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January 13,2009

莊美鳳房屋資訊網

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台南主攻首購族 每坪11萬起

台南市新成屋市場向來以透天產品為主,大樓推案量少,尤其今年全台房市走緩,目前銷售中的大樓推案多為餘屋,就連透天產品的銷售期也大為拉長,建商為刺激買氣,並搶在過年前出清餘屋,紛紛打出買屋附裝潢、家電等促銷活動。



台南市目前訴求買屋附裝潢的成屋案,以低總價首購產品為主,尤以大樓最普遍,因為大樓的案量大,建商可大量施作,以量制價降低裝潢費用,且業者多把裝潢費用含在總價內銷售,並以現場裝潢表現格局。



定泰建設業務副總經理邱浩哲認為,景氣不佳、銀行貸款成數不高,對有預算考量的首購族來說,購屋後的裝潢費用支出,將成為一筆很大的負擔,建商若訴求購屋附贈裝潢、家電,能刺激首購族下手,提高成交機率。



不過,高價位的產品較不採取這種行銷方式,甚至可能收到反效果。邱浩哲說:「因為購買豪宅型產品的客層,多半不在乎另行花費請設計師量身打造居家空間,如果建商附上裝潢,反而可能因與客戶審美觀不同,不對客戶口味而錯失成交機會。」



台南市目前打全室附裝潢的大樓推案,有「摩根168」、「金生金室」、「希爾頓」、「紐約川普」與「成功四季」等案,多為首購型大樓產品,平均每坪開價11~14萬元。透天別墅強調附裝潢的建案並不多見,目前僅有「敦煌瑞邑」一案,而「敦」案屬於首購型透天別墅,總價約528~658萬元。



「摩根168」主推小坪數套房產品,全案裝潢屋有50~60間,共有10多種裝潢風格可供選擇,且以「酒店式公寓」為訴求,提供住戶早餐、客房寢具服務等完整飯店式服務。



「摩」案專案經理葉步青表示,套房總價低,買主多半有立即進住的需求,附裝潢甚至連同家電完整贈送,才能吸引買主。



該案坪數9~21坪,開價每坪14~16萬元,葉步青說:「當天下足定金與簽約金,還附贈LG品牌7.5公斤的單槽洗衣機、32吋液晶電視、72公升冰箱等家電。」



位於市中心中西區的「成功四季」,則屬於此波附贈裝潢的大樓案之中,少見的大坪數產品,最小坪數41坪,合併戶最大可到126坪,現場提供7種裝潢風格,裝潢總價最高達500萬元,除全室裝潢外還附冷氣,並採用知名設計師的內裝設計,廚房配備日本進口的原裝廚具。



位於北區的「凱悅峇里」,則是台南市目前附最多家電品項的大樓推案,共附有冰箱、洗衣機等10大家電。專案經理陳秋明說:「此為配合過年推出的促銷專案,月底前下定均有附贈。」


資料來源:蘋果日報




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莊玉珍房屋資訊網

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市中心老屋 最搶手

房市氣氛低迷,但在最近兩個月卻發現,台北地區屋齡30年以上的房子,因為總價偏低,成交比重在這時卻創新高,銀行表示,要找老屋齡、低總價的房子,最好要找在市中心,若在偏遠地段,恐怕貸款成數不會太好。


信義房屋成交資料統計顯示,今年第4季(統計10~11月)北市屋齡在30年以上的房子,成交比重創下新高,高達25.4%,等於每4戶交易買賣中,就有1戶是購買屋齡30年以上的房子,而屋齡20~30年的房子,仍是北市房地產交易最多的產品。


信義房屋企研室主任蘇啟榮說,北市屋齡30年以上物件交易比重逐漸上升,屋齡10年內房子交易比重持平,與一般認知新房子較受歡迎的印象反差甚大,其實這是高房價下的特殊現象。


蘇啟榮指出,雖然今年房價從高檔向下修正,但北市購屋門檻仍高,想要買在市中心預算又有限的民眾,只得犧牲住的品質,購買屋齡較舊或坪數較小的房子,尤其今年第四季最為明顯。


