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July 1,2008

信丞不動產彭美菊中壢房屋買賣

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捷運紅線通車,帶動沿線房地產漲勢,橘線預定八月底通車,沿線房地產行情順勢跟進。高市府地政處表示,大高雄不動產市場,以北高雄美術館園區是熱門地段,捷運橘線沿線的舊大樓最近也出現買氣,但不動產估價師提醒投資者,注意避開治安死角。  北高雄美術館園區新建築如雨後春筍般林立,322總統大選後,地區不動產價格屢創新高。不動產估價師從投資面分析,不動產價格不斷飆高,風險也跟著加高,對僅擁有小資本的不動產投資客而言,每坪單價動輒近20萬元的產品已非最佳投資地區。  舊市區商辦 買氣增  高雄市不動產估價師公會理事長林書弘表示,在建國路以南的舊市區臨主要道路兩側,屋齡30年以上、樓高10層以下的舊住商混合大樓或辦公大樓,因為新式高樓建築物不斷推陳出新,老舊大樓受建物效能相對較差、大樓管理較不理想等因素影響,建坪單價處於低檔,與新大樓每坪單價價差達3、4倍。  林書弘分析,市區有些老舊商辦大樓因欠缺專人管理,加上法拍屋閒置,成為遊民、毒蟲聚集處,環境複雜、治安不佳,市場價格每坪單價掉到5萬元以下。再加上近年北高雄的農16、美術館園區快速開發,大型建築案呈北移趨勢,舊市區商辦大樓愈來愈乏人問津。  不過,高雄市不動產估價師公會常務理事吳東明指出,最近在高捷通車、兩岸直航等利多因素下,原本乏人問津的市區舊商辦大樓也出現漲勢。建國路以南的舊市區,屋齡30年以上的低樓層舊商辦大樓,大多地理位置良好,土地容積效益較高。  估價師:有潛在效益  不動產估價師認為,只要避開眾所周知治安不佳的大樓,適當投資在距捷運站出口方圓600公尺內的舊商辦大樓,選擇具有出租效益的產品,估計毛投資報酬率至少有4﹣5%之間,且因舊大樓土地持分相對較大,未來也有都市更新的潛在效益,頗具長期投資潛力。  值得注意的是,因屋齡老舊,舊大樓申辦銀行貸款成數相對較低,投資客自有資金比例相對需求較高。 中國時報 2008.05.15
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營建署昨天公布去年第四季住宅資訊,推估全台住宅數量超出家戶數(也就是住宅「供過於求」)約十四萬七千戶,其中以台北縣、桃園縣與台中縣市供過於求最嚴重;但台北市因人口流入出現住宅短缺,家戶數比住宅存量高出七萬多戶。 營建署官員表示,住宅存量是透過推估所得,但從供需、市場交易各項指標都顯示,去年第四季房市景氣呈現高峰後的衰退趨勢。 營建署統計,去年第四季全國總家戶數為七百五十一萬餘戶,住宅存量預估有七百六十五萬餘戶,住宅存量超過家戶數十四萬七千戶。 營建署官員表示,房市資訊是購屋人的重要參考依據,今年起要建置空屋資料平台,透過台電的用電度數清查全台空屋量,未來可定期公布;另外明年起還要編定住宅價格指數、餘屋狀況統計等。全台空屋數量要每十年透過普查才能得知,上一次空屋調查是西元兩千年。 營建署官員說,到民國一百年,要進一步加強住宅資訊的建置及發布,除了空屋調查外,包括編制住宅價格指數、購買台電資料建置空屋推估機制、建立房價負擔能力計算方式並與國際間比較等資料。 【2008/05/15 聯合報】
