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December 16,2008

聖誕紅買氣逐漸浮現!但還未達理想低標





聖誕紅買氣逐漸浮現!但還未達理想低標



中廣新聞網 (2008-12-15)




聖誕佳節即將到來,應景聖誕紅銷售量卻創歷年新低,在各界協助促銷下,大批發與消費市場業者都感受到買氣有逐漸回溫的景象!不過由於機關團體、公司行號的訂單大縮水,整體銷售量連往年低標都還沒達到。



(李河錫報導)



聖誕佳節即將到來,然而因風災導致應景聖誕紅產期延後,縮短調節性銷售期,目前正大量上市,不料卻遭逢國際金融大海嘯,帶來國內景氣面臨空前寒冬、消費緊縮,造成聖誕紅銷售量創下歷年新低,近期在主要產地彰化縣府與縣議會聯手促銷、並帶頭刺激消費下,田尾地區花農許再生表示,連續兩天週休假期,大批發與消費市場都已感受到買氣有逐漸回溫景象!



不過因往年購買主力,各機關團體、學校與公司行號,下訂單數量還是大縮水,幾乎維持在個位數,整體銷售量連往年最低標準都還沒達到,許再生還是呼籲消費者,現在購買聖誕紅,花期長達一個半月,將可陪您喜氣洋洋過聖誕、過好年。



在買氣不佳時刻,田尾公路花園眾多商家,幾乎都還持續以平價促銷聖誕紅來拼買氣,不僅花色多又齊全,五吋盆只要一百二十塊,三吋盆的只要三、五十塊,現在前往批發、訂購換個好心情正是時候。




資料來源:奇摩房地產





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薪資不算固定收入,銀行拉高門檻 空姐、業務員 房貸、辦卡吃不開





薪資不算固定收入,銀行拉高門檻 空姐、業務員 房貸、辦卡吃不開



時報資訊 (2008-12-15)

【工商時報 許(清爭)文台北報導】


 光鮮亮麗、高薪、人人稱羨的空姐,製造業、保單賣超好的業務員,現在也成了金融海嘯下的受難者,銀行表示,這類族群因為沒有固定收入,銀行兩大管道很難走通,一是辦信用卡,二是房貸。


 在經濟衰退、景氣低迷的年代,有固定收入變成一項最重要的事,一旦工作不夠穩定,就會被銀行拒絕往來戶,辦信用卡、房貸都相對不容易。


 為何光鮮亮麗、人人稱羨的空姐也落難?銀行解釋,空姐的薪資不算固定薪,是用里程及飛行時數去計算薪資跟獎金,在景氣好的時候大家捨得出國去玩,但現在荷包緊縮,出國玩的人沒那麼多,直接影響到航班飛行狀況,空姐的薪資當然也會跟著受影響。


 另外,現在許多製造業接不到訂單,沒訂單、就會面臨裁員問題,甚至企業倒閉潮,製造業也被列為危險族群;沒有固定底薪的保險業務員、房仲業者、汽車銷售員,當然也很容易被列為拒絕往來戶。


 大眾銀信用卡部資深經理陳義中說,大眾銀最近在市場衝刺分享卡(原分期卡),因該卡銀行要幫消費者負擔更多的資金成本,風險很大,對於辦卡族群的審核就更趨嚴格,銀行要評估未來的風險,除非有強而有力的財力證明,不然很難過關。


 元大銀行個人金融業務部資深協理熊美玲說,最近碰到很多房貸族來申請轉貸,在職業的審核方面,銀行也特別嚴格,高風險行業不是想轉貸就會成功。


 陳義中說,這些行業跟景氣循環有太大關連,景氣好時、月薪是一般上班族三、四倍,但景氣不好時,也可能只領到一般月薪的三分之一,銀行發卡不得不審慎。


 陳義中說,放眼望去,目前看來收入最沒有危機的,還是軍公教人員,這類族群從以前到現在,不管景氣好壞,都領固定薪水,風險低、銀行當然也最愛。


文章來源:奇摩房地產




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房市逆轉 投資客想賺也難





房市逆轉 投資客想賺也難



時報資訊 (2008-12-15)【工商時報 許(清爭)文台北報導】


 房市榮景因為一場金融海嘯而翻盤,房仲業者預估,從去年第四季穩定上漲的房產,會在年底下修成交金額,平均價格有可能是今年最低,等於在第四季時,房地產投資客吐出一年來的利潤。