不過,彰化銀行表示,這種年齡層較高的房子,如果地點不佳,想要拿到更好的貸款成數,可就更不容易,尤其還要看該區的房屋狀況及未來發展。


例如在林口地區,如果屋齡超過5年,就容易被銀行視為老舊房子,因為林口地區的新成屋多,但若在台北市民生東路,因為地段佳,就算是30年以上的房子,銀行也願意借貸。


對於屋齡及借款人的年齡,銀行也有一定的規範,屋齡加上借款人的年齡,若超過65至70,貸款人的信用狀況又不是太好,例如經常遲繳信用卡款、過去曾有信用瑕疵,銀行會要求要多提供保證人。


房屋的建築材質也有一定的使用年限,台北市30年以上有機會是加強磚造的房屋,使用年限只有45年,對於居住危險性,買方要多多注意,銀行如果評估房屋的耐用年限已超過,貸款成數也會降低,或者只評估土地價值,貸款金額拿不到太多。




資料來源:yahoo房地產




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甜蜜家園

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新光摩天大樓蟬聯地王 內湖漲5.32%奪冠

台北市的地王寶座,第11度由站前新光摩天大樓基地蟬連!每坪土地公告現值,由97年度的每坪336.7萬元漲到338萬元,漲幅達0.4%,而台北北市土地現值平均上漲2.61%。



■ 地王新光摩天大樓 周邊開發利多發酵


本屆地王再度由新光摩天大樓拿下,信義房屋不動產企劃研究室主任蘇啟榮分析,由於容積率的高低,決定了建物面積的多寡,等同土地的生產力,若房價相同,那麼容積率200%以及400%的兩塊土地,所興建的房屋總值也就相差兩倍,地價當然也會有極大的差距;此外,台北車站特定區在轉運站BOT開發案即將完工、桃園機場捷運線動工興建,及雙子星大樓即將開發等利多因素影響,帶動附近地價呈現小幅上漲,再加上捷運信義線尚未通車,地王仍由新光摩天大樓蟬聯。



■ 內湖南港大安 公告現值微漲


此外,這一次公告現值的調整中,調幅較高的前三名行政區分別為內湖區、南港區以及大安區,其中內湖上漲5.32%,連續五年名列北市公告現值調幅前三名的行列,南港則上漲4.92%。


信義房屋分析,內湖因東湖聯外道路通車、捷運內湖線預計明年中通車,與大內科計劃等利多,具備交通與就業機會的優勢,不動產交易熱絡,刺激地價上漲5.32%,位居北市之冠;而南港則因展覽館啟用、南港軟體園區三期完工、鐵路地下化等重大建設刺激,全區平均地價上漲4.92%,漲幅位居北市第二。



資料來源:【網路地產王】



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張愷庭房屋資訊網

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市中心老屋 最搶手

房市氣氛低迷,但在最近兩個月卻發現,台北地區屋齡30年以上的房子,因為總價偏低,成交比重在這時卻創新高,銀行表示,要找老屋齡、低總價的房子,最好要找在市中心,若在偏遠地段,恐怕貸款成數不會太好。


信義房屋成交資料統計顯示,今年第4季(統計10~11月)北市屋齡在30年以上的房子,成交比重創下新高,高達25.4%,等於每4戶交易買賣中,就有1戶是購買屋齡30年以上的房子,而屋齡20~30年的房子,仍是北市房地產交易最多的產品。


信義房屋企研室主任蘇啟榮說,北市屋齡30年以上物件交易比重逐漸上升,屋齡10年內房子交易比重持平,與一般認知新房子較受歡迎的印象反差甚大,其實這是高房價下的特殊現象。


蘇啟榮指出,雖然今年房價從高檔向下修正,但北市購屋門檻仍高,想要買在市中心預算又有限的民眾,只得犧牲住的品質,購買屋齡較舊或坪數較小的房子,尤其今年第四季最為明顯。


不過,彰化銀行表示,這種年齡層較高的房子,如果地點不佳,想要拿到更好的貸款成數,可就更不容易,尤其還要看該區的房屋狀況及未來發展。


例如在林口地區,如果屋齡超過5年,就容易被銀行視為老舊房子,因為林口地區的新成屋多,但若在台北市民生東路,因為地段佳,就算是30年以上的房子,銀行也願意借貸。


對於屋齡及借款人的年齡,銀行也有一定的規範,屋齡加上借款人的年齡,若超過65至70,貸款人的信用狀況又不是太好,例如經常遲繳信用卡款、過去曾有信用瑕疵,銀行會要求要多提供保證人。


