2009-1 月份文章 顯示方式:簡文 | 列表

January 23,2009

融資緊縮 建商賣地換現金

融資緊縮 建商賣地換現金





融資緊縮 建商賣地換現金

土地融資額度緊縮,衝擊土地市場,已出現建商賣地換現金趨勢,北市一些好地段的豪宅近期亦開始降價求售,降價的幅度從19%至25%不等,恐引發北市房市另一波降價風潮。



亞昕開發上周將南京東路六福皇宮對面的土地,以每坪490萬元轉手,雖然亞昕開發董事長姚連地表示,是因為與另一夥伴宏盛建設對於開發方向無法達到共識,乾脆退出,不過也突顯建商對景氣轉趨保守。



事實上,銀行界已先看壞房產,去年起對土地融資放款成數,從原來土地總價七至八成,緊縮到六至七成,加重建商自有資金負擔;建商為了換現金而拋售土地,今年會有增多的趨勢。



宏大不動產估價師事務所執行長郭國任指出,房價自2008年5月以來已下修15%至20%,接下來地價勢必跟著修正,預期未來一年跌幅在10%至15%間;以大安區平均容積單價為例,約修正到每坪50萬元至55萬元,故合理房價約在每坪60萬元至70萬元。



宏大不動產估價師事務所預期,未來僅有高價精華區內的大面積土地,才有可能再出現百萬元容積單價。



郭國任表示,面對景氣寒冬,存活是唯一考量,當建商尋求保命錢時,變現及套現的賣壓出現,對房價將造成沉重打擊,2005年到2007年的推案高峰期,使2008年到2010年進入密集交屋期;若貸款成數下降,建商交屋不順,可能發生週轉不靈。



另一方面,台北股市於2008年下半年起表現不佳,連帶影響房市,不少在股市套牢甚至斷頭的投資人,乾脆賣房子套現,使得2008年下半年託賣房屋的數量暴增兩成,不過成交量卻創下六年來新低,更有需錢孔急的屋主,降價拋售換現金,這一波房價不景氣,恐怕將於2009年持續盤整。





文章來源:經濟日報




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January 21,2009

景氣寒冬開店術 選對地點成本低

景氣寒冬開店術 選對地點成本低





景氣寒冬開店術 選對地點成本低

【網路地產王/賴淑惠/綜合】


景氣有多差?數字會說話!失業率從五月份的3.84%攀升到11月的4.64%,其中大學以上失業率更高達5.25%,不少人開始考慮開店當老闆,台灣房屋首席總經理彭培業建議,創業者除了要挑選新興產業,還要抓住市場潮流,並瞭解區域行情,因為租金可能是小本創業所必須負擔的最高成本部份,一定要審慎思考!




■ 瞄準聚集經濟 補教、3C最賺錢


望子成龍、望女成鳳,再怎麼省,父母也不會省孩子的教育經費!每到晚上六點跟九點,不少補習班、安親班附近街道都嚴重塞車,這表示含有教育概念的補教業仍然具有市場。台灣房屋建議開設地點,以車站、學校附近為佳,以台中的德安百貨為例,涵蓋台中縣與台中市消費人口,加上歷史名校中興大學、台中高農、台中家商等圍繞,讓復興路補習班林立,就是設置補習班的絕佳地點。


台灣房屋園區分公司副總莊秋芳則表示,科技業面臨大幅裁員,許多科技人朝向自行創業發展,但這些被裁員的科技新貴,大部分手頭上還保有資金,提醒準備創業的民眾,若是要鎖定3C商品,最好是面寬五米以上的店面,面寬夠寬較容易吸引目光,此外,停車也是必須考慮的問題,以新竹光復路為例,商圈雖然人潮充足,但停車問題受到是店家的詬病,所以在開店之前要先考慮停車位是否充足。




■ 緊鄰百貨商圈 女性商品店家首選


此外,百貨公司週年慶爆滿的女性血拼人潮,不論景氣與否,證明「好好寵愛自己」的女性商品,市場依舊存在,這類女性商品的店面創業者挑店面時,雖然不能跟百貨公司抗衡,但可以沾沾百貨公司的光,以台北市為例,東區SOGO商圈是首選,另外,五分埔與晶華酒店附近商圈,都是經營女性商品的絕佳地段!