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台灣房屋總經理彭培業說,即使建商姿態很高,但消費者購屋要掌握四重點:看未來生活圈、交通圈,案子的建築規劃及管理品質,必須心中有定見,不必隨建商起舞。 彭培業說,預售屋不公開價格是新型態的行銷手段,有些屬於稀有性的豪宅,建商要求消費者先付些錢「權利金」,但到底賣多少,「根據以後的市場價格來賣」,讓有興趣的人等著建商開價,如果客戶嫌開價太貴就退還權利金,否則就簽約正式下訂。 彭培業建議,此時絕對不要用一流價格買到二流產品,因為台灣還是會有建商在一流環境蓋出二流產品,另外這幾年不少人因為置產資產增值,但要注意到底是跟著景氣在賺,還是靠地點在賺。 他說,跟著景氣賺的很危險,因為隨波逐流、遲早會輸,掌握趨勢的人是會挑選不管景不景氣都能賺錢的地段,比如北市大安區、信義計畫區的舊房子,就屬於跟著地點在賺錢的類型。 彭培業表示,很多人買豪宅確實不在乎價格,主要是考慮特殊性,但現在也要留意坊間很多「假豪宅」,不是包裝成豪宅就能賣豪宅價格,對真正最有錢的人來說,買不到的才是真豪宅,隨時有人要釋出的案子,缺乏特殊性,價格難維持永遠的高檔。 【2008/05/15 聯合報】
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近日房地產學者高喊房價泡沫化,已出現寒蟬效應,部分建商、代銷業紛紛開始噤口不評論,有建商已決定採「三不政策」,原訂近期公開的預售案,在520前甚至到7月4日兩岸直航前,「不開價、不公開、不發言」,要讓市場供需決定未來房價走勢。 國美建設興建的預售豪宅「貝森朵夫」案日前舉行記者會,但面對客戶詢問開價時,卻以公司尚未決定回應,這也是322總統大選後,繼「長虹虹頂」、第二件僅亮相不開價的豪宅。 代銷「貝森朵夫」的海悅廣告執行副總經理曾俊盛指出,自從學者喊出台北房市泡沫化言論後,讓很多建商不敢貿然開價,除怕被指責炒作房價,也要看新政府日後的政策風向球,再決定開價。 曾俊盛說,台北市有不少預售案因建照未過、樣品屋在搭建,讓原訂公開的時間一延再延。但建商不擔心會錯過景氣,主因精華地段土地愈來愈少,還是回歸市場機制,等7月政局明朗化後再行動。 他也透露,近期房市泡沫化論調甚囂塵上,公司高層已要求主管不要隨便對外發言,行事要特別低調。但他強調,房市是經濟櫥窗、產業的火車頭,從各種跡象看,新政府不會刻意打壓房市,未來房價要下來不太容易。 2008/05/15 經濟日報
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近來台灣房地產市場最熱門話題莫過於外來投資客,從大陸富豪考察團遊寶島,到福建企業到台中簽下購屋「意向書」,都靠外來客投以關愛的眼神為台灣房市加溫。 對某些建商來說,只要能帶動買氣創造業績,一切都值得。但是對購屋者來說,可得深入思考一下,小心買到最高點。 外來投資客近二年確實已成為房市的重要支撐。 以高雄為例,有些豪宅在推出時從每坪18萬元起跳,房價調高到20萬元時,熟悉行情的在地購屋者難免卻步。但高鐵通車後,台北投資客大量南下,對高雄每坪20餘萬元的房價驚艷不已,於是房價紛紛墊高到25萬元上下。第一手獲利離場,接著價格再調高,等待更多外來客青睞。 有鑑於投資客出手大方,於是港都房市掀起「豪宅競賽」風潮,幾乎每個區域都能推出豪宅,也有16年老建物拆一半重建,塑造新舊合體豪宅,每坪喊價50萬元。真假豪宅難辨,有些售價甚至比行情拉高二倍、三倍,似乎以價格墊得愈高,就愈能顯出豪宅身分。 但畢竟「不動產」帶不走,當外來客有獲利就會了結,「最後一隻老鼠」的風險相對增加。城市經濟繁榮,房價自然會漲,但若是人為助漲,最後必嚐苦果。在房價熱鬧看漲的背後,購屋民眾還是得冷靜以對。 2008/05/15 經濟日報
