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December 16,2008

房價溜滑梯自住客進場好時機





房價溜滑梯自住客進場好時機

不景氣,全台掀起失業潮,連帶影響民眾信心。根據房仲統計,有高達七成民眾表示,購屋預算已縮減,不過在房價已自高點下修近兩成的情況下,精華地區房價漸趨於合理,也讓近半數的自住型購屋者蠢蠢欲動,認為目前正是購屋的好時機。



永慶房屋市調研展部協理黃增福表示,雖然國內房市受全球金融風暴波及,已陷入價跌量縮的盤整期,但對過去幾年因房價高漲、無力購屋的首購及換屋族來說,現在正是購屋良機。



他指出,目前2,000億元的政府優惠房貸利率已降至2.425%,不僅是近兩年新低,未來更有續降空間,對購屋者而言,負擔將大幅減輕。黃增福說,如今全台許多優質地段房價已大幅滑落,首購及換屋族可趁此時從自身實際需求出發,多看、多比較,挑選符合需求且兼具增值潛力的好屋。



永慶房仲網日前進行消費者購屋意向大調查,結果顯示,在金融海嘯席捲下,已有七成民眾的購屋預算縮水,目前台北市購屋民眾主要預算為600萬至800萬元;台北縣則為400萬至600萬元。



黃增福指出,以首善之區的台北市為例,整體房價已自高點下修約兩成,許多過去幾年有千萬元、但仍無法入主的市中心優質地段,價格也漸趨合理,逐漸開始吸引有意購屋者進場看屋。



例如台北市大安、信義、中正等精華地區,總價600萬至800萬元,已可買到15坪至20坪的兩房產品,吸引不少首購族及小家庭青睞,希望一圓市中心成家的夢想。



而在台北縣的板橋、新莊、中和、永和、新店、土城等北縣主要行政及人口集聚中心,不僅具備完善的生活機能,又有捷運等重大交通建設持續進行中。黃增福說,目前400萬至600萬元,可在這些區域挑選到20坪至30坪左右的新成大樓,以及品質優良的公寓產品,可選擇的產品較台北市更多、負擔也更低,是許多北部地區民眾首購及換屋首選。



往中南部來看,黃增福指出,在同樣的總價下,愈往南走,屋齡會比北部地區愈新、坪數也愈大。根據調查,目前中部及南部地區民眾購屋的主要預算分別為400萬至600萬元,以及200萬至400萬元,購屋預算雖低於北部地區,但可挑選的產品種類卻更齊全。



以中南部主要發展中心台中市及高雄市來看,中古屋房價維持在每坪6萬至10萬元,新成屋也多在15萬元上下,價格平穩,購屋壓力不大。



例如台中北屯、西屯及西區等地,不僅鄰近七期新市鎮中心,生活機能也相當完善,總坪數35坪、格局三房兩廳的新成華廈及大樓產品,只要約500萬元即可購得。黃增福說,值得注意的是,未來台中若有升格利多加持,國家音樂廳、捷運等建設,就更有機會加速進行,房地產價值自會提升。



而高雄市在鴻海等科技大廠相繼宣布有意投資設廠下,未來將有眾多科技人進駐,更有助帶動周邊居住與商業需求,目前包括三民、前金、苓雅及前鎮等區,商圈皆已形成,生活機能完備,是民眾可考慮的購屋區塊。



雖然因為房價下修,民眾購屋意願已逐漸提升,但黃增福仍提醒民眾,目前全球景氣尚未回穩,房價仍有下修空間,購屋時需以自身實際需求出發,切勿寄望短線套利。



並要特別留意公設比例是否過高、建材及逃生設備是否健全、生活機能是否完善、區域需求來源是否穩定,以及未來轉手性等問題,避開屬小眾市場的套房類產品,才能選到符合需求、並兼具保值與增值潛力的房屋。



文章來源:經濟日報





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大摩:失業率 明年房價大殺手





大摩:失業率 明年房價大殺手

摩根士丹利證券昨(7)日指出,台灣房地產業正進入「等待賽局(Waiting Game)」階段,高升的失業率將是明年房市最大變數,而港商里昂證券也認為,現在仍非進場佈局時機點,近期因八大振興房市方案而大漲的營建族群,反倒成為獲利了結好時機!