資料來源:【網路地產王】





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7絕招 春節購屋殺價必勝

7絕招 春節購屋殺價必勝





7絕招 春節購屋殺價必勝

房產業者看好選後房市,把握329檔期前春節假期,接待中心不打烊。為博新春好采頭,大多數民眾都領到年終獎金,建商除了推出送贈品、抽獎等促銷方案外,也會拉大議價空間




如果已看中某建案,那就不用遲疑,初一清早就帶著現金到接待中心,盡情殺價。為了博得開春好采頭,建商會把握第1位上門的客戶,只要事先做功課,抓準銷售底價,有機會多殺個3、5%,1戶800萬元的房子,能多省個20、30萬元。




來不及搶頭香也沒關係,春節假期好好看屋,選到合適建案後,撐到大年初五晚上,同樣的帶足現金,也有機會買到便宜屋。因為建商為了激勵銷售人員,會推出業績獎勵方案,為了湊足績效,春節收假前一天,當然議價彈性最大,也容易殺價。




況且今年春節冷颼颼,很多銷售人員還是有提早下班的心態,用拖延戰術和業務員討價還價到下班後時間,也會讓一些業者放棄堅守價格。




此外,春節不妨邀集親友集體看屋,除了集體購屋要求折扣,現場銷售人員在親友團圍攻下或擔心一次損失多個客戶,比較願意退讓價格。




此外,更多建商祭出足定或簽約就贈送家電或贈品,由於這些贈品業者大量採購成本較低,購屋人可以利用「不要贈品要折價的方式」來議價,例如最後議定總價500萬元的房屋,贈送宣稱市價20萬元的家電,不妨從480萬元來議價,如果價格議不下來,再跟業者多拗點贈品。




東森房屋副總經理吳駿杰解釋,中南部推案多會以贈送家電、附裝潢方式行銷,北部推案則較少。因此北部地區民眾,想要取得優惠價格,可從「眼觀四面」、「人海戰術」還有「非主流樓層」等基本殺價技巧著手。




林口指標案「大未來」專案經理馮洪文表示,雖然各案議價空間有差異,但一般大型建案通常會有調價機制,銷售一定成數以後以每坪3000或5000元往上調價,因此購屋人可以挑選新公開的首期產品,可以買到比較便宜的房子。






春節購屋議價7撇步


撇步/技巧運用


.年初一搶頭香:建商會把握大年初一首位下定戶,因為是新春好采頭,讀者可大力殺價


.集體看屋議價:親朋好友一同看屋,善用眾人議價壓力,逼業者讓步


.拖延戰術:建商通常祭出春節業績獎勵,只要拖到假期最後1天下定,就有機會爭取好價格


.挑選首期產品:今年春節出現不少大型建案,通常建商會逐步調價,鎖定前期產品,議價空間較大


.挑選人少的建案:只有大型建案看屋人潮較多,周邊中小型建案來人較少,趁著人少可以談到好價錢


.介紹親友看屋抽佣:建商春節搶業績,可介紹親友看屋為由要求仲介費用,成交時省下部分自備現金


.不要贈品要折價:若建商贈送家電裝潢,堅持不要贈品,換算市價直接折價






文章來源:蘋果日報






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新竹 牛埔新屋 議價高達2.5成

新竹 牛埔新屋 議價高達2.5成





新竹 牛埔新屋 議價高達2.5成

趁著春節前最後一波購屋旺季,新竹建商也祭出優惠利器,推出買屋送腳踏車、付定金即送全套家電配備,簽約再送家具等專案,包含液晶電視、家庭劇院、洗衣機,甚至冷氣管線安裝等,通通包辦,讓購屋民眾可以輕鬆入住,既省事又省荷包。



抓住年前購屋民眾想要及早入厝安居的心理,新竹地區有多個新成屋案推出買屋附家電、家具,並依照購買的總價、格局、坪數大小,附上金額不等的家具、家電等配備,而受到此波經濟不景氣的影響,建商為了刺激買氣,除推出優惠專案外,議價空間也較以往更具彈性。



住商不動產董事總經理陳錫琮說:「年底想要購屋的民眾多屬首購族,預算有限,因此,通常會鎖定總價400~500萬元、2~3房產品,若新成屋建案推出附裝潢或家電活動,因可降低購屋者的額外費用負擔,往往成為吸引民眾上門購屋的利器。」



