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January 13,2009

永興房屋

永興房屋





台東,投資不動產新樂園

隨著休閒度假風興起,台東也成為急速竄升的不動產投資開發的新樂園。在大批外地人口進駐下,近來台東房市行情上漲三到四成。特別是民宿、餐飲、休閒產業興起,沿海一帶的不動產最受青睞。


房地產專家分析,台東外地人口購屋比例年年增加,目前比率已提升至20 %,未來將持續上升。台東擺脫人口只出不進的居住狀態,轉向開店創業、投資置產的新型態,為台東開闢另一塊房市綠洲。


品牌房仲進駐
配合大型遊樂場和五星級飯店的興建,台東的休閒度假產業和區域房市也將持續走高。這兩年,「市區租屋自住、市郊開店度假」的兩極化趨勢,正在台東形成。台東外地人口進駐購屋購地的比例年年上升,由三年前的5%大幅成長至今年初的20%。


另一個觀察指標是品牌型房仲的進駐。過去在台東街上,看不到知名連鎖房仲品牌據點,本(3)月起有東森房屋進駐設點。


在東森進駐之前,台東房仲店數25家,全都是個人自營。東森進駐台東,正式宣告台東縣市脫離「畫地自營」的傳統房仲模式,開始和其他縣市產生互動,也和消費者做更多元的房市資訊交流。


東森房屋台東地政加盟店店東馮石山表示,台東縣市的購屋型態大分為五種:市區租屋或自住、休閒產業開店創業、度假小屋退休養老、當地人投資置產賺房租,以及外來投資人置產放長線。其中最有潛力的是近年興起的休閒度假風。


度假風引人潮
馮石山說明,台東好山好水,休閒觀光業受到矚目,許多外地人投資創業,以民宿、餐飲、休閒為大宗,集中在縣市交界的沿海一帶。


以民宿為例,經常一房難求,因此市郊沿海一帶,民宿經營據點已不太好找;供給量少、需求量大,房市行情隨之看俏。


分析行情,台東公寓總價約200萬元到300萬元,每坪行情7萬元到8萬元。透天厝總價在300萬元到400萬元間,每坪單價8萬元到10萬元。別墅每戶比透天厝大約多出100萬元到200萬元。


再看路段,市中心的商業區範圍比以往大約擴增一倍,以舊火車站為中間點,東邊從中華路延伸到臨海路,西邊從傳廣路延伸到中興路,南邊從新生路延伸到漢陽路,北邊從四維路延伸到馬亨大道。至於台東市的住宅區,以火車新站周邊的重劃區為主,且幾乎都是新興道路。



資料來源:經濟日報




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永春房屋 黃乙瀧

永春房屋 黃乙瀧





台銀拉高房貸加碼幅度

房貸利率急速挫低,各大銀行大喊吃不消,大型銀行決定,將拉高房貸加碼幅度,但前半年房貸利率仍在2%以下,約在1.98%低水準,且前3年房貸利率維持在3%以下。


台灣銀行昨天打頭陣,大幅調降定儲指數利率0.75個百分點,指數利率降為1.498%;但台銀也同步擴大加碼幅度,自原來加碼約0.3個百分點,擴大到加碼0.48個百分點。


三商銀等大型銀行主管昨天說,最快自下個月初跟進,屆時各大銀行前半年房貸利率可望「止跌回穩」,但會維持在2%以下,約在1.98%的低水準。


據了解,台銀在適度拉高加碼幅度後,優質的客戶前半年房貸利率維持在2%以下,固定利率1.98%,7至24個月最低利率則依指數利率加碼0.85個百分點,現行利率最低為2.348%;第3年起依指數加碼1個百分點,現行最低利率為2.498%。


一段式房貸方面,利率則是依指數利率加碼0.92個百分點,現行最低利率為2.418%。


此外,在一般房貸利率方面,台銀指出,第1年最低利率是依指數加碼0.85個百分點,現行最低利率為2.348%;第2年起加碼1個百分點,最低利率為2.498%,第3年起加碼1.2個百分點,最低利率為2.698%。



【資料來源:2008/12/23 聯合報】



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天天闊房屋

天天闊房屋





市中心老屋 最搶手

房市氣氛低迷,但在最近兩個月卻發現,台北地區屋齡30年以上的房子,因為總價偏低,成交比重在這時卻創新高,銀行表示,要找老屋齡、低總價的房子,最好要找在市中心,若在偏遠地段,恐怕貸款成數不會太好。


