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February 2,2009

吳卉妤-房屋聯賣資訊網

吳卉妤-房屋聯賣資訊網





自備5~10萬 買八德平鎮新樓

不景氣衝擊下,各建案來人數量銳減,紛紛祭出各種優惠方案吸引民眾購屋,沉寂多時的「低自備款購屋」熱潮再起,且多訴求可含裝潢一併貸款,桃園地區則有建案打出「憑身分證即可購屋」的促銷專案,再搭配政府2.425%的低利率優惠房貸,大幅降低購屋門檻,也成功聚集不少人氣。



房地產建案為刺激買氣,多半採用附裝潢、送家電、低總價或低自備款購屋等促銷手法,其中,低自備款方案因購屋門檻低,最容易引起民眾衝動購屋。宏特建築行銷公司專案經理劉道範表示:「桃園房市一直處於供過於求的狀態,這類低自備款購屋的促銷手法,其實一直都存在,只不過在景氣不佳時,特別盛行。」



會採取低自備款促銷的建案,大部分是已完工的新大樓,且多位於八德市與平鎮市。台灣房屋平鎮直營公司業務副總張清蓬表示,這類產品多位於郊區、大樓餘屋量較大的地區。如八德市1鄰重劃區周邊,由寶佳機構推出的「幸福有約」與「慕夏」,都以自備10萬元可輕鬆成家為訴求。



此外,同為桃園知名建商的春虹機構,推出的個案也有不少採用低自備款方式促銷,春虹建設協理邱河陵表示,以公司推出的「春虹麗晶」案為例,過去曾降低單價促銷,但來人數量與成交的表現都不好,但自從改推「自備5萬元起購屋」的專案後,來人數量雖然沒有明顯提升,但成交比重已提高到每3組客戶中至少有1~2組購買,且以自住客層居多。



事實上,以低自備訴求的建案,對於資金不足的民眾而言,不失輕鬆跨越購屋門檻的選擇。新和廣告專案經理陳大隆認為:「以新婚夫妻為例,因結婚初期資金不多,利用低自備款方案先購屋,至小孩長大,可能10年後才有換屋需求,屆時房子可以出售或出租,都比長期租屋划算,也可算是種投資。」



不過,低自備款的背後代表著高額貸款,購買這類產品,特別要留意自己的財務狀況,首先在購屋前應先和銀行聯繫,確定自己能夠貸款的額度,避免若先簽約後貸款、發生需要補差額但資金不足的窘境,再者,民眾也須衡量日後房貸每月須支付的金額,是否在自己能夠負擔的範圍內,避免發生斷頭的情形。



此外也要注意「低自備並不代表低單價」,部分案場甚至因為已提供低自備款的購屋優惠,更有籌碼不願降價,或因而要求必須連同車位一起購買。最後則是切忌只因為自備款低就購屋,忽略地段才是影響房屋轉手的重要條件,包括交通、生活機能良好的地段,或具明星學區優勢等,都能為房子加分,才能避免日後被套牢無法脫手。





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住商不動產中壢觀天加盟店

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桃園 大溪楊梅 休閒大宅需求熱

在不少人的心目中,獨棟別墅才是真正的別墅,採雙併或連棟規劃者,只能稱之為外觀比較漂亮的「透天」,但獨棟別墅因總價高,多分布在郊區;近來桃園建商為區隔市場,獨棟別墅多訴求「量身訂做」,讓客戶能盡情揮灑,打造自己的夢想家,竹苗地區則因純獨棟別墅社區的數量稀少,相當搶手。



僑府興建設協理蔣彬智表示:「台灣早期曾興起一片買農地興建農舍的風潮,近年以北台灣的新竹南庄、桃園等地較熱絡。」由於這些客層大多來自台北,桃園各地因距離台北幾乎都在1個小時的車程範圍內,包括楊梅、大溪、觀音、新屋等地,這類產品因而興起。