新竹地區建案優惠活動最多的區塊,為位於市區邊緣的牛埔地區,機能雖不如市區發達,但居家環境相對寧靜,加上房價長久以來是新竹市相對便宜區段,議價空間也較新竹市區更有彈性。台灣房屋牛埔分公司業務副總施秋娥說:「受到景氣影響,牛埔地區新成屋的議價空間最高可達2.5成。」



牛埔地區有多個建案推出買屋附家電的優惠,例如經國路三段的新成屋案「美學苑」、「未來21」,而「美」案更推出當天簽約即贈送價值13~21萬元的簡易裝潢與家具,可輕鬆省下購買家具與家電的費用。



陳錫琮說,新成屋推出購屋附家電的優惠,固然可以替民眾省下一筆開銷,但仍應選擇房價保值的地段。



其中,新竹市東區、近科學園區附近的房價較保值,例如光復路沿線店家林立,加上距離新竹科學園區,兼具生活機能成熟、上班方便等優勢,建議可趁房市盤整階段,建案在年關將近、新成屋案賣壓較大的情況下,趁勢逢低進場撿便宜。



交通等重大建設利多不斷的竹北市,新成屋量也相當大,尤其是高鐵特區,近來因區內新成屋建案陸續辦過戶、換約等交屋手續,使得投資客賣壓逐漸浮現,拋售物件比例相對高。建議年底想要購屋的民眾,可從中挑選適合物件,緊握議價籌碼,為自己賺進一筆裝潢費用。






文章來源:蘋果日報






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左營軍港 美術館區 促銷戰區

左營軍港 美術館區 促銷戰區





左營軍港 美術館區 促銷戰區

景氣不佳、銀行放款態度轉趨保守,造成購屋族的自備款提高,而買屋後另行裝潢的費用,更是筆沉重的負擔。近來在台南市與高雄市區,不少建商為刺激買氣,並趕在過年前出清餘屋,祭出買屋附贈裝潢、家電的促銷活動,台南市區含裝潢的首購大樓每坪約11萬元起,高雄更有部分建案訴求只要自備6.9萬元,即可輕鬆成家。



買屋附裝潢,逐漸成為建商吸引消費者的銷售利器。高雄房市一級戰區如左營軍港、美術館特區,因新成屋案量大,房屋去化速度趨緩,不少大樓個案均祭出附裝潢的優惠方案刺激買氣,裝潢費還可含在總價中貸款,部分個案甚至搭配低自備款方案,訴求6.9萬元即可輕鬆成家。



近年買屋附裝潢個案大受歡迎,且通常包括居家必備的各種家具,例如沙發、餐桌椅、床組等,裝潢則包含電視櫃、衣櫥、天花板造型,甚至連冷氣配管、窗簾、燈飾也全包,或者依房屋格局增加各種收納機能,部分個案更訴求除裝潢外,還贈送冷氣、電視、冰箱等家電,讓購屋者拎著「1卡皮箱」就能入住。



廣誠廣告業務經理史舜帆指出,市面上的室內裝潢,平均價格約每坪3~5萬元,以30坪的房子計算,消費者除了貸款外、還要多準備一筆約90~150萬元的現金支付裝潢費用,還要自行找室內設計師施作,相對負擔大增。



史舜帆說:「一般買屋附裝潢的方案,依付款方式可分為買屋免費附裝潢、加價附裝潢可列入總價貸款、加價附裝潢但不列入總價貸款等3種方式。」目前高雄地區主要的方案為買屋加價附裝潢,並可納入總價一起貸款,訴求可減少客戶購屋的現金支出,多分布在左營軍港、美術館特區等房市一級戰區。



京城建設首度推出的「幸福100成家專案」,針對旗下在美術館及農16特區推出的個案,年底前限量100戶,購屋可從0自備款、附室內裝潢與贈送10大家電等優惠方案中3選1。京城建設總經理劉朝森說:「成家專案推出以來,賞屋人潮明顯增加,第1周就已吸引超過50組客戶參觀詢問,看屋成長率高達3倍。」



美術館特區內包括「極美」、「夏綠地」、「最上景」、「印象巴黎」等案,清一色訴求每坪加價1~2萬元附裝潢,且可含在總價內貸款,頗受首購族青睞。



左營軍港區內則有「志玲的家」、「隱樵山海」等案,其中,「志玲的家」訴求加價35~58萬元附全屋裝潢,共有10間不同裝潢風格的實品屋可選擇,農曆年前付定金並贈送10大家電,還可搭配低自備專案,只要自備6.9萬元,就能擁有全新且內附完整裝潢、家具的房子。



