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July 1,2008

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520檔期的基本面只有馬英九上台,實質面全部都還沒改變,加上預售屋不能馬上住,如果此時可以不買,建議先戒急用忍、觀望一陣子再說,如果非買不可的人,建議先到附近的仲介詢問行情,從中古屋行情回推預售屋市場,心裡有個譜,才不會吃悶虧。 對於此時非買不可的人來說,還是有很多區位上的選擇,但現在建商普遍姿態滿高,價位很硬,除非是要急買,不然儘量用時間換取低價的空間,因為現在價位已反映到未來政績兌現的價格,現在最大的風險就是高檔進場的價位風險,消費者討不到什麼便宜。 非買不可的人,此時當然還是要看屋,但儘量多觀察價位、多看幾個案子,如果能跟附近的仲介詢問行情更好,可以了解建商開價是否為合理行情,雖然仲介賣的是中古屋,但比較能反映這一、兩年的行情變化,由消費者自行判斷房價的上漲幅度能否接受,再去跟建商議價,以免聽信代銷的片面之詞,容易陷入建商的「造價運動」行銷手法而吃悶虧。 2008/05/23 聯合報
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民眾對於選後兩岸政策路線開放有信心,讓原本觀望的買方,看好台灣房市的信心有提振的效果,為2008年房市帶來正向的影響。而一直受投資者喜愛抗通膨的最佳商品,就是不動產,房仲業者表示,選後最具增值空間的房地產商品包括商用不動產、豪宅、知命或精華地段商圈店面。 兩岸知名指標豪宅 漲幅逾20% 信義豪宅協理吳銘鴻表示,隨著新政府520即將上任、兩岸三通以及陸資開放的議題持續發酵,已成為這股房地產市場上最大的推升力量,其中豪宅市場表現更是欲罷不能,不僅預售豪宅推案相繼創下區域新高紀錄,中古豪宅市場也因賣方普遍看好後市而惜售的影響下,身價跟著水漲船高,許多具有兩岸知名度的指標性豪宅,都晉升為每坪百萬的俱樂部一員,漲幅達20至25%不等。 根據信義豪宅成交資料分析,台北市2008年第一季豪宅市場成交平均總價與去年同期比較成長9.54%,成長將近一成,若與前期2007第四季比較,更高達34.1%的成長率。儘管去年年底曾因美國次級風暴的影響,經歷一小波的回檔低迷,但隨著總統大選順利落幕、兩案三通直航議題發酵以及馬政府之新財經內閣逐步成型等諸多利多因素激勵下,讓2008年第一季的台北市豪宅市場氣勢如虹,一掃去年年底的陰霾,相信520後豪宅市場也可望隨著經濟穩定與景氣提升,持續成長。 松山、內湖、南港 交通便利台商愛 21世紀不動產台灣區加盟發展部經理林祐平表示,目前交通便利性仍為消費者購屋的主要考量,尤其是鄰近區域附有公園綠地或是優質學區。另外,松山、內湖、南港區則為兩岸三地的台商集散地。松山區鄰近松山機場,無論到台灣的北、中、南部或是國外都很方便。 21世紀不動產台北民生加盟店店長唐自強說,民生社區內有28至29個公園綠地,林蔭巷道規劃寬敞,且為具有優良口碑之學區,附近還有長庚醫院,未來捷運民生汐止線也會經過,預期松山區房價後勢看漲。 內湖區有捷運內湖線貫穿內湖科學工業園區聯絡整個大台北盆地,而南港區,除了捷運連接機場的交通網絡,又有南港軟體工業園區和南港貿易展覽中心提供大量的就業機會及商機。南港目前正處於發展期,許多重大建設陸續完成,預估未來仍為南港的天下。 萬華老社區更新 後市效益大 台北市房價居高不下,現在萬華區的房價為相對低點,且為台北市中心裡最便宜的,目前正是提早卡位的好時機,未來都市更新計畫所帶來的效益,預期將能有效改善萬華區的生活環境。至於位居偏遠的文山區則是房價市場波動原理下漲幅較緩慢的一區,房價仍為台北市中心相對低點。 針對想置產投資的民眾,21世紀不動產忠孝101加盟店店長權啟明表示,以長期布局來看,若是手頭資金充裕,仍建議應以物件座落位置、保值、增值潛力為優先選擇條件,台北市中心─信義區的房價之所以居高不下,正因皆具備以上條件,以致於信義區的房地產一直都是需求大於供給。 建議單身上班族可以擇捷運沿線而居,具備交通便利性的物件貶值不易未來也較容易轉手,或是選擇鄰近捷運、公車站牌的物件,約步行10至15分鐘左右,通常此類物件價格稍低但生活機能不受影響。若是雙薪家庭,則可以考慮較便利的生活機能,或為未來提早作準備,選擇口碑好的優質學區。 如果家裡有銀髮族,則可以選擇公園綠地以供休憩養生或是鄰近醫療便利之區域。 經濟日報2008/05/21
