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July 1,2008

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商業不動產概念股 外資感興趣 • 2008-06-20 工商時報  5月成屋價格及平均來客人數同步下滑,營建類股進入多空轉折,不過,在周末包機直航與陸客來台觀光,A級辦公大樓今年租金仍有10%上漲空間;北市有推豪宅,及手中有商業不動產的建商,外資較有興趣,其中,宏普(2536)、日勝生(2547)、長虹(5534)及潤泰新(9945),是本周外資買進的標的。  依據永慶房屋統計,第一季北市商辦市場的成交量與去年同期比大增123%;信義房屋統計,第一季A級商辦大樓成交價,也比去年第四季上漲5- 10%。  宏普在今年4月將位於內湖文德段132及132-4等兩筆地號上的廠辦大樓,以總價15.8億元整棟賣給一家連接器大廠作為企業總部,預計處分利益約6.8億元,國內法人預估,此案對宏普約可貢獻獲利2元以上,並在今、明二年入帳。  日勝生在台北車站商場即將在年底或明年初開始營運,加上飯店租給中信飯店營運,日勝生商業不動產租賃收入將從明年開始入帳,法人預估,每年的租金收入將可達6、7億元。  長虹位在內湖科技園區廠辦「NASDAQ 10期」計畫在年底或明年初開始營運出租。另外,在內科附近還有一塊基地可供興建廠辦大樓或辦公大樓,加上士林地區所推「虹頂」豪宅的銷售率已達五成以上,兼具豪宅及商用不動產概念,法人看好。  近幾年積極進行車站BOT開發及捷運聯開的潤泰新,因先前有中崙車站REITs發行經驗,後續更取得松山、南港及內湖捷運站的開發營運權,商場、辦公大樓的興建,也吸引外資的逢低布局。 2008/06/24
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房地產景氣退燒,銀行建築融資餘額連三個月減少共124.27億元,5月建築融資餘額因而降至1兆163.27億元的近半年低點,顯示建商因新推案產生的資金需求減少。 不過,銀行主管指出,建商先前推案進入交屋期,許多建築融資轉為分戶貸款,5月五大銀行新承作購屋貸款達450.44億元,是近一年高點;5月銀行購置住宅貸款餘額也因而攀升至4.7兆元的統計以來新高。 5月五家大型銀行新承作購屋貸款利率不升反降,較4月走低0.006個百分點為2.76%,是五大行庫新承作購屋貸款利率近半年首度下滑。 銀行主管指出,主要是擔心房貸放款風險走高,新授信案集中優良客戶,並提供利率減碼優惠來爭取這些風險較低的客戶。 建築融資主要是銀行對建商、一般民眾和企業自建房屋的貸款,購屋貸款和購置住宅貸款則是一般所稱的房貸。 銀行主管指出,建築貸款餘額持續下降,但房貸餘額則一路走高,顯示建商的建案交屋給民眾,成為一般房貸後,建商並沒有新增資金需求,即沒有再大量推新建案,這可能與市場預期國內房地產景氣將自高點反轉有關。 國內房市景氣觸底反彈以來,近四年銀行建築融資餘額合計增加約6,130億元,平均以每年新增1,500餘億元的速度成長。銀行建築融資餘額並在去年底首度突破兆元關卡,今年2月更攀升至1兆287.54億元的新高。 不過,3月以來,銀行建築融資餘額便持續減少。金融人士指出,國內房地產景氣確已出現警訊,銀行未來辦理相關融資,會更注意風險控管,除了部分債信較差的民眾或條件較差的房子可能貸不到錢,銀行也會用較優惠的利率吸引優質客戶以降低風險。 中央銀行昨(24)日公布,5月五大銀行新承做放款平均利率下滑0.031個百分點為2.877%,主因是周轉金貸款與購屋貸款利率下滑。 中央銀行經研處副處長林宗耀說,5月台灣銀行、合作金庫銀行、第一銀行、華南銀行和彰化銀行新承作購屋貸款利率走低,與房地產價格緩和有關。 央行官員認為,銀行可能發現房市趨緩,所以不敢拉高利率,免得嚇跑原先想買屋的人。 銀行主管表示,現在房市的確緩和不少,6月房屋的成交件數就比5月低一些,銀行因此爭取自備款較多的客戶,用低利率換取高自備款成數,以降低風險。 【2008/06/25 經濟日報】
