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December 23,2008

以租代購正熱 租屋網流量爆增





以租代購正熱 租屋網流量爆增

民眾手中的現金因股市不佳而縮水,再加上裁員減薪消息不斷,對未來不確定感增加,民眾暫時以租屋代替購屋,近來租屋網搜尋流量大增。



根據永慶租屋網統計,今年8、9月的租屋網瀏覽量逐漸攀升,比去年同期增加3成左右;10月的瀏覽量比去年增加83%,到了11月甚至爆增141%。



中信房屋行銷企劃部經理江龍名指出,市場景氣反轉,本來打算買房子的人,暫時保持觀望,租房子也就成為現階段的選項,尤其是都會高房價區域更加明顯,先租房子等待售價修正的春天。



從待租物件及點閱數來看,台北市縣分別以大安區和板橋市居冠;台中市和高雄市待租物件和點閱數,分別是西屯區和三民區為最高。



雖然租屋的人變多,但租金卻下滑,大約掉了5%到8%,住商不動產研究室主任徐佳馨指出,因為買氣不佳,連待售的物件也開始出租,出租量增加讓價格往下掉。



徐佳馨也表示,雖然目前租金變動幅度不大,但景氣差,在能省則省的情況下,有不少台北市租屋族考慮過橋住到台北縣,台北縣租金最貴的永和市,每坪月租金才580元,比台北市租金行情最後一名的萬華區每坪月租金634元還便宜,如果租屋族持續往租金較便宜的地段移動,未來可能會讓台北市中心租金又再向下修正。





文章來源:聯合報







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辦優惠房貸 別亂搬家





辦優惠房貸 別亂搬家

今明年新購房屋,可申請2,000億元優惠房貸,但台北市額度上限只有350萬元,不足額貸款最好在同一家銀行申貸,免得被視為二胎,利率可能多出一倍,反而不划算。



不景氣,誰都想找最優惠的貸款利率。內政部推出的2,000億元優惠房貸是目前門檻最低者,只要年滿20歲,今年3月22日之後新買的房子,幾乎都可申請,但一人限一戶申貸。



已經在其他銀行貸款的民眾也不用灰心,銀行指出,只要是3月22日後的新購屋,就算已在其他銀行貸款,也可轉貸款這2,000億元的優惠房貸;另外,97年度購置住宅貸款優惠房貸也可同時申請,但是條件較多,最好先詢問銀行是否符合條件。



2,000億元房貸的利率是依照中華郵政2年期定儲機動利率加0.9個百分點機動調整,但政府固定補貼年利0.7%,在12月15日郵局降息後,房貸戶只需繳交1.175%的房貸利率,比半年定存的利率約1.17%還要低。



但申請這類優惠貸款時要特別注意,不足額的部分最好不要分開在兩家不同的銀行貸款,元大銀行資深協理熊美玲表示,在同一家銀行較好議價,且抵押權設定一次搞定,不用多花代書費、設定抵押等約2萬元的費用。



永豐銀行房貸主管也提醒,很多人沒辦理過優惠房貸,本來想賺優惠房貸利息,卻因為不足額部分分開在第二家銀行申貸,被視為二胎貸款,加總起來房貸的利息支出,還比一筆普通指數型房貸更高。



永豐銀房貸主管指出,辦理第二家銀行房貸時,銀行必須再對同一個建物做第二次抵押設定,因為第二家銀行求償的順位在第一家銀行之後,在實務上通常會被視為二胎。



二胎的利率通常較一般房貸高出許多,利率甚至高一倍以上。



銀行表示,以房屋價值500萬元來說,如甲君已在第一家銀行申請房貸500萬元,再到第二家銀行用同一個房子抵押設定申貸75萬元,對第二家銀行來說,因為房屋未來售出可能會低於575萬元,第二個借錢出去的銀行不一定可以回收所有的債權,所以才需要加計風險貼水到利率上。



銀行提醒,優惠房貸通常只有300萬元、350萬元的額度,遠低於大多數人購買的房價,大多數人都會需要再增貸一般房貸,如果在同一家銀行申請房貸,以台中市一棟500萬元價值的房子,扣掉優惠房貸300萬元額度後,剩下的200萬元房貸,銀行會依市場行情的「一胎」價格核貸。




文章來源:經濟日報





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利率跌引搶貸 房貸比房租便宜





利率跌引搶貸 房貸比房租便宜

中央銀行16日表示,行政院甫於9月下旬新撥的「2000億優惠房貸」專案,隨著利率跌破2%,目前各銀行受理金額已逾630億元。換言之,每月受理金額約250億元,購屋民眾的申貸速度已比預期快許多。


