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January 6,2009

張榮昇房屋資訊網

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不景氣關廠!工業區廠房拋售

景氣寒冬,大企業還在苦撐,很多小廠房早就撐不下去,紛紛倒閉,像台北縣新莊、樹林一帶的工業區,這半年來,廠房出租或出售成長2成,但是成交量卻像溜滑梯一樣,下滑5成,不只工廠老闆苦哈哈,周邊的便當或小吃業者也連帶受影響,日子快過不下去。


真的不誇張,台北縣樹林工業區短短100公尺內,就至少有10間工廠收起來,廠房貼上出租或出售,更多的是空著養蚊子。


老闆不做了,員工只好回家吃自己,連帶受波及的,就是周邊的便當店、小吃攤,生意也跟著直直落。


生意不好做,荷包縮水,各行各業都還在苦撐,遇上景氣寒冬,這年,似乎不好過!



資料來源:奇摩房地產



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張經理房屋資訊網

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自備5~10萬 買八德平鎮新樓

不景氣衝擊下,各建案來人數量銳減,紛紛祭出各種優惠方案吸引民眾購屋,沉寂多時的「低自備款購屋」熱潮再起,且多訴求可含裝潢一併貸款,桃園地區則有建案打出「憑身分證即可購屋」的促銷專案,再搭配政府2.425%的低利率優惠房貸,大幅降低購屋門檻,也成功聚集不少人氣。



房地產建案為刺激買氣,多半採用附裝潢、送家電、低總價或低自備款購屋等促銷手法,其中,低自備款方案因購屋門檻低,最容易引起民眾衝動購屋。宏特建築行銷公司專案經理劉道範表示:「桃園房市一直處於供過於求的狀態,這類低自備款購屋的促銷手法,其實一直都存在,只不過在景氣不佳時,特別盛行。」



會採取低自備款促銷的建案,大部分是已完工的新大樓,且多位於八德市與平鎮市。台灣房屋平鎮直營公司業務副總張清蓬表示,這類產品多位於郊區、大樓餘屋量較大的地區。如八德市1鄰重劃區周邊,由寶佳機構推出的「幸福有約」與「慕夏」,都以自備10萬元可輕鬆成家為訴求。



此外,同為桃園知名建商的春虹機構,推出的個案也有不少採用低自備款方式促銷,春虹建設協理邱河陵表示,以公司推出的「春虹麗晶」案為例,過去曾降低單價促銷,但來人數量與成交的表現都不好,但自從改推「自備5萬元起購屋」的專案後,來人數量雖然沒有明顯提升,但成交比重已提高到每3組客戶中至少有1~2組購買,且以自住客層居多。



事實上,以低自備訴求的建案,對於資金不足的民眾而言,不失輕鬆跨越購屋門檻的選擇。新和廣告專案經理陳大隆認為:「以新婚夫妻為例,因結婚初期資金不多,利用低自備款方案先購屋,至小孩長大,可能10年後才有換屋需求,屆時房子可以出售或出租,都比長期租屋划算,也可算是種投資。」



不過,低自備款的背後代表著高額貸款,購買這類產品,特別要留意自己的財務狀況,首先在購屋前應先和銀行聯繫,確定自己能夠貸款的額度,避免若先簽約後貸款、發生需要補差額但資金不足的窘境,再者,民眾也須衡量日後房貸每月須支付的金額,是否在自己能夠負擔的範圍內,避免發生斷頭的情形。



此外也要注意「低自備並不代表低單價」,部分案場甚至因為已提供低自備款的購屋優惠,更有籌碼不願降價,或因而要求必須連同車位一起購買。最後則是切忌只因為自備款低就購屋,忽略地段才是影響房屋轉手的重要條件,包括交通、生活機能良好的地段,或具明星學區優勢等,都能為房子加分,才能避免日後被套牢無法脫手。






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張于鏜房屋資訊網

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房價下修 新年購屋議價空間大

經濟不景氣,國內失業率創新高,中、永和地區房仲業者表示,民眾購屋預算也受景氣影響縮水,不過,原本相對高點的房價,也下修2至3成,反而讓房價逐漸合理化,不少自住型購屋者認為現在可以開始考慮購屋。


台北縣中、永和捷運沿線,近年來幾乎成為房地產的票房保證,各大建商緊抓民眾希望能在新年度購屋、換屋買氣,紛紛搶先推出新建案,不少購屋客指名捷運站周邊500公尺以內的社區建案,當作看屋、選屋的指標。