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鴻海集團南下高雄,最近已有更具體的行動,除了與高雄軟體園區第一期開發商國城建設訂了6500坪廠房外,更積極找地要闢建新的廠房,目前已決定先包租左營蓮潭會館100間套房做為員工宿舍,租約是3年,準備「築巢引鳳」。 鴻海集團投資高雄,承諾明年5月以前引進520名員工進駐高雄廠區,廠房部分,已與國城建設談好,要買下6500坪高雄軟體園區第一期的廠房。 國城建設董事長洪平森說,為展現南部人的熱誠,每坪單價絕對比鴻海集團自己蓋還便宜。 據了解,鴻海集團原本還要更多的廠房,但洪平森說「要留一些給我賺吧」。 根據加工出口區管理處透露,鴻海集團目前已成立一個核心小組,上周已在高雄各區勘察土地,包括小港區早先要開發的航太中心約有40餘坪的土地,台糖物流園區以及高雄軟體科學園區北側的中油用地5.5公頃都是鴻海集團想要開發的廠房用地。 洪平森並透露,鴻海集團預計在今年8月就會有50名員工進駐高雄,明年5月他預計不只520名員工,可能會達到一千名,估計會有每年1000億元的產值。 市府建設局專門委員趙志強表示,建設局及都發局允諾協助鴻海找尋適當的地點興建員工宿舍,鴻海集團的員工宿舍需地以容納3000名員工的宿舍區設定。 鴻海設定每名員工宿舍面積是6坪,3000名員工總樓地板面積需求是1萬5000坪到1萬8000坪之間,至於興建宿舍地點暫不設定在南高雄或是北高雄,都發局及地政處已列出可利用的土地清單,將提供鴻海集團參考,如果有用地取得的困難度,市府會協助化解。 【2008/06/25 聯合報】
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鴻海集團南下高雄設廠已產生群聚效應,目前高雄軟體科學園區廠商已到位近8成。 昨天合作金庫及中山大學育成中心進駐,開發商國城建設董事長洪平森形容這是「錢來了,人到了」。 昨天參加見證的高雄市長陳菊歡迎合作金庫與中山大學育成中心入駐高雄軟體園區,並說市政府會全力配合,設單一窗口協助簡化申辦流程。 合作金庫總經理陳安雄參與簽署儀式,表示十分看好這個投資開發案,才會在三年前就由合作金庫主辦向其他銀行聯貸13億元,給國城建設開發,未來他還預估進駐後會成為合作金庫企業金融的主要據點之一。 中山大學校長張宗仁表示,這是中山大學首次在校外成立創新育成中心,中山大學會全力為區內及周邊資通訊廠商,提供更便捷的技術轉移及產學合作等服務。 洪平森說,目前高雄軟體科學園區已有47家業者已獲得經濟部加工出口區管理處核定,6月底將完成近100家的簽約,園區完成進駐可提供5000個就業機會。 【2008/06/25 聯合報】
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行政院主計處日前發布,今年1至3月受僱員工平均實質經常性薪資為3.4萬元,較去年同期負成長1.87%,為歷年最大跌幅。 台灣房屋首席總經理彭培業開門見山的表示,其實目前民眾買不起房子,最主要因素還是因為國家整體經濟問題嚴重,公司行號不賺錢,導致上班族薪水一直無法增加,對於購屋當然是遙不可及。因為,收入多寡一向是購屋者決定是否購屋的重要關鍵,然而所得偏低無法拉高,造成購屋者購屋的痛苦。 面對居高不下的房價,消費者又該如何撿便宜屋?