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December 30,2008

合晉房屋

合晉房屋





不景氣關廠!工業區廠房拋售

景氣寒冬,大企業還在苦撐,很多小廠房早就撐不下去,紛紛倒閉,像台北縣新莊、樹林一帶的工業區,這半年來,廠房出租或出售成長2成,但是成交量卻像溜滑梯一樣,下滑5成,不只工廠老闆苦哈哈,周邊的便當或小吃業者也連帶受影響,日子快過不下去。


真的不誇張,台北縣樹林工業區短短100公尺內,就至少有10間工廠收起來,廠房貼上出租或出售,更多的是空著養蚊子。


老闆不做了,員工只好回家吃自己,連帶受波及的,就是周邊的便當店、小吃攤,生意也跟著直直落。


生意不好做,荷包縮水,各行各業都還在苦撐,遇上景氣寒冬,這年,似乎不好過!







資料來源:奇摩房地產



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合紀不動產--松青房屋

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全台夜市店租 降逾1成

景氣低迷,消費者荷包扁扁,被視為台灣特色的「夜市」也陷入辛苦經營;根據房仲業者調查,與今年上半年相較,全台知名夜市下半年店面租金調降逾1成,以具有觀光效應光環的夜市損失較輕微。



根據台灣房屋研究室調查發現,下半年台北市饒河街夜市店租降幅空間最大,降幅高達18.18%,其次是景美夜市降幅約14%;受惠於兩岸觀光話題持續發酵,全台最大的夜市商圈士林夜市租金降幅9.8%,相較於其他夜市,情況不算嚴重;降幅最小的是中部最大夜市商圈逢甲夜市,僅3.13%。



台灣房屋不動產分析師邱太煊分析,現在夜市店面待租期普遍拉長,以前是2個禮拜內就會被租走的,現在要拉長到1個月,租金議價空間也拉大。



降租風暴所及,中部最大的夜市商圈逢甲夜市依舊屹立不搖,在這次調查結果租金降幅為全台最少,僅有3.13%。逢甲夜市店東指出,逢甲夜市除了本身知名度高之外,因為距離中港交流道很近,所以也吸引不少外來觀光客慕名前來,即使到了景氣低迷的下半年,店面及攤位的依舊搶手。



欣元商仲總經理焦文華分析,下半年全台大小夜市店面租金平均有5~10%的降幅,而知名夜市中確實以饒河街夜市跌幅最嚴重,主要因為饒河街夜市以本地客層消費為主,較少觀光效應可倚靠,附近也缺乏學校人潮支持,因此下滑特別明顯。


焦文華說,雖然不能找零,但一般夜市攤販跟店家十分歡迎消費券,屆時消費券發放後,對於夜市將多少有點助益,預測明年上半年夜市店面租金應可持平。





資料來源:蘋果日報



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全國不動產長青加盟店

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景氣復原至少要一年

台灣證交所董事長薛琦昨日引述國際貨幣基金(IMF)的研究指出,此波由美國引起的全球不景氣,至少還需一年的復原期,建議上市公司這時要持盈保泰,暗示上市公司不要在景氣差時擴張太快,危及公司的經營命脈。



薛琦昨天主持「上市公司負責人座談會」,邀請金管會委員葉銀華發表「公司治理與企業決策風險」專題演講,近百家上市公司負責人或高階經理人到場,包括台泥董事長辜成允、大同董事長林蔚山、永豐餘董事長邱秀瑩等人。



葉銀華在會中表示企業必須注意決策風險,建議上市公司負責人不要盲目擴張。他引用三國故事中的諸葛孔明借東風與空城計的典故,說明企業決策的風險。若企業選擇錯誤的時間點擴充業務,或決策本身也有問題,就好比孔明要借東風時卻借不到,或擺空城計時,敵方卻真的攻進城裡,會給企業經營帶來災難。



葉銀華指出,企業面臨的決策困境是「不擴張,難道要坐著等死?」但他認為企業不能因此賭輸押大、不能為了鞏固職位、不能為面子或過度樂觀估計而做出錯誤的決策,「陷公司於萬劫不復」。



