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February 13,2009

行庫醞釀漲房貸 搶低利要快




行庫醞釀漲房貸 搶低利要快


如果不是含著金湯匙出生,一生中很難不和銀行借錢,其中最大的一筆絕對是房屋貸款,要怎樣一點一滴省下利息,就是非常重要的課題。

央行從去年9月開始快速降息,銀行指數型房貸利率已經逼近低點,第一段利率僅約2%,第二、三段約2.3%及2.7%;但貸款購屋族想要拿到低利率,動作要快,因為包括土銀、合庫等大型行庫,都已在醞釀調整利率的加碼幅度。

一般來說,房貸利率計息主要是採指標利率為基準,再加上銀行自訂的利率加碼;其中指標利率是隨銀行存款利率浮動,但自訂的利率加碼幅度,銀行會視資金成本狀況而進行調整。

台企銀算是這波較早調高加碼幅度的銀行,該行個金部經理石琬如坦言,新貸戶很多都是賠本在做;銀行主管透露,加計人事成本及風險等考量,低於1.9%的利率就完全沒有利潤,所以,貸款購屋族如果能拿到約2%至2.5%的平均利率,「已經相當划算了」。

除了抓準利率調高前辦房貸外,如果舊貸戶想要再壓低利率,行庫主管表示,現在利率已低,銀行主動再調低的空間非常小,但如果已經進入第三階段(通常為第三年後)的房貸戶,因為利率較高,相對而言應有一些調整空間。

不過,前提是客戶對該銀行的貢獻度夠高,例如全家的財富管理、保險等,都是和房貸銀行往來,對銀行來說,在同一客戶身上獲利的機會多,要減碼房貸利率自然可能性也高。

其次,指數利率從季調改為月調,選擇得當也能節省部分利息;行庫主管表示,現在台灣利率應已到低點,之後再降可能性低,未來景氣回溫後,央行甚至會反轉調升,所以,現在選季調比較合理,避免將來升息時,提早承擔。

另外,延長還款年限及寬限期的作法,站在貸款人的角度來看,銀行主管並不建議使用,因為雖然短時間內少了還錢壓力,但還款總金額卻是增加的。

文章來源:自由時報


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2.25% 合庫調降房貸利率




2.25% 合庫調降房貸利率


繼土銀昨天起大幅調降菁英專案或一般房貸利率後,合庫指出,決定自十五日起調降一般房貸利率,其中,合庫前二年利率由原本2.65%調降至2.25%,第三年起利率由原本3%降至2.6%,正式跌破3%。

合庫主管說,這是舊房貸戶月調整者,才能自本月十五日起適用,預估一萬多舊房貸戶受惠,至於採用季調整者,今年三月十五日起才會調降房貸利率,預估約十九萬舊房貸戶受惠。

為反映央行一月初降息二碼(0.5個百分點),合庫房貸指標利率由原本1.56%調降至1.16%,降幅0.4個百分點。

合庫主管指出,自本月十五日起調降一般房貸利率,因合庫採多段式,授權各分行經理處理,其中,與台銀、土銀版本類似房貸範本方案。

調降後合庫一般房貸利率,前六個月利率1.59%,採固定利率,7至12個月利率2%、第二年起2.284%,則適用於新房貸戶。

文章來源:yahoo房地產新聞


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收入穩當 軍公教躍購屋主力




收入穩當 軍公教躍購屋主力


軍公教人員在這波房市不景氣中,逐漸成為主流客群,首選區段為民生社區或學校周邊等單純區域。陳鴻文攝 圖片: 1 / 1【張家銘╱台北報導】全球經濟風暴未息,許多民眾受無薪假、裁員影響,調整投資計劃,房市買氣大減。但捧著鐵飯碗的軍公教人員,因財務操作保守,此波經濟風暴受損較低,加上信用條件佳,並享有許多優惠補貼,反成為房市最受歡迎的買方,多鎖定學校周邊等有地緣關係的區段購屋。



