要調高兩成,但現在路段率調不成,加上信義區房地產交易買氣不振,信義區今年的房屋稅、土增稅都很難達成稅收目標。 台北縣則是在去年召開不動產評價委員會,今年預計將有1.6萬戶因路段調漲微幅增加房屋稅額。 台北縣稅捐處長黃毓彥表示,捷運板南線開通後,周邊的房屋現值也跟著增值,基於稅收公平原則才會調高房屋稅,但受影響的戶數和稅額並不多,平均每戶調整343元,今年將為台北縣增加573萬元房屋稅收。 謝松芳認為,雖然今年不調整路段率,但是台北市全年95億元的房屋稅收目標,仍然可望達陣。不過,因土增稅今年可能會短徵40億元,因此台北市整體總稅收仍然會短徵30億元。 文章來源:經濟日報
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March 9,2009

全球房地「慘」 台灣Q4跌幅亞洲第3



全球房地「慘」 台灣Q4跌幅亞洲第3
中時電子報 (2009-03-07) 江靜玲倫敦六日電 受經濟危機衝擊,全球主要國家和區域的房市幾乎都大幅下跌。歐洲受創尤其居全球之首,其中拉脫維亞房價全年下跌三三.五%,為世界最高跌幅。在亞洲,台灣二○○八年最後一季跌幅達五.一%,僅次於香港和新加坡,為亞洲主要經濟體房價下滑最快的國家之一。 相較之下,中東杜拜的房價二○○八年還上漲六○%。但專家警告,二○○九年,全球將沒有一個國家的房市,能逃過下跌的命運。 根據英國Knight Frank房地產仲介針對全球四十二國房市發布的最新報告,二○○八年全球房市普遍下跌,此一現象,在去年最後一季,尤為顯著。 跌幅五.一% 僅次香港及新加坡 在亞洲區域,新加坡二○○八年房價跌幅達六.三%,是區域內跌幅最大的國家。香港其次,全年平均跌幅五.一%,日本第三,全年跌幅四.五%。 台灣和中國去年的房價平均分別上漲一.九%和一.六%。但是,去年最後一季,台灣的房市快速下跌五.一%,中國則下跌一.一%。從去年最後一季的跌幅觀察,台灣房市跌幅在香港一二.八%和新加坡六.一%之後,是區域內房價下滑第三快速的國家。 印尼是亞洲房市表現最好的國家,去年房價上漲五.二%,最後一季跌幅僅○.六%。 歐洲區則是全球房價下滑最快、跌幅最大的。拉脫維亞房價全年下跌三三.五%,居世界之首,其次依序為愛莎尼亞二三%,英國一六%,冰島一四%,法國一○%,愛爾蘭九%。即使一般認為房價未像其他歐洲國家歷經大幅上漲的德國,去年的房市也下跌了二.二%。北歐的挪威、丹麥房價也都呈現下跌。 歐洲區跌得快又多 居全球之首 義大利、荷蘭、瑞士和希臘二○○八年房價平均維持持平。 中東的杜拜二○○八年全年房價則漲了六○%,唯在最後一季也下滑了七.八%。其他國家包括俄國、捷克、以色列、斯洛伐克和保加利亞,以及英國富人逃稅境外天堂澤西島的房價,去年平均漲幅雖然達到一○%,但在○八年最後一季也都開始下跌。 knight Frank研究部國際主任巴納斯(Nick Barnes)表示,從去年最後一季的趨勢觀察,可以確定,今年全球房市的情勢將比去年更艱困險惡。 資料來源:奇摩房地產
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豪宅退燒 大膽出價趁現在