彭培業建議,可從以下原則著手: 一、挑大型公園旁,以政府公共建設替代住家公設 住宅附近有大面積綠地、公園,就挑選公設比較低的中古屋,才不會增加購屋虛坪負擔。因為從2005年7月新建築法規上路後,規定八樓以上大樓必須設計雙逃生梯,使公設比節節增高,許多新大樓公設比攀升到30%以上;換言之,權狀面積50坪的新大樓,室內面積還不到35坪,在購屋時無形中買入許多虛坪,居住空間因此變小了。 以大台北地區而言,若距家中100公尺內有大安森林公園、國父紀念館、河濱公園、中正紀念堂等大型公共空間,建議挑選舊公寓或舊大樓,公設比較低,不但享受室內空間較大的好處,又可運用政府蓋的大型公共設施來做休閒活動,就不必買公設比較高的新大樓,以及還要負擔高額的公共空間管理費。 二、大馬路巷內找、稅費負擔較低 距捷運站200公尺內,位於巷弄中的陳年舊屋,房價較低,又可享受同樣的生活機能,最重要的是比起大馬路邊,巷弄間房子還可享受較低廉的房屋稅、地價稅。例如:忠孝東路三段與安東街附近,距忠孝東路SOGO商圈走路5分鐘的路程,仍有一坪35萬到40萬元的舊公寓,比起忠孝東路三段大馬路上國泰建設蓋的30年舊大樓1坪要價50萬元以上還低,在這些精華路段的巷子中找,仍有超值便宜的經濟屋。 三、與豪宅為鄰,享受房價拉抬效應 信義計劃區外圍的虎林街,與豪宅群聚的松德路只有一條馬路之隔,每坪房價僅40萬至45萬元,生活機能一樣好,不必堅持進駐每坪房價逾百萬元的豪門大宅。另外,新板特區內豪宅建案一坪45萬至55萬元,但隔一條馬路新版特區外的公寓,1坪才25萬至28萬元。 永慶房屋統計,目前台北市屋齡30年以上老公寓的平均總價約在1,000萬元左右,但20年以內的一般住宅平均總價則超過1,700萬元,其間價差高達700萬元,雖然老公寓總價較低的主要原因是產權面積較小所致,但老公寓的公設比較低,室內實際使用面積會大過同產權坪數的20年以內一般住宅,尤其是在大安區、中正區等豪宅熱門推案地區,新成、預售屋動輒超過3,000萬元,選擇購買老公寓,可說是入主市中心精華地段進可攻退可守的好標的。 經濟日報2008/06/03
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台北市內精華區土地一地難求,在國有土地釋出量愈來愈少,且標售價格也節節高升之下,都市更新儼然成為當前建商取得市中心區建地最佳管道之一,連帶使得台北市的老公寓身價鍍金。 永慶房屋代銷事業處協理王財旺表示,95年元大建設標得中華路的商業區國有地時,容積單價約為每坪50.3 萬元,而在96年國泰建設則以容積單價每坪75.8萬元標下杭州北路的商業區土地,欣隆建設也以每坪95.7萬元的容積單價標下寧波西街的住宅區土地,到了今年,達聯建設更以打破中正區容積單價紀錄的每坪111.7萬元,標下新生南路巷內的住宅區土地,在土地取得成本節節高升的情況下,建商莫不尋求其他土地取得管道,而都市更新由於具有容積獎勵的誘因,因此成為當前建商取得市中心區建地最佳管道之一,而隨著都市更新的熱門,台北市精華地區的老公寓交易也愈來愈熱絡。 依據永慶房屋的統計,台北市屋齡30年以上的老公寓目前的平均單價約在每坪38萬元左右,平均單價自92年以來累積漲幅已達53%,且歷年的平均單價均較屋齡20年以內的一般住宅產品高,王財旺表示,台北市的老公寓之所以單價高,主要是因為土地持份較高的緣故,以一般六層樓的老公寓來看,30坪的老公寓土地持分大約有7坪左右,而目前一般30坪的電梯大樓的土地持分約在三、四坪左右,在寸土寸金的台北市,三、四坪土地的差異可能就是四、五百萬的價差,加上未來都市更新改建後的土地持分愈高,可以分回的樓地板面積就愈大。 