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房市推出首見520新檔期,但房地產業者昨天形容,現在住宅市場買氣逐漸冷卻,雖然整體市場還是趨向樂觀,但不會再有爆量買氣,就算是普遍看好的商用不動產也不會這麼快反應。 台灣房屋首席總經理彭培業認為,520後,如果陸資外資進來,對房市整體信心支撐有一定幫助,他強調,不會全台房地產齊漲,民眾不用擔心陸資進來會帶動房價上漲。他評估,市場要被炒作至少要有5%被影響,目前台灣大約有740萬戶住宅存量,至少要買到35萬戶才有可能影響整體市場,幾乎是不可能的。 住商不動產研究室主任徐佳馨指出,未來短期內價格可能會略有調整,價格拉得過高的物件,會稍稍鬆動,但買方可能還是會處於觀望,成交量不可能再像大選前後一般。 信義房屋不動產企畫研究室主任蘇啟榮認為,新政府上任的利多都已經提前反映了,520應該還是一個持平的狀態,尤其住宅市場應該會回歸理性,就算兩岸政策實現,主要會明顯帶動,應該是商用不動產。 第一太平戴維斯總經理朱幸兒說,商用不動產成交量不會在520反映,市場也不可能像現在僵持不動,買賣雙方價格認知的落差,未來勢必會有一方讓步。 永慶不動產商仲部協理黃增福表示,目前市場開出的價格使得投報率不如買方預期,但還是看好三通後,企業在台灣駐點需求,帶動租金上漲,如果新政府在520就職後有更明確的兩岸政策,還會帶動一波買氣。 【2008/05/16 聯合報】
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5月全台新成屋平均房價出爐。房仲業者調查,台灣房價最高的台北市,新成屋每坪平均房價為60.4萬元,較全台平均的14.8萬元高出四倍;若與新成屋房價最低的雲林縣相比,台北市新成屋平均房價為雲林縣的8.2倍。 北區房屋昨(15)日公布,5月全台新成屋平均房價為每坪14.8萬元,年成長率達14.7%;中古屋平均價格10.8萬元,年增率12.5%。若與國民所得成長率僅2.3%相比,民眾所得跟不上房價漲幅。 北區房屋總經理彭培業表示,民眾仍可藉由購買高附加價值的「經濟屋」做不動產投資增值。 彭培業分析,北區房屋定義的「經濟屋」,並不是只有低價,還須具備經濟實用、快捷通勤、精算投資、超級學區等優勢。彭培業建議,可挑選舊公寓或舊大樓,花點錢裝潢居四、五十坪大的空間,遠比買新大樓花的錢少,又可享受大空間;而旁邊還有政府興建的大型建設,這就是經濟屋的買屋策略。 【2008/05/16 經濟日報】
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富豪買房子,除了自住需求與彰顯身分外,最大的好處是可以節稅,所以有錢人買豪宅一點也不手軟。其實,擁有一間店面,可節稅的空間更大,尤其是店面的評定現值與市值差距最大,而且還能當包租公收租,效益最高。   勤實佳會計師事務所所長林敏弘表示,房屋稅並非以購買市值估算,而是依房屋評定現值及土地公告現值來計算。通常,二者相加都比市值小,所以繳納的房屋稅相對較少。而豪宅市價愈高,差額就愈大,可節省的贈與稅就愈高。   所以,對大戶而言,與其送給兒子大筆現金,還不如拿錢買豪宅送給兒子。舉例來說,一位企業家打算在兒子新婚時,贈與2億元的現金,若按照贈與稅法,企業家贈與兒子的2億元現金,應課徵贈與稅,課徵計算方式是用2億元扣除111萬元的免稅額,再乘上50%的稅率後,總計必須繳納9,944.5萬元的贈與稅。   