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July 1,2008

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房價泡沫化的疑慮再度壟罩房市,房價高漲時代,上網找志同道合的人集體「團購」房屋,成為最近房地產業最熱門的話題。 千萬元房屋 最多可砍百萬 近日有一房地產網站發起團體購屋活動,一個多月來吸引300位有意購屋的網友參與,議價空間約九五折到九折,以台北市一戶總價千萬元的房屋來說,最多可砍掉百萬元,充分展現「團結力量大」的精神。 團購通常是指一群人用大量訂購的方式,向供應商要求更低的單價購買商品,但現在這個模式居然也可以用來買房子。 發起團購買屋的是這個成立三年多,原本只是專門提供網友建案資訊的「網路地產王」。 去年12月,他們第一次舉辦網友集體看屋活動,獲得熱烈迴響,結束後參與網友反應持續熱絡,頻頻詢問第二次集體看屋何時舉辦外,更回饋不少購屋需求及提議,其中一個就是發起網路團購活動。 網路地產王發現,雖然去年底開始投資客銷聲匿跡,但自住型需求潛力不容小覷,不論首購族、換屋族都還是有購屋需求,只是目前物價、房價都在上漲,價格問題成了購屋者出手的最大考慮因素,因此因應網友團購,由網路地產王集結群體力量,讓網友們可以為喜歡的房子獲得更好的議價空間。 今年2月中開始舉辦網友團購活動,民眾只要在網站上看到喜歡的建案,都可以直接申請加入團購活動,針對網友有意願購買的房子,網路地產王再以購屋群團體議價的角度與地產業者接觸,發起不過短短的時間,網友申請已超過300人,相當可觀。 網友一起來 交流議價技巧 據網路地產王線上統計,新竹以北各縣市中,以台北縣團購需求比例最高,比例達半數以上,汐止、新店、板橋及三重蘆洲等地的建案最受網友青睞,其中汐止甲山林建設的個案是目前團購申請組數最多的案件。 台北市則以中山區、北投區、士林區、內湖區等區域,個案團購需求比例較高,另外,套房型產品網友點閱率及團購需求最近又明顯浮出,成為新焦點。 已經接待過好幾組網友團購的甲山林廣告副總經理徐永仁表示,目前以該公司旗下的汐止「甲山林天廈」、淡水「台北灣」指名度最高,由於團購可以替他們帶進固定客源,又可以省去客戶與業務員議價的過程,最後都會給團購的網友一定的優惠價格,只不過依樓層、戶別不同有所差異。據了解,大約是九五折到九折之間。 很多人好奇團購買屋究竟與一般民眾自行議價有什麼差異,網路地產王指出,多數人一生中購屋的經驗有限,尤其首購族不了解代銷公司賣房子的技巧,也不知該如何與業務員談判,但透過團購至少有一個媒介可以幫忙議價,而且這個團購活動,沒有強制性,就算網友最後不買也沒有關係,也讓這個活動快速在網路世界蔓延開來。 經濟日報2008/04/30
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1363戶的工業住宅指標案「元氣大鎮」,被台北縣政府要求付出相當於每戶38萬元的都市計畫變更回饋金和捐地代金。 38萬元 卡住1萬戶工業住宅就地合法 先繳回饋金 --發布時間:20080428 去年底,張小姐一位朋友表示自己有「便宜」的房子在中和,但因急需現金想賣,問張小姐想不想接手。張小姐前往附近打探行情,意外聽說該社區是「工業住宅」,有合法性的疑慮而沒有出手。最近,仲介告訴她,那個社區被縣政府要求繳納上億元的回饋金,房子蓋好卻還沒拿到使用執照,張小姐不禁大呼:「好險當初沒買!」 撰文:李偉麟 攝影:張智傑 該社區就是戶數高達1363戶的「元氣大鎮」。據估算,約1.5億元的回饋金加上約3.6億元的捐地代金,若按戶數分攤,平均每戶要補繳38萬元,而這筆錢是由建商出還是住戶自己付,或是雙方按比例分攤,至本刊截稿為止,建商和住戶代表仍在開會討論,沒有定案。 