房屋的建築材質也有一定的使用年限,台北市30年以上有機會是加強磚造的房屋,使用年限只有45年,對於居住危險性,買方要多多注意,銀行如果評估房屋的耐用年限已超過,貸款成數也會降低,或者只評估土地價值,貸款金額拿不到太多。



資料來源:yahoo房地產



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桃園租屋

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高鐵桃園站前招商難 地價急凍

今年9月高鐵局釋出部分高鐵桃園站站前國際商務城土地,以BOT模式招商,結果不如預期,導致部分投資客縮手,地價盤整。房仲希望政府加速重大工程開發,刺激房地交易,建議投資人逢低接手當地住宅及商業土地,長期投資。



自去年3月來,受到巨蛋及展覽館計劃宣布停止的2大利空影響,高鐵桃園站前土地價格普遍下滑1~1.5成。今年9月間,高鐵局又釋出總計4.5公頃站前產業專用區土地招商,當時港資酒店、遠雄建設(5522)曾參與招商說明會,但因土地規模不大且缺乏完善投資計劃,招商結果不盡理想,延宕的進度加上下半年低迷的景氣,讓當地投資客縮手,周圍土地價格持續盤整。



住商不動產青埔高鐵店店長呂建鴻說,高鐵桃園站周圍土地行情在高鐵通車前夕達到高峰,2005年時住宅區土地價格原本每坪6~8萬元,今年上半年還持續漲到每坪10~12萬元,有近5成漲幅,最靠近桃園站的住宅區跟商業區土地甚至分別出現每坪30~35萬元及50萬元高成交價,但下半年漲勢明顯停歇。



台灣房屋青埔分公司副總經理孫湧泉坦承:「當地業者講到進度緩慢的公共工程,都顯得十分無奈。」包括產業專用區內的國際商務城計劃、高鐵車站專用區等,每項金額動輒上億元,但延宕已久,土地交易陷入停滯。



大型計劃中以站前產業專用區內的國際商務城最受矚目,高鐵局初步規劃為商辦、大型購物中心及文藝展示等綜合發展區域,總金額上看百億元,引起各方矚目,但9月招商時只釋出4.5公頃,不到總面積的1/5。



業者私下普遍反映「規模過小」、「不知該如何配合剩下的土地規劃」;孫湧泉建議,國際商務城招商最好一次推出大面積計劃,業者才能完整規劃。此外,投資者現階段正好適合逢低買進,短期雖然價格波動不大,長期仍呈上漲趨勢。




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家樂福不動產

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周邊地熱門 房仲:賣到沒貨

高鐵苗栗車站特定區昨天上午熱鬧動工,未來遠景讓許多鄉親期待,目前特定區及周邊土地搶手,房仲業者以「賣到沒貨」形容,地主惜售氣氛濃烈。


縣府地政局人員指出,高鐵特定區總工程費32億元,第一期優先開發山線鐵路以西地區,面積205公頃。特定區辦理區段徵收及開發,目前土地產權已禁止移轉,區內一百多戶拆遷戶,在今年12月5日前自動拆遷者,可獲得獎勵金。


房仲業者指出,特定區辦理區段徵收的土地產權,在完成配地前雖禁止移轉,但仍有許多買主以購買「權利」方式交易,區內土地原有公告現值每平方公尺2100元到2700元的土地,每坪交易價約20000到23000元,翻漲約8到10倍。


「苗栗房屋」經理鄭美玲指出,想在特定區購地的買主相當多,但地主大都惜售,因此,能釋出交易的土地有限,可說「賣到沒貨」、「有行無市」,特定區未來的土地價值和發展都被看好,加上周邊有遠雄醫療園區、後龍科學園區等利多,甚至連帶使特定區外圍的土地都相當搶手,也成了房仲業者爭取業績的一大市場。




資料來源:聯合報




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范姜鳳娥房屋資訊網

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北市30年老房子 身價翻紅

台北市新房子價格高,購屋人買的房子,屋齡越買越老,根據信義房屋成交資料統計,今年第4季以來,台北市屋齡30年以上的房子,成交比重創下新高,高達25.4%,等於每4戶買賣中,就有1戶是屋齡30年以上的房子。