 根據國泰建設每一季針對全國各主要地區的房市成交金額報告,數據中可以看出,在全國一級戰區─台北市的房價,從去年Q4開始,房價穩定上揚,在今年的Q2到達最高點,每坪平均成交金額有55.14萬元。


 但從今年Q3開始,受到美國次級房貸風暴、全球股市下跌影響,Q3房市開始有變化,台北地區成交價格微幅下跌,雖然今年第四季的成交金額尚未出爐,但房仲業者表示,有可能會是今年最低價格。


 為何做此預估?根據11月27日「國土規劃及不動產資訊中心」發布「97年第三季住宅需求動向調查」結果顯示,第三季五大都會區整體購屋者綜合信心分數降至56分,為91年第二季開始調查6年來的最低點,在信心不足的情況下,更難支撐房價往上。


 信義房屋不動產企研室主任蘇啟榮說,如果是在去年的第四季買房子、今年第三季前脫手,只要房子條件別太差,都有獲利,但如果到最近才想賣房子,價格恐怕不太樂觀,議價的時間也會增長,有些買方更想等是否有急售物件來撿便宜。


 蘇啟榮指出,尤其是在非菁華地段,更會發生這樣的現象,房子本身條件就不是太好,又遇上房市急凍期,跌價的幅度會更大。


 近一年來,漲最多的區域就是桃竹地區,蘇啟榮表示,有可能是因為在竹北、高鐵通車,帶動當地發展,許多建商在竹北推出高價豪宅建案,吸引竹科新貴購買,拉高平均單價所致。


 離開大台北一級戰區,越往南部走,這一年來的房價跌幅就更為明顯,台中、高雄都會地區,近一年的房價都呈現緩步下跌趨勢。


 中信房屋副總劉天仁指出,經濟衰退觸底前,市場信心不足,房市的價量將會持續下修盤整,買方必須精挑細選,擇優進場;至於賣方部分,則要盤點資產、留強汰弱。


文章來源:奇摩房地產




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收益拚定存 大戶搶當包租公 逾3.75%才有賺頭





收益拚定存 大戶搶當包租公 逾3.75%才有賺頭



【工商時報 許(清爭)文台北報導】

 央行史無前例降息三碼,銀行牌告定儲利率只剩下1.5%,在南部已經有「田僑」、醫生集資買房,委託專人管理,只圖報酬率打敗定存,到底投報率要有多少才有利潤?房仲業者表示,要3.75%以上才有利可圖。


 從週一(12月15日)開始,各大行庫同步調降定期、定儲存款利率,分別調降0.6至0.77個百分點,以彰化銀行一年期定儲固定牌告利率1.56%為例,存一千萬,一年才15萬6千元的利息收入,不少手上還有大量現金的民眾,已開始積極找尋比定存好一些、又能保本的投資標的。


 住商不動產表示,今年初在台南,就有醫生集資兩億元,在台南學區買了300間套房,不貸款、完全用現金買,並委託物業管理公司專人收租、管理,這群醫生說,房租投報率打敗定存就可以。


 也有南部田僑大戶,買地自己當建商蓋房子,打算出租三、五年後,等市場好轉再轉手賣出,先收租金、後面轉手再賺一些價差。這樣的投資方式,表面上當包租公、包租婆很開心,但是否真的划算?除了打敗定存外,還有沒獲利空間?