另外若從總價來看,目前台北市屋齡30年以上老公寓的平均總價約在1,000萬元左右,而20年以內的一般住宅平均總價則超過1,700萬元,其間的價差高達700萬元,雖然老公寓總價較低的主要原因是產權面積較小所致,但由於老公寓的公設比較低,室內實際可使用的面積會比同產權坪數的20年以內一般住宅大,尤其在大安區、中正區等豪宅熱門推案地區,新成屋、預售屋動輒超過3,000萬元,選擇購買老公寓可說是入主市中心精華地段進可攻退可守的好標的。 王財旺建議,政府政策作多的區域、新、舊屋價格差距愈大的區域都是可以優先選擇的地區,而物件方面,產權愈單純、現有容積愈低而法定容積愈高的物件,愈適合介入等待都市更新開發後的獲利。 經濟日報2008/06/04
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民眾若有修繕房屋貸款需求,除了考慮銀行自行推出的修繕貸款,內政部的「住宅補貼」方案也提供民眾修繕貸款額度,而且該貸款利率先前於5月中旬調降,現行利率較各銀行的方案低了2至4個百分點。 依內政部住宅補貼方案,民眾若符合第一類弱勢族群的條件,房屋修繕貸款利率為2.132%;非第一類條件的貸款戶適用的利率為2.707%,和購屋貸款相同。不過,修繕貸款可貸額度最高僅80萬元,低於購屋貸款最高220萬元的可貸額度。 此外,銀行實際承作時,可能會視本身貸款政策調整貸放額度,像是有些行庫會以客戶在銀行辦理房貸金額的兩成,做為修繕貸款核貸額度上限,所以房貸戶真正可貸到的額度可能低於80萬元。 行庫主管指出,96年度的內政部住宅購屋修繕貸款,主要由台銀、土銀、合庫銀、華南銀、一銀、台企銀、稻江銀和另外三家信合社辦理。 之前有民眾在其它銀行申辦房貸,但因有整修房屋需求,跑來向承辦銀行表示要辦理修繕貸款。銀行主管指出,因為作業成本的關係,銀行會要求民眾把房貸搬家至自家行庫,否則可能不接受民眾只辦理修繕貸款;由於房貸轉貸成本至少要1萬多元,多數民眾通常不會同意轉貸。 有鑑於此,內政部日前同意,沒有承辦住宅補貼方案的銀行,也可以辦理修繕貸款,利率比照承辦銀行。 銀行主管提醒,即使是一般民營銀行的房貸戶,如果有修繕貸款需求,也可以和銀行談談看。一般來說,銀行為了避免客戶房貸搬家,通常會同意讓舊貸戶辦理修繕貸款。 至於銀行自行推出的房屋修繕貸款,額度較高,可達數百萬元,但利率也會較高。例如台銀的房屋修繕貸款目前利率為4.368%至4.768%,一銀則為3.39%到6.19%,利率均高於內政部的方案。 行庫主管指出,申貸內政部的貸款方案有條件限制,包括貸款前要拿出直轄市、縣〈市〉主管機關核發的「修繕住宅貸款利息補貼證明」,貸款後還要檢附修繕前後的照片給承辦銀行備查;至於銀行的貸款則視貸款戶提供的房屋擔保品決定貸款內容,而且貸款後,銀行通常不會去追蹤客戶是否真的把錢用於整修房屋。 經濟日報2008/06/04
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隨著物價波動,民生物品價格往上拉,最近房地產出現「強迫型購屋族」,意即原本不想這麼早買房子的消費者,在預期心理影響下,提早出來看屋。 尤其總統選後,此現象更是出現在首購族及換屋族群,年齡大約只有20幾歲到30歲左右,他們購屋鎖定每坪單價15萬元以下的房子,包括台中市南區、北屯、西屯靠近中科附近,都出現明顯成交戶。 整體來看,台中市七期及八期重劃區房市,依舊是目前較熱絡的區塊,土地價格持續飆高。早期台北客主要鎖定中港路兩旁,但在台中市政府的市政規劃下,七期、八期已成為北客購屋的新選擇,還有捷運綠線即將開工,11期重劃區也成為受矚目的區塊。 近期鋼筋等原物料持續飆高,建商態度轉趨觀望,遲遲不敢推案,就怕成本提升無法負擔。我認為建商可採先建後售方式,讓所有成本有效控制;且現今原物料充足,亦可先預購鋼筋等大型鋼鐵,抑制建築成本的提升。 展望未來,台中房價仍會緩步走升,南區單價上看16萬元;未來在捷運綠線的規劃下,原本對外聯繫較弱的11期重劃區,預期可達18萬元,10期及九期亦有補漲空間,每坪上看13萬元。 至於金磚四區中,七期重劃區將逐步站上50萬元的價格;八期重劃區會到25萬以上;而中部科學園區周邊也上看15萬至16萬元,消費者可依需求及預算,作好購屋的規劃。 經濟日報2008/06/04