信義房屋成交資料統計顯示,今年第4季(統計10~11月)北市屋齡在30年以上的房子,成交比重創下新高,高達25.4%,等於每4戶交易買賣中,就有1戶是購買屋齡30年以上的房子,而屋齡20~30年的房子,仍是北市房地產交易最多的產品。


信義房屋企研室主任蘇啟榮說,北市屋齡30年以上物件交易比重逐漸上升,屋齡10年內房子交易比重持平,與一般認知新房子較受歡迎的印象反差甚大,其實這是高房價下的特殊現象。


蘇啟榮指出,雖然今年房價從高檔向下修正,但北市購屋門檻仍高,想要買在市中心預算又有限的民眾,只得犧牲住的品質,購買屋齡較舊或坪數較小的房子,尤其今年第四季最為明顯。


不過,彰化銀行表示,這種年齡層較高的房子,如果地點不佳,想要拿到更好的貸款成數,可就更不容易,尤其還要看該區的房屋狀況及未來發展。


例如在林口地區,如果屋齡超過5年,就容易被銀行視為老舊房子,因為林口地區的新成屋多,但若在台北市民生東路,因為地段佳,就算是30年以上的房子,銀行也願意借貸。


對於屋齡及借款人的年齡,銀行也有一定的規範,屋齡加上借款人的年齡,若超過65至70,貸款人的信用狀況又不是太好,例如經常遲繳信用卡款、過去曾有信用瑕疵,銀行會要求要多提供保證人。


房屋的建築材質也有一定的使用年限,台北市30年以上有機會是加強磚造的房屋,使用年限只有45年,對於居住危險性,買方要多多注意,銀行如果評估房屋的耐用年限已超過,貸款成數也會降低,或者只評估土地價值,貸款金額拿不到太多。




資料來源:yahoo房地產




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中信房屋三多加盟店

中信房屋三多加盟店





建地改為農地 高市府耕心 讓銀髮族享田園趣

「記得要澆水、施肥,別忘了把那些雜草除一除。」七十六歲的王阿嬤邊做邊對著跟前跟後的小孫子交代。跟著兒子搬到城市裡住,竟然還可以享受耕作的樂趣,熟悉的農村生活,不再是午夜夢迴時的記憶。


 為了讓銀髮長輩能走出戶外,高雄市政府以二千多坪、地價超過兩億元的建地做為農地,提供銀髮族享受種菜怡情的樂趣。


 「銀髮族市民農園」在南、北高雄共規畫七處,地政處將未標售的土地改做農地提供年逾六十五歲的民眾申請,申請人繳交五百元保證金就能享受田園樂趣。


 獨居的張姓阿公也是每天騎著腳踏車到「銀髮族市民農園」報到,兒女都不在身邊,十坪大的農園裡,茼蒿、敏豆、花椰菜好像他的孩子般「每天不來巡看一回,總覺得不安心」,否則飛娥就會來吃他的菜。


 這些視農園為家的銀髮族,彼此還會交換種菜心得,沒有務農經驗的陳奶奶說「種菜還真是門學問」,幸好有這些好朋友指導,種的有機蔬菜,家人鄰居都說很甘甜。


 高市府社會局科長陳明賢說,基於關懷銀髮市民休閒生活設置的「銀髮族市民農園」,實施七年來,銀髮族反應熱烈,但土地有限,只有一百四十八個名額。



資料來源:【新聞來源:中時電子報】



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大慶房屋

大慶房屋





山明水秀 故宮特區 大戶稀有 價高

隨著中國海協會會長陳雲林來訪後,兩岸三通的放寬開啟新契機;其中,故宮博物院等知名景點,特別吸引對岸遊客目光,日前政府更計劃編列自強隧道的整修預算,沉寂已久的故宮特區,可望呈現新景象。區域內除「至善天下」是大樓外,高總價產品以別墅為主,佔豪宅市場的9成,正對中影文化城最知名的「清泉別墅」,每戶總價落在6000~7000萬元。



