2009-1 月份文章 顯示方式:簡文 | 列表

January 19,2009

台北市 住東區挑便宜 中古屋每坪43萬起






台北市 住東區挑便宜 中古屋每坪43萬起

台北市東區生活圈擁有板南、木柵雙捷運線,以及充足的生活機能,鄰近的敦化南路與仁愛路則有林蔭綠道、明星學區加持,成為不少民眾心中的理想購屋地段,但房價卻高得嚇人,3房中古大樓總價1500萬元起,且物件稀少、轉手快,讓預算有限的首購族只能望之卻步。



永慶房屋敦南忠孝直營店店長楊煥正說:「東區生活機能發達眾所周知,學區有校風不錯的仁愛國小與仁愛國中,且百貨公司、異國餐廳與小吃店林立,加上交通便利,有捷運板南線與木柵線雙捷運,以及往來密集的多路公車,從學區、飲食到交通,可滿足各類購屋族群的需求。」



中信房屋和平加盟店店長張明珠說,若預算有限者,不妨挑選安東街上的中古公寓,屋齡30~38年,大多規劃2~3房,每坪成交價38~42萬元,每戶要價1000萬元左右,優點是與「正東區」內的房子比起來,不只便宜許多,而且少了樓下餐廳與店家造成的喧囂與雜亂,環境相較之下更像純住家。



其中,忠孝東路四段北側的大安路一段住家,中古公寓的單價、總價與安東街類似,多了夜市與餐廳,機能較便利。



若想在家打開窗戶就能見到綠意,可找敦化南路與仁愛路上的臨路住家,張明珠說,仁愛路四段沿線多中古大樓,屋齡18~25年,每坪成交價65~70萬元,坪數規劃50~60坪起,每戶總價3250~4200萬元。



喜歡住家周邊熱鬧者,可往忠孝東路四段216巷內找尋,巷內有眾多小吃店與知名店家,採買機能佳。巷內指名度高的社區「太平洋華園」,分成數期興建,住家門牌從忠孝東路四段、安和路一段到仁愛路四段皆有,屋齡以35~38年居多,單戶坪數30~60坪,成交價每坪50~55萬元,總價約1500~3000萬元。



楊煥正指出,「太平洋華園」屋齡較老舊,但公設比僅5%,對購屋族來說具吸引力,須留意部分大樓無24小時管理。



若在意屋齡,且偏好24小時警衛管理,可鎖定明曜百貨後方的「三普門第」社區,屋齡18~19年,門牌有敦化南路一段、仁愛路四段與安和路一段,4房中古大樓總價約2400萬元。







文章來源:蘋果日報





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民生社區 中古大樓 每坪40萬不墜






民生社區 中古大樓 每坪40萬不墜

台北市民生社區因街廓、道路整齊寬敞,馬路沿線草木扶疏,與市中心區的嘈雜環境形成明顯對比,頗有大隱於市之感,使得此地的房價居高不下,環境立地條件佳,即便當地多是屋齡20多年或30年以上的大樓與公寓,但目前中古大樓社區仍有約每坪40萬元的行情。



民生社區的範圍,北起民權東路、東至塔悠路、西為敦化北路、南為延壽街與敦化北路199巷,是全台灣第1個美式示範社區。大約在40年前,由政府主導民生社區,利用美援的500萬美元(約1億6500萬元台幣),將面積約110公頃的土地,進行整體重劃,並且聯合開發。



民生社區在初期規劃時,就已將電線全面地下化,因此,地面上不會有電線橫越上空妨礙社區觀瞻。



同時,街道皆採井字型規劃,每條馬路均有喬木人行道與分隔島樹,社區內有多達25座公園,綠地佔社區總面積1╱10。



民生社區西側即為台北市經貿核心路段敦化北路,對於周邊環境,信義房屋民生店店長鄭安成表示:「民生社區立地位置絕佳,加上舒爽寬敞的環境,雖然此區內已無土地,而且大多是屋齡高達20、30年以上的中古大樓與公寓,但是此地區仍是許多人嚮往的住宅區段。」



加上當地住民多是高收入的中產階級或公教人員,讓此區域的地價、房價易漲難跌。



區內指名度較高的大樓社區,包括「敦煌」、「敦北翠苑」與「松華邨」。
「敦煌」位在光復北路、民生東路口,由宏國建設興建。中信房屋民生加盟店店長曾文輝表示,「敦煌」包括5棟大樓與獨棟、連棟別墅,基地面積廣大,社區內有游泳池,是當地的名宅,目前每坪均價約55萬元,別墅總價超過3000萬元。