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新竹市稅捐處擴大便民服務,明天起聯合戶政、地政、監理機關共同推出「四合一」全國首創便民措施,民眾未來前往戶政事務所辦理姓名、戶籍遷移手續時,可一併辦好稅捐、地政、監理等資料變更。 推動「四合一」新措施成功上路的新竹市稅捐處長林惟鈞表示,以往市民到戶政事務所辦理姓名、戶籍遷移手續時,還要四處奔波於各機關間,才能辦好稅捐、地政、監理等資料變更,不但耗時沒有效率,還要負擔交通油料支出,在炎熱夏天及油價高漲的今天,實在是很煩人。 為此,該處特別邀集戶政、監理及地政等單位開會研討,決定摒除本位觀念,克服電腦系統相容問題,達到四合一的服務模式。 明天起,民眾只要在戶政事務所申辦「遷入登記」、「住址變更登記」、「更改姓名」時,填寫申請表,就可一次辦好申請變更所有新竹市土地、房屋的稅籍資料(姓名、稅單投遞地址)、地籍資料之住址、使用牌照稅稅單投遞地址變更及駕、行照地址變更,達到一次收件,全程服務功效。 便民服務創意特多的新竹市稅捐處,曾連續七年獲行政院考核為全國稅捐機關第一名,另多次獲中央頒發服務品質獎。市稅捐處首創土地增值稅、契稅、印花稅、房屋稅及地價稅等網路線上申辦服務,全程免到稅捐處洽辦措施,也成為各縣市仿效學習的對象。 自由時報2008/06/04
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負利率時代下,房地產市場來說有利有弊,站在保值角度來看,不動產投資比率通常會增加,以對抗通貨膨脹。但總體經濟不佳,房價很難大幅攀升。 台灣工銀資深經理黃存知說,無論就投資者及建商等角度,對負利率的看法較正面。但就台灣八檔不動產REITs而言,目前仍多處於折價狀態,僅有一檔處於溢價,台灣受限投資標的無法全球化投資,可享有其他地區不動產增值的利益,未來應仍會處於折價狀況。 本國銀行目前的房貸授信上平均逾放比率約為1.8%,住宅類約僅為1.4%,整體而言,銀行已經有相當不同的應變能力,如果台灣房地產有特別的變化,對於地區性銀行的影響,恐怕遠大於其他類型銀行。 東華大學管理學院院長吳中書說,台灣不動產產業將隨著美國次級房貸事件的後續衝擊、國際石油與原物料價格走勢、國際經濟情勢的演變、與兩岸政經局勢的發展與互動等幾個層面而變動。 特別在核心物價上面的可預期通膨壓力,有相對保守貨幣政策,對於景氣復甦恐會有延遲現象。由經濟變動與房地產的關連來看,以台灣的歷史經驗來看,房地產真正上漲時並非是經濟最好的狀況,真正因素恐怕是預期心理;未來台灣經濟發展動力將會由內需代替出口,房地產分配將會隨地區品質好壞有更明顯的區隔。 政大經濟系教授林祖嘉教授指出,台北市房價泡沬化可能不如預期嚴重,但仍應特別小心,但現階段財富分配差異造成M型社會更為擴大,房價如果再更擴大,會讓社會更不平衡。 林祖嘉指出,目前房價上漲與品質提升有相當大的關聯,應扣除這一部分後再分析房價。目前總體經濟環境不佳,似乎不會導致房價大漲,住宅市場卻是相反局面,可能是忽略了對於房價有重要影響的因素,特別是潛在的過度預期,更會造成非理性房價上漲,但整體而言,短期內,房價應不會過度上漲。 【2008/05/26 經濟日報】
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