故宮特區位於台北市士林區的邊陲地帶、陽明山腳下,擁外雙溪流經,以環境清幽著稱,擁有世外桃源的稱號。早期的別墅住家,許多是外國大使及政商界名人居住,微風董事長廖偉志、前總統李登輝分別居住「梅林」、「翠山莊」;現今雖然名人陸續搬出,但手中的房產,少在市場出售。中信房屋天母捷運加盟店副店長陳建忠說:「此區成交量微乎其微,一方面是物件釋出量少,另外,會指定來此區看屋的客戶也很少見。」



探究故宮特區房市交易較為沉寂的原因,陳建忠分析,主要是環境特性與陽明山相似,總價8000萬元以上可買進陽明山的小別墅,士林區還另外有天母中山北路七段、行義路的別墅,預算在6000~8000萬元,生活機能較故宮特區佳。不過,喜愛此區的客戶,仍覺得居家品質安靜,且近故宮博物院,有無可取代的特殊意義。



故宮特區內首推指標豪宅「翠山莊」、「清泉別墅」,目前皆無物件釋出,當地房仲推估目前「翠山莊」總價約落在6000萬元~1億元,藝人費玉清仍保有1戶;「清泉別墅」又有「童話世界」的別稱,1998年完工後,歐式風格的外觀,在至善路沿線相當醒目,目前行情每戶約6000~7000萬元。



另外,正對故宮博物院的「至善天下」,10年前為台北市相當著名的豪宅,住戶多大有來頭,但隨著大直水岸豪宅興起,信義計劃區的發展,許多名人陸續搬出,目前名人住戶尚有藝人許純美。



除至善路沿線外,故宮路34巷、48巷為故宮特區內另1塊豪宅聚落,以獨棟別墅為主,有部分屋主與建商合建推出電梯公寓、6~7樓高的大樓,多採單層單戶設計;新成屋「至善心賞家」規劃80~90坪產品,每坪開價55萬元。不過因小環境緊鄰自強隧道,易受車行噪音干擾,別墅行情不如至善路沿線佳。



資料來源:蘋果日報




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大地房屋

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桃園 大溪楊梅 休閒大宅需求熱

在不少人的心目中,獨棟別墅才是真正的別墅,採雙併或連棟規劃者,只能稱之為外觀比較漂亮的「透天」,但獨棟別墅因總價高,多分布在郊區;近來桃園建商為區隔市場,獨棟別墅多訴求「量身訂做」,讓客戶能盡情揮灑,打造自己的夢想家,竹苗地區則因純獨棟別墅社區的數量稀少,相當搶手。



僑府興建設協理蔣彬智表示:「台灣早期曾興起一片買農地興建農舍的風潮,近年以北台灣的新竹南庄、桃園等地較熱絡。」由於這些客層大多來自台北,桃園各地因距離台北幾乎都在1個小時的車程範圍內,包括楊梅、大溪、觀音、新屋等地,這類產品因而興起。



不過,由於購買農地手續複雜,且興建農舍限制多,而市場上的連棟透天產品眾多,為區隔市場,並滿足特定族群需求,建商近來紛紛推出可為客戶「量身訂做」的獨棟別墅案,包括大溪、楊梅等地都已出現這類產品;大溪擁有得天獨厚的觀光資源,楊梅則是高爾夫球場群聚,成為台北客購買休閒第2屋或退休住宅的熱門地點。



青鼎建設業務銷售經理計永翔表示:「獨棟別墅總價高,對這類金字塔頂端的族群而言,沒有什麼東西是絕對的需求,因此依照客戶需求量身訂做將是未來的趨勢。」所謂的量身訂做,並非僅止於一般格局或水電上的變動,而是連客戶需求的地坪大小、建物規劃等都能全部滿足。



楊梅地區如「青鼎帝悅」與「日光小鎮No.3」等案,都採這種方式銷售,大溪的「一戶一國」在預售期間,也採量身訂做的方式銷售,原規劃20戶,因客戶要求較大的地坪,只剩下16戶,蔣彬智表示,「一戶一國」在預售階段給予客戶最大的自由,可盡情規劃屬於自己的夢想家,如今已成屋,就無法有這麼大的彈性了。



不過,計永翔表示,預售屋即使有銀行履約保障可以達到真正量身訂做的目的,但在全球金融風暴影響下,客戶對採預售模式銷售的個案仍存有疑慮,因此,近來發展出純土地買賣,興建則自行找營建商或交給公司興建,但也並非無限度全憑客戶喜好興建,為求社區的整齊統一,通常會有外觀風格與高度等限制。