「敦北翠苑」與「松華邨」社區比鄰,都位在台塑大樓的後方,住家均為3、4房,「敦北翠苑」基地面積較大,社區共有200多戶,不過公設比略高,使得各戶坪數較大,約52~66坪,公設比稍低的「松華邨」,坪數約37~47坪。



除了大樓社區,公寓與國宅也是民生社區的主力產品,著名的公寓社區包括「聯合二村」與「公教住宅」,國宅則有「延壽國宅」、「健康新城」、「建安新城」與「松山新城」等,單價都有約每坪40萬元。



民生社區目前各種機能齊備,唯一缺少的是捷運線,最近的捷運站是復興北路上的木柵線中山國中站,南京東路上的民生汐止線正在興建中,並在三民路、南京東路口規劃車站,將為當地補齊捷運機能,讓交通更便捷。






文章來源:蘋果日報





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挑安全住家 先觀察外在環境






挑安全住家 先觀察外在環境

經濟衰退,社會治安拉警報,如何住的安心,成為民眾購屋時的重要考量。挑選安全住家可把握「由外往內」的原則,先觀察外部環境,決定地點後再選擇安全管理嚴謹的社區,專家表示,與警察局或名人政要為鄰,能為環境安全加分,至於管理嚴謹的社區,還有房價抗跌的好處。



居家外部環境可從鄰居素質、街道景觀與安全相關硬體設施等層面觀察,永慶房屋研展部協理黃增福表示:「從住家旁路邊是否亂停車,就可見其住戶素質。」如果車輛亂停,不僅影響消防車進出,也代表居民對環境並不重視;除此之外,還可觀察是否設有巡邏箱、監視器等設施,但須注意監視器能否正常運作。



夜晚是宵小橫行的時刻,住家周邊路燈如果燈火通明,且有雜貨店、傳統洗衣店、漫畫店等,營業時間較晚的店家,又有居民自行組成的義警或巡防隊,不僅可藉此增進鄰里間的感情,增進守望相助的精神,為居家安全把關。



此外,選擇1個好的鄰居,也能為居家安全加分。信義房屋光復店店長黃振興表示:「若住家鄰近官邸、達官貴人住家、鄰里長住處或警察局旁,還可共享森嚴的警衛保全機制好處。」例如馬英九當選總統後,維安層級大幅提升,其住家周邊房市指名度與房價也應聲而起,至於警察局旁的住家,一般而言都不難賣。



住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出,在景氣前景未明的年代,購屋人不該只將焦點放在價格上,與其追求低價,不如從保值的角度作為購屋考量,一般而言,社區型的大樓,管理委員會運作是否正常良好,是該社區房價能否保值的主要因素。



管理佳的大樓,除了房價保值,還有指名度高、銷售速度快的優點,同樣是中古屋,只要一進入社區內,管理品質好不好就一覽無遺。



管理好的大樓不但外觀與內部公共空間乾淨清爽,住戶自律的程度,甚至可以達到社區的公共空間內,完全看不到一般住家最愛放在門口的鞋櫃、雨衣等雜物,讓公領域完全回歸所有住戶共有,此外,管理費繳交是否正常,從社區布告欄就可看出端倪。



至於沒有管理的大樓或公寓,居家環境安全更要重視,且要特別觀察入住率高不高,出入分子是否複雜,還可觀察樓梯間乾不乾淨、大門是否經常保持關閉的狀態,可看出鄰居的習性,至於有些住家分割為多間套房出租,就容易造成出入份子混雜。








文章來源:蘋果日報






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景氣寒冬 小房仲轉投靠大加盟體系






景氣寒冬 小房仲轉投靠大加盟體系

2008年台灣房市上下半年景氣反轉讓許多小型、獨立品牌房仲出現經營困難,紛轉投靠主要幾大加盟房仲體系,中南部更出現同縣市10餘家同時轉加盟情況。房仲業者解讀,今年將更明顯,「西瓜偎大邊」對消費者來說,較不必耽心投訴無門。



在北部知名度不低東龍不動產,旗下有幾家店都「靠行」進入21世紀不動產、住商不動產等加盟體系,內部員工編制不變,意圖以多品牌經營擴展市場。而在去年底結束營業台北夢想家,主要員工加上高階主管共20多人,都轉加入台灣房屋。