薛琦聽完葉銀華的專題演講後頗有感觸,特別舉出IMF的研究報告,指經濟面臨衰退時,通常需要七個月的復原時間,如果經濟衰退時,又遇到房地產與信貸泡沫,復原期將拉長至24個月。「美國去年7月爆發次貸危機,此波經濟復原期可能還需要一年」。



薛琦指出,這波經濟調整還需要一段時間,建議上市公司要注意經營風險。他舉例,有一家企管顧問公司在幫上市公司上課時,主題是如何提供企業競爭力,若這家企管顧問公司幫所有上市公司都上同樣的課程,「難道所有的上市公司都可以一起提高企業競爭力?」







資料來源:經濟日報



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永慶不動產內壢加盟店

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桃園 大溪楊梅 休閒大宅需求熱

在不少人的心目中,獨棟別墅才是真正的別墅,採雙併或連棟規劃者,只能稱之為外觀比較漂亮的「透天」,但獨棟別墅因總價高,多分布在郊區;近來桃園建商為區隔市場,獨棟別墅多訴求「量身訂做」,讓客戶能盡情揮灑,打造自己的夢想家,竹苗地區則因純獨棟別墅社區的數量稀少,相當搶手。



僑府興建設協理蔣彬智表示:「台灣早期曾興起一片買農地興建農舍的風潮,近年以北台灣的新竹南庄、桃園等地較熱絡。」由於這些客層大多來自台北,桃園各地因距離台北幾乎都在1個小時的車程範圍內,包括楊梅、大溪、觀音、新屋等地,這類產品因而興起。



不過,由於購買農地手續複雜,且興建農舍限制多,而市場上的連棟透天產品眾多,為區隔市場,並滿足特定族群需求,建商近來紛紛推出可為客戶「量身訂做」的獨棟別墅案,包括大溪、楊梅等地都已出現這類產品;大溪擁有得天獨厚的觀光資源,楊梅則是高爾夫球場群聚,成為台北客購買休閒第2屋或退休住宅的熱門地點。



青鼎建設業務銷售經理計永翔表示:「獨棟別墅總價高,對這類金字塔頂端的族群而言,沒有什麼東西是絕對的需求,因此依照客戶需求量身訂做將是未來的趨勢。」所謂的量身訂做,並非僅止於一般格局或水電上的變動,而是連客戶需求的地坪大小、建物規劃等都能全部滿足。



楊梅地區如「青鼎帝悅」與「日光小鎮No.3」等案,都採這種方式銷售,大溪的「一戶一國」在預售期間,也採量身訂做的方式銷售,原規劃20戶,因客戶要求較大的地坪,只剩下16戶,蔣彬智表示,「一戶一國」在預售階段給予客戶最大的自由,可盡情規劃屬於自己的夢想家,如今已成屋,就無法有這麼大的彈性了。



不過,計永翔表示,預售屋即使有銀行履約保障可以達到真正量身訂做的目的,但在全球金融風暴影響下,客戶對採預售模式銷售的個案仍存有疑慮,因此,近來發展出純土地買賣,興建則自行找營建商或交給公司興建,但也並非無限度全憑客戶喜好興建,為求社區的整齊統一,通常會有外觀風格與高度等限制。


資料來源:蘋果日報



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台灣房屋汐止福德特許加盟店

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新莊副都心計劃周邊 店面挑戰每坪100萬

台北縣新莊副都心計劃雖然土地尚未發放,但周邊住宅與店面價格已蠢蠢欲動,其中,緊鄰副都心的中原路,現階段雖然只有單側有店面,晚上人潮也不密集,卻是當地業者眼中發展潛力最佳的地段;中平路則因「歐洲村」帶來大量的人潮,與中原路未來都有機會挑戰店面每坪100萬元的關卡。