豪宅退燒 大膽出價趁現在
今年329檔期指標戰區大台北地區,推案量縮至僅剩900餘億元,其中還包括兩件百億元的非市中心推案撐住場面,否則整體量能可能僅剩下600億元。 信義代銷觀察,今年329檔期出現四大徵兆,包括:結構體及新成屋推案占總推案的三成、百萬豪宅與投資型產品退燒、個案潛銷期長、建商按兵不動期望下半年。 329檔期不旺已不是新聞,但從推案產品觀察可以發現,推案產品結構已產生明顯改變,最明顯的是,2008年豪宅充斥的情況已不復見,去年除了文山、萬華、北投、大同等區外,台北市其他行政區都有個案喊價最高每坪百萬元;但觀看今年329檔期,開價百萬元的「新」案,可能僅剩下中正區的「揚昇君臨」案,其他行政區不僅沒有開價每坪百萬元的豪宅推出,連案量超過20億元的個案都很少。 至於過去熱門的套房類產品,因為銀行持續緊縮房貸,建商也不願意規劃此類產品,建商大都回歸「住」的基本需求,包括40坪至60坪的三、四房產品,即使是等級較高的換屋型產品,也不會動輒規劃100坪起跳的豪宅。 信義代銷主任劉東秉指出,今年329檔期還看不到春天的燕子,豪宅與投資型產品都已經退燒,自住型產品當道。台北市以文山區推案數最多,但也只有三件小案,建商觀望氣氛相當濃厚。另外,此次還有些建商抱持拉長戰線,且戰且走的心態,在結構體中就先行銷售;有些個案則是先前的潛銷期時間很長,打算在329曝光。綜觀來看,今年329檔期建商推案市況冷淡,而去年928檔期的個案,有許多現在還在線上銷售。 手上還握有土地的建商,其實還不在少數,此時除了持盈保泰外,都將重心放在下半年重點的928檔期,業界大多預期,未來市場氣氛可能較為和緩,至少經濟與失業率問題可望初步獲得解決。 劉東秉認為,金融大海嘯讓房地產好光景結束,也象徵賣方市場結束、買方市場來臨,買方應該趁此時積極看屋、大膽出價,才能掌握房市修正後的良機。 文章來源:經濟日報
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車險火險 下月便宜了



車險火險 下月便宜了
4月1日起,產險業將全面實施費率自由化,為加強監理,金管會日前去函各產險公司規範,車險「附加費用率」將不得超過保費的35%,住宅火險則不得超過44%,以遏止保險通路佣金不當發放的現況。 產險公司主管表示,佣金有效控制後,將有助消費者買到更便宜任意車險與住宅火險。 由於任意車險、住宅火險為個人保險大宗,是家家戶戶不可或缺的保險商品,費率自由化帶來降價風潮,將可為每戶家庭省下數百元保費支出。 產險公司主管解釋,保費主要由「純保費」及「附加費用」兩項所組成;「純保費」即理賠率,保險公司能操作的部分,就是「附加費用」比例的控制,即佣金(招攬費用)、人事、管銷費用等所組成,換言之,保險公司透過金管會的規範,來控制佣金費用,保費就有調降空間。 以房屋貸款必備的住宅火險為例,近年損失率皆控制在10%左右。保險公司表示,銀行保代長期把持通路優勢,佣金費用高達45%,佣金吃掉純保費的調降空間,4月1日實施費率自由化制度後,預計住宅火險首波有調降15%的幅度,每戶約可省下200元年保費。 此外,金管會專任委員張士傑說,產險公司須定期公告住宅火險、車險各大通路的銷售差異,即保險代理人、經紀人、業務員、直接業務等四大通路費用,產險公司在費率自由化之後,需揭露四大通路附加費用率的差距,資訊透明化,提供消費者選擇。 產險公司表示,公告附加費用率,將有助消費者做更理智的選擇,根據過去經驗,「直接業務」的附加費用一定最便宜,換言之,消費者若直接到產險公司櫃檯投保,產險公司就能將省下的通路佣金,直接回饋給消費者,預估消費者能再省10%到15%的保費折扣。 另外,產險公司也積極規劃設置「網路投保」專區,透過節省人力、佣金費用的方式,給予網路投保10%到20%的保費優惠,且網路投保是24小時服務,在經濟不景氣下,產險公司藉由實際折扣,留住更多的客戶。 產險公司實施費率自由化後,保戶除了直接向產險公司投保更便宜外,華南產險表示,只要善用一些小技巧,仍能積沙成塔,一年省下幾千元保費。 以購買新車為例,有兩大方式省保費:第一,車主登記在女性家庭成員名下,因女性車主過去損失率較男性低,保費較便宜。 第二,直接向產險公司投保,預計可省下10%以上保費。 文章來源:經濟日報
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Posted by sellhouse168 at 18:26回應(0)引用(0)

捷運宅超好「貸」? 何時通車問仔細!









捷運宅超好「貸」? 何時通車問仔細!