台灣房屋總經理彭培業說,小型跟獨立經營房仲,不一定是真的經營困難,大部分是信心問題而選擇加入體質較健全的加盟體系。他說,房市溫度回升來自「信心」與「預期」因素,當投資者預期未來房市不佳、不看好同時,信心也減弱,相對投資態度將更顯保守,反而轉向緊抱現金,故投資環境惡化,連帶影響房地產投資交易,跟消費者的心態類似。



2008年台灣經歷總統大選預期心態、美國次貸風暴、兩房危機、美房市崩跌、金融海嘯等衝擊,從去年第3季開始,「房仲匯流」情況就漸漸開始。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨說,這種「帶槍投靠」情況,尤其在中南部更為明顯,像嘉義、台南等縣市,甚至出現深耕當地10多年老店也不敵低迷景氣,進入加盟體系,「小靠大取暖情況,對消費者反而有利,仲介市場運作可以更正常化,民眾比較不必擔心有糾紛會投訴無門。」



中信房屋南港店去年11月才從原本的自有品牌加盟中信房屋,店長張育章說:「時局不穩定時,交易特別著重信賴感,知名的加盟品牌給大眾的印象較穩健,轉加盟後手上案子更多,來詢問的客人也變多。」



張育章說,加盟體系還有個好處,就是總部會負責員工教育訓練相關事宜,並不斷調整課程的內容,對忙碌的加盟經營者來說,省下不少人力物力及成本。



彭培業說,不景氣時出現整併匯流很正常,重要的是加盟體系自身在景氣低迷的時更要站穩腳步,加盟者就像「兄弟登山,個自努力」;他指台灣房屋今年初至今已增加3家直營店,目的就是希望在體系內把餅做大,讓資訊跟物件更為齊全,今年將持續吸收加盟者。





文章來源:蘋果日報




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太陽能熱水器 補助加5成






太陽能熱水器 補助加5成

經濟部能源局即日起對太陽能熱水器補助增加5成,集熱面板每平方公尺本島補助增加750元,外島增加1500元,這也是8年來首度調高補助。以本島5口之家平均裝設5平方公尺來說,每月補助金額從7500元增加到1萬1250元,增加3750元。但消費者認為補助應更多,才會有誘因。



現行「太陽能熱水系統推廣獎勵」辦法是2000年修訂,太陽能面板集熱器每平方公尺本島補助1500元。經濟部能源局科長黃育欽說,為推廣即日起加碼50%,以本島原1500元來說,補助將增加到2250元。



現全國約有43萬戶裝設太陽能熱水器,單去年就有3萬戶申裝,以中南部為多。黃育欽指出,這是因中南部日照大;裝設者最好是家有屋頂的透天厝獨棟房屋,公寓較不適合。



太陽能科技發展協進會理事長陳富用表示,現裝設1平方公尺費用約1萬1000元,一戶裝起來約須5到6萬元,提高補助後,等於民眾約可省兩成費用。「估計北部裝設人口也會越來越多。」台北民眾伍曉華說,「瓦斯熱水器一台幾千元就買得到,太陽能熱水器補助應再更高,才有誘因。」





文章來源:蘋果日報





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北市房市漸回暖 中低總價夯






北市房市漸回暖 中低總價夯

根據台北市政府及永慶房仲集團統計,12月北市建物買賣移轉件數為4862筆,較上月3732筆增加30.2%,儘管仍低於去年每月平均534 3件,但相較於11月創下農曆過年後的新低紀錄,12月北市房地產交易已漸回暖。



在全球景氣衰退壓力下,民生消費信心薄弱,房價向下盤整勢所難免,在這樣低迷經濟環境下,只要景氣持續衰退,房價很難有上揚空間。



永慶房屋總經理葉凌棋表示,北市房價在今年5月創下每坪37.2萬新高後,一方面賣方開價過高,使得買方退縮,轉趨觀望,另一方面,全球經濟情勢急速惡化,前景不明,促使房巿開始一連串的修正盤整。



依永慶房屋調查,北市成交均價由1月的每坪35.4萬元,一路下跌至12月的27.8萬元,經過長達7個月盤整,11月僅成交3732件,創下去年春節以來新低,但到12月市場交易量終於有止跌回穩跡象,顯示目前購屋民眾關心議題仍圍繞在房價上,只要房價能持續修正,市場才能有擴量發展空間。



從行政區分析,12月成交量回升,以士林與大同兩區增幅最大。據北市府統計,士林區12月交易量達612筆,較上月334筆明顯增加83. 2%,增幅居次為大同區,12月單月交易量為198件,相較11月113件,成長75.2%。