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四川大地震,再資提醒民眾注意房屋結構安全。房仲業者建議,民眾在購屋時,最好選擇有信譽的建商或營造商,並注意房屋梁柱、結構是否穩固等細節,必要時可以請結構技師公會檢測。 選擇鋼筋鋼骨建築 住商不動產企劃研究室建議,民眾可以選擇鋼筋、鋼骨或鋼筋混合鋼骨的建築,或是購買連棟式社區,比較可以防止房屋不致倒塌;如果買的是山坡地、水岸或海濱住宅,則需注意地層、施工及排水、道路等防護措施是否完整。 要有地質測量證明 房仲業者說,一般建設公司在建造前都需拿到地質測量證明,但因每一個案的地質測量都需個別評估,購屋時可以要求建商出示,在起造前的原始勘驗證明。 住商不動產研究室主任徐佳馨也提醒,如不是鋼骨結構,為了讓大樓有足夠承載力,梁柱就會比一般大樓產品粗,而室內面積有可能會「縮水」,買房子時也要注意。 梁柱是否重新補土 對於房屋粱柱、結構是否穩固,在買屋前應該特別注意梁柱的地方是否重新補土刷漆,有欲蓋彌彰的可能,儘量避免買到因地震造成結構體已經有損害的房屋。 2008/05/14 聯合報
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在七期十字軸線沿線飯店年底陸續動工,再加上會展中心明年中開幕利多帶動下,七期西側房市開始火熱。

  長期經營七期西側房市的德鑫建設「時代之上」專案經理馬恩平指出,基地周遭重大建設陸續開展,除了會展中心明年7月開幕外,前方捷運藍線通過,又握有中港路兩岸三通大道,以及十字軸線沿途飯店,包括林園、太子飯店年底動工,聯聚建設六星級飯店基地已整平,未來國際級飯店營運後,商機可期。

  他說,為了打造菁英名宅,公司捨棄店面規畫,1樓全部規畫為公設,包括中庭水景、Lounge Bar、圖書館、交誼廳,以及多功能視聽中心、健身房等。由於基地為住一、住二分區,旁邊建物多為3樓以下,掌握三低優勢,低密度、低建蔽、低容積,可營造出三面採光、永久棟距,住家寧靜氛圍。

  馬恩平說,總統大選後北客增加,他們著眼點為地段優勢、有無增值潛力,以及是否物超所值。他認為,七期新市政中心土地成交價格每坪已達200萬元,南側房價逼近30萬元,新市政中心達40-50萬元,而七期西側「青玉岸」每坪僅22-25萬元,「時代之上」為24-27萬元,絕對物超所值。


中國時報2008/05/15




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隨著準總統馬英九就任之後,大開台灣門戶的政見可能馬上兌現,為了這張支票,兩岸商機拉鋸戰一觸即發。 即使距離馬英九的就職日還有一小段時間,各項對中國開放政策的配套也都還沒有出爐,但是,從現有已經塑造出的氣氛顯示,不少人把很多希望都寄望在中資登台,中國人士來台觀光、直航等,似乎只要一喊「開賣啦!」所有的商機就出來。 台北豪宅房價 展開漲勢 台灣最近最夯的市場訊息就是中國富豪團到台灣,有人說是炒樓、有人說是考察,台灣建商們更期待是中資登台,大買台灣房地產,趁機大撈一筆,還只是預期,台北豪宅房價就已經展開第一波的「喊價」,頂級地段,從選前的每坪130萬元,現在已有人預期未來每坪將達到600萬元,亞太會館出售案,出售底價從選前69億元,選後喊到149億元。 不止是台北,台中七期房價也從選前的每坪40萬元喊到選後60萬元,一些本地開發商及休閒業者全力興建五星級飯店,包括從建設業跨到休閒業的麗寶建設、遠雄建設、鄉林建設等,都展開飯店興建,各有十家以上的飯店佈局,就為了搶奪中國人士來台觀光的商機。 