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February 2,2009

鎰豐開發顧問有限公司

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第3季房地產景氣 為7年來最冷

房地產景氣在喘了兩口氣之後,又回到下滑走勢。內政部建研所25日發布今(97)年第3季房地產景氣動向,綜合判斷分數大降為7分,較上一季大幅下滑3分,創下7年來新低紀錄,燈號也轉為代表景氣低迷的藍燈,也是7年來首見。領先指標與同時指標雙雙下滑,尤其是領先指標下滑幅度達2.59%,沒有意外的話,足以推估明(98)年第3季的房地產景氣還是一個冷字。



政大地政系教授張金鶚指出,今年上半年因為有利多題材的關係,房地產景氣看似出現止跌回溫,第1季綜合判斷分數為8分,第2季10分,但第3季驟降至7分,從第3季的調查結果看來,卻只是喘口氣後繼續下滑,因為整體市場向下的力道相當強勁。



今年第3季的房地產景氣綜合判斷分數大減3分,房地產景氣明顯不佳,領先指標綜合判斷分數為95.95,較上季下降2.59%,同時指標綜合指數為100.88,較上季下降1.87%,均屬大幅度下滑。



個別指標分析,投資面下降3.74%,屬於大幅下滑,除基準放款率、貨幣供給額增為增加趨勢之外,營業股股價、國內生產毛額、素地交易量指數,都是減少趨勢。生產面指標微升0.02%,屬於穩定。



交易面指標下降2.8%,也是大幅下滑,除消費者物價指數增加之外,新承作購屋貸款金額、建物買賣移轉登記棟數、土地增值稅收、新推個案標準單價,均呈現下滑。使用面指標上升3.19%,為大幅上揚,包括:房屋租金、家戶數年增率指數都是上升。



對廠商調查結果,幾乎看壞。依不同廠商類型區分,營造廠、金融機構百分之百看壞;建設公司,仲介、代銷、廣告,有95%的看壞,建經、顧問、地政士、估價師則是90%看壞。從地區來看,各地區廠商對景氣的判斷差異不大。



整體而言,97年第3季的房地產景氣明顯低迷,在領先指標與同時指標下滑的情況下,廠商對未來預期也普遍不樂觀,房地產市場可能出現較明顯的停滯及或下修調整,雖有利率下降的利多,但仍建議市場相關參與者應審慎因應。



展望2009年的房地產景氣,新成屋將大量完工及交屋,建築業者與投資客的資金調度周轉狀況,將影響售屋或租屋時的降價意願,如果投資客屆時租不掉房子,投資客也許出現削價競爭,而導致房價走跌。此外,影響房價最重要的因素,回歸基本面就是失業率攀升、減薪潮等利空消,將導致房價負擔能力下降,對房價將是重擊。



資料來源:奇摩房地產



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房巿亮藍燈 近7年來首見

房巿步入隆冬!內政部建研所昨日公布第三季房地產景氣對策訊號,綜合判斷分數較上季大降3分,亮起近7年首見、象徵景氣低迷的藍燈,負責這項調查的政大地政系教授張金鶚表示,由於代表三季後房巿走勢的領先指標亦大幅下滑,預期房巿至明年下半年仍難以好轉。


不過,建研所綜合規畫組組長毛犖指出,自建研所的歷史資料顯示,房地產景氣最差時的歷史分數為6分,如果拿掉第二季因選舉因素,景氣對策訊號分數一下子上升2分分析,第三季只較第一季下滑1分,也就是說,如果下修也會相對緩和,因為就分數來看,已跌無可跌。


建研所昨日公布第三季房地產景氣對策訊號,代表未來三季後房巿走勢的領先指標,與象徵目前景氣狀況的同時指標皆呈現大幅下滑格局。


張金鶚指出,房市不景氣,現在很難回答未來是否再往下走,但從領先指標大幅下滑來看,未來三季後的發展仍不樂觀,外界認為房地產市場景氣明年下半就會恢復,不過,從研究結果及歷史經驗觀察,這項說法並未獲得支持。


學者專家不看好後巿,廠商心理也呈現一片悲觀。根據政大房地產研究中心在11月10日到30日所做的調查顯示,廠商普遍看壞房地產後巿,近八成業者不看好第四季房地產;對明年第一季發展,也有六成五廠商看壞。


張金鶚指出,這次調查發現,在市場利多與利空消息比例上,也創下建研所自92年第一季開始統計以來的新紀錄,利空和利多比為82:18,市場幾乎全部都是壞消息,即使SARS期間也沒那麼差,當時房巿消息的利空和利多也有54:46的水準。


面對房巿寒冬,建商與一般民眾應如何因應?張金鶚建議,業者應審慎研擬有效的降價策略,推案更傾向保守,以高品質的換屋產品為主;一般民眾則以自住需求為主,購屋選擇更應注重品質。