不過,由於購買農地手續複雜,且興建農舍限制多,而市場上的連棟透天產品眾多,為區隔市場,並滿足特定族群需求,建商近來紛紛推出可為客戶「量身訂做」的獨棟別墅案,包括大溪、楊梅等地都已出現這類產品;大溪擁有得天獨厚的觀光資源,楊梅則是高爾夫球場群聚,成為台北客購買休閒第2屋或退休住宅的熱門地點。



青鼎建設業務銷售經理計永翔表示:「獨棟別墅總價高,對這類金字塔頂端的族群而言,沒有什麼東西是絕對的需求,因此依照客戶需求量身訂做將是未來的趨勢。」所謂的量身訂做,並非僅止於一般格局或水電上的變動,而是連客戶需求的地坪大小、建物規劃等都能全部滿足。



楊梅地區如「青鼎帝悅」與「日光小鎮No.3」等案,都採這種方式銷售,大溪的「一戶一國」在預售期間,也採量身訂做的方式銷售,原規劃20戶,因客戶要求較大的地坪,只剩下16戶,蔣彬智表示,「一戶一國」在預售階段給予客戶最大的自由,可盡情規劃屬於自己的夢想家,如今已成屋,就無法有這麼大的彈性了。



不過,計永翔表示,預售屋即使有銀行履約保障可以達到真正量身訂做的目的,但在全球金融風暴影響下,客戶對採預售模式銷售的個案仍存有疑慮,因此,近來發展出純土地買賣,興建則自行找營建商或交給公司興建,但也並非無限度全憑客戶喜好興建,為求社區的整齊統一,通常會有外觀風格與高度等限制。



資料來源:蘋果日報




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禾勤房屋仲介有限公司

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南山人壽取得中市80市場用地承租權

台灣的南山人壽公司近期獲得台中市政府同意,從鉅眾資產管理顧問公司手中取得位於文心路與大業路口的「市80」市場用地承租權,預定明年初完成轉讓。


台中市副市長蕭家旗今天說,鉅眾公司於民國92年支付新台幣2億多元權利金,以及每個月數百萬元的租金,取得「市80」的承租權。目前地上已興建商業大樓,除了做為鉅眾公司的營運辦公室外,也出租給大型量販店營業。


蕭家旗說,今年1月間,鉅眾申請把「市80」的承租權利轉讓給南山人壽公司,經市政府長時間評估及徵詢,認定南山人壽具有穩健的財務,也有管理「市80」的能力,所以已同意這項轉讓案,預定明年初就會完成轉讓。


他強調,雖然「市80」權利轉讓,但市政府要求相關運作及管理不得改變,所以位於文心路與大業路口的「市80」市場用地,仍維持目前的營運型態。



【資料來源:2008/12/23 中央社】



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永泰地產事業有限公司

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救房巿 張金鶚:應要求建商降價

為了振興房巿景氣,月前行政院祭出延緩建照期限等八大措施,不過,政大地政系教授張金鶚認為,政府出手時間太早,而且目前房價降價空間有限,建商若要政府紓困,政府應提出「肥貓條款」,要求建商相對提出降價策略。


張金鶚透露,最快下星期將結合國內外學者專家意見,對政府提出房地產建言,希望政府尊重巿場運作機制,慎選振興房市的手段和時機。


全球景氣下滑,國際間紛紛推出重要救巿措施,包括美國、中國大陸等都將拯救房巿列為重點項目。不過,張金鶚認為,我國政府太早出手。


張金鶚說,美國在房巿泡沫破裂,引發次貸風暴後,才對房巿提出振興方案,但台灣房價還沒降多少,政府就急著救房巿,不僅效果有待觀察,且政府出手干預時間不對,也將拉長不景氣時間。


張金鶚強調,政府應在巿場跌至谷底時,再出手拯救,如此一來,不但可以縮短不景氣時間,同時較能發揮效用,如果房巿處於初跌段,就急著介入,將使民眾與業者皆抱持觀望心態,拉長僵持時間,反不利後巿發展。