資料來源:蘋果日報




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土地爺爺 楊國慶房屋資訊網

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萬華預售屋3年漲46% 冠北市

下半年房市急凍,台北市預售屋單坪成交均價59.9萬元,較去年62.3萬元下滑約4%,但分析近3年預售屋行情,全市仍有18.6%漲幅,報酬率尚稱穩健。其中萬華區今年單坪成交均價48.9萬元,較2006年成長45.9%,表現最佳。



台北市今年預售市場開高走低,景氣寒冬讓建商、代銷業苦不堪言,但若將觀察時間拉長到3年,北市預售屋平均報酬18.6%,比連續持有3年股票、基金、債券相對穩健。



預售屋3年來漲幅最多的萬華區,近3年由大型都更案帶動房價。今年初進場的「萬囍」每坪開價64萬元創區域新高、5月公開的「阿曼TiT」每坪65萬元,在「大案帶動小案」下,漲勢凌厲。以往高價的大安、信義區,房價早在2006年前已漲多,因此近3年以過去基期較低的地區,漲幅較明顯。



第2名的士林區,受惠於今年上半年豪宅案一輪猛攻,3年來也有44.2%的漲幅。打頭陣的「天母紘琚」在年初成功完銷後,中山北路上的「長虹虹頂」開價亦在百萬元以上,加上鄉林(5531)士林官邸案不斷製造話題,使區域豪宅頗有和大安、信義較勁意味,也讓士林房價出現比價效應。



至於南港區,捷運東延段今日通車,搭配南港經貿園區的開發和南港展覽館的啟用,3年來區域房價一飛沖天,以去年底以每坪70萬元公開的「大同明日世界」,及今年台肥「甲子園」堪為代表,南港區近3年平均漲幅為38.7%,位居第3。




台北市代銷公會理事長王明成預期,「超值」的房子會是明年台北市預售市場新寵;例如不要有太多公設或雨遮、2~3房為主較實用,建材也無須太頂級,預期這類產品會是新主流。售後服務上,建商口碑會逐漸影響消費者購屋態度,品牌影響力更受消費者重視。王明成說:「與其告訴消費者價格還會跌,不如現在就告訴他們怎麼挑符合需要的房子。」



據《住展》雜誌調查,今年5月時,預售議價空間平均為12%,到11月已接近15%。以今年全市預售屋每戶平均總價3559萬元計算,短短半年來,每戶議價範圍多了近107萬元,一般預期明年第1季議價範圍還會拉大。



預售屋從今年第2季高點平均單價70.8萬元,迄今已回跌16.7%,《住展》雜誌研發長倪子仁大膽推測:「台北市明年房價頂多再跌3~5%就會見底,按市調結果來看,應落在明年第2季。」


資料來源:蘋果日報




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e世代租屋網

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台銀拉高房貸加碼幅度

房貸利率急速挫低,各大銀行大喊吃不消,大型銀行決定,將拉高房貸加碼幅度,但前半年房貸利率仍在2%以下,約在1.98%低水準,且前3年房貸利率維持在3%以下。


台灣銀行昨天打頭陣,大幅調降定儲指數利率0.75個百分點,指數利率降為1.498%;但台銀也同步擴大加碼幅度,自原來加碼約0.3個百分點,擴大到加碼0.48個百分點。


三商銀等大型銀行主管昨天說,最快自下個月初跟進,屆時各大銀行前半年房貸利率可望「止跌回穩」,但會維持在2%以下,約在1.98%的低水準。


據了解,台銀在適度拉高加碼幅度後,優質的客戶前半年房貸利率維持在2%以下,固定利率1.98%,7至24個月最低利率則依指數利率加碼0.85個百分點,現行利率最低為2.348%;第3年起依指數加碼1個百分點,現行最低利率為2.498%。


一段式房貸方面,利率則是依指數利率加碼0.92個百分點,現行最低利率為2.418%。


此外,在一般房貸利率方面,台銀指出,第1年最低利率是依指數加碼0.85個百分點,現行最低利率為2.348%;第2年起加碼1個百分點,最低利率為2.498%,第3年起加碼1.2個百分點,最低利率為2.698%。




【資料來源:2008/12/23 聯合報】



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January 6,2009

聯有不動產仲介經紀股份有限公司

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房價低 工作機會就少 薪水族買屋陷兩難

近年來,人人抱怨房價太高、唉嘆買不起之際,統計顯示,全台大半城市房價,一坪只要5萬、7萬,但是,購屋壓力的大小,和工作機會、薪水收入的多少,卻成反比,薪水族陷入兩難。