新莊副都心預計今年底整地完成,緊鄰在旁的中平路,因屬建商自辦重劃區,規劃上千戶的社區「歐洲村」,吸引大量的人口進住,店面價值看漲,為上新莊最新成型的潛力商圈。


中信房屋副都心加盟店店長王恩民表示,「歐洲村」緊鄰中平路的社區名為「台北桂冠」,規劃1樓含夾層的店面,2年前推出時,每坪開價75~80萬元,如今每坪約95萬元,漲幅不小,且目前已有連鎖店家如丹堤咖啡店進駐,「代表該區人口足以支撐商圈成型」。


台灣房屋新莊中原特許加盟店店長李東芳表示:「中平路造鎮社區內目前約有1300~1600戶,入住率僅約5~6成,建商至今還未全數興建完畢,但因該區為台北市客層沿著台1線高架橋來到新莊的首站,也促使不少北市客在此購屋。」除了臨中平路的店面外,社區內店面的價格便宜不少,每坪45~60萬元。


王恩民指出,今年5月以來股市下跌,房地產買氣低迷,但僅限於住宅產品,商業型產品如店面,卻不受影響,反而因股市下跌,讓投資人感受到房地產保值的特性,店面因具收益與抗通膨效益,相當受歡迎。中平路因屬新興商圈,十分搶手,中原路則因緊鄰副都心,已有地主惜售不願釋出。


但中原路現階段比較吃虧,因為副都心尚在重劃,還需要2~3年的發展期,中原路現在僅是單面的店面,不易集市,租金相較於中平路便宜不少,每坪月租金900~1200元,臨路有不少泰隆建設興建的大樓,1樓店面多規劃挑高夾層產品,每坪40~60萬元。


不過,李東芳與王恩民一致認為,中原路未來發展性最佳,因副都心土地價格高漲,未來將可能成為豪宅群聚的區段,店面自然水漲船高,尤其新莊缺乏百貨公司,而未來能夠成立百貨公司的區域,只有副都心內的商業區,如果百貨公司營運狀況佳,更可提高中原路的店面價值,每坪上看100萬元只是時間早晚的問題。

資料來源:蘋果日報



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台南房屋金玉滿堂房仲網

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台南主攻首購族 每坪11萬起

台南市新成屋市場向來以透天產品為主,大樓推案量少,尤其今年全台房市走緩,目前銷售中的大樓推案多為餘屋,就連透天產品的銷售期也大為拉長,建商為刺激買氣,並搶在過年前出清餘屋,紛紛打出買屋附裝潢、家電等促銷活動。



台南市目前訴求買屋附裝潢的成屋案,以低總價首購產品為主,尤以大樓最普遍,因為大樓的案量大,建商可大量施作,以量制價降低裝潢費用,且業者多把裝潢費用含在總價內銷售,並以現場裝潢表現格局。



定泰建設業務副總經理邱浩哲認為,景氣不佳、銀行貸款成數不高,對有預算考量的首購族來說,購屋後的裝潢費用支出,將成為一筆很大的負擔,建商若訴求購屋附贈裝潢、家電,能刺激首購族下手,提高成交機率。



不過,高價位的產品較不採取這種行銷方式,甚至可能收到反效果。邱浩哲說:「因為購買豪宅型產品的客層,多半不在乎另行花費請設計師量身打造居家空間,如果建商附上裝潢,反而可能因與客戶審美觀不同,不對客戶口味而錯失成交機會。」



台南市目前打全室附裝潢的大樓推案,有「摩根168」、「金生金室」、「希爾頓」、「紐約川普」與「成功四季」等案,多為首購型大樓產品,平均每坪開價11~14萬元。透天別墅強調附裝潢的建案並不多見,目前僅有「敦煌瑞邑」一案,而「敦」案屬於首購型透天別墅,總價約528~658萬元。