資料來源:奇摩房地產



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頭份房屋網

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租金協調破局 南庄郵便局關門

苗栗縣歷史建築「南庄郵便局」租約爭議多時,永昌宮與南庄愛鄉協進會數度協調仍破局,協會決定棄守,已於4日撤出。這幾天前往參觀的遊客,發現大門深鎖,不禁歎:「好可惜!」


南庄鄉文史工作者對這個結果很遺憾,認為老郵局已成老街的地標和象徵,很擔心老郵局未來轉租民間經營,成為商業營利場所,將失去歷史建築的意義,如果老郵局就此閒置,那更是地方的損失。


文建會登錄為歷史建築的「南庄郵便局」,屬於永昌宮廟產,縣府文化局94年間修繕後重新開張,委由南庄愛鄉協進會管理營運,定期舉辦展覽活動,成為苗栗縣「地方文化館」之一,也是遊客探訪南庄老街的重要景點。


協進會以每月6000元租下老郵局營運管理,租期至明天截止,因永昌宮擬調漲租金至1萬5000元,加上經營理念歧異,雙方半年來數度協調,鄉公所與縣府國際觀光文化局也介入調處無果,協進會決定撤出。


協進會日前已將郵局內展品、販售物品打包,陸續清理搬出,並在大門口張貼告示,於6日起結束管理,撤離期間封館,不對外開放,前往參觀的遊客不得其門而入,大呼可惜。


協進會理事長陳以諾指出,協進會當初基於對鄉土文化的使命感,接下老郵局經營,每月的人事費、雜支、水電花費起碼6萬元,早已捉襟見肘,嚴重透支,雖然營運成績受到各界肯定,但面對永昌宮漲租,放棄經營是不得已的決定。


永昌宮管理委員會人員不諱言,早有民間業者排隊等著接手老郵局經營,但廟方深知老郵局的文化定位,基本上不會租予商業營利使用,如果能由文化局主導規劃經營,廟方願意配合。


縣府國際觀光文化局長林振豐表示,只要老郵局使用目的不違反公益,文化局對承租對象不會過問,但會給予適當協助與建議,



資料來源【2008/01/08 聯合報】




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劉得銘房屋資訊網

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竹苗 竹市明湖區 離塵不離城搶手

竹苗地區的獨棟別墅社區,多屬於「離塵不離城」的居住型態,分布在市區邊緣,但因獨棟別墅總價高,建商為分散風險,同社區內多採連棟、雙併、獨棟別墅混合規劃,卻容易造成住戶素質不整齊的問題,而單純的獨棟別墅社區因戶數少、具稀有性,即使總價帶高,反而比一般別墅住家更為搶手。



新竹市明湖區與苗栗縣頭份、竹南鎮,是竹苗地區主要的獨棟別墅聚落,其中以明湖別墅區最著名,儼然形成完整的別墅聚落,區內擁有新竹八景之一的青草湖,湖光美景也是此區的特色,且享有近市區的便利性,10分鐘車程可達新竹市區與新竹科學園區,吸引想要遠離塵囂的竹科高階主管當然選擇來此購屋。



台灣房屋副總經理謝萬雄說:「竹苗地區的獨棟別墅多分布在山坡地或是公園綠地旁,但因生活機能普遍須仰賴市區,距離市區不宜太遠。」
例如明湖區便具備這樣的特色,因此才會慢慢形成新竹市的別墅聚落。



目前明湖區內較新的獨棟別墅建案,為嘉益建設推出的「濱湖天尊」,總戶數55戶,其中有33戶為獨棟別墅,住戶可自行規劃室內格局。



苗栗地區雖然不像新竹市明湖區有明顯的別墅聚落,但也多圍繞在竹南鎮、頭份鎮的市區邊緣,除可享有清幽環境外,也可擁有市區的便利生活機能。



但苗栗地區除了「興隆大鎮」外,鮮少規劃單純的獨棟別墅社區,多採連棟、雙併、獨棟產品混合規劃,例如竹南鎮的「比佛利」、頭份鎮的「托斯卡尼」。



不過,「比佛利」副專案經理蔡沛勳說:「獨棟別墅在苗栗地區相當稀有,戶數又少,反而比較搶手,加上地坪大,土地利用性佳,兼具保值功能。」此外,總價相較於新竹市低,距離新竹科學園區的車程也僅25分鐘,也有部分新竹科學園區的主管南下購屋。



謝萬雄指出,苗栗地區除了建商推出的別墅型建案外,也出現許多買地自建的個案,總價更低,但與別墅社區相較,缺乏嚴密的保全系統,例如出入保全管理、指紋辨識系統等,安全管理方面的機能相對較弱。