房仲業者說,大台北地區房價高、購屋壓力大,但是,相對工作機會較多、薪水也比較好,一到中南部城市,房價大打折、購屋壓力減輕,但是工作機會相對少。



永慶房屋指出,在北市工作的人都知道,只要遠離台北市,搬到大台北外園地區,房價一坪只要8萬、9萬,買房子的壓力頓時減輕不少,例如,在桃園買屋、在台北工作。



但是,交通往返的時間成本、金錢花費都不小。



中信房屋經理江龍名說,如果更往中南部走,房子更便宜,像是太平市、大里市、彰化市,但是,搬到當地以後,卻不知道要做什麼,無以為生,也是個大問題。



而且,房價疲弱的地區,如果沒有提升交通機能、增加就業機會,房價也是走揚無力。



美商ERA房地產顧問張欣民說,這些城市工作機會相對少、薪水相對低,經濟動力不足,未來,如果現況不變,房價還是上不來。在這些地區買房子,只是有個居住空間,想要賺到房價上漲的財富,很不容易。



至於台北市,房價高高掛,但是,工作機會多、薪水相對高,經濟活力十足。



張欣民說,在不景氣的年代中,台北市就業機會也比較多,而且,生活機能好、交通建設佳、學區優良,所產生的「磁吸效應」很大,人氣財氣匯集、房價自然有撐。



住展房屋網總監陳韻如說,長遠來看,台北市房地產需求仍大,房價漲多跌少、趨勢向上,考慮工作、收入、房產增值等因素,薪水族再辛苦打拼,努力存錢,還是要在台北市買一戶房子。


資料來源:工商時報



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聲寶不動產-中央新村店

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房價下修 新年購屋議價空間大

經濟不景氣,國內失業率創新高,中、永和地區房仲業者表示,民眾購屋預算也受景氣影響縮水,不過,原本相對高點的房價,也下修2至3成,反而讓房價逐漸合理化,不少自住型購屋者認為現在可以開始考慮購屋。


台北縣中、永和捷運沿線,近年來幾乎成為房地產的票房保證,各大建商緊抓民眾希望能在新年度購屋、換屋買氣,紛紛搶先推出新建案,不少購屋客指名捷運站周邊500公尺以內的社區建案,當作看屋、選屋的指標。


有巢氏房屋中和加盟店總經理張傑說,中和及永和地區捷運站周邊房價,公寓每坪20萬元至25萬元、電梯每坪25萬元至40萬元左右。大台北地區購屋族偏愛捷運沿線,從去年到今年中,中、永和地區推出幾個銷售案,如雙和地區的美麗景安、新歐洲、寶第、芬第夏宮、漢皇極品等建案,都因捷運使得銷售數字看好。


南勢角捷運站由吉美建設正在動工興建的「南方之星」,樓高19層,共9棟,總戶數約1174戶的城中城,預估售價每坪33至35萬元,總銷售額約110億元,加上捷運站周邊景平路上「冠德新世界」,及位於忠孝街,才500公尺長左右的街道上,就有「元利和平新世紀」,及「捷運一品居」、「居易生活」等建案,十分熱鬧滾滾。


張傑說,今年上半年,中和與永和市房價似乎下跌有限,有幾點原因,第一是板橋市、新店市房價皆高於中永和,有補漲空間,第二是捷運站線及未來環狀線捷運加持,再加上臨近台北市,生活機能佳。


但下半年受到全球經濟下滑,台股隨著國際盤勢亦步亦趨,狂瀉至今,指數從9字頭砍到只剩下4字頭,股市變成跳樓大拍賣,全台也掀起失業潮,連帶影響民眾信心,房產後市難免繼續震盪下探。


張傑說,不少民眾購屋預算已縮減,對房仲業者而言,目前真的是進入寒冬期,在房價已自相對高點下修的情況下,房價漸趨合理,雙和地區房價也回穩一坪28至30萬元的銷售價格。


對過去幾年因房價高漲而縮手的首購及換屋民眾來說,現在正是看屋購屋的好時機。他說,看屋者多半是投資客,現在看屋者八成是屬於自住型購屋者,以坪數30坪左右的房子詢問度最高。


資料來源:聯合報




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