至於免費附裝潢的產品以套房案居多,均為將裝潢費併入每坪單價內計算,例如位於市中心的「愛河之心」、「蘇黎世」等案;「蘇黎世」共有18間實品屋可選擇,含液晶電視、冰箱、冷氣、洗衣機等家電,消費者若想自行裝潢,則可扣除每坪2萬元裝潢費用。



此外,位於漢神巨蛋生活圈內的「芳崗行館」,更訴求裝潢風格自由決定,除了裝潢費用可納入總價貸款外,還可依客戶需求量身打造。



芳崗建設業務經理吳志明指出,現在購屋客想要的不單只是1個「樣品屋」而已,對裝潢的品味也提高,除了請來專業的設計師團隊,提供客戶購屋後免費的設計諮詢外,還保留室內設計的彈性,可按客戶喜好調整,包括裝潢風格、費用、家電等,都能按客戶需求自行決定,並提供1年裝潢保固。






文章來源:蘋果日報





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台北中山區高價屋 搜尋量逆勢增

台北中山區高價屋 搜尋量逆勢增





台北中山區高價屋 搜尋量逆勢增

據房仲業網站統計,近2個月查詢優惠房貸及房貸試算的人次明顯增加,使用「急售」等關鍵字搜尋人次也大幅成長,顯示民眾買屋動機逐漸發酵。



房仲業者並指出,大台北各區仍以中低總價產品探詢度最高,較特殊的是中山區低總價物件搜尋量下降,高總價物件搜尋量則逆勢成長,與其他區域相較,出現「M型化發展」。



信義房屋網路服務經理蕭政華分析,中山區高總價產品多集中在大直周邊,加上擁有永安國小學區,近松山機場大三通及捷運內湖線即將通車利多加持,網路搜尋人氣提升。



蕭政華認為,經過2008年金融風暴後,有資金及出手意願的公教人員及豪宅客已由投資轉為換屋自住,由於這類客層較不受購屋預算限制,使得中山區高總價物件搜尋數明顯增加。



除中山區高總價搜尋數逆勢成長外,根據住商不動產統計12月與1月網站瀏覽量發現,大台北具有低價、急售字眼的物件點閱率明顯提高。



住商不動產行銷企劃處經理林如珊表示,購屋者多以總價千萬元以下物件為主,意味著價錢是成交的關鍵。






文章來源:蘋果日報






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北市4大豪宅 降價19~25%

北市4大豪宅 降價19~25%





北市4大豪宅 降價19~25%

股市房市低迷,北市一些好地段的豪宅亦受波及,近期悄悄降價求售,據《住展》雜誌市調資料,包括「太子信義」、「文華苑」、「謙華」、「墨香明水」等4大豪宅案,平均開價降幅19~25%。《住展》雜誌研發長倪子仁認為,豪宅銷售建案不再唱高調,紛紛降價求售換業績,此舉勢必引發北市另一場降價風潮。



海悅廣告副總經理曾俊盛說:「太子信義從最高每坪180萬元調降至150~160萬元、文華苑從最高每坪220萬元調降至每坪170萬元,但豪宅銷售並不如想像中差。上述2案希望在329檔期強銷時,都有5成以上銷售率。」



規劃13戶的「敦南苑」銷售7戶並動工,成交價約每坪170萬元;「文心AIT」成交價也有每坪70萬元以上。



他指出,由於「文華苑」及「太子信義」分別是敦化北路及信義計劃區頂級豪宅,3年後交屋可能是景氣循環房價回檔至高點的時程,加上遺贈梲降為10%後資金回流,擁有數百億資產的豪宅客在理財觀念改變下,資產配置會調整更高比例至不動產。







文章來源:蘋果日報






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2千億優惠房貸 用完再加碼

2千億優惠房貸 用完再加碼





2千億優惠房貸 用完再加碼

中央銀行辦理的兩千億元優惠房貸目前利率已降至百分之一點三七五的歷史新低,最近購屋民眾反應熱烈。政務委員范良銹昨天說,二千億元額度用罄後,行政院會考慮再加碼。



新聞局長蘇俊賓表示,昨天內政部長廖了以和央銀總裁彭淮南聯繫,了解兩千億優惠房貸的使用情形,確定目前還有額度可以使用,尚不須加碼。目前總共申請金額已達一千四百億元,已核准金額九百多億元;如果民眾需求持續增加,政府會持續加碼,照顧民眾。