他並認為,政府目前提出的救巿政策,太偏建商,不夠多元化。為此,張金鶚正積極串連國內外學者專家,希望就業者、民眾、政府共創多贏角度上,提出建言。


資料來源:奇摩房地產



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正欣不動產

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投資壓箱寶 調查租金行情 防賣方哄抬總價

14年房仲業資歷的龔吉成認為,台南最具知名度的成功大學學生商圈投資環境穩定,長久以來也吸引不少中北部投資客進場。店面只要挑選地點,隨商圈持續發展,租金只漲不跌,如果地段在商圈內具有「難以取代性」、「大型連鎖店搶著租」,租金行情還會更高。



不過,提醒中北部投資客要下手購買前,還是得先做好功課,確實了解當地租金行情,免得產生賣方哄抬租金、拉高產品總價的情形。



如果投資學生租屋市場,需做好確實管理,並花心思和成本在設備和裝潢上,就容易受學生青睞,也能提升租金行情,創造更好的收益,如學生房客滿意,還能讓學長姐帶著學弟妹繼續承租,不僅有助於減少待租期,還可省仲介費。



龔吉成提醒,投資最好運用充裕的「閒錢」,不要過度依賴銀行貸款,否則可能無法承受待租期,造成資金周轉問題,只好將房屋低價脫手,沒賺到增值又增加債務;在計算投資報酬率之餘,也要記得把空租期間的風險計算進去。



與承租方一定要簽合約規範租期,龔吉成說:「不要偷懶不規範租期,許多投資客就因為這樣,而產生許多不定期租賃衍生的問題,造成獲利損失。」




資料來源:蘋果日報




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巨東房屋

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第3季房地產景氣 為7年來最冷

房地產景氣在喘了兩口氣之後,又回到下滑走勢。內政部建研所25日發布今(97)年第3季房地產景氣動向,綜合判斷分數大降為7分,較上一季大幅下滑3分,創下7年來新低紀錄,燈號也轉為代表景氣低迷的藍燈,也是7年來首見。領先指標與同時指標雙雙下滑,尤其是領先指標下滑幅度達2.59%,沒有意外的話,足以推估明(98)年第3季的房地產景氣還是一個冷字。



政大地政系教授張金鶚指出,今年上半年因為有利多題材的關係,房地產景氣看似出現止跌回溫,第1季綜合判斷分數為8分,第2季10分,但第3季驟降至7分,從第3季的調查結果看來,卻只是喘口氣後繼續下滑,因為整體市場向下的力道相當強勁。



今年第3季的房地產景氣綜合判斷分數大減3分,房地產景氣明顯不佳,領先指標綜合判斷分數為95.95,較上季下降2.59%,同時指標綜合指數為100.88,較上季下降1.87%,均屬大幅度下滑。



個別指標分析,投資面下降3.74%,屬於大幅下滑,除基準放款率、貨幣供給額增為增加趨勢之外,營業股股價、國內生產毛額、素地交易量指數,都是減少趨勢。生產面指標微升0.02%,屬於穩定。



交易面指標下降2.8%,也是大幅下滑,除消費者物價指數增加之外,新承作購屋貸款金額、建物買賣移轉登記棟數、土地增值稅收、新推個案標準單價,均呈現下滑。使用面指標上升3.19%,為大幅上揚,包括:房屋租金、家戶數年增率指數都是上升。



對廠商調查結果,幾乎看壞。依不同廠商類型區分,營造廠、金融機構百分之百看壞;建設公司,仲介、代銷、廣告,有95%的看壞,建經、顧問、地政士、估價師則是90%看壞。從地區來看,各地區廠商對景氣的判斷差異不大。



整體而言,97年第3季的房地產景氣明顯低迷,在領先指標與同時指標下滑的情況下,廠商對未來預期也普遍不樂觀,房地產市場可能出現較明顯的停滯及或下修調整,雖有利率下降的利多,但仍建議市場相關參與者應審慎因應。



展望2009年的房地產景氣,新成屋將大量完工及交屋,建築業者與投資客的資金調度周轉狀況,將影響售屋或租屋時的降價意願,如果投資客屆時租不掉房子,投資客也許出現削價競爭,而導致房價走跌。此外,影響房價最重要的因素,回歸基本面就是失業率攀升、減薪潮等利空消,將導致房價負擔能力下降,對房價將是重擊。