有巢氏房屋中和加盟店總經理張傑說,中和及永和地區捷運站周邊房價,公寓每坪20萬元至25萬元、電梯每坪25萬元至40萬元左右。大台北地區購屋族偏愛捷運沿線,從去年到今年中,中、永和地區推出幾個銷售案,如雙和地區的美麗景安、新歐洲、寶第、芬第夏宮、漢皇極品等建案,都因捷運使得銷售數字看好。


南勢角捷運站由吉美建設正在動工興建的「南方之星」,樓高19層,共9棟,總戶數約1174戶的城中城,預估售價每坪33至35萬元,總銷售額約110億元,加上捷運站周邊景平路上「冠德新世界」,及位於忠孝街,才500公尺長左右的街道上,就有「元利和平新世紀」,及「捷運一品居」、「居易生活」等建案,十分熱鬧滾滾。


張傑說,今年上半年,中和與永和市房價似乎下跌有限,有幾點原因,第一是板橋市、新店市房價皆高於中永和,有補漲空間,第二是捷運站線及未來環狀線捷運加持,再加上臨近台北市,生活機能佳。


但下半年受到全球經濟下滑,台股隨著國際盤勢亦步亦趨,狂瀉至今,指數從9字頭砍到只剩下4字頭,股市變成跳樓大拍賣,全台也掀起失業潮,連帶影響民眾信心,房產後市難免繼續震盪下探。


張傑說,不少民眾購屋預算已縮減,對房仲業者而言,目前真的是進入寒冬期,在房價已自相對高點下修的情況下,房價漸趨合理,雙和地區房價也回穩一坪28至30萬元的銷售價格。


對過去幾年因房價高漲而縮手的首購及換屋民眾來說,現在正是看屋購屋的好時機。他說,看屋者多半是投資客,現在看屋者八成是屬於自住型購屋者,以坪數30坪左右的房子詢問度最高。


資料來源:聯合報



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崧鼎不動產

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竹苗 竹市明湖區 離塵不離城搶手

竹苗地區的獨棟別墅社區,多屬於「離塵不離城」的居住型態,分布在市區邊緣,但因獨棟別墅總價高,建商為分散風險,同社區內多採連棟、雙併、獨棟別墅混合規劃,卻容易造成住戶素質不整齊的問題,而單純的獨棟別墅社區因戶數少、具稀有性,即使總價帶高,反而比一般別墅住家更為搶手。



新竹市明湖區與苗栗縣頭份、竹南鎮,是竹苗地區主要的獨棟別墅聚落,其中以明湖別墅區最著名,儼然形成完整的別墅聚落,區內擁有新竹八景之一的青草湖,湖光美景也是此區的特色,且享有近市區的便利性,10分鐘車程可達新竹市區與新竹科學園區,吸引想要遠離塵囂的竹科高階主管當然選擇來此購屋。



台灣房屋副總經理謝萬雄說:「竹苗地區的獨棟別墅多分布在山坡地或是公園綠地旁,但因生活機能普遍須仰賴市區,距離市區不宜太遠。」
例如明湖區便具備這樣的特色,因此才會慢慢形成新竹市的別墅聚落。



目前明湖區內較新的獨棟別墅建案,為嘉益建設推出的「濱湖天尊」,總戶數55戶,其中有33戶為獨棟別墅,住戶可自行規劃室內格局。



苗栗地區雖然不像新竹市明湖區有明顯的別墅聚落,但也多圍繞在竹南鎮、頭份鎮的市區邊緣,除可享有清幽環境外,也可擁有市區的便利生活機能。



但苗栗地區除了「興隆大鎮」外,鮮少規劃單純的獨棟別墅社區,多採連棟、雙併、獨棟產品混合規劃,例如竹南鎮的「比佛利」、頭份鎮的「托斯卡尼」。



不過,「比佛利」副專案經理蔡沛勳說:「獨棟別墅在苗栗地區相當稀有,戶數又少,反而比較搶手,加上地坪大,土地利用性佳,兼具保值功能。」此外,總價相較於新竹市低,距離新竹科學園區的車程也僅25分鐘,也有部分新竹科學園區的主管南下購屋。



謝萬雄指出,苗栗地區除了建商推出的別墅型建案外,也出現許多買地自建的個案,總價更低,但與別墅社區相較,缺乏嚴密的保全系統,例如出入保全管理、指紋辨識系統等,安全管理方面的機能相對較弱。