營建署長葉世文也表示,兩千億優惠房貸額度還有一半,以目前的申請速度推估,應該還可以維持四個月。行政院今天將再度開會討論「健全房地產市場新方案」,范良銹指出,今天重點主要將討論房貸信用保證基金,暫不討論鬆綁陸資來台投資不動產。






文章來源:聯合報








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融資緊縮 建商賣地換現金

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融資緊縮 建商賣地換現金

土地融資額度緊縮,衝擊土地市場,已出現建商賣地換現金趨勢,北市一些好地段的豪宅近期亦開始降價求售,降價的幅度從19%至25%不等,恐引發北市房市另一波降價風潮。



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郭國任表示,面對景氣寒冬,存活是唯一考量,當建商尋求保命錢時,變現及套現的賣壓出現,對房價將造成沉重打擊,2005年到2007年的推案高峰期,使2008年到2010年進入密集交屋期;若貸款成數下降,建商交屋不順,可能發生週轉不靈。



另一方面,台北股市於2008年下半年起表現不佳,連帶影響房市,不少在股市套牢甚至斷頭的投資人,乾脆賣房子套現,使得2008年下半年託賣房屋的數量暴增兩成,不過成交量卻創下六年來新低,更有需錢孔急的屋主,降價拋售換現金,這一波房價不景氣,恐怕將於2009年持續盤整。






文章來源:經濟日報





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美需求萎縮 台灣轉攻新興市場保出口

美需求萎縮 台灣轉攻新興市場保出口





美需求萎縮 台灣轉攻新興市場保出口

美國一直是台灣最重要貿易夥伴之一,但其經濟步入衰退,進口需求萎縮,預估今年台灣對美出口將持續衰退。經濟部已將貿易主軸轉向新興市場,盼力保整體外貿表現由負轉正。



受全球金融海嘯的強烈後續效應影響,去年10月、11月、12月台灣對美國出口年增率連續下滑,且幅度逐月放大,分別為-11.4%、-14.2%、-23.5%;全年對美國出口年增率負成長4.0%。



環球透視預測機構(Global Insight)預測,2009年美國經濟將負成長1.8%,成長情況不但遠低於全球預測值(0.2%),更為歐元區(-1.0%)、日本(-1.4%)、中國(6.9%)等主要國家之末。



據中華經濟研究院預測,2009年台灣對美出口估將萎縮6.2%,衰退幅度將高於對歐洲5國(-5.4%)、對中國及香港(-1.5%)、對東協6國(-1.4%)、對日本(-1.2%)、對印度(-0.9%)等主要貿易夥伴的出口。



從貿易結構來看,美國是台灣第二大出口國,僅次於中國(含香港),美國因經濟不振造成輸入需求萎縮,已嚴重衝擊台灣對美出口成長動能。



以最大宗的電子產品出口為例,因其性質為最終消費,更直接受到美國經濟衰退的影響。據中經院預測,去年台灣電子產品對美出口額成長率為-14.16%;今年恐續呈萎縮,成長率估為-12.09%。



在基本金屬及其製品方面,台灣對美國出口成長率,中經院預估今、明年分別為-2.53%、-8.69%;而精密儀器及鐘錶樂器方面,分別為-9.74%、-11.02%。



美國在2007年8月爆發次級房貸危機,使全球各經濟體相繼捲入全球金融風暴。雷曼兄弟宣告破產後,影響的範圍更如滾雪球般迅速擴大,導致全球股市、金融市場為之動盪。



美國新總統歐巴馬上任後的政策走向,雖將牽動美國經濟表現,但一般預期,歐巴馬的施政主軸將是振興國內經濟,加上今年台灣對美出口恐將持續萎縮,經貿高層規劃、實施中的貿易重點,不得不轉向新興市場。



由於新興市場受金融風暴衝擊程度較已開發國家為輕,為重振出口動能、力抗全球金融海嘯,經濟部正積極推動「新鄭和計畫」,加強新興市場拓銷,盼力保出口成長由負轉正。



經濟部國際貿易局局長黃志鵬在年度記者會上坦承,「這是個艱難的目標」。展望2009年,國際經貿情勢恐較2008年更悲觀,台灣出口仍有一場苦戰待拚搏。





文章來源:yahoo房地新聞







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Posted by sellhouse168 at 18:01回應(0)引用(0)
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