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January 13,2009

金廈不動產經紀有限公司

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買屋選低於市價7成以下

「獲利概抓2成,只有低於市價7成的房子才出手。」甫滿30歲、投資經歷約4年的王派宏說。一般投資人都將報酬設定在市價以外,賺取「預期以後會漲多少」的價差,但房市不可知的風險太大,王派宏反其道而行,只鎖定總價低於市價7成以下的中古屋,經過裝修後以接近市價或市價賣出,賺取的利潤自然穩當。



毅然辭掉月薪9萬元的機械廠工作,王派宏從台中逢甲商圈開始他的專職投資生涯,目前專攻桃園縣中壢市的中古屋。26歲踏入不動產投資,除了將自己的心得累積成近35本的「成功日記」,王派宏爽朗地說:「現在每天僅花2小時看房子,生活相當愜意。」不吝將自己成功的經驗,透過開班授課方式分享。



4年前剛起步時,王派宏觀察房市的另類指標竟是總統大選。「總統若是同黨連任,選完的24個月內均是進貨的好時機;要是換人執政,就等個6~9個月,才開始進貨。」王派宏解釋,總統換人,公營的金融機構人事也會跟著變,多少會影響到房貸、銀行放款等政策,至少半年待局勢穩定,就是大量進貨的開始,且會持續24個月。



總統大選是個很好的投資時間區分點。王派宏說,通常花2年的時間買賣,到了第3、第4年,改採只出不進的反向操作,以看房子為主。就算要,也會採取「1進1出」的保守原則。王派宏表示,當別人也開始大量吃貨,就是自己脫手的好時機。



以當初平均在市價7成以下買進的房子,光守著市價賣出,就有至少2~3成的獲利空間,全盛時期,王派宏手上共有20個物件;積少成多,存款的累積速度相當驚人。而堅持投資條件,是他保持獲利的關鍵:包括只選屋齡15~25年、市價低於300萬元的套房或3房2廳產品、每4年平均只做2年。



「散彈打鳥」是王派宏踏出投資的第1步。選定區域後,就找區域內所有的仲介狂發名片,表達自己想買房子的意願,並且詢問有無低於市價5~7成的房子。一般而言,夫妻離婚、欠債、分家產的,都會有人急於脫手變現,王派宏說,他還會每周傳簡訊「提醒」仲介,「總有這種鳥會被打到」;一旦成交,就能跟仲介建立更緊密的關係,往往有好物件,仲介也樂於通知。



王派宏說,他現在每天平均只花2小時看房子,特別在傍晚下班時間穿梭在大街小巷「明查暗訪」,選定的路段,一次至少問3個鄰居,特別是住了好幾年的女性住戶,街坊大小事都瞭如指掌,問她們有時候還可以得到許多意外的情報。




資料來源:蘋果日報




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邱麗華 郭孟和房屋資訊網

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萬華房價漲勢 北市之冠

儘管全球金融危機把房市打入冷宮,但房價抗跌性相對表現亮眼,近三年來,北市預售屋房價平均上漲18.6%。其中,過去外界比較不看好的萬華區,竟然躍居為各行政區中房價漲幅最高的一區,三年來房價大漲近46%,也吸引鄉林建設、潤泰創新等列為明年耕耘都市更新的戰區。


住展雜誌昨(24)日公佈台北市12個行政區近三年預售屋房價調查。結果顯示,2008年底台北市每坪預售屋平均約59.9萬元,因全球金融風暴衝擊,使得房價表現呈「開高走低」,下半年就跌掉16.7個百分點,使得全年表現反而比2007年的每坪62.3萬元下跌3.8%。不過,與2006年每坪50.5萬元相較,三年來預售屋房價上漲約18.6%,持有房地產的人還呈正報酬。


值得注意的是,萬華區房價表現是鹹魚大翻生,不但比2007年再上漲,同時更奪得近三年來各區漲幅的榜首,達45.9%;萬華區房價也以每坪平均48.9萬元,一舉超越大同、文山、北投,顯然在重大工程、都市更新政策下,萬華可望「出運」。


住展雜誌研發長倪子仁表示,萬華區拿下三年來各區漲幅第一名,與近年由大型都更案帶動房價大幅上漲有關。


鄉林建設董事長賴正鎰也表示,萬華潛藏的「好野人」很多,累積的換屋需求很可觀,但幾十年下來,幾乎從未有建商蓋過新房子,而且捷運通車、西門商圈改頭換面、又和台北縣板橋縣府生活圈一氣呵成,因此鄉林以鴨子划水之姿,積極耕耘都更。