「摩根168」主推小坪數套房產品,全案裝潢屋有50~60間,共有10多種裝潢風格可供選擇,且以「酒店式公寓」為訴求,提供住戶早餐、客房寢具服務等完整飯店式服務。



「摩」案專案經理葉步青表示,套房總價低,買主多半有立即進住的需求,附裝潢甚至連同家電完整贈送,才能吸引買主。



該案坪數9~21坪,開價每坪14~16萬元,葉步青說:「當天下足定金與簽約金,還附贈LG品牌7.5公斤的單槽洗衣機、32吋液晶電視、72公升冰箱等家電。」



位於市中心中西區的「成功四季」,則屬於此波附贈裝潢的大樓案之中,少見的大坪數產品,最小坪數41坪,合併戶最大可到126坪,現場提供7種裝潢風格,裝潢總價最高達500萬元,除全室裝潢外還附冷氣,並採用知名設計師的內裝設計,廚房配備日本進口的原裝廚具。



位於北區的「凱悅峇里」,則是台南市目前附最多家電品項的大樓推案,共附有冰箱、洗衣機等10大家電。專案經理陳秋明說:「此為配合過年推出的促銷專案,月底前下定均有附贈。」






資料來源:蘋果日報



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台中房仲黃怡霖專業銷售網

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台中省三國小 3房公寓好轉手

省三國小鄰近學士路商圈,生活機能成熟,區內以屋齡20~30年、5樓以下的公寓釋出最多、每坪6~8.5萬元。位於學士路、健行路兩側、屋齡9~14年、40~70坪的大樓住宅最受歡迎,每坪11~12.5萬元。透天住宅雖搶手但物件較少釋出,每戶面寬4~6米,總價400~1100萬元。



省三國小位於台中市健行路、崇德路口,學校鄰近中正游泳池與中正公園,中正公園對面即為中醫大學附設醫院、五權國中等,周邊大型設施完善,學士路、健行路上有多家超商、賣場、診所與小吃、餐飲店,生活機能發達,崇德路、進化北路為該區的主要交通幹道,可連結大雅路、忠明路與五權路。



永慶不動產台中北區加盟店經理方志仁表示,省三國小周邊發展較早,主力產品為屋齡約20~30年的公寓及透天產品,其次為屋齡9~14年的大樓,「以釋出量而言,公寓總價低、釋出數量最多,交易也最頻繁,其次是有社區管理的大樓住宅,透天產品釋出最少。」



樓層4~5樓的公寓與透天產品主要位於五常街、梅亭街等次要道路兩側。公寓因公設比較低,22~30坪的公寓多為3~4房格局、無停車位,1樓只能停機車,每坪6~8.5萬元。方志仁說:「3房是最受歡迎的格局,轉售接受度最高,不少產品略經整修,含裝潢出售。」



透天產品分為透天住家與透天別墅,樓高2~3層樓,透天住家多為連棟騎樓式、無停車位,面寬4~4.5米,總價400~600萬元。透天別墅為雙併、連棟式,每戶面寬4.5~6米,地坪約30~40坪,採前院或側院停車,總價約600~1100萬元,但物件釋出較少。



屋齡9~14年的大樓,多集中於學士路、健行路兩側,中信房屋北區學士加盟店店長許清彥說:「此區近國小、公園,且生活機能佳,是公寓換大樓、或自外地來此定居的自住客最喜愛的區段。」主要為40~70坪、3~4房的產品,每坪11~12.5萬元。15~25年的大樓則較分散,每坪7.5~9萬元。



新成屋與3年內的大樓住宅均集中於進化北路、學士路口周邊,包括佳茂、櫻花(股票代號:2539)與寶佳等建商,在此推出多件小坪數的社區,主力為20~28坪、1+1~2房,大樓社區提供飯店式管理服務,新成屋每坪16~18萬元、屋齡3年內每坪13~15萬元。



資料來源:蘋果日報




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北高雄房屋

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受惠高捷沿線地產價揚 景氣衝擊又回穩

(中央社記者王淑芬高雄10日電)高雄捷運紅、橘線已經陸續通車,受惠於交通建設,中山路、中正路沿線地價去年底開始上漲;近來受到金融風暴的衝擊,呈現價穩量縮格局,專家建議投資正是時候。