 在個股看法方面,摩根士丹利證券將華固(2548)與遠雄(5522)納入追蹤名單,均給予「表現與大盤相仿」的投資評等,目標價分別為30.6與15.7元;里昂證券則是仍分別維持宏普(2536)與遠雄「買進」與「表現劣於大盤」的投資評等,但將長虹(5534)與華固投資評等分別調降至「表現優於大盤」與「表現劣於大盤」,至於這四檔個股的新目標價,則分別為24、18.1、24.4、31.5元。


 摩根士丹利證券指出,儘管營建族群股價自4月高點以來重挫了76%、致使投資價值已屆低點,現在仍非進場好時機因為預估未來12個月大台北地區房價仍有20%的下滑空間,屆時買點才會浮現,整體而言仍持「謹慎」看法。


 摩根士丹利證券表示,這波房地產景氣回檔與前波較不同的地方在於,當這波建商獲利高點已過、並進入2009至2010年景氣走緩階段,部分建商因可受惠於2006至2007年預售案營收逐步流入、可躲過這波金融風暴外,仍有多家建商獲利將惡化,而前波則是全面受創。


 摩根士丹利證券指出,近期或許因房價走跌或利率續降吸引自住客進場、使得股價有反彈契機,但這是很好的獲利了結點,因為基本面尚未觸底,尤其是明年失業率恐飆高的變數,將成為房地產業景氣進一步惡化的原因。


 受惠於政府所提出的八大振興房市方案,營建股股價短期內大漲不少,但與摩根士丹利證券看法相同的是,里昂證券也向旗下客戶祭出獲利了結建議,因為股價在大漲23%至28%後,包括華固與長虹的風險報酬並不具吸引力。


 里昂證券中小型股分析師林泰禾指出,沒有消費者信心或資金動能的支撐,房市就很難有復甦空間,政策利多只能幫助建商度過短中期難關,但房地產業要復甦,仍須總體經濟環境的好轉,最快也要等到2011年,大台北地區房價自今年高點以來跌了15%至25%後,今年預估還要再跌10%至15%,回測2005年底水準。


【新聞來源:中時電子報】2008/12/8




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市場鬆動 大型建商 也賣地求現





市場鬆動 大型建商 也賣地求現

房屋價格連續7個月持續價量萎縮後,緊接著土地市場也面臨鬆動。最近不但中小型建商紛紛出售土地,就連部分高負債比、現金部位有不足之虞的股票上市、上櫃大型建商,也開始反手賣地求現,使得土地市場面臨大洗牌。


 據悉,7、8月後,有多家中小型建商,開始向大型建商兜售土地;而時序進入12月,隨著農曆年關將近,連錢賺多的股票上市櫃建商,也開始向同業兜售土地。

 
據悉,近日傳出急售土地的知名上市櫃建商,一家是負債比在7成以上、買進土地幾乎都在高點的上市建商;另一家則是專營台北市中心高級住宅、股價是雞蛋水餃股、負債比也是在7成以上的上櫃建商。

 
當近幾日傳出部分知名大型上市櫃建商也開始要賣地求現,有掮客上門的重量級上市建商都感到驚訝。這些重量級建商在評估後,多半認為接手同業土地的買點,恐怕要明年第2、3季比較好。


 國泰建設協理陳仁澤表示,確實有些財務摃捍操作拉得太高、或是想把負債比壓低到安全水位的上市櫃建商,上門拜託國建買他們的土地。國建要看地段及未來發展性,才考慮是否接手。


 華固建設總經理洪嘉昇表示,最近有些上市櫃建商基於掌握現金、提高流動性的考量,對外喊價把土地易主,不過轉手價格還未到達合理水位,未來半年,恐怕最佳買點還沒到。洪嘉昇透露,華固已準備好現金,隨時準備進場,接手同業急售的土地。


 有些大型上市建商在這一波景氣下挫前,很幸運的「跑得很快」,光是98年已出售的簽約房產,遠雄建設、興富發建設與日勝生活科技等3家,就突破200億元大關,興富發建設也作好「撿便宜」的準備,打算明年年中進場接手買便宜土地。


