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December 16,2008

節遺贈稅 十大密招





節遺贈稅 十大密招

遺產及贈與稅的部分,雖然說已經做了大幅調降,但終究還是有1 0%,因此對於真正的高資產者來說,讓資產順利移轉的動機仍舊存在,因此適度地進行租稅規劃有其必要性,同時更應留心方法是否正確得當。



話說早期的避稅與資產移轉方式,大部分是運用三角移轉、人頭移轉、交叉移轉、購買無記名定存單(NCD),或運用境外之國際移轉,那時由於國稅局人力有限,使得個人資產資料建檔不全,電腦連線不夠周延,所以很多不當的租稅規劃案件都得以安全過關,僥倖沒有被查核到。



這並不代表這些規劃方式,在現在國稅局勾稽系統的完善之下,還能順利過關,一旦被查到可能要擔負高額罰款及刑罰。



租稅規劃的奧妙之處,在於表面上看起來是做同一件事情,但是必須特別留意細節與執行程序,以免觸法。至於正確的規劃方式如下:



方法一:財產不動產化:遺產價值之計算,土地以公告現值、房屋 以評定標準價格評價,皆較市價為低,因此,可節省遺產稅之繳納,惟不動產有市價下跌風險之考量。



方法二、財產證券化:將個人資產轉入自己能控制的股份有限公司名下,再藉由公司股權買賣的形式,以略高於公司資產淨值的價格出售第一代所持有之股權,或利用分次贈與以順利完成將財產移轉給第二代的目的。



方法三、財產法人化:前面偏重於股票,也就是所得稅之節省,在此則偏重於不動產,目的為遺贈稅。在財產法人化之下,移轉不動產時只須移轉股權,不需過戶房子,可避免增值稅問題;同時不動產淨值提高時,公司之淨值不會因此而提高。



方法四、財產國際化:將財產變成由境外公司來轉投資國內公司,但應注意境外公司之資金必須合理規劃,避免由國內之資金直接匯出。



方法五、債務合法且可稽化:繼承遺產當然也承擔債務,債務可以自遺產中扣除,惟其相關憑證需齊全、明確,以便證明債務之真實性,否則,易遭不准剔除。



方法六、夫妻剩餘財產分配請求權:夫妻財產如採法定財產制,當被繼承人死亡時所遺留之財產顯較生存配偶多時,生存配偶可主張依《民法》第1030之1條之規定,於婚姻關係消滅時,行使剩餘財產差額分配請求權,以節省遺產稅。也就是說如果生存的配偶之剩餘財產比死亡配偶為少,便可請求雙方剩餘財產差額的50%。



方法七、實物抵繳:於繳納稅款時,遺產範圍內某些項目的市價比核課價值低,或變現性較差的,國稅局都允許辦理實物抵繳,以降低財產損失、減少將來處分或分配遺產的麻煩。公共設施保留地為實物抵繳之常用工具之一。



方法八、分年且高額贈與子女:合理而穩健的財產分次移轉,不僅可以降低一次累進的贈與稅,亦可規避人生總清算之遺產稅負擔。



方法九、購買人壽保險:根據《遺產及贈與稅法》第16條第9款之規定,有指定受益人之人壽保險金便可不計入遺產總額,繼承人可運用此金額繳納遺產稅,以免因繳稅資金不足而以遺產抵繳,甚至財產遭查封與拍賣。



方法十、隔代繼承:被繼承人死亡,依法應由子女輩繼承,惟子女輩全部拋棄繼承,改由孫子女輩繼承,稱「隔代繼承」,此為就預先為子女輩分配財產之方法。


文章來源:工商時報




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新莊副都心計劃周邊 店面挑戰每坪100萬





新莊副都心計劃周邊 店面挑戰每坪100萬

台北縣新莊副都心計劃雖然土地尚未發放,但周邊住宅與店面價格已蠢蠢欲動,其中,緊鄰副都心的中原路,現階段雖然只有單側有店面,晚上人潮也不密集,卻是當地業者眼中發展潛力最佳的地段;中平路則因「歐洲村」帶來大量的人潮,與中原路未來都有機會挑戰店面每坪100萬元的關卡。