至於台北市房價最貴的首善之區還是大安區,平均房價已達82.8%,也是全台灣唯一站上8字頭的行政區。

展望2009年台北市預售屋房價走勢,到底還會下修多少。倪子仁表示,房價跌幅的滿足點為從今年第二季高點的70.8萬元回跌二成,大膽的推論,2009年頂多再跌個3到5個百分點,就會止跌反彈。

不過,ERA易而安不動產顧問張欣民認為,要看全球景氣、台灣失業潮效應,預估2010年才可望出現止跌回升的契機。



資料來源:奇摩房地產



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邱瑞龍房屋資訊網

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竹苗 竹市明湖區 離塵不離城搶手

竹苗地區的獨棟別墅社區,多屬於「離塵不離城」的居住型態,分布在市區邊緣,但因獨棟別墅總價高,建商為分散風險,同社區內多採連棟、雙併、獨棟別墅混合規劃,卻容易造成住戶素質不整齊的問題,而單純的獨棟別墅社區因戶數少、具稀有性,即使總價帶高,反而比一般別墅住家更為搶手。



新竹市明湖區與苗栗縣頭份、竹南鎮,是竹苗地區主要的獨棟別墅聚落,其中以明湖別墅區最著名,儼然形成完整的別墅聚落,區內擁有新竹八景之一的青草湖,湖光美景也是此區的特色,且享有近市區的便利性,10分鐘車程可達新竹市區與新竹科學園區,吸引想要遠離塵囂的竹科高階主管當然選擇來此購屋。



台灣房屋副總經理謝萬雄說:「竹苗地區的獨棟別墅多分布在山坡地或是公園綠地旁,但因生活機能普遍須仰賴市區,距離市區不宜太遠。」
例如明湖區便具備這樣的特色,因此才會慢慢形成新竹市的別墅聚落。



目前明湖區內較新的獨棟別墅建案,為嘉益建設推出的「濱湖天尊」,總戶數55戶,其中有33戶為獨棟別墅,住戶可自行規劃室內格局。



苗栗地區雖然不像新竹市明湖區有明顯的別墅聚落,但也多圍繞在竹南鎮、頭份鎮的市區邊緣,除可享有清幽環境外,也可擁有市區的便利生活機能。



但苗栗地區除了「興隆大鎮」外,鮮少規劃單純的獨棟別墅社區,多採連棟、雙併、獨棟產品混合規劃,例如竹南鎮的「比佛利」、頭份鎮的「托斯卡尼」。



不過,「比佛利」副專案經理蔡沛勳說:「獨棟別墅在苗栗地區相當稀有,戶數又少,反而比較搶手,加上地坪大,土地利用性佳,兼具保值功能。」此外,總價相較於新竹市低,距離新竹科學園區的車程也僅25分鐘,也有部分新竹科學園區的主管南下購屋。



謝萬雄指出,苗栗地區除了建商推出的別墅型建案外,也出現許多買地自建的個案,總價更低,但與別墅社區相較,缺乏嚴密的保全系統,例如出入保全管理、指紋辨識系統等,安全管理方面的機能相對較弱。


資料來源:蘋果日報



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花蓮房地產鄭雅文

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回台買屋 台商新運動

國內房市近來掀起一波強勁買氣,是誰在買?為什麼買?遠雄建設昨天舉辦「豪門花蓮饗宴之旅」,30位受邀買主中,一半以上是「海歸派」,有從美國回來的,有從加拿大,還有不少台商。看好選後房價增值空間,是多數人購屋主因。台灣房地產市場總統大選前出現鮭魚返鄉的買氣。


海歸客回流 買氣旺


昨天豪客中一半是「海歸客」,其中又以大陸台商最多,其實不單是遠雄推案如此,北市其他推案、台中七期也相當普遍,甲山林總經理張境在說,該公司代銷中的北市「藏富」,就有四成是由台商買走。


從加拿大回國的張先生,過去兩個月來買了三間房子,包括台北大安區、林口等。問他此時密集購屋,是否和立委選舉藍軍大勝有關,他笑而不答,不過他反問,你有買基金、股票嗎?這陣子是賺還是賠?原物料都在漲,房價會跌嗎?