資料來源:蘋果日報




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基進建設公司

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自備5~10萬 買八德平鎮新樓

不景氣衝擊下,各建案來人數量銳減,紛紛祭出各種優惠方案吸引民眾購屋,沉寂多時的「低自備款購屋」熱潮再起,且多訴求可含裝潢一併貸款,桃園地區則有建案打出「憑身分證即可購屋」的促銷專案,再搭配政府2.425%的低利率優惠房貸,大幅降低購屋門檻,也成功聚集不少人氣。



房地產建案為刺激買氣,多半採用附裝潢、送家電、低總價或低自備款購屋等促銷手法,其中,低自備款方案因購屋門檻低,最容易引起民眾衝動購屋。宏特建築行銷公司專案經理劉道範表示:「桃園房市一直處於供過於求的狀態,這類低自備款購屋的促銷手法,其實一直都存在,只不過在景氣不佳時,特別盛行。」



會採取低自備款促銷的建案,大部分是已完工的新大樓,且多位於八德市與平鎮市。台灣房屋平鎮直營公司業務副總張清蓬表示,這類產品多位於郊區、大樓餘屋量較大的地區。如八德市1鄰重劃區周邊,由寶佳機構推出的「幸福有約」與「慕夏」,都以自備10萬元可輕鬆成家為訴求。



此外,同為桃園知名建商的春虹機構,推出的個案也有不少採用低自備款方式促銷,春虹建設協理邱河陵表示,以公司推出的「春虹麗晶」案為例,過去曾降低單價促銷,但來人數量與成交的表現都不好,但自從改推「自備5萬元起購屋」的專案後,來人數量雖然沒有明顯提升,但成交比重已提高到每3組客戶中至少有1~2組購買,且以自住客層居多。



事實上,以低自備訴求的建案,對於資金不足的民眾而言,不失輕鬆跨越購屋門檻的選擇。新和廣告專案經理陳大隆認為:「以新婚夫妻為例,因結婚初期資金不多,利用低自備款方案先購屋,至小孩長大,可能10年後才有換屋需求,屆時房子可以出售或出租,都比長期租屋划算,也可算是種投資。」



不過,低自備款的背後代表著高額貸款,購買這類產品,特別要留意自己的財務狀況,首先在購屋前應先和銀行聯繫,確定自己能夠貸款的額度,避免若先簽約後貸款、發生需要補差額但資金不足的窘境,再者,民眾也須衡量日後房貸每月須支付的金額,是否在自己能夠負擔的範圍內,避免發生斷頭的情形。



此外也要注意「低自備並不代表低單價」,部分案場甚至因為已提供低自備款的購屋優惠,更有籌碼不願降價,或因而要求必須連同車位一起購買。最後則是切忌只因為自備款低就購屋,忽略地段才是影響房屋轉手的重要條件,包括交通、生活機能良好的地段,或具明星學區優勢等,都能為房子加分,才能避免日後被套牢無法脫手。





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高鑽麟房屋資訊網

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台中地王 新光三越現值未漲

受到房地產景氣低迷影響,台中市98年土地公告現值平均漲幅只有1.43%,創近五年來新低;位於七期新市政中心的新光三越百貨台中店,儘管是第三年蟬聯台中「地王」寶座,但土地現值並未調漲。


台中市98年土地公告現值昨(11)日出爐,值得注意的是,新光三越百貨台中店公告土地現值並未調漲,每坪單價57.85萬元。據了解,市政府主要考量房市不景氣,並減輕建商稅賦壓力,決定維持與今年相同的水準。


至於台中市最高區段地價,落在西屯惠國段惠中路、惠來路、市政北七路及台中港路間的範圍內,每坪土地單價57.85萬元,與去年相同;最低區段地價則在北屯的大榮、大昌段地度較陡地區,每坪土地單價只有1,322元。


台中市地政處長曾國鈞表示,如果扣除即將交地的12期重劃區,及水湳經貿園區兩塊區段,台中市明年土地公告現值漲幅將只有0.18%,幾乎呈現成長停滯狀態。


今年台中房地產景氣從520之後急凍,建商推案也跟著縮手,預估全年推案金額只剩約800億元,與原先預期的少一半。展望明年,台中市建築開發公會理事長賴源釗預估,全年推案金額可能縮水至500億元,重回921地震後的水準。


賴源釗指出,由於目前中部預售及成屋市場交易陷入停頓,建商推案意願低落,市場供需趨於平衡,房價還不致下跌。


台中市98年土地公告現值昨天評定,在全市3,243個區段中,有高達95%的區段未作調整,上漲的只有4.5%,下跌的僅約0.5%。八個行政區域中,西屯區上漲2.35%居冠、北屯區上漲2.35%居次,北區則是唯一下跌的行政區,跌幅0.02%。