為了刺激房市買氣,近來國內有部份銀行業者推出沿捷運線買屋,可享更低房貸利率的超值好康,讓許多購屋族蠢蠢欲動,不過,房仲提醒,若想選擇在規劃或興建中,但目前尚未有捷運經過的區域,應評估其通車日期和興建進度,且距離捷運站的距離也不宜過遠,這樣的物件才有可能符合銀行的捷運宅標準。





台北什麼都貴,便捷實惠的捷運也成了通勤族的省錢好幫手,也使得近幾年來,許多民眾都想逐捷運而居,好不容易房價持續探底,許多購屋族也紛紛找尋捷運站周邊物件,讓捷運宅的詢問度仍然高居不下,但是口袋不夠深,也只能往尚未完工的捷運沿線置產。





北縣市目前尚有多條捷運線正在規劃或是興建當中,周邊自然推出販賣未來藍圖的捷運宅,台灣房屋不動產研究室經理古景良建議,無論是買預售屋、新成屋或是中古屋,是用來自住或是投資,都應該優先考慮,捷運預計通車的日期,不然如果政策一改,很可能當初行情看好的區域,瞬間成為蠻荒之地。



  



若預算不足,不妨從未來5年內可望通車的捷運幹線下手,但在購屋前,一定要清楚打聽,區域內的捷運是否已在興建,預計何時可以通車,如此一來,想向銀行申請更低利率的房貸,核准機率也才會大幅提高。





靠近捷運站已儼然成為熱賣的票房保證,古景良說,一般要距離捷運站方圓約500公尺以內,最遠也不超過700公尺的物件,才稱得上是真正的「捷運宅」。也因此民眾在挑選物件時,一定要先試走,在15分鐘以內可以步行到達捷運站的距離才是最剛好。



  



以合庫為例,若是想申貸捷運宅低率優惠,物件一定要在捷運站500公尺內,房貸利率才可以減少0.06%,因為捷運宅離捷運站越近,不僅房價相對地較高,也較具保值性,所以銀行也較願意釋出利多,給予優惠利率。









文章來源:網路地產王










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Posted by sellhouse168 at 18:14回應(0)引用(0)

20坪以下住宅 房貸3%起跳



20坪以下住宅 房貸3%起跳
中時電子報 (2009-03-09) 許文台北報導 少子化影響,兩房小宅商品近五年來在大台北地區如雨後春筍般冒出,單身、頂客族、投資客愛買,不過銀行端房貸放款卻相對保守許多,多家房貸放款大銀行均表示,15坪以下套房商品完全不承做,20坪左右小宅商品利率,甚至要3%以上。 經濟環境惡化,銀行害怕房貸違約率增加,對於小坪數的房型房貸借款,相對嚴格許多,頂客族、單身、投資客愛買的兩房商品,銀行多以保守態度觀望,對人的職業、信用、房子座落地點要求變高,且為了自保,一開始利率就拉到3%以上。 以華南銀行來說,對於承做20坪的小宅商品,基本的起跳利率就要3%,華南銀行表示,如果離開台北市、不在捷運周邊,貸款人的信用也不是非常好,甚至收入不太穩定,利率就會飆更高。 同樣的,台灣中小企銀也是如此,對於一房一廳一衛浴的商品,又在20坪以下,利率從4%開始算,除非在捷運站周邊,地點不太差,才有商議空間,且銀行房貸人員也會前往判斷,確定是屬於哪一類型商品。 台灣中小企銀說,有些20坪的房子,為了爭取到銀行較多成數的貸款,會採用取巧方式,以一主臥室、一和室來隔間,號稱兩房商品,但對銀行來講,這只能認定為大一點的套房。 華南銀行指出,對於小宅商品會這麼保守的原因,主要是因為這些商品大多是投資客在買,自住比較少,一旦投資客斷頭殺出,進入法拍屋程序,市場流動量也偏低,對銀行來說風險太大。 且在房市景氣反轉時,套房、兩房的商品會先崩跌,到時候拍賣的價格不會太漂亮,銀行到底能拿回多少都是問題。 對於套房商品,多家銀行更是保守,寧願不做,包含土銀、台銀、華南銀等,只要房型在15坪以下就完全不做,就算在捷運周邊也是一樣。 台灣中小企銀對於套房商品則比較寬鬆,但利率與一般三房商品比較起來,算是偏高的,利率約在2-3%間。 資料來源:奇摩房地產
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Posted by sellhouse168 at 18:09回應(0)引用(0)
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