4月17日,中和市選出的縣議員李肇南帶著2、300位住戶,在縣議會召開公聽會,與會者包括建商,還有台北縣政府工務局、城鄉局和法制局。結論是,在公聽會後的20日內,建商與住戶必須協調出結果,先繳納回饋金以利辦理後續的都市計畫變更程序。 由於這是國內第一起「工業住宅」在拿到使用執照前,被政府要求必須補辦都計變更程序,並繳納回饋金和捐地代金的案例,事關這2筆錢該由誰付,影響購屋人權益甚鉅;以及繳了錢之後,是不是代表遊走在法律邊緣的「工業住宅」就可以「就地合法」?台北縣目前上萬戶正在興建中的「乙工建案」,都在密切觀察。 目前已經興建,但還沒有申請使用執照的「乙工建案」,在台北縣有65個案子。台北縣工務局長李四川表示,他沒有精算戶數,但至少上萬戶。 位於南港的「大都市新天地」,是工業用地事先變更為住宅用地,再蓋建案的典範,目前已成為南港著名豪宅。 花錢換合法空間 李四川說:「大約有1/3的用途符合法規,其他的據了解都是當成住宅在銷售。買工業住宅的人很多,為了讓住戶不要活在不合法的黑暗中,我讓這些建案有補正的機會,大家依法行事,變更為住宅用地。以『元氣大鎮』為例,我算過每戶38萬元,攤下來1坪約1~2萬元,加上原來的房價,每坪大約在20萬元上下,還是比附近的房價低很多,其實是划算的。」一位不願具名的資深房地產研展人士,也贊同這種「花一點小錢換合法空間」的做法:「其實現在很多工業住宅坐落的地點生活機能不錯,對這些買工業住宅的人來說,成本比市價低很多,就已經賺到,現在又再花一點錢就能『就地合法』,等於又賺了一次。」對於外界用「縣府卡住不發給建商使用執照」的說法,李四川有話要說。「尚未核發使照的原因有2個。第1,施工結果與當初建照送審的書圖,有些地方不符,需要改善;第2,有些住戶表示不知道買的房子依法不能做住宅使用,這是屬於消費糾紛,在解決之前是不能核發使照的。一旦這些狀況都獲得妥善處理,縣府就會依法核發使照。」許多「元氣大鎮」的住戶甚至主動打電話給李四川,拜託縣府不要發給建商使用執照。住戶擔心,一旦建商拿到使用執照,就可以交屋給住戶,往後的事情都將由住戶自行處理,建商可以「一走了之」,不需要出回饋金和捐地代金,也不需要幫住戶辦理都市計畫變更程序。對此,李四川的態度是:「開公聽會的時候,我問這些住戶,你們當初知不知道這是工業用地?結果有8成的住戶坦承事先知情,但是就因為經濟條件差,工業住宅比市價便宜1~3成就買了。我認為,這些住戶自己也有責任,今天如果大家決定變更,也不能把所有的責任都推給建商。」李四川表示,工務局手上有建商當時以住宅格局做為廣告銷售的資料,可以做為證據。無獨有偶地,行政院公平交易委員會也在最近針對2件「乙工建案」開罰,個案「四季紐約」及「馥華大台北」,相繼在4月10日及17日分別被罰款550萬元,而後者是建商和代銷公司都被罰錢。被罰的其中一個理由就是,「對於使用分區為乙種工業區之建案,以一般住宅配備為空間配置圖示。」 板橋乙種工業用地建案「馥華大台北」,因使用住宅圖示銷售被公平會罰錢。 同類個案避風頭 在北縣還有一個比「元氣大鎮」戶數更多、超過1500戶的乙工建案,預計年底要申請使用執照。業者接受本刊採訪時先是激動地大表不平:「如果政府覺得建商有遊走法律邊緣的意圖,當初核發建照時就應該嚴格把關,我都已經蓋起房子了,如果政府要我變更、捐地,根本就是不可能的事,會出大問題的!而且我的案子當初預售時,也沒有做住宅格局的樣品屋,憑什麼說我違規使用?」即使理直氣壯地說自己是依法行事,賣的是「一般事務所」而不是「住宅」,不過該業者還是盡量保持低調姿態。「我現在希望大家都不要注意到我們這個案子,因為我也不想得罪政府,到時候我也要去向政府申請使用執照啊!」 