 台灣房屋不動產企研室表示,打算買房收租的民眾,先將現在的定存利率加2.25%,只要高於3.75%(定存1.5%加上2.25%),都是可以做的生意。


 台灣房屋不動產企研室指出,這2.25%是風險,因不知道這波景氣低迷潮何時會結束,2%是未來升息的風險,0.25%則是房子買了之後該有的支出,包含地價稅、房屋稅、保險費、管理、維修等費用。


 舉例來說,現金買了800萬的房子,風險加上固定支出,就要30萬成本(800萬乘上3.75%),30萬再均分給每個月,一個月成本是2萬5千元,所以收的租金一定要高於2萬5千元,當包租公才算是有賺。


 中信房屋副總劉天仁說,想要到南部投資房產的民眾必須注意,房市最後還是要回歸到供需問題,尤其想投資學區,更要探聽清楚,有些學區的房子供給量過多,或者學校有規劃宿舍,會在三年內落成,這種區域就不適合投資,打收租如意算盤前,還是必須做好功課。


文章來源:奇摩房地產





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房仲專任約 銷售集中火力





房仲專任約 銷售集中火力



年關手頭緊,想要賣屋子變現,除了最重要的降價之外,在銷售策略上,中信房屋特助胡佩蘭建議以「專任約」方式委託房仲,住商不動產企研室主任徐佳馨則建議,不要「折佣」,可以讓房仲更用心銷售,也可縮短待售時間。


胡佩蘭表示,民眾委託房仲賣房子,有「一般約」及「專任約」兩種方式,「專任約」就是指定給某一店頭或某一個人銷售,其他業者不能銷售。這看似銷售管道變少了,但由於承接的營業員更有保障,不會做白工,因此會更用心發宣傳單及找客戶,成交機會反而比較大。


徐佳馨則認為,也可採取有限制的「一般約」。所謂一般約就是沒有限定給誰賣,壞處是容易造成「三個和尚沒水喝」,因為可能DM發了半天,買家也出現了,但買家卻找自己熟識的營業員,自己白忙一場,因此大家都不會很用心。


徐佳馨說,如果只和兩到三家店頭簽訂一般約,則可能產生競爭的效果,另外,簽訂專任約,自己不能賣,但如果是一般約,自己也可以積極找買主,不用一直等待仲介消息。


很多人擔心告訴房仲自己急需錢,可能造成價格賣得太便宜,胡佩蘭認為,目前房仲市場已和過往不同,業者買斷賺差價的情況已不多,有品牌的仲介公司更是列為禁忌。房仲只在賺服務費,在房價賣得愈高,佣金愈多的情況下,其實不用太擔心,反而告訴房仲真實情況,營業員可以提供更多意見,隨時調整訂價,以提高成交機會。


房市景氣好時,房仲佣金大多是買二賣四 (買方2%,賣方4%),但由於市況低迷,不少降到買一賣二,甚至有些業者將買方佣金降為零。在此情況下,徐佳馨表示,如果願意多給房仲佣金,維持正常3~4%水準不打折,營業員也會更加賣力銷售,讓房子更快賣出。





文章來源:聯合晚報






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消費券效應 搶救低迷店面市場





消費券效應 搶救低迷店面市場



消費券明年1/18起跑,各縣市為了搶攻消費券,奇招盡出,台灣房屋首席總經理彭培業認為,消費券不僅救經濟,也能為低迷的店面市場帶來一線曙光!




■ 消費券救房市 炒熱店面商機



台灣房屋不動產研究室調查發現,選擇一次消費完畢的消費者占了七成以上,剩下三成選擇慢慢消費。因此彭培業認為,民眾拿到3600元消費券,對高價促銷的店面較為有利,換言之,百貨商圈店面優勢將比大賣場商圈店面好,大賣場商圈店面又更勝夜市商圈店面。