 興富發建設開發部副總經理廖昭雄表示,房市不景氣時,建築業總是風聲鶴唳,一傳出哪家要賣地,銀行得到風聲就會抽銀根,因此想賣地的建商,都十分低調找買家。


 廖昭雄說,不過目前建商有意轉手出來的土地,由於幾乎都是在96、97年建商瘋狂「搶地」的波段高點買進,土地成本每單價容積動輒7、80萬元,因此除非地價回跌到高檔的5成,否則還不考慮進場接手;另外有些建商不肯降價求售,也是因為部份土地價格下修,甚至跌到銀行緊縮土地融資額度以下,也就不肯貼錢賣地。



【資料來源:中時電子報】



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低價屋搶客 玄機大破解





低價屋搶客 玄機大破解

房市景況暫走穩,近2個月來,房仲業店頭的來客量、帶看量增加,部分屋主為了搶客成交,大打平價牌,號稱開出的價格比同區行情還低,不過,業者提醒,背後暗藏玄機,購屋客一定要多看屋、多比較,不要看到房價好像偏低,就衝動下訂。


 根據中信房屋的統計,近2個月來,看屋量增加2成,中信房屋行銷企劃部副理江龍名說,屋主接受議價的空間,比前陣子更有彈性,提供自住型購屋人撿便宜的機會。

 
此外,房仲網站競推不同功能,像是永慶房屋的「出價馬上談」、中信房屋的「圈圈點點好好查」、住商不動產的「購屋導航器」等,都可滿足不同需求的自住客,購屋人搜尋物件時,可省下不少時間。

 
不過,房價偏低、背後暗藏陷阱,價格低於市場行情,可能有以下6個玄機:


一、附裝潢:物件內部的裝潢,看起來很高檔,但是,可能在成交後,屋主將高檔家具帶走。


 房仲業者指出,房屋買賣成交時,像是馬桶、流理台等固定物,會隨之移轉給買方,其他的非固定物部分,屋主可以不附贈。


 通常屋主賣屋時,為了保持好賣相,會將名畫、高檔家具,保留在屋內,但是,並不代表房屋成交後,這些「非固定物」也會同時移轉給買方。


 房仲業者說,他曾遇過有位買方一進門,看到掛在牆上的一幅名畫,決定買下房子,打算支付斡旋金時,卻發現屋主無意附贈「非固定物」。

 
江龍名提醒,對該物件有興趣的買方,付斡旋金或下訂金時,在屋主也同意的情況下,應在合約中加註,非固定物一起附贈,雙方並可在合約上蓋騎縫章,以示證明。


 二、附車位:可能是機械式的機械車位。房地產業者指出,停車位分三種,一、坡道式的平面車位,二、機械式的平面車位,三、機械式的機械車位,坡平車位大於機平車位,第三種車位的價格及保值性最低。

 
機械式的機械車位價格,相對較低,但是,需要保養維修,這些費用都會轉嫁到管理費。


 大聲行銷顧問執行總監田大權說,坡平車位的價格,大約是以房屋每坪單價的6倍來計算,假設房屋每坪50萬元,則附帶的坡平車位,價值大約是300萬元。


 坡平車位與機平車位價差一半,機械式的機械車位,價格又比機平車位便宜三分之一,同樣的例子中,粗略估計約100萬元。

 
三、中央空調系統:中央空調需要維修時,不像一般冷氣較為簡單,中央空調的主機很龐大,小零件故障,可能需要搬出整台主機,交回廠商修理,維修約需1周時間,這段期間,各房間都不能吹冷氣。


 民眾購屋時,要理智考量中央空調的優缺點。


 四、鄰居:房仲業者說,有時遇到房價低於市場行情的物件,有可能是遇到生活習慣不同的「不良鄰居」,影響居住品質,房仲業者建議,買方嘴甜一點,親自向周邊鄰居詢問,可以探聽口風。


 五、前棟、後棟房價不一:江龍名說,各房屋類型的狀況不一,民眾應多觀察,有些物件前棟臨大馬路,居住時有噪音干擾,房價會比後棟低,不要因為房價較低而衝動下訂。


 不過,也有物件是後棟的採光、通風較差,甚至因棟距太近,前棟的廚房對著後棟的客廳,影響居住品質,也會使後棟房價低於前棟。


 六、風水:注重風水的購屋人,應該更加仔細看屋,有的是對面二棟大樓的縫隙,對上房屋的客廳,在風水上有「夾縫中求生存」這一類較不好的意義,或是與對面大樓的屋角對沖,注重風水的人也會有所掛慮。