新莊副都心預計今年底整地完成,緊鄰在旁的中平路,因屬建商自辦重劃區,規劃上千戶的社區「歐洲村」,吸引大量的人口進住,店面價值看漲,為上新莊最新成型的潛力商圈。



中信房屋副都心加盟店店長王恩民表示,「歐洲村」緊鄰中平路的社區名為「台北桂冠」,規劃1樓含夾層的店面,2年前推出時,每坪開價75~80萬元,如今每坪約95萬元,漲幅不小,且目前已有連鎖店家如丹堤咖啡店進駐,「代表該區人口足以支撐商圈成型」。



台灣房屋新莊中原特許加盟店店長李東芳表示:「中平路造鎮社區內目前約有1300~1600戶,入住率僅約5~6成,建商至今還未全數興建完畢,但因該區為台北市客層沿著台1線高架橋來到新莊的首站,也促使不少北市客在此購屋。」除了臨中平路的店面外,社區內店面的價格便宜不少,每坪45~60萬元。



王恩民指出,今年5月以來股市下跌,房地產買氣低迷,但僅限於住宅產品,商業型產品如店面,卻不受影響,反而因股市下跌,讓投資人感受到房地產保值的特性,店面因具收益與抗通膨效益,相當受歡迎。中平路因屬新興商圈,十分搶手,中原路則因緊鄰副都心,已有地主惜售不願釋出。



但中原路現階段比較吃虧,因為副都心尚在重劃,還需要2~3年的發展期,中原路現在僅是單面的店面,不易集市,租金相較於中平路便宜不少,每坪月租金900~1200元,臨路有不少泰隆建設興建的大樓,1樓店面多規劃挑高夾層產品,每坪40~60萬元。



不過,李東芳與王恩民一致認為,中原路未來發展性最佳,因副都心土地價格高漲,未來將可能成為豪宅群聚的區段,店面自然水漲船高,尤其新莊缺乏百貨公司,而未來能夠成立百貨公司的區域,只有副都心內的商業區,如果百貨公司營運狀況佳,更可提高中原路的店面價值,每坪上看100萬元只是時間早晚的問題。


文章來源:蘋果日報



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600萬捷運屋 考慮北縣中古公寓





600萬捷運屋 考慮北縣中古公寓

中時電子報 (2008-12-09)王莫昀台北報導


大台北地區房價居高不下,平價屋何處尋?根據房仲業調查,想享受捷運交通便捷,又要便宜的房子,要到台北縣尋找,像是600萬元的捷運概念住宅,首選北縣中古公寓,總價800萬的捷運大樓,在台北市更僅有麟光、辛亥站附近才找得到。


根據永慶房仲網購屋意向大調查,台北市主力購屋預算為600至800萬,比重為22.2%最多,其次為800至1000萬,佔17.4%,台北縣購屋預算則為400至600萬元,比重為25%,每四個人就有一個人購屋預算落在這個區間,其次為600至800萬,占20%。


永慶房仲集團市調研展部協理黃增福建議,現階段購屋以保值為主,消費者可瞄準捷運周邊1000公尺範圍內中古公寓及中古大樓,並善用政府優惠房貸,減輕財務負擔。


如搭配政府推出的2000億優惠房貸及「住宅整合方案」、或一生二次200萬元兩年零利率的「青年安心成家方案」,貸款500萬,每月本息支出不超過3萬元。


黃增福指出,600萬以下產品,可選擇捷運沿線、單價20萬元以下的中古公寓,如木柵線萬芳社區站、淡水線北投忠義站、復興崗站,中和線景安站及末端南勢角站,板橋線府中站,或土城線亞東醫院、海山、土城、永寧等站附近公寓。


業者表示,通常越往捷運末端站走,價格會越便宜,相對購屋負擔也相形減輕。


800萬的購屋預算,可選購三房30坪、每坪26萬以下、捷運附近的中古大樓。黃增福說,從房價來看,800萬以下的購屋預算,台北市部分只剩下木柵線的麟光及辛亥站較有機會能落在700萬到800萬購屋預算。