受創較小


行政院主計處公布最新資料,去年11月工業與服務業受僱員工數10月減4.1萬人,平均工時171.7小時月減14.2小時,平均薪資較10月減少1367元。信義房屋不動產企研室主任蘇啟榮表示,11月還未碰上無薪假、裁員潮最密集的時間點,研判目前實際狀況應更差。


較不受景氣波動影響


軍公教人員不易受景氣波動影響,景氣好的時候,雖常自嘲吃不飽餓不死,收入比不上白領階級或科技新貴;但景氣不好時,穩定的收入卻是人人稱羨。


受近幾年高房價影響,軍公教人員購屋保守。蘇啟榮指出,目前房價普遍較去年總統選後跌15~20%,可挑選物件種類多,對軍公教產生不小吸引力,相較其他客群,軍公教人員此時看屋和購屋狀況,相形穩定許多。


住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示,這波進場購屋者多身懷現金、出手保守,軍公教與退休族是這波市場主力,這類客層較喜愛文教區的住宅與店面,不要求收租高,只求收租穩。銀行目前放款審核趨嚴,比起其他族群,公教人員因還款穩定,因此貸款也不成問題,要擁有房子的難度更低。


多鎖定待改建舊公寓


信義房屋師大店店長林建文指出,以台北市師大商圈為例,原本在雷曼事件爆發過後,當地房市買氣急凍。隨房價快速修正,加上低利率環境,最近出現不少軍公教人員積極看屋,除自住保值外,手上有閒置資金的民眾,也開始尋找可先出租等待改建的舊公寓,總價鎖定1000~1500萬元間,一旦景氣回春後,便可坐享租金、房價兩頭賺的甜美收益。


從事軍職的林先生表示,工作長期在部隊裡,平常很少用錢,對其他投資又不太了解,不敢貿然出手,所以多數收入都存起來,這一波經濟風暴不少人都賠了不少,還是房地產比較保值,現在房價變低了,他也考慮在目前所住的社區再買屋投資。


資料來源:2009年02月10日地產王

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政府建商拼經濟 送屋效果好




政府建商拼經濟 送屋效果好


中市消費券抽豪宅帶動市內消費券收益,特獎「發現登陽」建商也打開知名度。

房市買氣差,建商促銷策略百出,搭配公部門舉辦抽獎贈屋活動成為顯學。台中市推消費券抽豪宅方案,為全市帶進5億元收入,配合活動的建商不僅售出餘屋,同時打開知名度;桃園縣馬上跟進,將送給縣內第200萬縣民,300萬元的航空城周邊住家,除加快達成直轄市升格標準,順便宣傳航空城計劃。

台中市花消費券抽豪宅效果佳,讓編列1000多萬元預算購買豪宅的市府大呼值得。中市副市長蕭家旗表示:「房屋價值高,效果好,中市好房子很多,可加強外地人對中市好印象」。


中市首創 桃縣跟進

當初市府要求房屋面積約50坪,價格1000萬元以上,要在道路寬敞筆直、設施完善的重劃區內,最後由「發現登陽」得標。登陽建設業務部經理蔡蓁蓁說:「當初單純想呼應市府活動,沒想到因此打開知名度;此案只剩個位數餘屋,促銷助益尚可,但同一接待中心的登陽漱夏案,卻因此有更多的來客。」

桃園縣則推設籍第200萬名,送300萬住家活動,桃園縣政府民政處副處長陳嘉聰表示,房子是高價位產品,希望藉此加速桃園縣達到200萬人升格直轄市標準,並為推動航空城計劃,詢問航空城周邊推案的建商,最後由在航空客運園區內推出多筆建案的誼誠機構,無償提供「悅灣Ⅰ」當獎品。


文章來源:網路地產王

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新貸戶利率偏高 金管會關切




新貸戶利率偏高 金管會關切


民眾反映銀行墊高新房貸戶利率,金管會昨詢問各銀行了解。圖為金管會主委陳冲。 圖片: 1 / 1【廖珮君╱台北報導】各銀行悄悄墊高新房貸戶貸款利率,引發金管會關切。據悉,金管會昨日緊急電話詢問各銀行房貸新戶的承作利率、優惠期間等,金管會官員說,因各界反映房貸新戶利率狀況,金管會僅是了解一下,目前尚未發現各家銀行房貸利率的定價策略有任何異常狀況。