12月士林區主要成交,還是以中低總價的中古公寓及大樓為主;大同區則是恢復到正常水平。葉凌棋說,12月成交量只是漸回復正常水平,目前區域市場接受度高的產品,也以中低總價為主。



對去年下半年來,國內房市交易宛如進入「冷凍櫃」,市場交易幾近停滯,政府擔心房市交易持續低迷可能影響建築業者營運,間接衝擊借錢給建商的銀行金融體系,正研擬「健全房地產市場新方案」,關心房市學者也提出相對的「住宅增值參與證券(HAPN)」等因應方案,希望國內房市能及早回到正軌運作。



但美商ERA不動產市場行銷顧問張欣民指出,政府研擬相關方案反會讓賣方(包括屋主及建商)對房價更堅持,無助於房市盡快落底,且會延緩房市復甦,至於學者提HAPN則與國內房地產現有產權證記規範不符,與民眾購屋習慣也大相逕庭。



張欣民認為,要有效降低購屋者負擔才是好的救市方案,限期調降土增稅或契稅,是可降低房屋交易成本,又比較沒有副作用救市措施,政府不妨參考!





文章來源:中國時報





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January 16,2009

中永和四個熱點抗跌保值佳






中永和四個熱點抗跌保值佳

中永和地區較具抗跌保值的地區,以四號公園、捷運景安站、南勢角站及仁愛特區最夯,仍有一定買氣。


縱然景氣不佳,中和市四號公園占地11公頃,鄰近捷運永安市場站,最特殊的是公園內有國立中央圖書館台灣分館,公園內有籃球場、直排輪場、兒童遊戲區、狗樂園、山水造景、林蔭區,更有四百多個停車位的地下停車場。


房仲業者彭昌慧表示,四號公園附近有永和國小、永和國中,對於需要廣大公園、良好學區、圖書館功能的家庭而言,有很大誘因,目前面對四號公園第一排的房子最夯,且供不應求。


捷運景安站及南勢角站一帶,也因交通優勢,吸引不少買氣。房仲業者何坤濟表示,景安站未來有雙捷運交會及緊鄰東西向快速道路優勢,除了捷運共構宅以外,其他推案量受到用地不大限制,近年來沒有跳躍式漲幅,但景氣回春時,補漲空間大。


目前景安站周圍行情,25年舊公寓每坪約16至19萬元,電梯大樓17至22萬元,南勢角站一帶也很熱門。軍公教族群偏愛永和市房地產,永和市仁愛路地區近年有多棟華廈接連落成,儼然是永和信義區。






文章來源:聯合報





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救房市!學界拋出住、價分離






救房市!學界拋出住、價分離

救房市,學界拋出新方案。政大教授張金鶚、美國安富金融工程總裁楊太樂上午舉行「當前房市危機解套方案」,提出全新的「HAPN」概念,張金鶚認為這是一個多贏方案,可以解決目前房市困境。



HAPN全稱是Home Appreciation Participation Note,也就是住宅增值參與證券,是一種針對房地產投資者提供的一種新投資商品。簡單說,就是把住宅拆開成消費權及投資權兩部分,讓投資權可以單獨買賣,可以減輕購屋者購屋壓力。



張金鶚表示,這套方案他已陸續和建商開發公會、經建會主委陳添枝以及金管會主委陳簡報過,反應都很不錯,原先預建商方面會有阻力,但建商也主動表示願意和學界合作共同推動。他希望此一方案能成為政府目前推動的「健全房地產市場新方案」的一個項目。



曾向美政府提出 二房曾考量要做



這套新方案主要是由楊太樂提出構想,他長年在美,目前是美國聯邦政府住房部獨立精算師及國際關係顧問、並身兼亞洲不動產學會秘書長、世界房產學刊、房地產研究、泛亞財金學刊等編輯委員。



他表示,這套方案向美國政府及不少美國金融單位簡報過,其中美國住房部副部長原本已打算提到fed討論,另外美國房地美、房利美兩大機構也考量要做,由於美國正值新舊政府交接,因此二月後會再向美國住房部提出。



楊太樂表示,這套方案對美國政府最具吸引力的,就在於能政府不用出資下,解決當前房價下跌所引起房市問題。他解釋,房價過高是房市最大問題,但事實上買房有兩個目的,一是消費使用需求,另一是增值獲利需求,這兩個是本質相反的東西,但是現行機制卻綁在一起,購屋者一定得同時購買兩種權利。