台北縣部分較多,淡水捷運線靠近淡水、關渡的大樓,如淡水、紅樹林、竹圍、關渡、忠義等站,中和線的頂溪、永安市場、景安、南勢角等站,新店線的小碧潭及新店站,板橋線江子翠、新埔、板橋、府中站,以及土城線亞東醫院、海山、土城、永寧站,都可找得到。


惟業者強調,就區域來看,一般三房大樓要能符合700萬到800萬購屋預算,還是以北縣捷運線較多,越往市中心,相同購屋預算,大概只能買到坪數較小的住宅。





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企業裁員 申請房貸寬限驟增





企業裁員 申請房貸寬限驟增

中時電子報 (2008-12-09)


許文台北報導


不景氣、連大企業都吹起裁員風,希望減縮開銷度過難關,連鎖效應慢慢反應到銀行房貸上,銀行表示,最近一個月來申請延長寬限期的人變多了,跟上個月比較起來,大概多了10%。


房貸寬限期是銀行給貸款人的優惠,在一定的期間內,可以只繳利息,不用本息攤還,減輕貸款人的負擔,元大銀行說,畢竟剛買房子,要裝潢、要買家具,手頭的存款所剩不多,善用寬限期的確能幫貸款人減緩經濟壓力。


各家銀行給的寬限期不太一樣,有些給1年,過了1年還是有困難,可以再申請延長,但延長的時間各家銀行也不一樣,合庫說,依照房貸商品類別不同,最多可以到7年。


元大銀行則表示,第一次給2年,過了2年後還要申請延長,只能申請一次,一次是1年,總共3年,過了3年還是無力攤還本利,銀行會再與客戶協調,以客戶狀況給建議,如果客戶財務狀況真的很差,會建議客戶是否要賣屋、斷尾求生。


元大銀行個人金融業務部資深協理熊美玲說,可能是因為整體經濟狀況變差,多數企業不是裁員就是減薪,大家怕還不起房貸,紛紛來向銀行詢問怎樣可以延長寬限期,甚至直接申請延長,跟上個月比較起來多了10%。


對於已經申請過房貸寬限期展延的人來說,因為已經用過一次的優惠,銀行可能不願意再給寬限期,強迫客戶本利攤還,如果客戶又還不出,此時能有什麼解套的方案?


合庫表示,可以延長房屋的貸款年限,比方說原本設定貸款15年還清,可以延長成20年,這樣每個月的本息攤還就沒那麼沈重。


熊美玲表示,若是因為被裁員而無法還款,銀行也會先判斷原先的職業是否容易轉業,如果是屬於進入門檻較高的產業,貸款人的還款意願高,銀行所承擔的風險比較小,銀行就願意給貸款人一些空間,讓貸款人先用較低的金額去還房貸,等到有固定收入後再補足。


如果貸款人的職業比較不好,或者被列為高風險產業,例如房仲、空姐、代銷人員、家電零售店員、旅行業從業人員等,沒有固定收入、靠獎金過活的人,銀行也有可能說服客戶,轉到其他家銀行申貸。






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屬牛不懼犯太歲 兩成民眾計畫購屋





屬牛不懼犯太歲 兩成民眾計畫購屋

卡優新聞網 (2008-12-09) 張中昌



明(98)年即將進入牛年,根據中信房屋第四季市場調查中,發現生肖屬牛的民眾,有高達35.87%居住在台中市,其次則為為桃園縣,而且有超過兩成的屬牛網友表示,在近三個月內有購屋或換屋的計畫,目的主要為自住,並且鎖定總價500~1000萬元,坪數30~50坪左右的新成屋產品。



由於屬牛的民眾對於金錢較沒有安全感,所以會把握各種方式來賺取財富,不論是把百貨公司換來的贈品賣掉,或是蒐集發票去換贈品等等,都是屬牛的朋友喜歡做的事情,當看到財富在無形之中逐漸累積起來,就會感到十分安心。



中信房屋行企部主任王韻婷表示,儘管屬牛的人明年進入本命年,流年上犯太歲,但調查結果來看,還是有不少人不會排斥進行購屋理財,只要總價約在500~1000萬元,都是合理預算範圍內。