縣府立場 輔導合法 台北縣政府工務局長李四川的辦公桌上,還放著「代理局長」的金屬大名牌,李四川由台北市政府轉到台北縣政府任職才半年,但他為什麼這麼「勇敢」,明知會遭到來自各方的壓力,還要對成千上萬戶的「工業住宅」開鍘?「我對周縣長說,如果台北縣要達到他理想中的『花園城市』,像現在這樣土地使用區分與實際使用有落差的情況,就必須要改善,農地蓋了工廠的鐵皮屋、工業區蓋住宅,這都是有落差的實例,因為時代在進步,但我們的法規卻沒有跟著調整。所以,縣政府的立場是站在『輔導合法』的角度,既然工業區裡的建案實際上是要當住宅用,那就依法變更為住宅區,這樣住戶也可以脫離『不合法』的陰影。」「元氣大鎮」在民代的協調下開了公聽會,但卻還沒有協調出結果。李四川堅持,1.5億元的回饋金是一定要繳的,並且要求建商一定要立下切結書,一定要辦理都計變更程序才算數。「壓力當然很大啊,但縣長和議會都很支持我。做為一名政府官員,有責任要將都市發展導向正軌。」(李偉麟) 中和乙種工業用地建案「四季紐約」,因「使用一般住宅配備為圖示」,被公平會罰款550萬元。 「元氣大鎮」變更為住宅用地事件簿及後續途徑 2007年12月21日 ★「元氣大鎮」建商向縣政府掛號申請使用執照。 2008年2月 ★台北縣政府工務局長李四川主動向建商表示,若實際使用的用途是住宅,建議循都市計畫變更程序,將用地變更為住宅區,讓消費者住得安心。次日即有某媒體以「聽說縣政府卡住某建案使照」主動前往工務局關切採訪;事件緣由見報後,元氣大鎮的住戶即紛紛致電李四川關心繳納回饋金和使用執照核發事宜。 2008年4月17日 ★縣議員李肇南擔任協調角色,在縣議會召開公聽會,參與人包括2、300位「元氣大鎮」住戶,建商,以及縣府的工務局、城鄉局和法制局。會議結論是建商和住戶須在20日內協商如何繳納1.5億元回饋金,以利進行變更。至此使用執照尚未核發。後續申請變更途徑 ★建商改善與建照不符之處並解決消費糾紛後,即可取得使用執照。 ★建商與住戶達成協議後,繳納回饋金給縣府,縣府並要求建商立下切結書,一定要協同住戶一起辦理變更程序,與住戶共同負起責任。 ★縣政府都審委員會核准後,上報中央機關內政部營建署,由中部辦公室計畫審議科受理,須通過內政部都市計畫變更委員會的審議。可能的結果有3種:通過、附帶條件通過、退回。整個變更的程序由地方到中央,為時約需1年。 ★如果通過,則依法在開發時必須捐地的部分,以代金代替,金額約為3.6億元。代價是必須等上至少1年跑流程的時間。 ★如果沒有通過,那麼之前繳的回饋金1.5億元退回,住戶可能面臨經常被查報罰款的風險,建商也會留下「不良記錄」。資料來源 台北縣政府工務局、內政部營建署。李偉麟整理 工業住宅 vs. 一般住宅 ★房貸 ˙工業住宅 1不適用優惠利率房貸 2有些銀行不願承作,而願意承貸的銀行成數也不高,最多7成 ˙一般住宅 1適用優惠利率房貸 2自住可貸8成左右 ★水電費及房屋稅 地價稅 土增稅 ˙工業住宅 1根據財政部解釋令,登記一般事務所或一般服務業使用的住宅,經申請符合自用住宅相關規定,稅負、水電與一般住家無異 ˙一般住宅 1符合自用住宅條件者即可按自用住宅相關規定繳納 ★如何區別 ˙工業住宅 1建物登記簿謄本標示之用途別為「一般事務所、工廠、宿舍、倉庫、一般商業設施」等 ˙一般住宅 1建物登記簿謄本標示之用途別為「住宅」或「集合住宅」等 ★合法性的風險 ˙工業住宅 1可處以每次6~30萬元的罰款,並可連續罰 ˙一般住宅 1合法住宅使用 ★居住環境的風險 ˙工業住宅 1可能離學區較遠或者沒有好的學區 2鄰居有可能是工廠或倉庫等合法使用,其連帶產生的噪音、出入分子複雜等,都會影響生活品質 ˙一般住宅 1有正常學區 2鄰居違法開工廠可檢舉 近期乙工建案遭公平會處罰案例 