構想:減輕購屋壓力 紓解建商餘屋



他說,多數民眾購屋僅為滿足居住需求,並非追求未來轉售的增值利益,但被迫購買增值部分,不僅購屋壓力加重,很多民眾更因此無法跨入購屋門檻。但如果把房子拆成消費權與投資權,投資增值部分,另外設計為HAPN,作為一種投資參與証券,由想投資的人或銀行購買,購屋人就可以大大減輕壓力。



他表示,對目前房子賣不掉的建商,這一方案也有好處,就是因為只出售消費權部分,房價可以降低,以消費權占房屋總價三分之二來算,至少可回收三分之二成本,另外三分之一則由建商吸收,但未來增值也由建商獲利。



如果房貸戶繳不出來,銀行透過這套機制,也可以吸納投資權的部分,住戶的房貸金額就會降低,負擔減輕,也比較不會發生房子價值低於房貸金額,出現拋售的情況。







文章來源:聯合晚報





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小巷弄、舊公寓 撿便宜






小巷弄、舊公寓 撿便宜

大安區是許多人夢寐以求的住宅區首選,尤其永康商圈一帶,以金山南路以東、信義路二段以南、和平東路一段以北,和大安森林公園圍成的區塊,擁有萬坪綠地,生活機能一應俱全,明年有即將完工的捷運信義線加持,交通便利,是著名的「鬧中取靜」型的住宅。


這個區塊還有不少家長擠破頭想把小孩送進去的新生雙語國小,以及金華國小和金華國中,學區內房價居高不下;以新生國小來說,2年前周邊中古公寓在大約每坪40萬到45萬元間,但現在每坪都在50萬元以上。


永康商圈大多都是老公寓,屋齡在25到35年間,每坪也要45萬到55萬元,稍微新一點的15到30年電梯華廈,價格更是衝到每坪55萬到60萬元。即使這波金融海嘯打下來,仍舊只有震盪幅度還在1成以內。


住商不動產研究室主任徐家馨形容「有錢也未必擠的進來」。


房仲業者認為,永康商圈可說「從零歲到一百歲都適合住」,很少人想搬出來,尤其是青田街上,幾乎沒人要搬走,買賣更是少的不得了。


中信房屋行銷企劃部經理江龍名也指出,永康商圈因為住宅環境優良,大部分都是自住,很少是要投資轉賣,向來幾乎沒什麼房子要出售,即使一有房子傳出要賣,也很快就會有人接手。


如果真的想要擠進這一區,江龍名建議,可以到永康街61巷和75巷裡尋找,因為巷道規畫較小,部分老舊公寓價格可能稍微會便宜一點。






文章來源:聯合報





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信義路租金高 永康街強強滾






信義路租金高 永康街強強滾

永康商圈最知名的店家當屬鼎泰豐,用餐時間大排長龍,還要排隊叫號。但這樣人聲鼎沸的場景只是一家「奇觀」,信義路二段沿線店家卻是換了又換。


信義房屋台北東門店店長林士尊店長指出,永康商圈是個很特殊的商圈,從鼎泰豐開始往永康街裡面走,總是一店難求,但信義路上的店家卻往往撐不久。


林士尊指出,永康街商圈位在信義路、新生南路、和平東路以及金山南路等重要路段匯集點,交通便利,因為鼎泰豐、高記、和幾家老牌牛肉麵等美食群聚而聲名大噪,往巷內延伸,大多是特色小型店面,但信義路二段鄰近馬路,店面較大,承租者要負擔的租金較高,還因為服飾或精品業可能和當地商圈調性不搭,幾乎很難存活。


永慶房屋店面事業部經理李元鳳認為,永康商圈是個已經定型的老化商圈,除非有新業種改變風貌,否則即使未來捷運開通,只會帶來居住交通便利,但不會帶入更多的外來消費者,也不會再擴大永康商圈。


永康街上的店面鮮少出售,待租期也不長,但租金價格相當混亂,有的開價每坪月租金1萬元,但有的可能只有5千元,李元鳳指出,這半年來受到大環境衝擊,租金掉了大約1成,現在28坪的便利商店,每個月租金大約10萬到12萬元。


住商不動產研究室主任徐佳馨指出,永康商圈屬於社區型商圈,腹地較小,但因為人文性強,商圈色彩鮮明等軟性特色,如果能配合捷運通車的交通利多,把整個商圈特色再強化,周邊店面才有機會擺脫格局太小的命運,否則終究只是捷運線上芸芸眾「站」 之一罷了。





文章來源:聯合報





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Posted by sellhouse168 at 17:39回應(0)引用(0)
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