不過買屋或換屋時所選擇的標的,58%屬牛民眾討厭低樓層的房子,而正好位於四樓的房子,更為31.58%的「牛人」所排斥。



另外,生肖屬牛的朋友在買屋、換屋時,有超過八成覺得只要房子有瑕疵,就算再便宜都不要,但仍有一成多願意購買便宜的豪華凶宅,似乎透露某些屬牛朋友喜歡撿便宜的習慣。



王韻婷指出,接近農曆年關,許多人除了趕結婚外,想要「入新厝」比例也不低,特別是目前已四次調降優惠房貸利率,以及各都會區房價議價空間增加,對於理財投資訊息保持密切注意的網友,都有蠢蠢欲動的出手打算。



但現階段經濟環境依舊不穩,在投資上要避免炒短線,確定自身需求後,多利用上網蒐集物件資訊,多聽多看多比較,並把握優惠房貸申請條件,在房價下修時才能買到理想的住宅。





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錢景不再 杜拜投資熱潮退燒





錢景不再 杜拜投資熱潮退燒

中東的杜拜,在狹小的土地上創造了一項又一項的世界記錄,如今的杜拜,儼然成了奢華的象徵,全球的熱錢紛紛湧進,然而受到國際油價重挫,也為杜拜的發展蒙上一層陰影。


靠著石油起家的杜拜,這幾年積極轉型,推動大型的建設計畫,狹窄的土地上,不但有著世界最頂級的飯店,還有高度超過台北101大樓的杜拜塔,與海爭地的人工島棕櫚島,寫下了一項又一項的世界第一。


創下21世紀經濟奇蹟的杜拜,吸引全球熱錢紛紛湧進,股市屢創新高記錄,然而在全球金融風暴,以及國際油價重挫的雙重打擊下,杜拜的股市也難全身而退,其中又以大型開發公司的股價跌幅最深,只剩下年初的2成5。


除了股市外,房地產也是慘兮兮,高級豪宅乏人問津,房價打了好幾折,還是賣不出去,不少不動產仲介公司,因為經營不善紛紛倒閉,一位來自巴基斯坦的不動產公司社長不諱言,杜拜的投資熱潮已經退燒。


目前正在興建中的遊樂園和高爾夫球場,也因為資金調度出現困難,導致工程進度嚴重落後,全球金融風暴,也讓過度舉債的杜拜,面臨了資金難求的危機。(民視新聞黃文玲綜合報導)




資料來源:奇摩房地產





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北市前11月土增稅收 年減3成





北市前11月土增稅收 年減3成

房市交易趨緩,今年北市累計前11個月土地增值稅實徵僅123.39億元,較去年同期近180億元大幅減少3成;北市稅捐處表示,全年土增稅實徵約133億元,全年預算數144億元恐難達陣。在不景氣下,稅捐處擔心,部分大型開發商或建商會不會因繳不出稅而變成滯納,都很難說。



北市政府財政局昨公布今年前11個月各項稅捐累計數,土增稅123.39億元,僅佔全年預算約85.7%;佔地方政府稅收約7~8成的地價稅、土增稅和房屋稅,合計也比去年同期短徵逾19%。北市稅捐處處長謝松芳說:「部分土地開發商面臨資金吃緊問題,若政府沒像SARS時特例同意延期,可能會出現滯納的情形。」



以物價指數今年平均上漲約6%為例,謝松芳表示,假設去年某不動產1坪成交100萬元,現在等於要成交106萬元以上,政府才課得到土增稅。信義房屋不動產企研室主任蘇啟榮說:「土增稅的發生只有在不動產交易移轉時,因此稅收的多寡也被視為衡量市場冷熱指標之一。」



至於稅賦多寡,除移轉總面積外,持有期間土地公告現值的價差是影響稅額的關鍵;持有時間愈久,須繳納的增值稅愈高。蘇啟榮指出,房市活絡時,儘管買賣移轉件數多,但轉手期短,會因取得與售出時間的土地公告現值無異動,就不會有增值稅。