彭培業認為,800多億元的消費券,整體而言,已經達到活絡市場的功效,在房地產的產品上,店面的受惠程度將遠勝住宅和辦公室產品。




■ 景氣寒冬 小本店面創業量增



台灣房屋不動產研究室發現,時機歹歹,小本創業的人數激增,小坪數店面成為當紅炸子雞,北市最近總價位於4000萬至6000萬的小坪數店面最夯。



「雖然景氣不佳,但店面跌價空間幅度較住宅和辦公室小!」彭培業表示,店面地點的選擇也相當重要,除了要觀察人潮、店面寬度、業種、格局方不方正等,另外,事先調查區域內租金水準,詳細評估投報率,此外,還要必須注意到商圈轉移的情形,政府重大公共開發案及交通路線變動,往往會造成商圈的位移,事先作好功課才能找到真正保值的店面。




文章來源::【網路地產王】




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新光摩天大樓蟬聯地王 內湖漲5.32%奪冠





新光摩天大樓蟬聯地王 內湖漲5.32%奪冠





【網路地產王/賴淑惠/綜合】 (照片/網路地產王資料照)


台北市的地王寶座,第11度由站前新光摩天大樓基地蟬連!每坪土地公告現值,由97年度的每坪336.7萬元漲到338萬元,漲幅達0.4%,而台北北市土地現值平均上漲2.61%。



■ 地王新光摩天大樓 周邊開發利多發酵


本屆地王再度由新光摩天大樓拿下,信義房屋不動產企劃研究室主任蘇啟榮分析,由於容積率的高低,決定了建物面積的多寡,等同土地的生產力,若房價相同,那麼容積率200%以及400%的兩塊土地,所興建的房屋總值也就相差兩倍,地價當然也會有極大的差距;此外,台北車站特定區在轉運站BOT開發案即將完工、桃園機場捷運線動工興建,及雙子星大樓即將開發等利多因素影響,帶動附近地價呈現小幅上漲,再加上捷運信義線尚未通車,地王仍由新光摩天大樓蟬聯。



■ 內湖南港大安 公告現值微漲


此外,這一次公告現值的調整中,調幅較高的前三名行政區分別為內湖區、南港區以及大安區,其中內湖上漲5.32%,連續五年名列北市公告現值調幅前三名的行列,南港則上漲4.92%。


信義房屋分析,內湖因東湖聯外道路通車、捷運內湖線預計明年中通車,與大內科計劃等利多,具備交通與就業機會的優勢,不動產交易熱絡,刺激地價上漲5.32%,位居北市之冠;而南港則因展覽館啟用、南港軟體園區三期完工、鐵路地下化等重大建設刺激,全區平均地價上漲4.92%,漲幅位居北市第二。


文章來源:網路地產王 (2008-12-15)




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籌措低利錢 押房子第一





籌措低利錢 押房子第一



李國煌台北報導


年關將屆,借錢過年的人大增,銀行主管指出,各種銀行貸款的利率、費率高低差很多,籌措低利錢,押房子第一,房屋抵押貸款利率多在2%到3%,最便宜。


銀行主管說,這一波降息風又快又急,銀行利率大幅調降,不過,多項個人貸款利率文風不動,仍高掛在10%、20%間。


對於積欠卡債、小額信貸的民眾而言,如果有房子的話,不妨申請房貸,所須負擔的利率多在3%以下,借錢償還信貸和卡債,可以省下8%到15%的利息支出。


如果自己沒有房子,可以和長輩打商量,押房子貸款,償還自己的卡債,至於原本應該償還銀行的欠款,再轉向償還長輩,也可以降低利息支出。


銀行主管說,以信用卡循環信用而言,民營銀行、外商銀行的利率,相對較高,大都落在15%到20%之間,公股行庫的利率比較低,像一銀、台銀、土銀、合庫、台企銀、彰銀等,只要卡友信用良好、繳款正常,持有公股行庫信用卡,循環信用利率大都在7%到11%,相對較低。


銀行主管說,借錢管道不同,利率差距明顯,由於貸款人負擔的利息支出,差距不小,第一順位就是辦理房貸,其中,購屋貸款利率最低,其次是房屋修繕貸款利率,理財型房貸率高一些,宜多比較。