 不過,江龍名認為,較無風水考量的購屋人,反而可藉此做為議價的籌碼。




【資料來源:中時電子報】2008/12/8











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政商加持路段 不怕房市寒流





政商加持路段 不怕房市寒流

房市成交量在最近幾個月急速萎縮,但是,看房子的人數確有明顯增多趨勢,無殼一族、換屋族都在等低點進場,房仲業者建議,有買房需求、又怕自己買房子套在高點,不妨買一些「東方不敗」路段,不僅抗跌,房市回穩也能搭上增值列車。

 
住商不動產企研室主任徐佳馨說,所謂東方不敗路段指的是,房市走跌的時候,相對抗跌,跌幅約只有10%至20%,一旦房市景氣恢復期,這些路段走揚的速度,比其他地區都快。

 
觀察全台北、中、南三大都會抗跌路段,在台北最抗跌的路段包括信義路、仁愛路、中山北路、敦化南北路,台中地區則有市政北三路、五權西三街,往南的高雄是五福二、三路、明誠二、三路、中山二、三路等。

 
以北市的林蔭大道仁愛路為例,在今年上半年,許多20年、30坪左右房子,一坪售出價格喊到80萬,現在平均只有60萬,不過,往仁愛路的巷子走進去,看不到林蔭大道的景觀,價格就差一些,還是有50萬的身價。

 
92年SARS期間,許多客戶戴著口罩去看房子,仁愛路圓環12坪的小套房、350萬成交,今年總統大選前後,同一戶套房有人1000萬賣出,報酬倍數計算。

 
徐佳馨指出,房價相對抗跌的路段都有共同特色,就是生活機能好、景觀佳、住家前路寬大、周遭有高級住宅區等,這些原因造成某些區域房價歷久不墜。

 
信義房屋企研室主任蘇啟榮表示,有歷史軌跡的路段,也是讓房價持平走穩的原因,包括像台北市的敦化南北路,以前是政商匯集的路段,現在則是金融業重鎮,許多外商銀行,以及投信投顧公司,都設有辦公室,而且豪宅林立,中古屋的行情也相對不會太差。

 
蘇啟榮指出,現在雖不是房市的最低點,對於急著在一年內買房子,又不想買貴的自住客,在資金許可情況下,可優先考慮這些路段,也好跟銀行談貸款,如果運氣好,再碰到賣主急著脫手,還有機會議到好價格。



【資料來源:中時電子報】2008/12/8










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利息壓頂 空等更燒錢 建商被迫開工





利息壓頂 空等更燒錢 建商被迫開工

突如其來的金融風暴,連帶影響房市景氣,然而,蕭條的大環境中,卻可見許多工地陸續動工。房地產業者指出,以目前來看,建商幾乎都是被迫動工,因建商與買方的合約中已約定,在規定的年限內必須完工交屋,否則建商須負違約之責。

 
此外,更多建商口袋缺現金,打算邊蓋邊銷售,一方面期待資金進帳,一方面消化餘屋壓力。

 
銀行房貸主管觀察,房市差,儘管買氣冷清、銷售率不到一半,卻可見許多建案已在施工,建商推案推不動,但苦於每月光是土地融資的利息,就要付出100萬元至200萬元,若建商本身的現金流量不夠,多半都被迫先動工。

 
且開工蓋房子,還可在每期工程告一段落時,向買方收取每期應支付的工程款,對於建商來說,資金才得以周轉。代銷業者認為,有的建商為將餘屋清出,採取邊建邊售的方式,以期拯救銷售率,財務也不至於陷入窘境,建商才能跳脫出惡性循環。

 
此外,代銷業者指出,買方與建商的合約中,也會約定開工時間及完工時間,若建商已屆開工時間卻未開工,必須依據買方已付價款的約定比例,介於千分之1至萬分之5不等,每日賠償給買方,約定的比例以萬分之5最常見,完工時間也同樣照著合約走。

 
至於每期應支付的工程款,買方若未按時付款,也必須依照約定支付款項的比例,每日償還給建商。甚至還有更謹慎的建商,約定超過開工時間的3個月至4個月,仍遲未動工,則雙方可解約,以保障買方的權益。