資料來源:蘋果日報




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劉彥青房屋資訊網

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景氣差 11月逾放比1.6%創半年新高

景氣差,銀行放款體質下降!金管會統計,到十一月底為止,本國銀行的逾放比升高到(百分之一點六),創下半年來新高,比十月份上升(零點零六個百分點);逾放金額將近三千億,比十月底增加將近一百二十億。


三十七家本國銀行中,只有慶豐銀行的逾放比(百分之三十一點五六),慶豐目前已經由台灣銀行暫時接管;其它三十六家都低於(百分之五)。


逾放比低於(百分之二點五)的有二十八家,高於(二點五)的有九家,包括萬泰(四點二三),板信(四點二二),原本的華僑銀行、現在的花旗台灣銀行(三點二),日盛(三點八六),陽信(二點九三),三信(二點七九),聯邦(二點七一),遠東(二點六六),安泰(二點五)。


金管會指出,會繼續監督逾放比偏高的銀行,改善資產品質和財務結構。


資料來源:奇摩房地產



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福農不動產

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到彰化消費 可抽土地!

持消費券到彰化縣消費有機會得精華店面土地!彰化縣長卓伯源十九日以「奉獻之旅」慶祝就職三周年,陪小朋友閱讀、到農村幫農民採摘蔬果、並捐出慶祝活動結餘的卅萬元給喜樂小兒麻痺關懷協會庇護工場,還不忘拚經濟,宣布將提供員林精華區兩筆各卅坪土地當摸彩品,為彰化縣「搶進」消費券。


 縣政府昨天原計畫為就職滿三年的卓伯源舉辦慶祝會,但卓覺得經濟不景氣,不少縣民過得苦哈哈,所以取消相關活動,且將這天改為「奉獻日」,要下鄉「苦民所苦」。


 卓伯源行程滿滿,早上先到和美鎮大嘉國小陪伴小朋友閱讀,看書、聽故事;接著到芳苑鄉喜樂小兒麻痺關懷協會附設庇護工場,訪視身障人士工作情況,並捐贈卅萬元。


 中午卓伯源轉往竹塘國小與學童一起用餐,邊吃邊聊,還不忘告訴小朋友,明年起吃營養午餐都免費。餐後沒閒著,又到溪州鄉訪視外籍及台籍配偶,聽聽她們的心聲。


 為「苦民所苦」,正午剛過,卓伯源又分別到社頭、永靖鄉幫農民採蕃石榴、苦瓜,平時幹過粗活,卓伯源甩甩雙手,直說,「務農實在歹賺吃。」最後一站則是到養護中心,關懷老人家。


 卓伯源這趟奉獻日之旅途中,沒忘記拚經濟,正式宣布,凡持消費券到縣內消費取得發票或收據者,就有機會抽中員林鎮精華地段土地,縣民及外縣市消費者各將產生一名幸運兒。



資料來源:



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新竹租屋-新竹套房出租

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全台住宅過剩 房市隱憂

營建署17日公布第三季住宅資訊統計,全國總家戶數763萬590戶,住宅存量有774萬2,564宅,全台住宅供給率101.47%,住宅存量超過家戶數11萬宅,全台住宅供過於求,已成房市發展隱憂。其中以台中市最嚴重,住宅供給率達120.46%,住宅存量較家戶數多逾兩成。


住宅供給率是一個地區的總家戶數除以住宅存量宅數,以評估區域內房市需求與供給的情況。當住宅供給率超過100%時,代表供過於求;小於100%就代表供不應求。近一年來,全國住宅供給率一直在101%至102%。


營建署官員表示,住宅供給率大於110%之地區包括:台中市、桃園縣及連江縣;供不應求的地區有台北市,家戶數比住宅存量多出7萬3,944戶。雲林、高雄、台南及金門等縣,家戶數都較住宅存量多1.5萬戶以上。


住宅供給流量方面,第三季全國核發建造執照宅數為1萬6,273宅,較第二季減少23.63%、較去年同季減少37.19%,顯示房市景氣不佳,不少建商縮手。但新竹縣仍有1,364宅,較上季增加約八成;高雄縣只有405宅,較上季減少82.92%,下滑幅度最大。


全國核發使用執照宅數則為2萬6,168宅,較上季減少一成、較去年同季減少27.04%。


另外,第三季房市交易規模略微萎縮,建物所有權第一次登記棟數為3萬5,669棟,較上季減少6.08%、較去年同季減少22.32%;建物所有權買賣移轉登記棟數為8萬9,028棟,較上季減少26.31%、較去年同季減少12.75%。


資料來源:【2008/12/18 經濟日報】




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新化.歸仁.永康土地

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投資學生套房 南北成本不一

往南走,投資學生套房成本比北部來得低,房東的資金、獲利壓力相對也比較輕。



目前新竹縣市,中古成屋房價在每坪11萬到13萬元間,投報率大概維持5%到6%;台中縣市則是落在每坪8萬到13萬元,投報率約有6%到8%的水準;到了台南縣市,每坪房價只剩下6萬到10萬元,而投報率又拉高到8%到10%。