但如果不直接贈與現金2億元,而是將2億元購買豪宅來贈與兒子,所課徵贈與稅的標的,就是以房子的評定現值及土地的公告現值為基準,房地產人士說,這個價格通常是市價的6折左右。   依此估算,2億元的豪宅打6折,則是1.2億元,也就是說,以此換算課徵贈與稅為5,944.5萬元,與直接贈與現金的方式相較,買豪宅足足可節省下4,000萬元的稅款。   而店面的評定現值與市值差距更大,是最被嚴重低估的房地產類型,因此更有節稅空間。   林敏弘以位於忠孝東路四段、復興南路口的三角窗店面「雄獅旅遊」為例,因房屋的評定現值是以整棟樓為評判基準,並不會因為是一樓店面而有增值效果,所以儘管雄獅旅遊已具備高達近3億元的市值,但以土地公告現值及房屋評定現值計算下來,可能只有3,000萬元,燙金店面嚴重被低估。   而擁有店面還能賺到租金,當個安穩的包租公,買豪宅真的是不如買店面。 中國時報2008/05/21
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住宅地震險自納為政策保險後,投保率創下24%新高紀錄。不過,立意良好的保險制度,在實務操作上卻遇到困難,主要是地震發生時,房屋必須全倒或政府機關、專業建築團隊鑑定為不堪居住、補強費用超過重置成本50%以上,才能啟動理賠機制,房屋若出現龜裂、傾斜,卻連一毛錢都拿不到,已經引發不少民眾反彈。 產險公司建議,地震頻率較高的縣市,民眾不妨另外向產險公司加保「擴大型地震險」,只要有磁磚破裂,就可以向保險公司申請修復費用。 產險業者表示,政策型地震險投保率提高,主要是近年來購屋、換屋的房地產市場需求,銀行為了保護債權,要求貸款戶購買「住宅火險」後,自動附加「住宅地震險」,換言之,保險標地物多為五年以內的新房子,反觀屋齡30年以上的老舊房子,在歷經風霜情況下,反而沒買保險。 由於沒有貸款、若屋主保險知識不足,一旦遇上大地震,可能將淪為「無殼蝸牛」,成為政策性保險保障的漏網之魚。 產險公司指出,一般地震險理賠門檻太高,台灣近幾次較大規模的地震經驗看來,符合申請條件的案件多不會超過十戶,多數門窗、牆壁受損的屋主,損失得自行承擔。 經濟日報2008/05/15
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高雄市左營區原本在港都房地產市場中被視為邊陲地帶,但隨著高鐵將站體設在左營後,當地聲名大噪,知名度提高,一些建地也陸續被開發出來。 此外,左營軍區附近土地解禁之後,帶動大批建商湧進推案,以觀海的視野做訴求,對銀髮族同樣有吸引力,都對左營房地產有加分效果。 但畢竟左營與市區還是不同,在高雄市區房價二極化的情況下,市區還是不乏有每坪10萬元出頭的建案,不想承受太大購屋壓力的首購族選擇還是很多,因此左營房市也屬於個案表現,建商信用以及地段,會左右建案銷售好壞。 經濟日報2008/05/15
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張俊雄中壢房屋資訊網

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「2,655億元」這個數字,代表的是上市櫃營建公司到第一季底,手中持有的房屋及土地庫存總和。如此可觀的金額,都是過去幾年建構在房地產看好下的產物。但由於房價已高,買氣卻顯現鈍化,現在建商將希望轉移寄託在兩岸開放。所以,到底這些庫存資產會變黃金或地雷,應該再不久就會見分曉。 上市櫃營建公司的存貨,大致分為三種,除了土地之外,就是興建中房地及待售房地。庫存價值是以成本或市價較低者為計算基礎,以第一季底止的2,655億元庫存總值,其中土地庫存1,376億元,超過總值的一半。顯示,建商幾乎一片看好房市前景,重壓資金買地囤積。 若以個別公司來觀察,至今年第一季底,以遠雄建設庫存279億元,高居所有上市櫃之冠,其中土地庫存132億元,也領先所有建商;上市櫃公司中,土地資產庫存超過200億元的除了遠雄,還有皇翔及興富發庫存分別達226億元及210億元;其餘如華固等八家公司,手中庫存也超過百億元之譜。 