被罰個案/四季紐約/馥華大台北日期/2008.4.10/2008.4.17 ˙事由於銷售建案廣告上,對於使用分區為乙種工業區之建案使用一般住宅配備為圖示,且將陽台位置標示為室內空間之一部分,就商品之用途及內容為虛偽不實及引人錯誤之表示,違反公平交易法第21條第1項規定 ˙處分依同法第41條規定,命瓏山林公司立即停止前項違法行為,並處新臺幣550萬元罰鍰依同法第41條規定,命其立即停止前項違法行為,並處馥華公司新臺幣350萬元罰鍰、處新高創公司200萬元罰鍰 李四川對工業住宅施展鐵腕,在房市投下一顆震撼彈。李偉麟攝 李四川小檔案 現職:台北縣政府工務局長出生:1958年2月1日學歷:國立台北科技大學電機研究所碩士主要經歷:臺北市政府工務局衛生下水道工程處處長、臺北市政府工務局新建工程處處長 專家一句話 延誤交屋惹民怨 廖逢麟 中聯不動產估價師聯合事務所估價師縣政府要求建商「補」辦變更為住宅用地的程序,固然是讓工業住宅合法化的一種手段,但因此延誤交屋可能也會造成民怨。 我也住工業住宅 古智友 信義房屋淡水紅樹林店主任我在竹圍一帶租屋,租的大樓就是工業住宅,其實住起來跟一般住宅沒有什麼不同,而且竹圍生活機能好,沒有什麼不方便。 銀行承貸意願低 陳俊宏 永慶房屋契約部經理銀行對工業住宅的承貸態度較保守,不僅成數較低,有些甚至不碰。目前永慶合作的銀行中,台北富邦和台新是少數願意承貸的銀行。 小辭典 工業住宅 目前台北縣所謂的「工業住宅」,多半是根據《都市計畫法台灣省施行細則》第18條有關乙種工業區的使用規定,用其中「一般商業設施」的「一般事務所及自由職業事務所」、「一般零售業、一般服務業及餐飲業」等用途推出建案,在銷售時卻使用「住宅」的圖示或樣品屋做訴求,民眾如果拿來當住宅使用,就是違法,可以罰6~30萬元的罰款,而且可連續罰。(李偉麟)
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桃園縣政府推動國際機場特別條例,總面積達6150公頃的「複合式」產業園區,不但對帶動地方發展有指標意義,北區房屋首席總經理彭培業更認為對提升台灣競爭力有絕對正面效果。未來「北桃」生活圈成形,也能進一步穩定兩地房價波動現況。   縣府推動的國際機場特別條例,以「航空城」概念整體規畫8大園區。除總面積達6150公頃外,結合物流、觀光、高科技及國際營運總部構想,更能有效提升在地產業升級。   彭培業從台灣整體競爭力層面分析指出,過去十大建設將桃園機場定位為全國重要發展項目,不過近30年來卻沒有明顯具體進步,以目前台灣產業3大命脈為例,不論電子科技、財務金融或觀光休憩都趨向整體服務性整合,航空城條例推動,不啻是宏觀、遠見政策。   彭培業說,國際機場特別條例制定,除象徵台灣建設「由內而外」進一步發展,更是提升島國競爭力的最佳方案。在品牌創造的前提下,對投資市場而言都有重振信心之效。   站在房地產立場,彭培業認為北桃生活圈已有一定雛型,桃園航空城政策若順利進行,對整體房市發展也有穩定波動效果。他說,由於目前北市縣高房價時代來臨,民眾在購屋預算受限情況下,勢必將朝桃園移動,市場人口一旦轉移,航空城新市鎮周邊產品便能有效平衡兩地房價落差現象。 中國時報 2008/05/08