受到高捷通車的利多,高雄房地產於去年底到今年中確有受惠,但近來受到景氣波及,房地產交易又轉趨保守,買賣方都縮手,投資人也被套牢。


高雄市建築開發商業投資公會總幹事林佩華表示,市場投資者不必悲觀,只要投資標的選對捷運沿線,一旦景氣復甦,高雄市房地產上漲空間會更大,建議投資者逢低買進。


長久以來,高雄市的房地產價格相對台北市低廉許多,沒有北部動輒一坪數百萬元的行情,但受惠於高速鐵路及捷運通車,高雄市房地產從去年底漲幅變得凌厲,一些特定區塊價格一枝獨秀,尤其以北高雄高鐵站、捷運凹子底站一帶的漲幅最明顯,好的區段地價每坪漲到近新台幣100萬元。


建築房地產業者從去年底就預期高雄捷運今年初陸續通車會帶動一波房地產利多行情,業者就開始打出「捷運黃金店面」、「捷運金鑽區」的廣告,促銷捷運沿線的房地產,使得捷運紅線博愛路、小巨蛋一帶房地產價格水漲船高,從去年底到今年中有二、三成的漲幅,小巨蛋周邊更是倍數翻揚。


地政處追蹤凹子底開發區小巨蛋漢神百貨一帶的交易實例,土地每坪售價從過去新台幣3、40萬元飆漲到百萬元,地政處認為,是受惠於捷運帶來商圈龐大的人潮、商機所賜。高雄捷運公司也證實,捷運巨蛋站確實是紅線日運量數一數二的大站,平均月運量都超過30萬人次。


地價飆漲、房價也水漲船高,以凹子底一帶面臨公園的華廈住宅為例,過去一坪14萬元的大樓售價,捷運通車之後漲到20萬元,美術館一帶的高級住宅每坪售價也直逼30萬元。


地政處長謝福來認為,紅線沿線受惠於捷運通車最多,因為紅線附近多為新開發區,交通便捷、公共設施完善,生活機能健全,最受年輕夫婦的青睞;新婚家庭購宅如果選擇臨路的第二、三排房子,價位中等,是受薪家庭可以承受的價位,所以凹子底一帶的人口越來越密集。


不過,9月中旬通車的捷運橘線沿線地價尚無明顯變化。林佩華認為,中正路沿線因為是建成地區,發展腹地有限,所以,建築業界評估漲幅維持在一、二成之間;只是近來受到金融風暴的影響,漲跌幅已經被抵銷掉。971210



資料來源:奇摩房地產



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北大房屋林湘縈

北大房屋林湘縈





台灣房價大檢視 逾60%城鎮 1坪不到10萬

台灣房價過高的聲音,處處可聞,不過,依據永慶房屋最新統計,卻是另一番景象,台灣超過60%以上的城鎮,房價一坪不到10萬元,彰化、新營、鳳山市,中古屋只有5萬到6萬,屏東市更掉到4萬左右,10年原地踏步。


 總計超過20個以上的城鎮,中古屋房價、每坪以萬元計算,都還處在「個位數」。


 美商ERA房地產顧問張欣民說,台灣M型房價的兩端,差距愈來愈大,綜觀全台灣各城鎮房價,北高南低、東下西上,北市買1戶房子的錢,到了屏東市,至少可以買7戶。


 依據永慶房屋最新統計,今年10月分,全台各大城鎮房價,一半以上的價格,每坪在10萬元以下。


 從桃園市一路往南,平鎮市、八德市、中壢市、豐原市、太平市、大里市、斗六市的房子,一坪都落在5萬、7萬,到了新營市、永康市,房價又低一些,一坪在5萬上下。


 來到最南部的屏東市,跨過山嶺來到花蓮市,這兩個位處國境之南、以及東邊後山的城鎮,房價平均1坪不到5萬元,買1戶40坪大的中古屋,總價200萬元有找。


 永慶房屋說,跨出台北市、縣,從桃園市往南走,絕大多數城鎮的房價,1坪在10萬元以下,其中,在「平價」城市當中,桃園市每1坪8.7萬元,算是最高的。


 張欣民說,大家都說現在是高房價時代,其實,近20年來,房價明顯上漲的地區,僅集中在三大區塊:

 一、台北市以及台北縣部分縣轄市,例如,板橋市、永和市、中和市、新店,二、台中市七期重劃區、以及周邊部分地區,三、高雄市美術館一帶。


 另外,其他城市裡頭,只有個別地段的房價,呈現漲勢。


 特別是台北市的房價,更突破民國79年的高點,當時股價指數一度來到12,682點,目前,台北市的房價超越當時甚多,1坪30萬、50萬的房子到處都是,也是真正「高房價」的所在。


 信義房屋經理蘇啟榮指出,這20年來,台灣大半城鎮的中古屋房價,幾乎持平、走勢疲弱。


 中信房屋經理江龍名說,城市房價兩極化的走勢,將愈來愈明顯,低房價城市的經濟動能,如果沒有進一步提升,房價再便宜,還是無法吸引人口遷入。






資料來源:奇摩房地產



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欠管理費 屋遭換鎖出租

一名嘉義市民在桃園市有間小套房,因閒置一年多積欠管理費一萬多元未繳,未料社區管理委員會竟私自將其小套房出租,用租金扣還管理費。屋主發現鎖被換了不得其門而入,才報警處理;警方經調查,昨將管委會總幹事、主委及一名管理員依竊佔罪嫌函送法辦。



小套房主人蕭兆弘(十九歲)直呼:「太離譜了!房子遭換鎖,還被管委會出租收錢,台灣還有國法嗎?」他舅舅蕭明聰(蕭兆弘跟母姓)就是上周二開車,在中山高輾死敲破客運車窗跳車、趴地尋死憂鬱男的倒楣者。當時舅舅即欲到桃園處理此房事糾紛。



遭函送法辦的桃園市安東街天天大廈社區管理委員會總幹事陳孝釗(八十二歲),及主委吳育明(三十二歲)、管理員李劍岳(五十五歲)三人,只有陳孝釗到案,而該管委會成立並未向縣府報備立案。



蕭兆弘的小套房原本是舅舅蕭明聰所有,十年前過戶給他。蕭兆弘說,舅舅屋內本來有沙發、酒櫃等,也被搬光了。房子過戶後,他曾住了兩年即閒置,直到去年才又整理過,當時社區沒管理員,也沒收管理費。



上月,蕭兆弘想將房子租給在桃園工作的朋友,將房子鑰匙交給朋友,不料朋友說打不開門,按電鈴裡面居然已有人住。蕭兆弘趕往查看,才知上月初管委會已透過網路將他的房子以每月六千五百元租給他人,對方還付了兩個月押金。



社區管委會總幹事陳孝釗向警方供稱,因屋主積欠管理費一萬多元,且樓下住戶反映,蕭男房屋漏水,故管委會花錢請工人修繕,才將房屋換鎖出租。陳孝釗並出示一份管委會會議紀錄,指蕭的空屋未繳管理費,房東行蹤不明,管委會代其整修,故出租款項扣除管理費、水電費,剩餘由管委會保管再還給屋主。




但警方發現,陳孝釗出示的會議紀錄沒有出席人員簽名,開會日期是上月二十五日,但蕭的房子早在上月八日就已被出租,顯有侵佔之嫌。



住戶與管委會權利義務


.住戶未繳交管理費,管委會可循法律程序追討,但不得侵入住宅



.住戶修繕房屋不得破壞建物主結構,若有違建,管委會可報請建管單位拆除



.住戶飼養動物不可妨害公共衛生及安寧,否則管委會可制止或向環保局告發



.住戶不可在樓梯間等公共空間堆置雜物,管委會可制止或向消防單位告發


資料來源:蘋果日報



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