為刺激國內景氣,央行在短短3個月內五度降息,引導利率走低,房貸戶明顯感受到貸款壓力大減。央行指出,行政院9月下旬才推出的2000億優惠房貸,利率已由年息2.925%下降到目前的1.775%。


以北市最高貸款額度350萬、年限20年計算,每月付5,177元利息,「比房租便宜」。


大型銀行主管指出,行政院新推出的優惠房貸專案,利率實在很低,已引發搶貸潮,推出迄今該行已受理近百億元,預計這項優惠房貸明年上半年額度就可能用光。


但在銀行自有資金承做房貸部分,大型銀行主管說,在央行大幅降息後,房貸利率也大幅降低,尤其是經這次一口氣降息0.75個百分點之後,選擇「月調」的房貸戶,最快本月下旬、最慢明年1月中旬就會感受到利息負擔真的變輕了。




【2008/12/17 聯合報】




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房價若跌3成建築業:經濟災難





房價若跌3成建築業:經濟災難

房地產市場持續低溫,民眾把矛頭指向房價太高,等待未來房價調降。但建築業者昨天表示,房價下跌不是萬靈丹,如果一口氣跌3成,馬上就會衝擊到銀行,對整體經濟反而是災難。


建築公會全國聯合會理事長王光祥指出,自92年SARS以來,房價累計大概漲了50%;但在SARS前十年整體下跌了30%;加總起來,從民國82年以來,房價合計其實只有漲2成。


有研究機構預測明年將會有10萬戶餘屋流入市場,對房價將造成更大衝擊,建築公會估算,實際銷售量只會有3.6萬戶左右,王光祥說,台灣很多房子屋齡都已經相當老舊,目前換屋需求超過10萬戶,應不會有強大賣壓;而這些銷售戶也可說是「儲備存量」,不會讓市場景氣好轉時,突然供不應求,房價瞬間飆漲。


吉美建設董事長蔡竹雄指出,房價不是唯一問題,像新加坡現在面臨房市急凍,但從每坪200萬元跌到140萬元,還是沒人買,重點是民眾在於有沒有信心。


建築公會全國聯合會副秘書長余俊明強調,公會並沒有設定立場,認為房價一定不能跌,就看市場供需調節,但現在整個社會氛圍好像房價一定會跌個2、3成,民眾不敢買、銀行不敢貸款,變成惡性循環。




【2008/12/17 聯合報】



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郵局定存利率再降0.65% 優惠房貸更優惠





郵局定存利率再降0.65% 優惠房貸更優惠

郵局16日調降2年期定儲利率0.65%,目前只剩下1.575%,而今年推出的2000億元政府優惠房貸利率,也降到2%以下,僅剩餘1.775%,與9月底時的2.925%相比,不到3個月時間,總共調降了1.15%!


以台北市貸款350萬元為例,每年可減少約2.3萬元的房貸支出,與降息前相比,足足減少1成的房貸負擔,房貸族提早在年底前收到意外的紅包。房貸利率到了近年的低點,信義房屋調查發現,現在只要符合申請優惠房貸的民眾,多會使用該項房貸,但現在除了迫切購屋的買方外,比起低房貸的誘因,許多購屋民眾更在乎房價與貸款成數的問題。


然而,從央行降息三碼,到郵局數度調降定存利率,卻未見房市有明顯翻轉,信義房屋企研室主任蘇啟榮指出,與SARS時期的優惠房貸相比,現在的賣方雖然感受到利息負擔減少,卻無法像過去享受買方因為低利率,願意加價進場購屋的優勢。足見但這波景氣衝擊到大多數消費者荷包,購屋族觀望氣氛瀰漫,即使利率調降動作不斷,信心不足仍是房市買氣不振的關鍵因素!