除實際交易量減外,物件持有期間的普遍縮短,政府通常課不到土增稅。此外,投資客購買預售屋,在交屋前順利轉售,也不用繳增值稅。





文章來源:蘋果日報





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8成國人不想花錢 存款保本





8成國人不想花錢 存款保本

金融海嘯後,國人儲蓄態度大轉彎,變得更加保守,也因對於未來房市看壞「有土斯有財」觀念逐漸淡化。據英傑華集團最新研究顯示,金融海嘯後,民眾對現有負債、未來退休金不足更加憂慮,可承受風險程度降低,對金融機構缺乏信任感,約8成的台灣人寧願儲蓄不花錢,比例連3年居全球之冠。



第一英傑華行銷暨企業溝通處副總譚淑卿說,失業率攀升、中老年失業問題嚴重,她建議國人應積極儲蓄退休金,如年金險,拉長時間累積退休金,加上配合人生周期轉變的保險商品也應重新設計與思考,以提昇民眾儲蓄退休金的意願。



目前年金險分3類,固定型年金、利變型年金及變額型年金,這3種年金的風險與獲利,以純投資的變額型風險最高、獲利空間最大,利變型次之,固定型風險最低,適合不同退休族群,民眾投保前得多比較。



報告也顯示,海嘯過後,台灣人對房屋的重視程度也逐年下滑,2008年剩56%,也就是說,有近一半的人,覺得房屋不再是未來確保經濟保障的重要資產,比2年前的71%大降15%,去年則降到47%低點,反映國人看壞房價。



台灣人愛存錢,比例達84%,香港65%次之,中國消費者傾向即時享樂,僅12%有儲蓄意願。



譚淑卿說,台灣人在考慮儲蓄與投資時,有57%偏好5年內短期儲蓄、只有20%的人會思考10年以上的長期儲蓄,此舉也反映在國內短天期的儲蓄商品熱銷的現況。





文章來源:蘋果日報




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一個眼神 決定5億買賣





一個眼神 決定5億買賣

這天清晨6點,天光未明,住邦房屋總經理劉陳傳準時出現在寒氣凍人的陽明山,因為屋主約好買方來看房子。


另一天下午,信義豪宅團隊協理郭方偉,帶著一位穿著白色polo衫、藍色牛仔褲的中年男子,參觀信義區上億元豪宅;中年男子的名車就停在路邊,旁邊站著另一位信義房屋的經紀人,專心地看管車子,以免被擦撞、拖吊。



為有錢人買賣房子,是所有房仲業務員的夢想,但只有極少數人能夠成功,因為這就像練武,沒有忍受個三、五年的無頭緒摸索,與短期看不到回報的付出,絕對成不了氣候。你只能抓住每一個可以服務的機會,直到有一天,豪宅客請你進他的家門談事情,而不是在住家樓下的lobby或外面的咖啡廳,那就代表你已經拿到了「通行證」。



1年賣出50戶

劉陳傳擁有「豪宅教父」的稱號,曾經1年賣出50戶豪宅,銷售金額近40億元;位於仁愛圓環旁的「昇陽敦凰」,每戶上看3億元,含1樓總共13戶,扣掉2戶地主保留戶,全數由劉陳傳在2年內售出。



他說,真正的豪宅,地段及規劃都要夠格。就如同真正的豪宅業務員,人格和能力,兩者要能同時被信任。其實,許多豪宅客是讓人「摸不清、搆不著」的,即使他就在你的身邊,你也很難察覺他是花個5億元買房子眼睛都不貶一下,而且完全不用貸款的有錢人。



因此,要如何由完全不認識,到找機會接近、認識,並讓這些有錢人對你產生信任,劉陳傳說:「要靠平日的累積。你要知道,這些名不見經傳的老闆們,每天要跟員工、客戶、廠商打交道,可說是閱人無數;你想幫他買賣房子,除了要『創造專業上被利用的價值』,你的言行舉止是否誠實、你的談吐深度和廣度到哪個程度,他心裡其實有個底,八九不離十。」



基本功很重要

成立2年半的信義豪宅團隊,成員年齡多半在40歲以下,資歷雖然沒有劉陳傳那麼老練,但他們找出自己的優勢,那就是恪守專業的基本功,以及在許多小地方做到讓客戶印象深刻。還有,就是分工合作,以組織戰作為競爭優勢。
如果連最基本的專業都被考倒,要做有錢人的生意可是比登天還難。