比舊戶高0.5百分點
失業率狂吹,房貸戶違約風險大增,各銀行資金成本更未能全數反映央行降息幅度,銀行避免長期虧損,只得拉高房貸利率的加碼幅度,經調整後,新舊房貸戶利率差距達0.5個百分點,等於目前想買房子的貸款戶,每100萬元房貸,得比舊房貸戶,1年多付5000元利息錢。


各銀行拉高房貸新戶的貸款利率,也將優惠期間縮短,低率優惠期從2年變成1年,金管會銀行局主秘邱淑貞說,各銀行考量房貸風險成本增加,即便市場利率往下掉,但房貸戶違約、繳不起房貸的風險上升,各銀行需做整體評估考量,目前金管會尚未發現房貸利率的定價策略有異常狀況。


據了解,金管會是在昨日上午11點,以電話詢問方式,了解各銀行房貸新戶的承作利率,與舊房貸戶利率差距,以及優惠期間等,並要求再以書面資料回報。


行庫主管則說,央行大降息後,定儲指數利率已跌破1%,若按照過去加碼利率,房貸新戶的貸款利率根本不到1%「難道要銀行關門嗎?」目前僅是調回過去利率水準,若拉長到20年來看,依舊較過去利率還低。
依各銀行最新房貸利率,包括台銀、土銀、一銀、華南銀、彰銀、台企銀等6大行庫,優惠期全面縮水剩1年,第2年起全面拉高到2.45~2.75%,前3年平均利率,較過去舊房貸戶水準約略高了0.5個百分點。

文章來源:網路地產王

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荷銀:今年投資房市比股市好




荷銀:今年投資房市比股市好


高利定存成為許多等待景氣反轉進場的資金暫泊處,但在金融海嘯後,投資契機何時才會降臨?荷銀私人投資產品亞洲區主管黃集蔚表示,今年全球市場景氣雖仍不預見強勁復甦,但也不是害怕的一年,現在開始投資相對安全,如果可以,投資房市比股市好。

黃集蔚指出,2008年是百年罕見的1年,從MSCI全球股票、黃金現貨、西德州原油、MSCI亞洲、S&P 500、REITs、GSCI商品到泛歐50等各類指數,2008年整年度波動率,無一不是創歷史最高。


股市波動高操作難

而高波動度更增操作困難性,以去年度報酬來看,除投資黃金有小賺外,其餘投資幾乎都是虧損,像MSCI全球股票指數報酬率負40%,S&P 500、REITs指數一樣是負40%。

黃集蔚說:「今年不是應該害怕投資的1年,反更應好好檢視個人現金流量、投資能力。」他建議投資者如有能力投資,不動產優於股市,建議挑選像精華區的房子跌價就會比少。


文章來源:網路地產王【林潔禎╱台北報導】


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預售破盤 房價加速度下探




預售破盤 房價加速度下探


房市景氣持續低迷,多個地區開始出現預售「破盤價」。其中信義計畫區指標豪宅出現以往沒有的每坪120萬元「低價」,林口到12萬元,基本盤在每坪24萬元上下的淡水,也出現20萬元的低價。房地產業者預估破盤價預售案的出現,將造成「價格破壞」效應,加快國內房價修正腳步。

國內房市自去年下半年急轉直下,但過去幾個月來,預售屋降價並不明顯。不過自今年一月起,情勢開始出現變化,住展最新調查,近期北台灣多個指標個案明顯調降成交價,幅度極大,紛紛跌破區域基本行情。

其中最近才正式公開,位北市信義計畫區內「台北信義」,原本上喊一坪200~250萬元,區域之前預售屋成交行情都在160萬元以上,周邊中古豪宅也都有150~160萬元的成交行情,但據調查,該案目前成交價已拉低到120~140萬元之間,甚至有一間賣到110萬元左右價格。