【2008/12/17 網路地產王】











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房貸政策牛肉 6成6網友吃不起





房貸政策牛肉 6成6網友吃不起

景氣急凍,央行的利率也跟著急降3碼,2000億的優惠房貸利率更只要1.775%,不過這樣的利率政策牛肉,看在購屋者眼裡,似乎是看的到吃不到。根據網路地產王的網路民調統計,超過6成6網友認為房價仍過高,就算利息不斷下修,付不出頭期款還是買不起,因此多數人將持續觀望房市。


■ 房貸利率創新低 民眾:房價仍高


根據網路地產王線上調查,詢問欲購屋的網友「政府利率屢創新低,政府頻頻祭出優惠房貸政策,認不認為是刺激購屋者進場的重要利多?」統計結果顯示,有66.67%的民眾認為,房價下修的幅度仍然不足,即使房貸利率降低,還是要打算繼續觀望。


網路地產王總經理鄭特滽表示,網友對房市持續觀望,主因還是在於民眾對於房市的信心不足,大多數的民眾認為現在的房價還是太高,未來還會更低,所以即使手頭上有錢,也不願意在現在購屋。


■ 3成3租屋族 考慮由租轉買


有2/3的網友表示,還不打算趁現在購屋,但是卻有1/3的租屋族認為,低利率的時代,房租與房貸的落差變小了,不如辛苦一點轉租為買,以台北市來說2000億的優惠房貸最高可借350萬,利率只有1.775%,每個月只要繳納17335元,跟繳房租差不多,甚至比部分地區要便宜,不少租屋族已經開始考慮存頭期款了。


鄭特滽表示,民眾想要轉租為買的話,一定要準備充足的頭款,還要注意房貸金額,不可以超過戶口總收入的1/3,甚至要有更寬裕的空間,因為房貸動輒20、30年,未來房貸利率也有可能走揚,這些都要顧慮進去,買屋不比租屋,一但繳不出房貸,房屋可是會遭到拍賣斷頭,所以租屋族考慮轉租為買時,要仔細評估自身財力。






【2008/12/17 網路地產王】










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檢測海砂屋 20年上下中古屋最危險





檢測海砂屋 20年上下中古屋最危險

辛苦了一輩子,好不容易存了錢買房子,如果這時候才發現買的是海砂屋,該怎麼辦?專業房屋檢驗師說,最好還是在交屋前做完整檢測,以免日後樂極生悲!


現在國內多數房仲都有履約保證服務,消費者購買的中古屋,成交後萬一發現是海砂屋、輻射屋,都可以經由仲介索賠或退屋,只是,就算可可以獲得前屋主的賠償,但這對新屋主來說,已經是不可承受之痛。


以輻射屋為例,通常問題都發生在看不見的鋼筋、石材或管線中,不過購屋前,如透過精密的儀器檢測,就可以及時發現。不過海砂屋的檢測,可就沒這麼簡單了,必須破壞部分牆面才能檢測樣本,因此,專門從事各項檢驗工作的SGS建議,消費者在購屋後,不妨在交付部分訂金後跟屋主商量,能否以簽下切結書的方式,找專業人士鑑定房子是否為海砂屋;如果屋主不同意,買家也可以透過網路上的海砂屋資料庫查詢,雖然這類資料庫不具公信力,但可以作為部分參考依據。


SGS提醒,約在民國70~73年完工的房子,當時不少建商為節省成本,便宜使用海砂蓋屋,因此,屋齡約在20上下的房子,都應該小心檢測,以免不慎買到海砂屋,最後自己住不安心,轉手賣人也不容易,讓辛苦存下的買屋基金白白泡湯。




【2008/12/17 網路地產王】









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捷運通車概念 中山區新成屋 大膽議價20%





捷運通車概念 中山區新成屋 大膽議價20%

今年底至明年中,捷運南港線、內湖線陸續通車,路線將通過4個行政區,分別是松山區、中山區、南港區及內湖區,以新成屋來看,中山區的量最大,可售戶數達537戶,因為物件選擇多,所以購屋人仍可趁現階段,大膽爭取20%的議價空間。



房地產業者認為,這些區域生活機能、交通建設都很完備,不致於產生嚴重的餘屋賣壓,但議價空間相對較大。



根據住展雜誌的統計,北市各大行政區,自2006年陸續推出的建案,至今完工的新成屋中,以北投區可售戶數達597戶最多,其次是中山區的537戶。而距離捷運通車,最近的時間點,就屬今年底的南港線及明年中的內湖線,將通過松山區、中山區、內湖區及南港區等4 大行政區,又以中山區的可售戶數達537戶最多。



房地產業者指出,前幾年房地產黃金時期,建商搶著推案,以中山區來看,不論是中山北路或是大直重劃區,套房的供給量都很大,也因此造成新成屋量最大,松山區、北投區都是如此。



代銷業者分析,重劃區最多的地方,就是推案量大的地方。代銷業者以內湖為例,4期重劃區暫告一段落,陸續發展到舊宗路上的5期重劃區,再加上內湖科技園區的就業人口以及明年6月將通車的捷運,帶動內湖區房價水漲船高,目前每坪單價已從2年前的36萬元,飆上近50萬元。