信義豪宅團隊協理郭方偉說,基本功是很重要的,有些客戶會故意考試。例如在靜靜聽完業務員的介紹之後,客戶冷不防地冒出一句話:「剛才你說公設比29%是不對的喔。這間房子的公設比應該只有26%。」如果連這種最基本的專業都被客戶考倒,那要做他的生意可是比登天還難。

有錢人最在意的是「隱私」。信義豪宅團隊所在的店頭,就特別設計客戶開車進入地下停車場後,可直接搭電梯進入洽談室,不必由大門進出。店裡設計了許多間獨立的洽談室,必須要刷卡才能進入,避免閒雜人等出入。



資料來源:2008年12月08日地產王



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挑高產品 捲土重來





挑高產品 捲土重來

景氣轉差,房價仍居高不下,沈寂一陣子的挑高產品以「低總價、高坪效」訴求捲土重來。由於挑高產品衍生的糾紛不少,想買這種房屋一定要睜大眼睛,特別是權狀坪數與夾層施工上的法律爭議。撰文:朱福山 攝影:張智傑


根據住展房屋網統計,目前台北市銷售中的預售案,挑高套房產品計12個建案,可售戶數為603戶;近期交屋和即將交屋的挑高住宅產品,也有將近20幾個建案。

這類挑高住宅,以中山、大同、中正、士林和北投區居多,住展房屋網總監陳韻如說,買挑高住宅的購屋族,一般都是年輕首購族,因為買不起高總價產品,被「挑高坪效」吸引,但房價通常比同區段一般產品貴上1~2成,而且夾層多出的坪數是沒有產權的,買賣時不可併入權狀。

挑高住宅買入後,大部分都會以二次施工做夾層隔間。值得注意的是,加上二次施工所花的總費用,不見得會比一般住宅產品來得便宜。通常設計和施工價格1坪約5萬元,而且二次施工必須不影響建築物的結構及負載重量,在用料上必須以輕材質為主,以防地震時建築物的負載過重,造成坍塌的危險。



購屋前先查產權

另一個是夾層合法性問題。台北市政府都市發展局表示,一般住宅大樓適用於新建照的個案,二樓以上的住宅空間最多至3米6,若是市面上發現建案二樓以上純住宅產品,整層為挑高4米2的空間,就有建照合法性的疑慮,而複層式挑高4米2的住宅雖合法,但其室內空間、樓梯則是屬有高低落差的產品。

麥特廣告專案副理陳文進說,有良心的建商推出的挑高住宅,主要是希望可以增加生活空間的舒適度,例如客廳和臥室適合挑高3米6,而衣帽間和廚房的挑高部分,建議可作為收納換季衣服和儲物空間。
建商不降表價又希望吸引買氣,挑高產品已從以往的小套房延伸至30、40坪的住宅。

有些建商則會在銷售案場的樣品屋內,直接施做夾層屋供購屋者參考,購屋前最好要求看產權登記,是否已取得夾層部分的建物權狀,否則只能視為一般住宅使用。

目前台北市銷售中的挑高住宅產品,有別於以往主推15坪以下的小套房產品,不景氣中,建商在不降表價的前提下,現在挑高產品坪數已擴大到3、40坪以上,主要推案地段在交通便捷的捷運站和優質學區附近。



購買挑高住宅8大注意事項

1.具合法性:夾層不得超過該層樓地板面積1/3或100平方公尺

2.結構安全:二次施工在材質的考量上必須以輕材質為主

3.裝潢費用:多數會做二次施工裝潢,衍生出額外的裝潢費用

4.空間高度:從空間的效用來看,1樓的高度至少要2.1米以上

5.單價較高:建商認為挑高住宅坪效高,房價相對貴1~2成

6.貸款偏低:銀行貸款不會因使用空間增加,而給予更高的額度

7.居住品質:1層當2層,進住人口增多,生活品質受影響

8.轉手不易:價格、產權坪數與使用坪數上的認定有差異

資料來源:壹蘋果網路



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Posted by sellhouse168 at 11:19回應(0)引用(0)
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