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「中國富豪考察團」昨晚一時興起,突然在下榻的墾丁凱撒飯店召開記者招待茶會,會中除了極力撇清「炒樓團」的說法,也強調,「未來只要資金進入台灣投資一定是長期的,絕對不會有操作短線的情形發生!」 不解帶著數億元投資還被嫌 昨天晚餐喝得微醺的雅居樂地產CEO陳卓賢,對被指為炒樓團頗有微詞,他強調,帶著數億資金想來做好的投資,不懂為何被指炒樓,還有不歡迎的聲音出現。 昨天白天,團員們也對富豪團之稱有意見,SOHO中國董事長潘石屹就說,他們是專業人士,他六次來台參訪,以往都沒有政治人物,這次大陣仗地接待讓他感到驚訝,但媒體用富豪團相稱並不恰當。 考察團是昨天上午從台中搭高鐵抵達高雄,未參訪高雄市區豪宅大樓建案,即轉乘遊覽車南下屏東,並夜宿墾丁。高雄房地產業者認為中資必須真正落實投資高雄動作,走馬看花對房市實益不大。 質疑墾丁無國際介入開發 考察團在屏東行程,先由立法院副院長曾永權陪同參訪大鵬灣並品嘗東港黑鮪魚,他們對東港海鮮及大鵬灣自然景觀印象深刻。 一行人下午轉往墾丁,雖然吹起七級落山風,但他們仍對墾丁國家公園的壯闊美景讚不絕口。 他們並表示,大鵬灣和墾丁都是很好的景點。但令他們疑惑的是,為何台灣企業沒進入大鵬灣投資?為何國際資金沒有參與恆春半島開發? 考察團長也是中城樂天房地產開發董事長的劉長樂昨晚指出,以台灣目前的法令及政策,中資的投入還有其困難性,因此這次主要是考察為主。 而棕櫚泉董事局主席曾偉及潘石屹等人則分別提到,最看好台中、慈湖及桃園機場的環境,也建議台灣可以借鏡海南島,營造為世界級的海島旅遊勝地。 自由時報2008/04/24
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豪宅比價效應發酵,即將在選後公開銷售的北市指標個案正蓄勢待發、等待對手開價,如宏盛與亞昕開發在南京東路六福皇宮對面的豪宅案,直接點名開價將超越中泰賓館案每坪200萬元的天價;中山北路的「亞昕首藏」開價也要追上「遠雄富都」的120萬元單價。 建商擔心房子賣太快總統選舉後,房市主導權由「買方」轉為「賣方」,不少建商怕房子「賣太快」,紛紛以調價策略降低銷售速度。 目前正在中山北路、長安東口推出的「亞昕首藏」的亞昕開發董事長姚連地表示,該案42戶開賣一個多月來銷售率已達七成,因此農曆年後已經調價三次,從最早每坪90萬元一路調至目前的110萬元,最近得知「遠雄富都」每坪要開價120萬元,他也打算跟進調高。 此外,選後調價的豪宅案還包括大同位於南港的「明日世界」,每坪也從80萬元調整至90萬元,並帶動台肥即將在6月推出的1,000多坪都市更新案售價,將參考「大同明日世界」。 至於亞昕與宏盛建設在前年中共同買下六福皇宮對面的1,000坪土地,預計在今年底、明年初預售,姚連地說,每坪開價要看中泰賓館案的開價而定,雖然有外資有找共同合作開發,不過,亞昕將自行開發,因調高售價,總銷金額將從140億元上調至170億元,亞昕占40%,宏盛占60%,未來可挹注亞昕營收近70億元。 北市每坪將上看300萬姚連地說,2010年前北市豪宅每坪有機會上看250萬元至300 萬元,愈靠近公園、樹愈多的地方最具保值空間,包括仁愛路、敦化南路、中山北路都是,像南京東路因為是台北市金融圈重鎮,區域客都是高收入份子,他相信六福皇宮對面的豪宅有其賣點。 至於亞昕也有持股的捷鴻開發,今年也將在林口推出溫泉飯店住宅,其中飯店部分將交由內湖麗湖飯店經營,全案總銷80至90億元,每坪銷售單價為20至30萬元,產品為70坪、100坪以及200坪,以100坪為主力坪數,而此案也將與亞昕首藏共同使用美國進口的Control4數位家庭系統,光是採購金額就達3,000餘萬元。 經濟日報2008/04/10