該案被代銷業者形容為「超豪宅」,大幅降價後,業者表示,不僅對周邊號稱還有百萬元身價的信義之星、寶徠花園廣場、信義富邦等形成下修壓力,也對全台北市尚未推出的豪宅建案或興建中的豪宅,形成新的房價標準。簡單說,台北市的未來公開的豪宅建案,如果立地條件及產品力,沒有「台北信義」強,成交價要站上百萬元一坪的機率已不高。


除信義計畫區外,位於大直重劃區內的預售指標案─「墨香明水」,據調查,成交價也拉低至73萬元一坪,比當地預售房價80~85萬元,低了12%;位於林口重劃區、新完工的「活力城」與「童話世紀」兩新成屋建案,成交價也下殺到12~12.5 萬元,低於林口地區平均房價16.9萬元。

淡水地區基本盤價在一坪24萬元上下,但調查顯示,指標新成屋案「摩納哥」,每坪成交價壓低到20萬元上下,比基本盤低了約17%。

房地產業者表示,區域出現「破盤價」個案,一定會對區域房價產生影響,特別是戶數多、量體大、具有指標性的個案,而一旦出現熱銷,在建商競相削價下,產生的「價格破壞」效應就會更為明顯,有助於房市提早落底復甦。

永慶代銷協理王財旺表示,房子賣不去,建商降價求售勢所難免,但降價不一定就能脫手,重要的是時機點,他認為現在低利率效應明顯發酵,有錢人資金被逼著從銀行流出,一般民眾則因「租不如買」而心動,有可能產生「價跌量增」效果,不過預估土地行情會先受影響,再來才是區域行情的全面修正。

資料來源:【2009/02/11 聯合晚報】

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享田園樂活 通宵買農地送小木屋




享田園樂活 通宵買農地送小木屋


忙碌的都會生活,讓很多人渴望回歸田野,一直以來被歸類於優值旅遊小鎮和十大富庶經典農村的通霄鎮,是中部熱門景點馬家庄的所在地,不但風光明媚,更是人文豐富的知性景點!近來小鎮路旁豎起很多大看板「買農地送小木屋」廣告,吸引許多北部人來此築起田園居美夢。


■ 旅遊商機多 通霄原野風光引人入勝

「大福至興臨園區」結合苗栗縣通霄鎮福興、南和、城南、城北、圳頭里,以飛牛牧場為中心園區內各村里農友、企業共同營造千頃綠色園區,在新春期間,透過百頃花海創造觀光商機。目前區域內的景點有:飛牛牧場、上田咖啡休閒農莊、馬林坑花卉園區、醉陶工作坊、圳頭陶窯、蘆沐村風教育農場、建民農場、綠茵農場等觀光資源,加上夏季才開放的通宵海洋渡假村,通宵已一躍成為旅遊名城。


小山坡上的農牧地規劃多759~872坪,按景觀與地勢平坦條件,每坪售價4000元至7000元不等,促銷期間還附送原木屋,價錢平易近人,還能享受都市少見的田野風光,也難怪一推出,就深受都會客層的喜愛!


■ 花小錢圓夢 通霄小木屋熱銷

渡假農地業者鄭琇瑤表示,農地既保值又能用來利用耕作,許多退休族或嚮往鄉村生活的都市人,尤喜歡買有整體規劃的農地,自己再花200~400萬元申建農村別墅,十多戶人家組成小型社區,彼此有照應。


鄭琇瑤分析,有別於南庄的北國森林氣氛,論地理與氣候條件,通宵鎮更適合做為渡假退休或民宿,通宵同時具足有山海平原景觀,人情淳厚物產豐饒,距台北市僅1小時車程,距台中市區40分鐘,自去年起來買地的人越來越多,市場開發還算順利。


資料來源:【2009/02/11 網路地產王】

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情侶購屋投資 首選2~3房平價宅




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【網路地產王╱賴淑惠/綜合報導】 2009.02.11 11:34 am


2月14日西洋情人節就要到了,不少濃情密意的情侶們,打算趁房貸利率低,一起投資房地產,也為將來的甜蜜生活先紮根,永慶房屋建議情人們,可以先檢視自己手頭的預算,再搭配政府的各項房貸利多,選擇最適合自己的產品!