【新聞來源:中時電子報】









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11月報紙廣告量 5年來最低點





11月報紙廣告量 5年來最低點

房市吹寒風,11月份的北台灣預售屋推案量,跌破200億元,目前僅剩198億元,相較於2個月前、928檔期的1,165億元推案量,整體萎縮8成以上,僅198億元的稀疏案量,以及業者因緊縮廣告預算,使得報紙廣告量僅1.9萬批,雙雙創下5年來單月最低。

 
銀行房貸主管分析,房地產交易市場,越來越不熱絡,建商雖然身處低迷的環境,但當初以高價購入土地,成本被墊高,所以降價求售的意願很低,有些建商若口袋夠深,都寧願先養地,暫待險峻的風頭過去,再重新推案,因此近2個月來,推案量均呈大幅衰退。

 
根據住展雜誌發布的統計,11月份的預售屋推案量,僅剩198億元,相當於10月份的400億元減半,而以928檔期的1,165億元推案量來看,跌幅更達8成以上。

 
此外,住展雜誌研發長倪子仁說,今年上半年及下半年的房市,簡直就是極端的兩樣情。

 
往年的預售屋黃金檔期,通常只有上半年的329檔,以及下半年的928檔,但今年市場上預估新總統當選後,經濟好轉的情勢可期,預售屋以往未曾推過的520檔期,建商也傾巢而出,甚至有業者預估,今年的928檔期,肯定破表,達1,600多億元。

 
沒想到,大環境丕變、房市情勢反轉,嚇壞了一線與二線建商,推案一延再延,因為深知硬著頭皮推案,贏的勝算渺小,所以928檔索性不推,許多百億元的大案都暫緩推出,量體隨之下修近26%,達到1,165億元。

 
而景氣冷,房地產業者也緊縮廣告預算,11月份的報紙廣告量跌破2萬批,僅達1.9萬批,是5年來單月最低。

 
北台灣預售屋的議價空間也拉大,增加到14.8%,房地產業者說,建商為了拉抬銷售業績,已經不再力守價格,希望提供彈性的議價空間,吸引購屋人,房價等於是打了85折。



【新聞來源:中時電子報】2008/12/8








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具有高度抗跌優勢 屋齡輕、管理優 賣相照樣好





具有高度抗跌優勢 屋齡輕、管理優 賣相照樣好

房子要賣的好、價格抗跌,除了地點佳之外,屋齡、大樓物件、管理優良社區,一樣具有高度抗跌的優勢,鄰居素質高,房價更有撐。

 
中信房屋行銷副理江龍名說,買房子固然地點是優先的考量,但好地點多半要上千萬,對於自備款不是很夠的買主來說,實在是一個蠻大的負擔。

 
江龍名指出,要挑抗跌的房子,還是有一些撇步,例如,屋齡在15年以內的房子,建築材料都用比較高檔,住起來也安心,銀行房貸也相對好談。

 
另外,大樓會比公寓好。新落成的大樓多半都有自己的停車場,現在幾乎家家戶戶都有自己的車,停車位需求不可免,再加上大樓有電梯、管理員、監視器等,出入比較安全。


如果自己沒有車,買下的停車位也可以出租給別人,另外賺一筆租金補貼房貸。

 
住商不動產企研室主任徐佳馨說,大樓的管理也是抗跌的指標之一,在台北市有些大樓,交通沒有太方便,但因為住戶品質好,大樓管理嚴格,就算景氣不好,房價也不會跌太多。

 
徐佳馨表示,在木柵的棕櫚泉社區,地點在興隆路與萬芳路口,離捷運站有段距離,附近只有公車到,算是有點偏僻的地區,但因為社區清潔、管理、服務都做的好,還曾經在台北市社區管理比賽中得獎。

 
徐佳馨指出,自備款不夠、或者是首購族,以後有小換大的打算,挑房子還是要謹慎小心,忍痛買在品質比較好的房子,日後要脫手才不難,就算賣房子時,房市不景氣,也不會賠太多。



【新聞來源:中時電子報】2008/12/8







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鬧區店租跌兩成 還是等無人





鬧區店租跌兩成 還是等無人

【王莫昀/台北報導】

 
消費者物價指數連續四個月回軟,不過,開店成本的下滑,並未讓店家好過一些。根據房仲業調查,第四季全台主要都會店面租金明顯下滑,特別又以都會外圍、非精華區店面跌幅特別明顯,高達二、三成左右。