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總統大選落幕,各國外資機構看好台灣房地產投資機會,預期將掀起一場狂潮。呂張投資團隊總監呂宗耀表示,「這一波房潮,比民國76年更強。」他表示,今年已55歲,這是一生最後一次看到台灣的房潮來臨,非常興奮的最後一次。在這波經濟浪潮帶動下,呂宗耀預測,台灣未來會成為華人地區的杜拜,成為全中國經濟發展最重要的指標。 台灣Re-rating 創造資金大狂潮 呂宗耀日前在遠雄林口未來家舉辦的「增值黃金走廊o迎接新財富金磚」系列投資講座,以「台灣希望-台灣Re-rating創造資金大狂潮」為題,面對房市投資客時指出,房潮看似金光閃閃,卻不是每個人都能從中賺到錢,「民國76年的房潮,有人哭、有人笑」。雖然房市看漲,如何從中賺到錢是必須學習的課題。 他強調,台灣有成長性,再加上兩岸有內容,房市表現可期,「不只是林口,台灣各區都有機會。」他舉例高雄捷運通車前,18位看好高雄未來房價的朋友,每人出資180萬,集資3千多萬,組成房市投資團,沿著高雄捷運站買了23間房子。這群人有遠見,利用機會,讓財富增值。 他建議民眾好好掌握這波房市的崛起機會,運用槓桿原理成為經濟熱浪下的受惠者-「公民」 (用自己努力創造價值),而非被選舉激情所衝昏頭的「選民」 (將希望寄託在政治人物)。他強調,環境、努力、創意、經驗是成功的法則,其中環境是最重要的,現在台灣有這樣的環境,他也要民眾「樣品屋多看」,以掌握這一波房市狂潮。 台商回流帶來金流 房市狂潮再現 總統大選藍天再現,民眾預期兩岸經濟活絡將帶來更大的機會。呂宗耀以香港和台灣做比較,分析台灣勝出的原因,他說:「香港是賭博的地方,追逐經濟;台灣是人性化的居住地,1946年至1964年逃離台灣一波嬰兒潮華人富翁,年紀老化,要有人性化居住地,這群人會回流。」人流帶來的金流,將成為這一波台灣房市狂潮再現的根基。 呂宗耀指出,民國60年很紅的老工業區,是台灣經濟成長的很大支柱之一。最近他發現老工業區0800的電話不斷加倍增線,都還是不夠用,「代表人流要回來了,這是很可怕的力量,金流自然來,台灣要這一群人。」面對房潮,他建議民眾用自己的實力創造價值,好好把握這次財富重組的機會。 受惠三通 GDP三至五年翻一倍 呂宗耀看好台灣房市將受惠於三通,他舉例,台北到宜蘭因雪隧通車交通更便捷,「早上逛完台北101、敦南誠品,下午去宜蘭親水公園遊玩,晚上10點前可以回家,是宜蘭很大的觀光資產。」三通後,台北到上海只要1.3至1.5個小時,時間縮短的不只是交通距離,更帶來中國的金流,也帶出了台灣的溫馨情懷,這樣的溫馨情懷才是中國觀光客來台旅遊帶出商機的最大核心內容。 「中國與台灣經濟連動,2007年台灣的國民所得(GDP)是3,600億元,中國為3.2兆美元,兩岸互動下若中國將GDP的10%~20%,也就是3,200~6,400億元帶給台灣,台灣60年辛苦的打拚成果,以後每三至五年就翻一倍。」呂宗耀說,全球有三大地雷區,台灣與中國是其中一個,「將地雷拿掉時,這塊土地的陽光,令人嚮往。」 三通後 台灣房價每年漲10% 觀察房市未來前景還有一個指標,夢想和願景。呂宗耀表示,「他們是資本市場最可貴的,因為它會提早折現。」以全球的角度來看,中國今年以來因物價指數過高,政府的宏觀調控政策將夢打碎了,潛在的購屋者陸續退出;美國受到次級房貸風暴影響,潛在購屋者仍在觀望;台灣受惠於兩岸商機,夢想和期待,吸引潛在購屋者看屋、買屋。 「安和路和敦化南路口的豪宅,一坪130萬,現在已喊到一坪200萬,代表島民對未來願景的期待折射在台灣最精華地區的現金揮灑上。」呂宗耀指出,台灣房價上漲的動力有三:大陸觀光客、房屋更新需求及客貨運便捷化。他引述遠雄集團董事長趙藤雄的話:「三通後台灣房價每年漲10%。」同時台灣的豪宅仍具有潛力,以豪宅每坪售價除國民人均所得,台北僅為三倍,已開發國家為八倍,成長空間可以期待。 林口捷運發展 與香港機場快線相似 「全球資金轉移,帶動房市、股市,振興民間消費,刺激經濟成長。」除了房市,呂宗耀很看好台灣股市表現,今年以來,全球股市跌了個跤,上海綜合指數跌34.14%,香港恒生指數下挫17.1%,韓國指數下滑8.1%,歐美日股市也全部開出綠盤,只有台股上升3%,「台灣的股市、房地產都值得期待。」 呂張投資團隊張獻祥也表示,他很看好林口未來的發展,因為機場捷運,到林口看房子,成為區域題材。日前他赴香港特地搭乘機場快線,已感受到交通快捷的便利性。在股市方面,他提出四大值得觀察的題材,跨兩岸題材、TFT-LCD資本支出受益題材、生活精緻化、跨循環題材,以及環保題材。 經濟日報2008/04/23