上海現在最夯的市場商機也是直航商機,但是,上海房地產開發商剛好跟台灣房地產商有一百八十度的不同觀點,認為直航可能大量載著台灣投資客或是新移民進入中國,上海正等著台灣人上門買樓。 上海房產業者 投其所好 上海仁恆房地產公司副總姚偉示指出,台灣與中國兩岸直航的政策,在當地地產商的評估中,認為可望增加台灣人到上海的投資及購屋居住,為了爭取台商的認同,新開發的樓盤中,找了台灣設計師、風水師等,從台灣人的觀點來開發新案,希望投其所好,強化成交機會。 屬於中國國營企業的中鴻集團(中國前十大房產公司)上海公司副總兼營運總監李剛也說「我們準備好了!」等著台灣客人上門買樓。李剛表示,為了爭取不同客源,該集團相當重視台灣政策走向,也研究台灣政策,三通之後,他有信心,台灣人會更進一步到上海投資。 另一位從台灣到上海發展已有13年的富陽(中國)控股執行董事張秀華(香港掛牌上市)也持相同的看法,認為直航可能有助台灣人進一步到中國發展,張秀華分析,中國人到台灣買房地產的可能性其實不高,基於對環境、政策及法規不熟悉,直接購屋的可能性很低,且在中國的選擇性很多,台灣只能算是選項之一。 張秀華提出另類的觀察指出,中國人很愛把身份洗出去,以往是透過香港及澳門讀大學的機會,轉換當地的身份,但現在去香港讀書,錄取率比進哈佛還難,澳門的限制也非常嚴格,如果台灣能夠把現有過多的大學做政策性調整,收取中國生就讀,並規定讀了多少年之後,可以取得台灣身分證,未來,這些中國人並可藉由台灣身分證到全球旅行,再轉換另一種身份,避開中國不能雙重國籍的問題。這些在台灣讀書的人士,可能在當地購屋給下一代,這樣才有可能在台灣購買住宅。 另外在廈門及上海都有生意的安杰物業總經理陳品峰認為,開放直航,對廈門的發展應該更有幫助,從台灣經金門小三通到廈門,再轉進中國其他城市,越來越方便,更方便台灣人到中國做生意。 一項政策,台海兩岸都在搶商機,但究竟誰能搶贏? 自由時報2008/05/07
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如同一般的市場,房價是由市場供需所造成的,所以在其他條件不變下,供過於求,房價就跌,求過於供,房價就漲。不過值得討論的是,供需雙方在所得不均的市場中是佔有相同優勢的一群人嗎?一個很簡單的問題,有房子就是財富的表徵,賣方容易是較優勢的一方,就算在房市套牢,他們還有房子住呢。這樣的論點在換屋的市場就不一定成立了,所以如果上一波房價的上漲是由換屋族群所帶動的,也許所得不均的問題不會給房市那麼大的衝擊,但是前一波的房價上漲買方是誰呢?恰巧是政府低利政策的被補助者:首購族群。 那在所得、勢力不均的情況下,房市下跌會怎樣呢?在心理學中有一個效應叫做「損失嫌惡」,不願意認賠,一旦市價下跌,就說房子是拿來自住的。但這樣的效應只在高所得的賣方中發酵,中低所得者萬一遇到大的經濟衝擊,承受不住時,還是得低價出售。所以在高度所得不均的市場中,且高所得者擁有大多數房屋時,房市會有「易漲不易跌」現象,這樣的房價上升,若沒有修正,就會被視會正常,若修正,就會被視為泡沫。所以我們看到世界上有很多地方的房價像是永遠住在高原的神話,業者喜歡拿它們來和台北市比,那些地方都有個特性,高度所得不均,房地產被優勢賣方所擁有。台北市有些地區的確也具備這樣的條件。對於面對這樣市場的業者,學者的警語不僅不中聽,也不切實際。的確,如果國內沒有出現「資本逃避」的現象,造成大量高所得的人外移,這些地區因著高所得者的「損失嫌惡」,房價確實有支撐。但在這些地區的邊緣呢?受到預期「平均」房價上揚的影響也跟著上揚,它們的賣方卻沒有任何「嫌惡」的權利。 這些問題絕對不會在中國富豪團來台「採買」後消失,反而會更加嚴重,對於「馬上好」的政府團隊,我們期待的不是台灣房市的馬上燦爛,而是能讓無數居民的安身立命所在,誠懇的呼籲政府,明定住宅政策及嚴格控管熱錢來台投資一般住宅及土地。 自由時報2008/05/07