少數公司 負債比低於三成 以目前上市櫃建商所持有的土地,多數都是過去兩年所購買,少數如太子、皇翔兩塊在信義計畫區內價值不菲的土地,為養地多年,這兩年建商購買的土地的資金壓力,讓建商負債比都攀升到65%至75%的水準;只有少數如國建等公司,負債比低於三成。 4月底有學者針對台灣房市發生泡沫提出警告,大家對未來經濟榮景有所期待,包括外資或中資的流入。但外資真的會進來嗎?中資則有法規上的問題,因此,全都是預期心理,房市到底能否延續榮景,還要看新政府端出來的菜,究竟能否真正落實;尤其中國願不願意配合並非操之在我方政策,如果建商的期望過高,萬一有任何的風吹草動,手中的高庫存恐怕會成為壓倒房市的最後一根稻草。 自由時報 2008/05/15
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北區房屋公司將在15日宣布,購併老字號房仲品牌「台灣房屋」,光是收購股權、店面商標權,就花了數億元,再加上近1週來更換店招、進行人員訓練、電視廣告、全台1000面公車廣告上路,總計前後共砸下5億餘元,預計520與新舊任總統交接日同步掛牌營運,為市場投下一顆震撼彈。   房地產市場即將面臨房仲品牌重新洗牌的新局面,近年來來勢洶洶的北區房屋,花了1年多時間,採鴨子划水策略,才完成「台灣房屋」購併案。北區房屋首席總經理彭培業表示,在砸下總共5億多元完成布局後,未來北區房屋將在520全面掛牌,改以「台灣房屋」名義打遍台灣市場,甚至布局兩岸。   彭培業說,北區房屋網站從母親節當天改為「台灣房屋」後,網站點閱率就突破365萬人次,比以往激增6至8倍;連雅虎網站、中時電子報網站,「台灣房屋」關鍵字排名也一舉成為第1,顯示購併這塊招牌的實質效益。   其實更重要的是,北區房屋變身為「台灣房屋」之後,其打的算盤也是因應未來開放陸資、港資來台購買不動產之後,優先被指名的房仲第1品牌。未來,也計畫把「台灣房屋」招牌推向中國大陸拓展加盟。   北區房屋20年前從桃竹苗起家,去年開放加盟,且一口氣跨越濁水溪、淡水河,已成為全國性品牌,迄今直營店已突破7、80家、加盟店突破100家,預計15日也將舉辦第100店發表會,以及品牌更新宣示、台灣房價指數發表會;至於520全面掛牌「台灣房屋」後,也將正式強打電視CF,藉此宣示屬於台灣2300萬人的房仲新品牌正式誕生。   據悉,「台灣房屋」是彭培業的老東家,彭培業70年代曾任店長、一路升任一級主管,78年再創辦北區房屋自立門戶,因此這20年來不但創造北區這塊招牌,更準備在購併完成董事長過去、無人好好經營的「台灣房屋」後,重新擦亮「台灣房屋」這塊老招牌。 中國時報2008/05/15
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高雄市建築開發公會與高雄市不動產代銷經紀公會,日前舉行97年度房屋市場說明會,由建築開發公會理事長陳武聰與不動產代銷公會理事長黃烔輝共同主持,推介高雄房地產業特色及行銷方向。 陳武聰表示,另為打開高雄房地產市場,16日邀請香港外商投資企業協會考察團來台,由英皇集團主席帶領25人成員,除聽取說明,並參訪高雄市政府,由市長陳菊接待,都發局長及建設局長簡報說明高雄的重大投資建設,同時參觀高雄房地產情況。 陳武聰說,高雄房地產今年可能只會興建5,000戶,因受到土地成本增加及建材費用提高,目前建築成本每坪約16萬元,加上已建好的新成屋約有9,000 戶,兩者市場價格會有衝突,今年的建案量下降很多,但是,高雄的山、海、河、港、捷運、機場及好天氣是最大優勢,歡迎共同為高雄房地產及高雄世運而努力行銷。 經濟日報2008/05/15
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Posted by sellhouse168 at 17:24回應(0)引用(0)
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