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建商卡位新莊副都心 林口重劃區條件漸成熟 全長51.03公里、連貫台北縣市與桃園縣多個城鎮的桃園機場捷運線,已進入實質動工階段,沿線的新莊副都心、林口重劃區、青埔特定區與中壢市海華特區,因而成為房市焦點。雖然距離全線通車至少還需5年,但不少建商看好過去「逐捷運而居」的房市鐵律,紛紛提前進場推案。 重大建設桃園機場捷運肩負串連台北市與桃園機場、高鐵青埔站的重任;台北端將與台北車站形成多鐵共構,被譽為進入首都的「新國門」。依交通部高鐵工程局規劃,目前三重經機場、青埔站至中壢市區段,將優先於2010年底完工,三重至台北車站端因多項建設匯集,加上跨越淡水河,預定2013年2月完工。 總面積約100公頃的新莊副都心,因有機場線、環狀線2條捷運交會,加上未來有勞委會、衛生署等中央單位進駐,是最看好的區域之一,包括興富發(股票代號:2542)、鄉林(股票代號:5531)等建商均已搶先卡位。 逐捷運而居又重現 而稍遠的林口重劃區,因街廓整齊、管線地下化、高綠覆率,以及兼有長庚醫學中心與即將開幕的家樂福量販店,整體居住條件逐漸成熟。 機場捷運規劃其實相當早,但先前得標的長億集團爆發財務危機後,林口房價從最高每坪20萬元腰斬,直到去年捷運動工,房價才在大坪數個案帶動下回穩。城洲廣告副總經理吳俊青觀察,林口的2~4房產品短期內有餘屋壓力,若非位處精華區段,只有規劃特殊格局、建材,才能在市場上有所區隔。 林口醞釀建置支線 不過,吳俊青表示,捷運在林口段幾乎只經過林口交流道附近,相較於忠孝路以北、步行需10分鐘以上的區域,捷運對房價的吸引力就沒那麼強。據了解,部分當地建商擬結合地方村里長與民代,醞釀提出沿文化三路建置支線,計劃在忠孝路口、仁愛路口、林口國中與鄉公所,再增建4個站。 高鐵通車前被寄予厚望的青埔特定區,近1年在公共建設搖擺,與容積、建蔽率限制的影響下,整體房市表現不如預期。青埔領航不動產行銷總經理林友士指出,包括最早的展覽館移到南港,以及現在的巨蛋計劃生變,都讓買氣陷入觀望,此外,縣府對建物廣告看板取締標準過嚴,申請程序又過於繁冗費時,讓整個市場氣氛降溫不少。 蘋果日報2008/03/25
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停標一年的七期重畫區抵費地,五月廿一日將重新啟動,建築業界看準七期土地寸土寸金的增值性,個個摩拳擦掌,準備搶標總底價9 億多元的七筆土地;市府地政處表示,繼去年標出一坪128.8萬元的高價,現在房市發燒,一坪可望上看200萬元。   五月二十日是正副總統的就職典禮,台中市解凍的七期抵費地重新開標日期,剛好選在五月廿一日,很多引頸期盼的建商,打趣這也算是台中市的「慶祝行情」,不少建商、財團紛紛打探市府要釋出標售的土地位置。   地政處表示,五月廿一日開標的抵費地,除了七期之外,還有九期、十期、十一期重畫區抵費地,也搭上七期標售黃金地段的順風車,四個重畫區抵費地標售的總底價高達11億7千多萬元,其中最搶手的就是七期抵費地,底價即達9億7千多萬元。   市府在上次標售七期抵費地時,還有西屯惠安262地號、南屯惠禮 73地號、南屯惠仁73之1地號未標出,這次一起重新參與標售,新釋出的四筆抵費地,建商和財團看好的地段為西屯惠國105、112、144 地號、西屯惠民115地號。   