很多人買房子是太太做主,張先生說他也是。問她太太,答得很乾脆:「開放陸客觀光、兩岸直航勢在必行,現在不買,又要再後悔一次。」


張太太說,94年間她本來想買台北市仁愛圓環的「潤泰敦仁」,但建商一坪要價80幾萬元,根本買不下手。但最近她知道潤泰敦仁的行情後,滿是懊惱,因為現在一坪已要120萬元,「當時如果買下去,現在早已二、三千萬元入袋」。


她說,選在這段時間積極買房子,和她日前到澳門觀光也有關係。澳門這幾年房價翻了好幾番,主要是靠賭場和觀光,本來她以為當地應該都是外國人,實際走一趟才發現外國人沒幾個,到處都是大陸客。「開放觀光在即,澳門房市翻漲擺在眼前,此時不買,更待何時?」


急買屋 「就是想賺錢」


在大陸東莞開工廠的洪老闆,在台北市有兩間房子,一間45坪,一間80坪,都在不錯的地段,但他在今年過年期間又在林口買了一間大坪數住宅。問他為什麼要買,他直接說:「就是想賺錢。」


他強調他不在意誰當選,他認為光是台商一波「鮭魚回鄉」,國內房地產就榮景可期。


他說,很多台商像他一樣,十多年前過去,現在都想回到自己的故鄉,而這種情緒,在大陸實施勞同法以後,更是明顯。「當年是因為看上大陸工資低,才移到大陸,本來工資只有800~1000元人民幣,勞同法實施後,現在要1500~1800元,換算成本增加二到三成,還有什麼競爭力?」


洪老闆說,現在大陸中小企業台商,簡直可用哀嚎遍野形容,過去中國拿台商當樣板,什麼優惠都給,現在大企業都過去了,小台商理都不理。「以前台商缺乏動力回來,現在是被逼著回來」,洪說,回來就得買房子,鋼筋水泥又一直漲,怎麼看房價都是漲易跌難,這就是他買房主因之一。五十來歲的王先生,在大陸和台灣都有工廠,他相信選後兩岸會直航,所以最近分別在北市和林口置產。他說,很多人認為開放陸客觀光,經濟會變好,所以房地產也會好,但事實上直航對房地產的影響更大。


看好選後直航增值


他分析,一旦直航,往來兩岸時間大幅縮短,台商就會經常回台,過去只要有一個落腳處就好,直航後留台時間變長了,自然會想買個好一點的住宅,他自己就是個例子,買林口就是想擁有一個大房子,「像我這樣的台商一定很多,所以我又在北市買了一間房子,等待增值。」


資料來源:聯合晚報




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林小姐房屋資訊網

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全台住宅過剩 房市隱憂

營建署17日公布第三季住宅資訊統計,全國總家戶數763萬590戶,住宅存量有774萬2,564宅,全台住宅供給率101.47%,住宅存量超過家戶數11萬宅,全台住宅供過於求,已成房市發展隱憂。其中以台中市最嚴重,住宅供給率達120.46%,住宅存量較家戶數多逾兩成。


住宅供給率是一個地區的總家戶數除以住宅存量宅數,以評估區域內房市需求與供給的情況。當住宅供給率超過100%時,代表供過於求;小於100%就代表供不應求。近一年來,全國住宅供給率一直在101%至102%。


營建署官員表示,住宅供給率大於110%之地區包括:台中市、桃園縣及連江縣;供不應求的地區有台北市,家戶數比住宅存量多出7萬3,944戶。雲林、高雄、台南及金門等縣,家戶數都較住宅存量多1.5萬戶以上。


住宅供給流量方面,第三季全國核發建造執照宅數為1萬6,273宅,較第二季減少23.63%、較去年同季減少37.19%,顯示房市景氣不佳,不少建商縮手。但新竹縣仍有1,364宅,較上季增加約八成;高雄縣只有405宅,較上季減少82.92%,下滑幅度最大。


全國核發使用執照宅數則為2萬6,168宅,較上季減少一成、較去年同季減少27.04%。


另外,第三季房市交易規模略微萎縮,建物所有權第一次登記棟數為3萬5,669棟,較上季減少6.08%、較去年同季減少22.32%;建物所有權買賣移轉登記棟數為8萬9,028棟,較上季減少26.31%、較去年同季減少12.75%。