資料來源:奇摩房地產



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台灣房屋阿峻

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「工業住宅」變更地目 北縣首例

中和市「元氣大鎮」遞出變更申請為住宅用地,成為台北縣第1宗成屋後辦理地目變更的個案。莊宗達攝 圖片: 1 / 1【林大正╱台北報導】首宗向台北縣政府遞出申請變更地目的中和市「元氣大鎮」案,原本地目是乙種工業用地,限制不得為住宅,導致交屋後居民無法遷入。經縣府協調建商與承購戶,以繳交額外回饋金並辦理申請地目變更程序,上周已公開展覽,預定周五(26日)辦說明會。


流程耗時至少1年
由於無案例可循,《都市計畫法》等法規規定,此類變更須送內政部都委會審議,保守估計流程順利也要1年多;推案的順晟建設則不願多表示意見。

中和市中山路環球購物中心對面「元氣大鎮」,是北縣第1宗因涉及地目問題,只好在成屋後申請變更才能入住的個案。台北縣城鄉發展局綜合規劃科科長海治平說:「該案10月初遞件後,上周起進入公開展覽程序,本周五在中和民享活動中心辦說明會。」目前還有2、3個工業住宅個案也提出申請,但縣府表示,等公開展覽後再公佈。


「元」案變更後的公告地價未超過變更前的2.5倍,按規定只須提撥10%可建用地或繳納代金予縣府,再提供剩餘90%基地面積中的3成作公設用地。但該案已屬成屋,海治平指出,假如社區拿不出這麼大的基地,以比照繳納代金方式變通可能是解套的選項之一。


北縣工業住宅多分布在中和、板橋與新店市,據永慶房仲調查,目前每坪成交價多在20萬元以內,與當初推案價格差不多。信義房屋不動產企研室主任蘇啟榮建議民眾:「透過北縣工務局網站(http://urc.tpc.gov.tw/arc),查詢建物使用執照,確認房子用途。若未見住宅字樣時,就要小心可能買到工業住宅。」


資料來源:壹蘋果地產王



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台南縣房仲公會

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警裝熟摟腰 「比酒駕嚴重」

即使是熟識的人,也輕佻不得!台南縣警員佘青平查戶口時,向婦人說了一句「你現在沒有丈夫,我也離婚了」,還輕摟她的腰,險些吃上性騷擾官司,縣警局後來記他一個大過。



這件性騷擾案的被害人上個月已撤銷對警員的指控,台南縣警察局隨後召開人評會,決議記佘青平一個大過。佘員獲知被記過的消息後低調回應,只表示接到人評會記過通知會提出申訴。



四十歲的佘青平原是玉井警察分局南化派出所警員,案發後改調玉井分局警備隊,昨天正常上班;他的隊長洪武聰說,佘員平時表現良好,「就是愛跟人家裝熟」。



「比酒後駕車還嚴重!」佘青平的南化派出所的老同事替他打抱不平,強調全案只有兩個人在現場,佘員堅稱絕無此事仍被記一大過,「實在很不公平」。



台南地檢署的不起訴處分書指出,今年六月六日上午十一時許,佘員查戶口時,看到雜貨店老闆娘獨自在屋後唱歌,自行取過麥克風接唱,又以手摟住老闆娘的腰說:「你現在沒有丈夫,我也離婚了。」



老闆娘說,當時欲撥開佘員的手,又被他攬住,於是說:「我現在沒有丈夫跟你沒關係,你離婚了跟我也沒有關係,你當個警察不可以對我這樣。」語畢佘員才放手。事後她向友人抱怨。



玉井警察分局獲知傳聞後主動偵辦,先將佘員調職,並依違反性騷擾防治法移送法辦;佘員透過斡旋,女方撤回告訴,檢方不起訴處分。





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台南家園--房仲網 龔秀卿

台南家園--房仲網 龔秀卿





台南主攻首購族 每坪11萬起

台南市新成屋市場向來以透天產品為主,大樓推案量少,尤其今年全台房市走緩,目前銷售中的大樓推案多為餘屋,就連透天產品的銷售期也大為拉長,建商為刺激買氣,並搶在過年前出清餘屋,紛紛打出買屋附裝潢、家電等促銷活動。