文章來源:中時電子報 (2008-12-16)





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房市前景差 成屋買賣7大陷阱





房市前景差 成屋買賣7大陷阱

小萍一早高高興興地簽了房屋買賣契約,到了晚上,美國道瓊指數跌了200點,經濟情勢不見樂觀;小萍擔心房價還會下跌,趕緊打電話給房仲公司表示「房子不買了」,要求解約退定金。但是,屋主有權沒收定金的一半做為損害賠償,房仲業者也可收取成交服務費,小萍認為「沒這個道理」。三方各有立場,僵持不下,演變為一場買賣糾紛。



同樣的情況,也發生在大學任教的高老師身上,只不過高老師是賣方,因為買方反悔,原本要拿售屋款付新房子貸款的她,這下子資金調度受到影響。



消基會房屋委員王進祥說,這陣子因為房地產景氣差、銀行對於房貸趨於保守,許多買方簽約之後,受到股市下跌等利空消息的影響,認為房價還會再跌,反悔不買的情況大增,因此衍生的糾紛不斷。



例如,高老師在買方反悔之後,想要拿回權狀,但房仲公司卻「扣著不還」。針對此種情形,漢唐地政士事務所柯玉秋分析,這有可能是房仲欲向高老師索取成交服務費,但是高老師不願意給,房仲業扣住權狀作為談判籌碼。



只要雙方簽定買賣合約,仲介的任務就宣告完成,縱使買方反悔,買賣雙方還是要付服務費。



台北市不動產經紀業商業同業公會法規委員會主委吳光華說,法律講求因果原則,服務費是房仲與屋主之間的問題,權狀是買賣雙方之間的交易,房仲業者不能以此「扣住權狀不還」。吳光華判斷,高老師的權狀應該是在代書的手上,代書同時受到買、賣雙方的壓力,買方想要追回已付的價款,要求代書「暫時保管」權狀的情況是有的,而此種情況,大多會走上訴訟一途。



柯玉秋建議,以訴訟解決糾紛曠日費時,更何況訴訟中的房屋不能買賣,屋主應權衡自己的需求,不要為了幾萬元的服務費,損失了成交的良機。就房仲業的立場,只要雙方簽定買賣合約,仲介的任務就宣告完成,向買賣雙方收取服務費是合理的;縱使之後買方或賣方反悔,亦不影響房仲收取服務費的權利,這一點消費者要特別留意。



目前發生糾紛比率最高的情況,是銀貸成數不足,導致買方沒有足夠的資金買屋;但是買方若無法舉證當初向仲介表明「一定要貸到幾成」才購買,便無法反悔不買。柯玉秋說,已經發生好幾個類似案例,雖然上法庭打官司,法官表示「同情買方」,但還是判決買方必須要履行買賣合約。



因此,吳光華認為,最好的方式,就是在成交之前的斡旋階段,所簽立的要約書或給付斡旋金的證明文件上,白紙黑字加註類似「若銀貸成數不足8成,雙方同意解約」等,附解除契約條件的字眼,而不是等到成交階段的買賣合約再加註;因為,萬一斡旋成功,就視同成交,屆時再加註已經來不及。若擔心買到凶宅、海砂屋、幅射屋,也可以加註這些內容。



綜合王進祥、吳光華及柯玉秋這3位房地產資歷超過10年的專業人士經驗之後,可以看出時下較常發生的房仲及中古屋買賣糾紛共有7大類,除了「銀貸成數不足」,買方找各種理由反悔不買,例如房子附近有廟宇、從窗戶看得到福地、頂樓有基地台、附近有變電所;甚至在桃園地區還有民眾說,附近曾經遭受工業汙染等,都經常被拿來當作要求解約的理由。



但是,吳光華及柯玉秋都指出,在民法上除非是「重大瑕疵」,例如凶宅、海砂屋、幅射屋,或者結構有安全之虞等,否則前述其他理由常會被法官打回票。也就是說,解約並不是件容易的事,買方在簽約之前,應該要想清楚,並多看多問多比較後,謹慎進場;因為要解約,不是仲介點頭就可以,還牽涉到屋主。