地政處指出,標售的抵費地每坪底價從20多萬到40多萬,但以前年七期標出一坪101萬,去年再創一坪標出128.8萬元的新高,今年開標的土地,在七期土地稀有和惜售,及房市高漲的誘因下,應會衝上一坪200萬元的行情。   台中市房地產業則對市府新釋出的土地,未臨綠園道,也不是位在大都會歌劇院的第一排,預估一坪的最高標價約在168萬元,也取「一路發」的好兆頭。但台中市七期的房市行情強強滾,除了本地建商,也可能吸引其他縣市的財團參與競標,是否會受馬蕭當選,和景氣刺激,拉高標售行情,備受房地產業矚目。   地政處說,台中市重畫基金累積至今,七期有76億、八期有6億6千多萬、十二期5億,加上即將開標的七期抵費地,預計又會為重畫基金進賬,再創大船入港的財源。 中國時報2008/04/17
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由於看好台灣在總統選後的政經情勢,大陸資金、台商資金與國外資金的熱錢湧入,加上三通效應的發酵,國內房地產正發燒。

北區房屋桃園區總經理古兆憲表示,除了上述因素外,最近鋼筋、砂石與相關建材價格飆漲,台灣房地產行情平均漲2成,甚至有些熱區的漲幅還超過3成。

古兆憲說,以後購屋的成本,一定會比現在高,所以愈晚購屋會愈吃虧,現在應該是房地產投資理財的好時機。

不過,民眾若想從事房地產的投資理財,古兆憲提供下列幾項參考:

⊙房地產座落的地段一定要好─例如學區好不好?沒有沒路沖?鄰近有沒有神壇?巷子夠不夠寬?門口有沒有電線桿豎立?區內租屋率高不高?

房地產最好座落在熱區,如此才容易有增值空間;要出租,也比較容易。

⊙產品內容─房地產投資理財,最好選擇土地、透天厝以及有潛力區段農地。之所以要選土地,是因為土地增值潛力會比房屋大;事實上,房屋的增值主要還是在土地的增值。

透天厝絕對比公寓房屋容易增值,不過像在台北市等大都會,透天厝太貴了,不是一般個人理財有能力投資,所以也只能投資一般的大樓公寓房屋。

所謂有潛力農地,是指鄰近土地正在開發中的農地,這種農地一旦開發,增值空間的獲益會翻好幾番。

⊙資金方面─要量力而為,通常在投資前,要先評估自己的金錢負擔能力;正常情況,要有3成自備款,並要有繳息能力。

⊙從事房屋的理財投資,由於並不是要自住,而是要伺機脫手賺取利益,所以購買的房屋最好要離自己住家比較近,以方便就近照顧,否則賣屋就得委託專業人士



聯合晚報
2008/04/07



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市場上缺少大型A級商辦大樓釋出案件,今年第1季外資法人投資國內商用不動產的交易案件比去年同期減少,但在AB級及B級辦公室市場方面,交易量則大幅成長了6成,投資坪數越來越大。 根據永慶房屋商仲事業部成交資料顯示,今年第1季台北市商辦市場的平均成交單價雖然只比前1季成長了3%,但交易量卻大幅成長58%,和去年第1季比較更成長了123%。 立委選前,北市商辦成交案件平均坪數是66.9坪,選後則增加到了82.9坪,總統選後更進一步擴大到到89.1坪。 瑞普物業指出,目前台北市最熱門的辦公商圈有信義計畫區、敦南區、民生敦北區,與內湖科技園區及南港軟體園區,多以AB級大樓及內科與南軟的廠辦大樓為主。 雖然第1季成交量大增6成,但現在商辦市場交易停滯,永慶房屋商仲部經理黃增福表示,目前市場不缺買方,但是A級地段的物件不多,部分產品開價開始過度偏離市場行情。 聯合報2008/04/16
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