信義房屋統計網友搜尋行為發現,由於12月20日南港段將通車,在已成形的大台北捷運系統中,以「板南線」的搜尋熱度最高,信義房屋指出,近年南港區的預售案增多,加上南港科學園區進駐,以及板南線延伸,使得南港成為下一波發展可期的區域之一。



永慶房屋代銷部協理王財旺觀察,南港區及內湖區的新成屋建案,坪數約50坪較大,是換屋族的大本營。





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邊陲地段變熱門 月租現省4千





邊陲地段變熱門 月租現省4千

為減少開銷,出外打拼的遊子,最近租屋也有相當大的變化,房仲業者說,大家為了省錢,原本住在台北市中心的已經開始在找台北縣、台北邊陲地段的房子,一橋之隔、一區之差,一個月租金可以降4 000元。



住商不動產企研室主任徐佳馨說,最近兩個月租屋市場明顯受到金融海嘯影響,在租金、租屋地點慢慢起了變化,租金跟上半年比較起來,平均都有10%的降幅。



此外,她還發現北市的房客紛紛往北縣、邊陲地帶移動,徐佳馨說,隔了一座橋、一條河、或者差一個行政區,一坪租金差了300至40 0元,10坪就差了3000至4000元,這筆錢當然能省就省。



徐佳馨表示,以前大家口袋有點錢,租屋都挑離工作地點較近,省交通成本,貴一點沒關係,但現在許多上班族都不知道自己哪時會身陷失業族的一員,當然要省一點。



永慶房屋表示,台北縣租屋最夯前五個行政區,包含板橋、中和、新莊、三重、淡水,這些區域沿線都有捷運經過,不然就是交通便捷,過一座橋、就可以到台北市上班。



台北市點閱率最高的前五區,則是大安、中山、信義、內湖、文山區,這些區域內小套房物件相對比較多。



中信房屋表示,現在銀行存款利率這麼低,可以預期明年會有一些手握大量現金的存款大戶,買房子投資當包租公期望報酬率能打敗定存,就可以參考這些區域。



工商時報







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購屋好?租屋好?評估兩關鍵





購屋好?租屋好?評估兩關鍵

相較於今年上半年,有些人不堪利率走升的房貸負擔,於是將原有房子賣出、以租屋方式擺脫屋奴身份,現在則有許多人進場看屋,等待合理房價,顯見購屋需求提升。專家建議,民眾可掌握兩個關鍵,評估購屋或租屋:



1、房貸利率小於租金收益率:銀行房貸主管指出,房貸利率反映購屋人的成本,而租金收益率則是反映出房東的成本,不過,租金收益率與租金成本率之間,呈現高度的連動性,收益率越高,可看出房客所需負擔的租金成本較高,反之亦然。



因此,中信房屋副總經理劉天仁說,若房貸利率小於租金收益率,就表示房貸負擔小於租金壓力,在這個條件下,買屋當然優於租屋,以表中的2005年走勢為例,新承作房貸利率是2.24%,租金收益率是 3.10%,相較之下,購屋後的每月還款壓力,比租屋每月付出的租金壓力輕。



台灣房屋表示,在台北市租屋20年,總共要花費約519萬元,是筆不小的數目。台灣房屋建議,民眾租屋時,應先調查租屋地點的購屋房價是多少,並衡量自己每月可負擔的房租上限,再換算同樣的租金,可貸到多少的房屋貸款。



假設每月可支付的房租上限為3萬元,換算成房貸支出,以利率2. 425%、20年本息攤還計算,大約是580萬元的房貸,每月房貸負擔是 30,523元,再衡量手上的自備款,評估可負擔的房屋總價。



而劉天仁也認為,央行降息環境下,房貸利率勢必會更低,也因此,明年的購屋策略,將回到2003年至2007年,「買優於租」的時期。



2、以孩子學區為優先考量的家庭:信義房屋指出,每年的4月25日,是台北市國小學齡兒童的設籍基準日,教育局將以小朋友設籍的時間長短及居住事實,進行新生分發作業。



而家長為了不讓孩子輸在起跑點上,都搶先設籍於明星學區,使得北市知名學區周邊房價,依舊抗跌。以台北市最熱門的新生雙語國小為例,校方要求設籍滿6年才可入學,等於是孩子一出生,就必須設籍在該地。劉天仁認為,由於這類族群需要長期設籍,而現在買屋,只要多看多比較,談到合理的價格,等於是買在相對低點。






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