資料來源:2008/12/18 經濟日報




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林子玄房屋資訊網

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萬華預售屋3年漲46% 冠北市

下半年房市急凍,台北市預售屋單坪成交均價59.9萬元,較去年62.3萬元下滑約4%,但分析近3年預售屋行情,全市仍有18.6%漲幅,報酬率尚稱穩健。其中萬華區今年單坪成交均價48.9萬元,較2006年成長45.9%,表現最佳。



台北市今年預售市場開高走低,景氣寒冬讓建商、代銷業苦不堪言,但若將觀察時間拉長到3年,北市預售屋平均報酬18.6%,比連續持有3年股票、基金、債券相對穩健。



預售屋3年來漲幅最多的萬華區,近3年由大型都更案帶動房價。今年初進場的「萬囍」每坪開價64萬元創區域新高、5月公開的「阿曼TiT」每坪65萬元,在「大案帶動小案」下,漲勢凌厲。以往高價的大安、信義區,房價早在2006年前已漲多,因此近3年以過去基期較低的地區,漲幅較明顯。



第2名的士林區,受惠於今年上半年豪宅案一輪猛攻,3年來也有44.2%的漲幅。打頭陣的「天母紘琚」在年初成功完銷後,中山北路上的「長虹虹頂」開價亦在百萬元以上,加上鄉林(5531)士林官邸案不斷製造話題,使區域豪宅頗有和大安、信義較勁意味,也讓士林房價出現比價效應。



至於南港區,捷運東延段今日通車,搭配南港經貿園區的開發和南港展覽館的啟用,3年來區域房價一飛沖天,以去年底以每坪70萬元公開的「大同明日世界」,及今年台肥「甲子園」堪為代表,南港區近3年平均漲幅為38.7%,位居第3。




台北市代銷公會理事長王明成預期,「超值」的房子會是明年台北市預售市場新寵;例如不要有太多公設或雨遮、2~3房為主較實用,建材也無須太頂級,預期這類產品會是新主流。售後服務上,建商口碑會逐漸影響消費者購屋態度,品牌影響力更受消費者重視。王明成說:「與其告訴消費者價格還會跌,不如現在就告訴他們怎麼挑符合需要的房子。」



據《住展》雜誌調查,今年5月時,預售議價空間平均為12%,到11月已接近15%。以今年全市預售屋每戶平均總價3559萬元計算,短短半年來,每戶議價範圍多了近107萬元,一般預期明年第1季議價範圍還會拉大。



預售屋從今年第2季高點平均單價70.8萬元,迄今已回跌16.7%,《住展》雜誌研發長倪子仁大膽推測:「台北市明年房價頂多再跌3~5%就會見底,按市調結果來看,應落在明年第2季。」



資料來源:蘋果日報



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荷包縮水 北市老屋變搶手

隨著房價攀高在相對高點、人民口袋的錢沒有增加,使得台北市最熱門的屋齡,也出現板塊移動現象,愈老愈吃香。據最新調查,台北市屋齡達30年以上的「高齡老屋」交易比重逐季激增,目前已達25.4%,刷新創新高,平均每4戶就有1戶是屋齡30年以上的老屋。


信義房屋不動產企研室主任蘇啟榮昨天表示,信義房屋最新研究發現,今年第4季截至11月底止,台北市屋齡30年以上的老房子,成交比重達25.4%,創下歷史新高;至於屋齡20至30年的房子,仍是台北市房地產交易最多的產品。


不過,房價相對便宜的台北縣,則沒有這種現象,屋齡10年內的新屋、10到20年的中古屋,交易比重較高,與台北市「高齡老屋」最吃香的現象,大相逕庭。


ERA易而安不動產行銷顧問張欣民表示,台北市因為房價偏高,30年以上高齡屋,動輒每坪身價要30萬元以上,在所得未提高、但許多人仍嚮往住進台北市的門牌下,總價相對較便宜的30年以上老舊住宅,便愈來愈搶手。


張欣民表示,另一個主要原因,是因為台北市的預售新屋與30年以上老屋之間的價差實在太大,甚至動輒差距1倍以上,因此買氣會逐漸轉向高齡屋。



資料來源:奇摩房地產



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全台住宅過剩 房市隱憂

營建署17日公布第三季住宅資訊統計,全國總家戶數763萬590戶,住宅存量有774萬2,564宅,全台住宅供給率101.47%,住宅存量超過家戶數11萬宅,全台住宅供過於求,已成房市發展隱憂。其中以台中市最嚴重,住宅供給率達120.46%,住宅存量較家戶數多逾兩成。


