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台北市房價驚驚漲 內湖、大安、士林分居漲幅前三名 (轉貼)

住展 (2007-03-23)


台北市預售屋房價屢創新高,大安區「勤美璞真」喊價每坪130萬元,未公開的士林區「鄉林士林官邸」喊價每坪150萬元
台北市預售屋房價屢創新高,大安區「勤美璞真」喊價每坪130萬元,未公開的士林區「鄉林士林官邸」喊價每坪150萬元,內湖區遠雄建案亦喊出每坪60萬元的天價,台北市的房價在狂飆嗎? 哪些地區飆的漲幅最高呢? 透過數字讓住展雜誌告訴你。
房市自92年下半年反彈以來,台北市的推案可謂「價量齊揚」,從(表一)中可看出,台北市92年的推案量為917億元,93年起開始放量,93年推案量1,658億元,較92年成長了80%,94年推案量再放大,達2,268億元,較93年再成長了37%,去年台北市的推案量則與94年相當,有2,243億元的推案量。

一地難求的台北市,好地段的土地,建商更是搶翻天,從國有財產局標售土地的熱絡情況可見一斑,不管是老舊市區的大同區,或是精華市中心的大安區、中正區的小面積土地,在在吸引眾多重量級建商搶破頭,而且還不一定能高價得標,讓建商急的直跳腳,因為以近幾年台北市的市況來看,不管地段是否超優,房價是否超出區段行情,個案只要銷售一陣子大概都去化一空,良好的市況,使台北市的房價不斷飆出新行情。

住展雜誌發佈94年至96年第一季,台北市12行政區預售屋漲幅排行榜(見表二),短短的2年多,台北市前三名漲幅的地區,分別是第一名的內湖區,漲幅近三成,第二名的為豪宅林立的大安區,漲幅有26%,至於第三名的行政區,則出現在士林區,漲幅有25個百分點。

住展雜誌研發長倪子仁表示,台北市內湖區房價,從去年位於民權東路六段的「華固名人道」開始,開出45萬元一坪的天價仍熱賣後,去年底至今年第一季期間,位於文德路的「長虹凌雲」與「華固碧連天」兩案,更開出55至57萬元一坪的表價,令市場一陣嘩然,至此內湖的房價還不算看到雲端,因為今年5月,遠雄建設位於德明技術學院前的3,500坪大基地,要開出6字頭。

內湖房價從4字頭,至5字頭,緊接著要看到6字頭,短短一年多的時間,房價可謂三級跳,業者與購屋者不禁要問,會不會太高了呀! 會不會是內湖的最高點? 住展以為,房價的漲漲跌跌應以平常心看待,房價漲多了會跌,跌多了會漲,但如果短期間房價拉抬太快,房價回檔的機率也就會大增,內湖房價短期拉回整理似已在所難免。

大安區是北市首善之區,仁愛路、敦化南路一帶,更是豪宅林立,在仁愛路「帝寶」喊出沒百萬元一坪不賣後,許多的指標豪宅案更是力求成交正式突破百萬元關卡,敦化南路的「昇陽敦凰」、「1邸」,成交價都正式站上百萬元一坪,而位於信義路大安公園正對面的「勤美璞真」,近日正式開出130萬元的價格,由於蘊釀時間已久,一公開就已賣出了六成。

大安區不是仁愛路或敦化南路才能開出高價,位於金華街的「國美隱哲」,開出92萬元的單價,另外,位於瑞安街的「新光瑞安傑士堡」,亦開出82萬元一坪的價格,所以大安區目前的預售屋,每坪7、80萬元的俯拾皆是,使大安區今年第一季的平均房價,正式突破70萬元大關。

士林區房市,在鄉林建設以136萬元一坪,買下中山北路超過千坪土地後,「鄉林士林官邸」的房價則是一月喊出調漲一次,目前已喊至150萬元一坪,緊臨「鄉林士林官邸」旁的土地,也喊到一坪240萬元,於是士林區比價的效應開始發酵,位於中山北路七段的「靜觀」個案,房價馬上上調至90萬元一坪,10幾戶的豪宅還是賣光光,指標個案房價的拉抬,使士林區的房價擠入排行第三名,漲幅達25%。

相對於前三名的漲幅都超過二成,老舊市區的南港區、大同區與萬華區,漲幅大概只有前三名的一半不到,老舊市區的房價,看來只有透過大型的都市更新計劃落實,房價才能急起直追了。

值得注意的是,有些落後補漲的地區,已蘊釀新一波的攻擊來拉抬房價,文山區與南港區尤為明顯,位於文山區力行國小旁的「國泰御園」結構體案,將開出每坪47萬元的區段高價,無獨有偶,位於木柵路三段的遠雄建設「遠雄日光」,價格更將開出5字頭,追漲的動作頗有與內湖房價一比高下的態勢。

於台北市購屋置產、挑選標的愈來愈不易,風險也相對提高不少,對於那些創新高的個案,購屋者應以特殊的 ”個案表現”來看待,追高當然不宜,惟創新高個案仍會帶動同區域,甚或其他對等區域的比價心態,是造成這波台北市房價驚驚漲的主因之一,預估台北市各行政區今年平均還會有一成左右的漲幅。