買賣雙方都在「現況說明書」上簽名,可減少日後發生糾紛的困擾。



例如,曾有位媽媽幫女兒買了一間透天厝的1樓,結果女兒不喜歡住舊房子,執意不要,還在房仲及屋主面前發動眼淚攻勢,結果房仲三番兩次協調屋主,讓買方賠償象徵性金額的違約金,才圓滿收場,沒有鬧上法庭。



吳光華說,根據統計,房仲業最常發生的糾紛,以「房仲業提供的服務有瑕疵」居榜首,其次是漏水。所謂「服務瑕疵」,目的通常是想折讓服務費,而最常被買方當作「服務瑕疵」的理由,是「仲介沒有解說《不動產說明書》」。



所謂《不動產說明書》,最主要是說明房屋現況及權利登記等,特別是其中的「現況說明書」一定要仔細閱讀,而且,一定要請賣方寫清楚,並且要求賣方簽名為憑。有的房仲業者還會更謹慎地請打算出價的買方,在閱讀《不動產說明書》之後,也簽上名字,表示已經詳閱房屋狀況,減少日後發生糾紛時舉證的困難。



「現況說明書」通常是用勾選的方式請賣方填寫,而在「漏水」一欄,經常有很多賣方不勾「是」,也不勾「否」,而是寫上「依現況交屋」;吳光華說,一定要請賣方講清楚,到底有沒有漏水,有就有,沒有就勾「否」,千萬不能含糊帶過。



漏水的責任也很難界定。雖然一般房仲業者已提供「漏水保固」服務,但還是很難圓滿解決漏水糾紛。吳光華分析,《民法》上認定的瑕疵,是發生在交屋之前;如果房子購買之後,第8個月發生漏水問題,這就很難要求屋主賠償,因為責任很難界定。



特別是不少投資客,將房子重新裝潢之後再委託房仲銷售,但房仲業者又不能把裝潢打掉細究是否有漏水問題,只能憑肉眼辨識;如果接受委託時沒有漏水跡象,但是成交後1年再來說房子原來就會漏水,這是很難圓滿處理的。


文章來源:蘋果日報



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Posted by sellhouse168 at 11:32回應(0)引用(0)

投資壓箱寶 套房設計邊間陽台 滿租不難





投資壓箱寶 套房設計邊間陽台 滿租不難

雙和地區街巷稠密複雜,但捷運一條通,繁榮了區域生活圈,更打破與台北市的交通隔閡,成為吸納大台北地區學生或上班族租屋的主要市場之一。
陳東生建議房東,想像自己或是自己的小孩要租房子,會有哪些需求,一般都有的設備如網路、洗衣機不能少,但若別人沒有的你有,「在這裡要滿租其實不難。」。



某位從小住在永和,去年剛滿60歲的投資客,與陳東生合作10多年,從祖產累積到自購,手上已有近30間套房。他全權委託給仲介專責代管,自己每個月只負責核對一下存款簿,日子過得相當悠閒。



陳東生說:「2、3年前景氣不錯時,舊樓買來改裝一下,不論要租要賣都能輕鬆獲利,現在景氣反轉,才是投資客展現真功夫的時候。」



他表示,同樣的1層公寓,比較細心的投資客,每間套房都會設計成邊間,並空出少許空間做成陽台,讓每間都有獨立的洗衣機,房客可以直接在陽台上曬衣服,還能提高採光與通風效果;「同樣是1萬元租1個月,當然這種套房比較吸引人。」



陳東生提醒有意尋找舊樓改裝的投資客,寧可提高裝潢與各項稅費的成本,好好妝點房子的賣相;而最穩當的方式,是將租金報酬率設在約10%,將各項成本算到5%,以確保獲利不會被貸款利息侵蝕。






文章來源:蘋果日報






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