資料來源:經濟日報



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桃園太平洋林主任房屋資訊網

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台灣房價大檢視 逾60%城鎮 1坪不到10萬

台灣房價過高的聲音,處處可聞,不過,依據永慶房屋最新統計,卻是另一番景象,台灣超過60%以上的城鎮,房價一坪不到10萬元,彰化、新營、鳳山市,中古屋只有5萬到6萬,屏東市更掉到4萬左右,10年原地踏步。


 總計超過20個以上的城鎮,中古屋房價、每坪以萬元計算,都還處在「個位數」。


 美商ERA房地產顧問張欣民說,台灣M型房價的兩端,差距愈來愈大,綜觀全台灣各城鎮房價,北高南低、東下西上,北市買1戶房子的錢,到了屏東市,至少可以買7戶。


 依據永慶房屋最新統計,今年10月分,全台各大城鎮房價,一半以上的價格,每坪在10萬元以下。


 從桃園市一路往南,平鎮市、八德市、中壢市、豐原市、太平市、大里市、斗六市的房子,一坪都落在5萬、7萬,到了新營市、永康市,房價又低一些,一坪在5萬上下。


 來到最南部的屏東市,跨過山嶺來到花蓮市,這兩個位處國境之南、以及東邊後山的城鎮,房價平均1坪不到5萬元,買1戶40坪大的中古屋,總價200萬元有找。


 永慶房屋說,跨出台北市、縣,從桃園市往南走,絕大多數城鎮的房價,1坪在10萬元以下,其中,在「平價」城市當中,桃園市每1坪8.7萬元,算是最高的。


 張欣民說,大家都說現在是高房價時代,其實,近20年來,房價明顯上漲的地區,僅集中在三大區塊:

 一、台北市以及台北縣部分縣轄市,例如,板橋市、永和市、中和市、新店,二、台中市七期重劃區、以及周邊部分地區,三、高雄市美術館一帶。


 另外,其他城市裡頭,只有個別地段的房價,呈現漲勢。


 特別是台北市的房價,更突破民國79年的高點,當時股價指數一度來到12,682點,目前,台北市的房價超越當時甚多,1坪30萬、50萬的房子到處都是,也是真正「高房價」的所在。


 信義房屋經理蘇啟榮指出,這20年來,台灣大半城鎮的中古屋房價,幾乎持平、走勢疲弱。


 中信房屋經理江龍名說,城市房價兩極化的走勢,將愈來愈明顯,低房價城市的經濟動能,如果沒有進一步提升,房價再便宜,還是無法吸引人口遷入。


資料來源:奇摩房地產




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柯志榮愛屋吉屋房屋資訊網

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全台夜市店租 降逾1成

景氣低迷,消費者荷包扁扁,被視為台灣特色的「夜市」也陷入辛苦經營;根據房仲業者調查,與今年上半年相較,全台知名夜市下半年店面租金調降逾1成,以具有觀光效應光環的夜市損失較輕微。



根據台灣房屋研究室調查發現,下半年台北市饒河街夜市店租降幅空間最大,降幅高達18.18%,其次是景美夜市降幅約14%;受惠於兩岸觀光話題持續發酵,全台最大的夜市商圈士林夜市租金降幅9.8%,相較於其他夜市,情況不算嚴重;降幅最小的是中部最大夜市商圈逢甲夜市,僅3.13%。



台灣房屋不動產分析師邱太煊分析,現在夜市店面待租期普遍拉長,以前是2個禮拜內就會被租走的,現在要拉長到1個月,租金議價空間也拉大。



降租風暴所及,中部最大的夜市商圈逢甲夜市依舊屹立不搖,在這次調查結果租金降幅為全台最少,僅有3.13%。逢甲夜市店東指出,逢甲夜市除了本身知名度高之外,因為距離中港交流道很近,所以也吸引不少外來觀光客慕名前來,即使到了景氣低迷的下半年,店面及攤位的依舊搶手。



欣元商仲總經理焦文華分析,下半年全台大小夜市店面租金平均有5~10%的降幅,而知名夜市中確實以饒河街夜市跌幅最嚴重,主要因為饒河街夜市以本地客層消費為主,較少觀光效應可倚靠,附近也缺乏學校人潮支持,因此下滑特別明顯。