住商不動產台南崇學店店長陳蒞生指出,以台南來說,學生套房出租投報率可以高達7%到10%,成大周邊一直相當熱門,月房租在5,000到6,500元間,學生通常都是整學期甚至整學年簽約,收租相當穩定。



陳蒞生說,剛開始是地方的醫生一起大規模投資學生套房,漸漸現在有軍公教或三五好友合資投資當房東;最近還有北部退休的公務員,覺得南部出租套房比北部值得投資,用1千萬元買下3層透天厝,隔出16個房間,一個月租金就有10萬元。



很多人認為投資不動產必須買在鄰近方便管理區域,但陳蒞生認為不見得,可以交給其中一個學生管理,甚至有不動產業者或專人的職責是負責管理學生套房,管理規模超過1千間,從招租、收租到修繕都不用房東擔心。



想投資前一定要作功課,無論是學校招生,或商圈內租屋供給,甚至未來市場潛在需求。信義房屋企研室主任蘇啟榮表示,不是靠近大學就有需求,像公立大學往往宿舍較多,租房子學生較少,私立大學周邊通常會有較多租屋需求。



陳蒞生提醒,不是每個店頭都了解學生套房市場,想要投資還是得找內行人諮詢,可以降低投資風險。



此外,雖然租房子首要考量是租金,但北中南學生找房子標準還是不大一樣。根據台灣房屋調查,北部租屋學生,租房子最在意的是住宅品質與設備、安全性、休閒娛樂。房子新舊、環境整潔,是否附有電視、冰箱、網路,都會影響承租意願,想在北部投資學生套房,設備齊全的房子,比較容易找到房客。



而中部租屋學生,講求購物便利、租金價格、空間大小。大多數中部大學都不在市中心,購物便利程度對學生來說相當重要。



對南部學生來說,租金是租房子時最關鍵因素,其次是購物便利和住宅安全性。因為南部地價房價便宜,相對租金不高,再加上物價較低,學生租屋常常會和生活費相比,如果1個月生活費6千元,租金就不能超過一半,否則就覺得租金太貴。



陳蒞生也提醒,投資學生套房時,資金要充足,因為作為投資用途,只能貸款5成,但一般來說,投資規模到達千萬比較划算,也就是至少必須準備500萬元以上的資金才保險。




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房巿亮藍燈 近7年來首見

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不過,建研所綜合規畫組組長毛犖指出,自建研所的歷史資料顯示,房地產景氣最差時的歷史分數為6分,如果拿掉第二季因選舉因素,景氣對策訊號分數一下子上升2分分析,第三季只較第一季下滑1分,也就是說,如果下修也會相對緩和,因為就分數來看,已跌無可跌。


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黃俊耀,春田房屋

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創意招租法 風水窩 雙人窩 搶手

出租物件增多,許多房東重新裝潢房屋或提供優惠來留住房客。資料照片 圖片: 1 / 1【劉冠吟╱台北報導】租屋市場物件愈來愈多,各式出租產品競爭也愈來愈激烈,許多房東為縮短待租期間的成本,除了降低原租金外,也使出不同策略促銷,如放棄原本限女生租客的要求、或是重新布置、號召情侶同居節省房租的「雙人窩」等等,房東花招百出,都是為了順利出租。

中信房屋行銷企劃部副理江龍名說,租屋市場競爭愈來愈激烈,租客選擇變多,對於房東的挑戰也愈大,除了基本粉刷、裝潢之外,附送新的家電、網路免費使用也已不夠看,許多房東還會請風水師為自己的房屋背書,將風水評斷提供給房客,企圖以好風水的誘因順利出租房子。



根據房仲業者調查,今年下半年台北縣市租金議價空間漸浮現。21世紀不動產總經理王福連說,目前租屋市場需求量還是很大,只要房東願意在租金上稍微讓步,屋況又不是太差,應都可順利出租。
房東為了順利出租絞盡心思,有房仲業者說,曾碰到房東順應不景氣下的開源節流風潮,將中大坪數套房包裝成適合情侶居住的產品,內部附上成雙的小家用品,招攬情侶共同入住,不僅可略為調高租金,招攬成效也不錯,不失為不景氣下的創意行銷。



供餐留住長期好租客
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出,由於定存利率相當低,對於手頭上有大筆定額存款的人來說,目前投資出租產品是相當合適的時機點,但要做好心理準備,因為當包租公、包租婆要應付的瑣事可不少。徐佳馨說,曾聽說有房東為了長期留住不錯的租客,還會不定期供餐以搏交情,顯見當包租公雖然利潤不錯,但也不是份輕鬆的工作。



資料來源:壹蘋果地產王



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