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大陸富豪團廿一日抵台,他們看台灣的角度雖然不同,但卻一致認為「台灣發展空間很大」。鳳凰衛視董事局主席、中城樂天房地產董事長劉長樂指出,富力地產董事長李思廉等人手握有逾四、五百億元資金,進行全球布局,台灣與中國文化相近,若有機會,大陸地產商們也會來台灣投資。   劉長樂表示,這次來台行程他們定位為「探詢之旅」,希望看看台灣有沒有投資的機會。  大中華區房地產 台灣最有潛力   劉長樂在桃園機場指出,雖然香港和大陸的房地產企業家大家都有經驗,但都還在初期階段,反而台灣在開發的視野上,包括經驗和法規、規劃、設計和物業管理上都值得他們學習,非常具有指標意義。   他說,在大中華區裡台灣房地產最有潛力,所以他們希望這次行程能夠探詢寶島無限的商機。   身價超過台幣一千億的SOHO中國有限公司董事長潘石屹指出,台灣小吃百聞不如一見,希望能好好品嘗一番,實際體驗台灣生活品質。   中國大陸富豪建商參訪團成員,除劉長樂、李思廉、潘石屹外,其他參訪團成員還包括雅居樂地產控股有限公司副主席陳卓賢、棕櫚泉控股有限公司董事局主席曾偉、執行董事楊蓉蓉、北京萬通地產股份有限公司董事局主席馮侖、建業地產控股份有限公司董事長胡葆森、 SOHO中國首席執行官張欣等人,這一行人的總身價約新台幣五千億元。  兩岸進一步開放 北中南都看好   劉長樂昨晚表示,由於大陸當局為抑制房地產過熱,進行宏觀調控,房市投資效益相對受限,促使大陸地產商紛紛尋求對外投資機會。   像是SOHO中國董事長潘石屹與李思廉等手中握有超過四、五百億元的資金,日前已赴美國紐約等地做投資,雅居樂地產CEO陳卓賢也到越南投資,由此可知,大陸地產商對房市布局不僅止於中國,還擴及全球市場,台灣文化與中國文化相近,若有機會,他們也會來台投資。   李思廉則不諱言,對台灣的地產頗感興趣,「以台灣在亞洲位置以及文化來看,台灣房市是可以投資的。」   這次訪台的大陸地產大亨中身價最高的李思廉表示,只要兩岸進一步開放,台灣北、中、南各地,他都相當看好。   位置佳文化相融 投資品項多樣   李思廉說,在兩岸三通、政策擴大開放後,富力不排除跟台灣建設公司共同合作。至於,投資產品方面,他偏好同時具有商業不動產、住宅、觀光飯店等項目的大型複合式產品。   棕櫚泉董事局主席曾偉則是在聽完台北巿政府副巿長林崇一簡報後,對北巿房地產頗感興趣,曾偉說,「以北巿每年完工建築物面積高達三百萬坪米來看,在中國屬三級城市,未來將有很大的成長性。」   打造長城工社聞名的潘石屹與妻子SOHO中國CEO張欣,昨日參觀捷年集團在內湖展出的「國際建築博覽會」時,對產品內容頗感興趣。   「國際建築博覽會」是捷年集團邀請國際知名二十大建築師在台北縣澳底開發的大型莊園案,每戶地坪約在八百至二千五百坪間,要價七千萬元以上。潘石屹在參觀模型時,不斷詢問,還當場要求捷年提供相關資料。   張欣則表示,他們抵台前一天才在北京參展,但昨日看到台灣一次能邀集這麼多國際知名建築師,集團創作設計,覺得台灣業者非常不簡單。 中國時報2008/04/24
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Posted by sellhouse168 at 17:08回應(0)引用(0)
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