焦文華說,雖然不能找零,但一般夜市攤販跟店家十分歡迎消費券,屆時消費券發放後,對於夜市將多少有點助益,預測明年上半年夜市店面租金應可持平。


資料來源:蘋果日報




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建 台 房 屋

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買屋選低於市價7成以下

「獲利概抓2成,只有低於市價7成的房子才出手。」甫滿30歲、投資經歷約4年的王派宏說。一般投資人都將報酬設定在市價以外,賺取「預期以後會漲多少」的價差,但房市不可知的風險太大,王派宏反其道而行,只鎖定總價低於市價7成以下的中古屋,經過裝修後以接近市價或市價賣出,賺取的利潤自然穩當。



毅然辭掉月薪9萬元的機械廠工作,王派宏從台中逢甲商圈開始他的專職投資生涯,目前專攻桃園縣中壢市的中古屋。26歲踏入不動產投資,除了將自己的心得累積成近35本的「成功日記」,王派宏爽朗地說:「現在每天僅花2小時看房子,生活相當愜意。」不吝將自己成功的經驗,透過開班授課方式分享。



4年前剛起步時,王派宏觀察房市的另類指標竟是總統大選。「總統若是同黨連任,選完的24個月內均是進貨的好時機;要是換人執政,就等個6~9個月,才開始進貨。」王派宏解釋,總統換人,公營的金融機構人事也會跟著變,多少會影響到房貸、銀行放款等政策,至少半年待局勢穩定,就是大量進貨的開始,且會持續24個月。



總統大選是個很好的投資時間區分點。王派宏說,通常花2年的時間買賣,到了第3、第4年,改採只出不進的反向操作,以看房子為主。就算要,也會採取「1進1出」的保守原則。王派宏表示,當別人也開始大量吃貨,就是自己脫手的好時機。



以當初平均在市價7成以下買進的房子,光守著市價賣出,就有至少2~3成的獲利空間,全盛時期,王派宏手上共有20個物件;積少成多,存款的累積速度相當驚人。而堅持投資條件,是他保持獲利的關鍵:包括只選屋齡15~25年、市價低於300萬元的套房或3房2廳產品、每4年平均只做2年。



「散彈打鳥」是王派宏踏出投資的第1步。選定區域後,就找區域內所有的仲介狂發名片,表達自己想買房子的意願,並且詢問有無低於市價5~7成的房子。一般而言,夫妻離婚、欠債、分家產的,都會有人急於脫手變現,王派宏說,他還會每周傳簡訊「提醒」仲介,「總有這種鳥會被打到」;一旦成交,就能跟仲介建立更緊密的關係,往往有好物件,仲介也樂於通知。



王派宏說,他現在每天平均只花2小時看房子,特別在傍晚下班時間穿梭在大街小巷「明查暗訪」,選定的路段,一次至少問3個鄰居,特別是住了好幾年的女性住戶,街坊大小事都瞭如指掌,問她們有時候還可以得到許多意外的情報。





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Posted by sellhouse168 at 17:38回應(0)引用(0)

南島房屋

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海角七號紅火 恆春房價未沾光

國片「海角七號」紅透半邊天,拍攝地點恆春,房價是否受惠?依據房仲業調查,觀光人潮變多,看屋人氣冷凍,土地30坪、總價300萬的全新透天厝,價格雖低、依然乏人問津,住宅市場低迷。


 倒是,面海景觀的農地,行情明顯上漲,不少人想到當地蓋民宿、做觀光生意,土地一坪叫價15萬。


 中信房屋經理江龍名說,全台房市行情不振,偏遠地區的房子,更乏人聞問,這種冷清的狀況,南部更明顯。


 屏東全新的透天厝,土地有22坪到25坪,現在一棟價格,開價在400萬到450萬元,較上半年已有修正,房價明顯走低。


 這還是市區的房子,如果離開屏東市,再往南邊走,來到海角七號的拍攝地點,恆春這個地方看一看,房價更低。土地面積25坪到30坪、3層樓蓋的全新透天厝,建商開價1坪6萬元、全棟大概300多萬元的房子,市況冷清、無人問津。


 依據永慶房屋的調查,當地同樣規格的中古透天厝,1棟大概200萬元上下。


 江龍名說,以北市住民的角度來看,這種房子獨門獨戶,有自己的土地,可稱為「聯棟別墅」,房價感覺很低,但是,搬到當地居住,不知道如何營生。


 這一波海角七號熱潮,為恆春帶來大批觀光人潮,但是,並沒有吸引外地人口遷入,少有人會想到當地買屋居住,房市依然冷颼颼,江龍名說,海角七號強強滾,但是,碰到經濟不景氣,依然使不上力。



資料來源:奇摩房地產




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Posted by sellhouse168 at 17:37回應(0)引用(0)
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