台南市目前訴求買屋附裝潢的成屋案,以低總價首購產品為主,尤以大樓最普遍,因為大樓的案量大,建商可大量施作,以量制價降低裝潢費用,且業者多把裝潢費用含在總價內銷售,並以現場裝潢表現格局。



定泰建設業務副總經理邱浩哲認為,景氣不佳、銀行貸款成數不高,對有預算考量的首購族來說,購屋後的裝潢費用支出,將成為一筆很大的負擔,建商若訴求購屋附贈裝潢、家電,能刺激首購族下手,提高成交機率。



不過,高價位的產品較不採取這種行銷方式,甚至可能收到反效果。邱浩哲說:「因為購買豪宅型產品的客層,多半不在乎另行花費請設計師量身打造居家空間,如果建商附上裝潢,反而可能因與客戶審美觀不同,不對客戶口味而錯失成交機會。」



台南市目前打全室附裝潢的大樓推案,有「摩根168」、「金生金室」、「希爾頓」、「紐約川普」與「成功四季」等案,多為首購型大樓產品,平均每坪開價11~14萬元。透天別墅強調附裝潢的建案並不多見,目前僅有「敦煌瑞邑」一案,而「敦」案屬於首購型透天別墅,總價約528~658萬元。



「摩根168」主推小坪數套房產品,全案裝潢屋有50~60間,共有10多種裝潢風格可供選擇,且以「酒店式公寓」為訴求,提供住戶早餐、客房寢具服務等完整飯店式服務。



「摩」案專案經理葉步青表示,套房總價低,買主多半有立即進住的需求,附裝潢甚至連同家電完整贈送,才能吸引買主。



該案坪數9~21坪,開價每坪14~16萬元,葉步青說:「當天下足定金與簽約金,還附贈LG品牌7.5公斤的單槽洗衣機、32吋液晶電視、72公升冰箱等家電。」



位於市中心中西區的「成功四季」,則屬於此波附贈裝潢的大樓案之中,少見的大坪數產品,最小坪數41坪,合併戶最大可到126坪,現場提供7種裝潢風格,裝潢總價最高達500萬元,除全室裝潢外還附冷氣,並採用知名設計師的內裝設計,廚房配備日本進口的原裝廚具。



位於北區的「凱悅峇里」,則是台南市目前附最多家電品項的大樓推案,共附有冰箱、洗衣機等10大家電。專案經理陳秋明說:「此為配合過年推出的促銷專案,月底前下定均有附贈。」



資料來源:蘋果日報




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天照房屋資訊網

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台銀拉高房貸加碼幅度

房貸利率急速挫低,各大銀行大喊吃不消,大型銀行決定,將拉高房貸加碼幅度,但前半年房貸利率仍在2%以下,約在1.98%低水準,且前3年房貸利率維持在3%以下。


台灣銀行昨天打頭陣,大幅調降定儲指數利率0.75個百分點,指數利率降為1.498%;但台銀也同步擴大加碼幅度,自原來加碼約0.3個百分點,擴大到加碼0.48個百分點。


三商銀等大型銀行主管昨天說,最快自下個月初跟進,屆時各大銀行前半年房貸利率可望「止跌回穩」,但會維持在2%以下,約在1.98%的低水準。


據了解,台銀在適度拉高加碼幅度後,優質的客戶前半年房貸利率維持在2%以下,固定利率1.98%,7至24個月最低利率則依指數利率加碼0.85個百分點,現行利率最低為2.348%;第3年起依指數加碼1個百分點,現行最低利率為2.498%。


一段式房貸方面,利率則是依指數利率加碼0.92個百分點,現行最低利率為2.418%。


此外,在一般房貸利率方面,台銀指出,第1年最低利率是依指數加碼0.85個百分點,現行最低利率為2.348%;第2年起加碼1個百分點,最低利率為2.498%,第3年起加碼1.2個百分點,最低利率為2.698%。



【資料來源:2008/12/23 聯合報】



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Posted by sellhouse168 at 14:39回應(0)引用(0)
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