住宅供給率是一個地區的總家戶數除以住宅存量宅數,以評估區域內房市需求與供給的情況。當住宅供給率超過100%時,代表供過於求;小於100%就代表供不應求。近一年來,全國住宅供給率一直在101%至102%。


營建署官員表示,住宅供給率大於110%之地區包括:台中市、桃園縣及連江縣;供不應求的地區有台北市,家


住宅供給流量方面,第三季全國核發建造執照宅數為1萬6,273宅,較第二季減少23.63%、較去年同季減少37.19%,顯示房市景氣不佳,不少建商縮手。但新竹縣仍有1,364宅,較上季增加約八成;高雄縣只有405宅,較上季減少82.92%,下滑幅度最大。


全國核發使用執照宅數則為2萬6,168宅,較上季減少一成、較去年同季減少27.04%。


另外,第三季房市交易規模略微萎縮,建物所有權第一次登記棟數為3萬5,669棟,較上季減少6.08%、較去年同季減少22.32%;建物所有權買賣移轉登記棟數為8萬9,028棟,較上季減少26.31%、較去年同季減少12.75%。


資料來源:2008/12/18 經濟日報




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住商不動產高雄光華加盟店

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建地改為農地 高市府耕心 讓銀髮族享田園趣

「記得要澆水、施肥,別忘了把那些雜草除一除。」七十六歲的王阿嬤邊做邊對著跟前跟後的小孫子交代。跟著兒子搬到城市裡住,竟然還可以享受耕作的樂趣,熟悉的農村生活,不再是午夜夢迴時的記憶。


 為了讓銀髮長輩能走出戶外,高雄市政府以二千多坪、地價超過兩億元的建地做為農地,提供銀髮族享受種菜怡情的樂趣。


 「銀髮族市民農園」在南、北高雄共規畫七處,地政處將未標售的土地改做農地提供年逾六十五歲的民眾申請,申請人繳交五百元保證金就能享受田園樂趣。


 獨居的張姓阿公也是每天騎著腳踏車到「銀髮族市民農園」報到,兒女都不在身邊,十坪大的農園裡,茼蒿、敏豆、花椰菜好像他的孩子般「每天不來巡看一回,總覺得不安心」,否則飛娥就會來吃他的菜。


 這些視農園為家的銀髮族,彼此還會交換種菜心得,沒有務農經驗的陳奶奶說「種菜還真是門學問」,幸好有這些好朋友指導,種的有機蔬菜,家人鄰居都說很甘甜。


 高市府社會局科長陳明賢說,基於關懷銀髮市民休閒生活設置的「銀髮族市民農園」,實施七年來,銀髮族反應熱烈,但土地有限,只有一百四十八個名額。



資料來源:【新聞來源:中時電子報】



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荷包縮水 北市老屋變搶手

隨著房價攀高在相對高點、人民口袋的錢沒有增加,使得台北市最熱門的屋齡,也出現板塊移動現象,愈老愈吃香。據最新調查,台北市屋齡達30年以上的「高齡老屋」交易比重逐季激增,目前已達25.4%,刷新創新高,平均每4戶就有1戶是屋齡30年以上的老屋。


信義房屋不動產企研室主任蘇啟榮昨天表示,信義房屋最新研究發現,今年第4季截至11月底止,台北市屋齡30年以上的老房子,成交比重達25.4%,創下歷史新高;至於屋齡20至30年的房子,仍是台北市房地產交易最多的產品。


不過,房價相對便宜的台北縣,則沒有這種現象,屋齡10年內的新屋、10到20年的中古屋,交易比重較高,與台北市「高齡老屋」最吃香的現象,大相逕庭。


ERA易而安不動產行銷顧問張欣民表示,台北市因為房價偏高,30年以上高齡屋,動輒每坪身價要30萬元以上,在所得未提高、但許多人仍嚮往住進台北市的門牌下,總價相對較便宜的30年以上老舊住宅,便愈來愈搶手。


張欣民表示,另一個主要原因,是因為台北市的預售新屋與30年以上老屋之間的價差實在太大,甚至動輒差距1倍以上,因此買氣會逐漸轉向高齡屋。



資料來源:奇摩房地產



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