 
信義房屋企研室主任蘇啟榮表示,今年上半年原物料高漲,經營成本飆升,店家業績壓力大增,惟下半年受到金融海嘯暴發影響,景氣步入寒冬,雖然物價下滑,惟企業的裁員、減薪,讓許多消費者紛紛減少非必要開支,等不到客人上門,店家業績更慘。

 
蘇啟榮指出,這波景氣低迷,已迫使部分房東調降店租,共體時艱,估計這波店門租金降幅,以十月、十一月跌得最兇。

 
房仲業者調查,主要商圈店面,以捷運商圈降幅最小,僅三至一○%之間,二級商圈、辦公商圈降幅較大,約達一○%至廿%。

 
「景氣下滑,店租被砍得很兇,甚至有房東大幅降價,挖鄰居牆角,」房仲業透露,月前松江路一處閒置半年的店面,房東為求早日出租,月租金由十二萬降至九萬三,硬是把在隔壁開店的商家挖過來。首善之都台北巿,除了SOGO商圈的店面租金還算穩定,連熱門的公館商圈,租金都可能撐不住。

 
永慶房屋店面經理李元鳳說,公館商圈捷運站出來的兩側租金還算穩定,但是接近基隆路附近的店面,不僅空置率增加,空置時間也跟著拉長。

 
店面巿況究竟有多差?欣元商仲總經理焦文華指出,今年下半年連鎖加盟店營業額,普遍較去年同期已減少一、二成,多的甚至超過三成。

 
焦文華指出,景氣冷,連體質較佳的連鎖超商展店情況都趨於保守。過去展店最為積極的7-Eleven、全家、萊爾富及OK等四大超商,過去三年,年年展店數多達六百家以上;今年至今,四大超商實際展店數僅一百五十餘家,開店數大幅縮減,較去年減少逾七成以上。

 
根據欣元商仲調查,不景氣對開店影響最小的業別為冰品,速食、西餐、壽司輕食等低價餐飲業,售價較高的中式餐廳受衝擊較大。

 
另外,服飾、精品、化妝品、皮件等中高價位店家,也因業績下滑二、三成,第四季開店普遍趨於保守,幾乎展店計畫全數停擺,部分入不敷出的店家甚至撤店,退出巿場。



【新聞來源:中時電子報】2008/12/8






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Posted by sellhouse168 at 11:25回應(0)引用(0)

土地融資額度 緊縮至6~7成





土地融資額度 緊縮至6~7成

這波全球金融海嘯掃得房市一片悽風慘雨,最近銀行緊縮土地融資額度,已從7至8成紛紛緊縮到6至7成,下半年金融機構的土地融資案件也大幅萎縮50%。



中華民國不動產估價師公會全國聯合會理事長卓輝華表示,繼房屋市場下半年以來明顯價量萎縮後,土地市場最近也成為受災戶。但因全球降息風,銀行貸款利率還是偏低,幾乎持有土地的建商、地主,都不肯輕易降價,在買賣雙方對價格各有堅持下,短期內仍不易成交,形成土地市場的停滯期。



宏大不動產估價師事務所執行長郭國任表示,房價自5月以來已下修15%至20%,接下來地價勢必跟著修正。從國泰人壽7月標售民生東路台北大學旁土地後,迄今未出現每單位容積價格再創天價案例。展望明年,主要要看供需,台北市精華地段頂多只有1、2成修正空間;至於台北縣、都會外圍,修正幅度會更大,土地將進入重新洗牌換手階段。



建商說,下半年以來,銀行已明顯緊縮不動產放款。其中,土地融資放款成數,從原來土地總價7至8成,緊縮到6至7成,台北縣除一線城市外,其餘幾乎都視為燙手山芋,不再貸放,像淡水、林口、三峽更是想都別想。



以房地產起家的三重幫安泰銀行,過去一直承作相當可觀的建築業土地融資、建築融資案件,以往每月申請案件都在200多件以上,不過下半年房市景氣衰退後,每月只剩下100多件,且貸放條件明顯保守。


文章來源:工商時報





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