台北市市中心開發飽和,這十幾年來,新房子供給有限,成屋交易平均屋齡逐漸上升,台北市屋齡30年以上的交易比重逐漸上升,信義房屋企研室主任蘇啟榮認為,這原本就是高房價下的特有現象,即使今年房價下跌,但是,北市購屋門檻仍高,想要買在市中心預算又有限的民眾,只好犧牲居住品質,購買屋齡較高或坪數較小的房子。



住商不動產企研室主任徐佳馨認為,「價格是最大的原因,」台北市不少老房子地段都很好,購屋民眾如果想進住好地段,卻又買不起新房子,通常會先選擇地段。



蘇啟榮提醒,老房子交易比重升高並非常態,隨著房價修正,未來比重也會跟著下降;民眾購屋時除非有特殊目的,像是地段奇佳或打算改建等,建議選擇屋齡25年以下的房子,以免下次自己10年後要換屋時,屋齡已經超過35年,願意接手的買方在市場不到1成,不利出售。



老房子除賣相不佳外,徐佳馨提醒,能不能順利申請貸款也是問題,通常銀行對於超過屋齡35年的房子,貸款條件多半不佳。



但信義房屋代書林以德也指出,台北市除非屋齡35年以上加強磚造的老房子外,只要地段好,個人信用正常,即使是20、30年舊房子,貸款都不會有太大問題,尤其台大、師大精華地段,土地價值高,即使房子再舊都會有人接手。但是,如果是台北縣,像中和、永和、新店、板橋等地段,舊房子貸款大概會少1成。



資料來源:聯合報



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屏東不動產金鑫房屋(邱益主)

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台灣房價大檢視 逾60%城鎮 1坪不到10萬

台灣房價過高的聲音,處處可聞,不過,依據永慶房屋最新統計,卻是另一番景象,台灣超過60%以上的城鎮,房價一坪不到10萬元,彰化、新營、鳳山市,中古屋只有5萬到6萬,屏東市更掉到4萬左右,10年原地踏步。



總計超過20個以上的城鎮,中古屋房價、每坪以萬元計算,都還處在「個位數」。



美商ERA房地產顧問張欣民說,台灣M型房價的兩端,差距愈來愈大,綜觀全台灣各城鎮房價,北高南低、東下西上,北市買1戶房子的錢,到了屏東市,至少可以買7戶。



依據永慶房屋最新統計,今年10月分,全台各大城鎮房價,一半以上的價格,每坪在10萬元以下。



從桃園市一路往南,平鎮市、八德市、中壢市、豐原市、太平市、大里市、斗六市的房子,一坪都落在5萬、7萬,到了新營市、永康市,房價又低一些,一坪在5萬上下。



來到最南部的屏東市,跨過山嶺來到花蓮市,這兩個位處國境之南、以及東邊後山的城鎮,房價平均1坪不到5萬元,買1戶40坪大的中古屋,總價200萬元有找。



永慶房屋說,跨出台北市、縣,從桃園市往南走,絕大多數城鎮的房價,1坪在10萬元以下,其中,在「平價」城市當中,桃園市每1坪 8.7萬元,算是最高的。



張欣民說,大家都說現在是高房價時代,其實,近20年來,房價明顯上漲的地區,僅集中在三大區塊:


一、台北市以及台北縣部分縣轄市,例如,板橋市、永和市、中和市、新店



二、台中市七期重劃區、以及周邊部分地區



三、高雄市美術館一帶



另外,其他城市裡頭,只有個別地段的房價,呈現漲勢。



特別是台北市的房價,更突破民國79年的高點,當時股價指數一度來到12,682點,目前,台北市的房價超越當時甚多,1坪30萬、50萬的房子到處都是,也是真正「高房價」的所在。