■ 優惠房貸超划算 情侶購屋好時機


「過年後,28~35歲的情侶到店頭詢問的人數明顯增加!」永慶房屋研展部協理黃增福分析,國內房價已經出現相對低點,配合政府2000億優惠房貸,以及2月16日上路的「青年安心成家方案」,現在正是「租不如買」的購屋好時機。


黃增福舉例,以購屋預算1000萬來計算,政府提供的2000億優惠房貸加上「青年安心成家方案」,可貸款500~550萬,每月本息支出大約在15000元左右,其餘再搭配銀行貸款150~200萬(以利率2%計算),總計政府的優惠房貸加上銀行房貸,每月負擔約在25000元左右,房貸和租金差不多!


■ 北市首選文山大同 北縣中永和最實惠


黃增福建議,未來要共組家庭的情侶,最好選擇兩房至三房的產品,坪數大約在30~ 35坪左右,以此推算,想要購買台北市的房子,預算大約在800~1000萬之間,可選擇文山區、萬華區以及大同區;若想居住在台北縣,則預算可以減少為600~800萬左右,則可以考慮台北縣的中永和、土城市以及新莊市。


台北市文山區有捷運通過,且居住品質佳,而大同區和萬華區因發展較早,少了投資客炒作,房價比較平民化,近年更有都更題材加持,非常適合有成家打算的情侶購屋居住;另外台北縣的部分,中永和地區有捷運通過,且生活機能便利,而土城和新莊則的房價經濟實惠,預算在600~800萬之間的情侶,可以優先考慮這些地區。


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每坪120萬 信義豪宅出現破盤價




每坪120萬 信義豪宅出現破盤價


在不景氣時代主動出擊!住展雜誌市調顯示,近期北台灣出現數個「破盤個案」,包括豪宅指標案「台北信義」出現每坪一二○萬行情,淡水、林口也都分別有每坪二○萬、十二萬,售價低於周邊行情一至二成的產品出現,以「公道價」搶攻巿場。部分房地產業者預期,此將形成比價效應,促使區域房價加速探底。


「破盤價」的出現,主要出於業者在市場上逆向操作,以較大的案量、低於區段行情一至三成不等的低價,再加上強勢的行銷策略搶攻客源,影響所及,往往使得周邊個案銷售受到衝擊,來客減少。


住展雜誌研發長倪子仁表示,就房地產市場角度而言,戶數小、量體不大,因為不具指標性,不會對區段行情產生太大影響,但假如案量龐大單價又低,地點也不錯的重量級預售或成屋個案公開,就會引發所謂吸盤效應及價格破壞效應。


「台北信義」原本要以每坪二百至二五○萬元公開,無奈碰上全球金融風暴,房價只好下修至成交價僅一一○至一五○萬元之間,價格下修後,簽約戶約達二十戶,業者預期三二九檔期間可望去化一半。


未來台北市的豪宅建案,如果立地條件及產品力,沒有「台北信義」強,成交價要站上每坪百萬元的機率並不高。


 年頭不好 房子俗俗賣啦。經濟不景氣,房市普遍低迷,為此信義房屋與屋主溝通降價,推出1萬件平均降幅8%的成屋,盼能吸引買氣,但此舉也勢必衝擊其他房仲業者。圖為台中2名房仲業務人員,為吸引來客看屋,辛苦地漏夜張貼看屋廣告。(黃國峰攝)


北縣林口地區,新完工的「活力城」與「童話世紀」兩新成屋建案,以成交價每坪十二至十二.五萬元熱銷,兩案等於以低於林口地區平均房價二成七五的價格搶市,兩案也已造成林口地區預售屋與新成屋價格的鬆動。另外,位北縣淡水紅樹林捷運站旁的新成屋建案「摩納哥」,打出「二低一高」,低單價、低自備款與高額房貸的行銷策略,每坪成交價二○萬元,硬是較淡水地區的平均房價二四.一萬元,低了一成七左右。


資料來源:中時電子報

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