信義房屋經理蘇啟榮指出,這20年來,台灣大半城鎮的中古屋房價,幾乎持平、走勢疲弱。



中信房屋經理江龍名說,城市房價兩極化的走勢,將愈來愈明顯,低房價城市的經濟動能,如果沒有進一步提升,房價再便宜,還是無法吸引人口遷入。




資料來源:工商時報




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姜淋友桃園高鐵不動產

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全台住宅過剩 房市隱憂

營建署17日公布第三季住宅資訊統計,全國總家戶數763萬590戶,住宅存量有774萬2,564宅,全台住宅供給率101.47%,住宅存量超過家戶數11萬宅,全台住宅供過於求,已成房市發展隱憂。其中以台中市最嚴重,住宅供給率達120.46%,住宅存量較家戶數多逾兩成。


住宅供給率是一個地區的總家戶數除以住宅存量宅數,以評估區域內房市需求與供給的情況。當住宅供給率超過100%時,代表供過於求;小於100%就代表供不應求。近一年來,全國住宅供給率一直在101%至102%。


營建署官員表示,住宅供給率大於110%之地區包括:台中市、桃園縣及連江縣;供不應求的地區有台北市,家戶數比住宅存量多出7萬3,944戶。雲林、高雄、台南及金門等縣,家戶數都較住宅存量多1.5萬戶以上。


住宅供給流量方面,第三季全國核發建造執照宅數為1萬6,273宅,較第二季減少23.63%、較去年同季減少37.19%,顯示房市景氣不佳,不少建商縮手。但新竹縣仍有1,364宅,較上季增加約八成;高雄縣只有405宅,較上季減少82.92%,下滑幅度最大。


全國核發使用執照宅數則為2萬6,168宅,較上季減少一成、較去年同季減少27.04%。


另外,第三季房市交易規模略微萎縮,建物所有權第一次登記棟數為3萬5,669棟,較上季減少6.08%、較去年同季減少22.32%;建物所有權買賣移轉登記棟數為8萬9,028棟,較上季減少26.31%、較去年同季減少12.75%。



資料來源:【2008/12/18 經濟日報】



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南桃園 房屋資訊

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桃園 大溪楊梅 休閒大宅需求熱

在不少人的心目中,獨棟別墅才是真正的別墅,採雙併或連棟規劃者,只能稱之為外觀比較漂亮的「透天」,但獨棟別墅因總價高,多分布在郊區;近來桃園建商為區隔市場,獨棟別墅多訴求「量身訂做」,讓客戶能盡情揮灑,打造自己的夢想家,竹苗地區則因純獨棟別墅社區的數量稀少,相當搶手。



僑府興建設協理蔣彬智表示:「台灣早期曾興起一片買農地興建農舍的風潮,近年以北台灣的新竹南庄、桃園等地較熱絡。」由於這些客層大多來自台北,桃園各地因距離台北幾乎都在1個小時的車程範圍內,包括楊梅、大溪、觀音、新屋等地,這類產品因而興起。



不過,由於購買農地手續複雜,且興建農舍限制多,而市場上的連棟透天產品眾多,為區隔市場,並滿足特定族群需求,建商近來紛紛推出可為客戶「量身訂做」的獨棟別墅案,包括大溪、楊梅等地都已出現這類產品;大溪擁有得天獨厚的觀光資源,楊梅則是高爾夫球場群聚,成為台北客購買休閒第2屋或退休住宅的熱門地點。



青鼎建設業務銷售經理計永翔表示:「獨棟別墅總價高,對這類金字塔頂端的族群而言,沒有什麼東西是絕對的需求,因此依照客戶需求量身訂做將是未來的趨勢。」所謂的量身訂做,並非僅止於一般格局或水電上的變動,而是連客戶需求的地坪大小、建物規劃等都能全部滿足。



楊梅地區如「青鼎帝悅」與「日光小鎮No.3」等案,都採這種方式銷售,大溪的「一戶一國」在預售期間,也採量身訂做的方式銷售,原規劃20戶,因客戶要求較大的地坪,只剩下16戶,蔣彬智表示,「一戶一國」在預售階段給予客戶最大的自由,可盡情規劃屬於自己的夢想家,如今已成屋,就無法有這麼大的彈性了。



不過,計永翔表示,預售屋即使有銀行履約保障可以達到真正量身訂做的目的,但在全球金融風暴影響下,客戶對採預售模式銷售的個案仍存有疑慮,因此,近來發展出純土地買賣,興建則自行找營建商或交給公司興建,但也並非無限度全憑客戶喜好興建,為求社區的整齊統一,通常會有外觀風格與高度等限制。






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