◎文章提供/住展雜誌
2007/12/06

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台灣房地產行情上漲近五年,今年第四季進入大轉折點,由於房價無法持續走升,轉手型投資客大套牢,房地產界人士說,未來半年,如果房市沒有起色,資金壓力沉重的投資客,可能殺價出脫。 信義房屋經理蘇啟榮說,過去五年來,不少投資客進入房市,買進中古屋裝潢,再加十%、三十%不等的價格,轉手賣出、賺取差價,這種現象,以台北市最為普遍。 由於房市景氣一路上揚,買氣強勁,不少轉手型投資客一買一賣,獲利豐厚,常常一戶房子才買進三、五個月,就轉手賣出。 過去轉手一坪可賺四萬 住商不動產主任徐佳馨說,像天母地區,有些一坪二十八萬、三十萬的舊房子,投資客買進裝修以後,一坪賣到三十二萬、三十四萬。 這種賣方是投資客的房子,前手移轉時間大多在一年內,房子裝潢亮麗、有設計感,但是,空著沒人住,屋主沒有出租的打算,也沒有自己長住、或是長期持有的計畫。 第四季後房價上漲無力 不過,時序進入第四季以後,房市熱度降溫,房價上漲無力,蘇啟榮說,台北市而言,房價沒有明顯下跌,但是,投資客想要墊高價格出售,也困難許多。 蘇啟榮說,為了加速銷售,轉手型投資客會透過各種管道售屋,房仲公司是主要管道之一。 依照信義房屋內規,如果委託賣房子的客戶,原本是透過信義房屋成交、買進,現在委託信義賣出,信義房屋會將交上一次成交價,告知來看房子的買方,資訊透明。 目前買賣雙方僵持住 除了信義房屋,永慶房屋也提供買賣雙方透過的交易資訊,徐佳馨說,從銷售市況來看,轉手型投資客的房子,由於賣方大多堅持價格,售價又相對高一些,目前,大多僵持住。 明年總統大選後情勢明朗 蘇啟榮說,先觀察三個月,這段期間,自己要負擔房貸利息支出,房屋空置積壓的成本利息支出,如果還有小賺,不妨先脫手,扣掉各種成本費用以後,只賺二%、三%也無妨。 如果第一階段,沒有小賺出場,只好觀察到明年三月,看看總統大選的氣氛,情勢如果不錯,還有賺錢出場的機會,但是,如果情況不佳,可能帳面小賠還是必須出售。 永慶房屋副理梁惠燕說,目前,大批投資客還在等的就是,明年三月,總統大選之後,期待情勢明朗,房市注入新動能。 除了今年第二季、第三季,相對高價進場的轉手型投資客,成本高、被套牢,另外,有一些前二年進場的投資人,因為現在價格不如預期,也沒有資金壓力,暫時繼續持有。 若無起色可小賠出售 蘇啟榮說,房價持平,投資客多採觀望,萬一台北市房價挫低五%、十%,屆時,殺價求售的房子,數量可能變多,值得觀察。 工商時報2007/11/28
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房價5年成長33% 「築峰」每坪挑戰30萬 台北市土地價格高漲,不少建商轉向鎖定園區客,在新竹與竹北地區大量推案,新竹市與竹北地區則是新竹房市最紅火的地區,《住展》雜誌統計,新竹市1~11月推案量為298億元,全年可望挑戰350億元;竹北市1~11月推案量為371億元,預估全年推案可達400億元,創近3年新大量。 戰況紅火竹科每年產值高達1.2兆元,內政部主計處統計,2006年新竹市家庭平均每戶可支配所得達 117.1萬元,僅次於第1名台北市的126.2萬元,新竹市家庭平均消費支出達97.2萬元,首度超越台北市的94.5萬元,不少外來建商看準新竹的高消費能力,積極卡位新竹土地。 新竹市今年案量350億 《住展》研發長倪子仁表示,台北市標地屢創新高,建商取得土地成本墊高,加上大面積土地難尋,已有重量級建設公司 轉戰北市以外的都會區,其中又以擁有竹科與高鐵雙重利多的新竹市與竹北市,最受建商青睞。 2005年新竹市推案量為232億元,2006年成長至346億元,大幅成長49%,累計今年1~11年推案量達298億元,預估全年推案量可達330~350億元。 竹北市重劃區更是近年推案戰場,具有高鐵六家站優勢,距離竹科約10分鐘車程,建商推案腳步積極。竹北地區2005年推案量275億元, 2006年成長至393億元,今年1~11月推案量達371億元,估全年推案可達400億元,創近3年推案新高。 北區房屋新竹區總經理王文杰指出,未來光明六路、自強南北路將興建百貨公司,生活機能將慢慢成熟,但現階段量體大,導致今年竹北地區新案房價遲緩,新竹與竹北市均以高總價產品較為搶手。 遠雄華固合推造鎮案 《住展》統計,新竹地區新案房價從2003年平均每坪12.3萬元,成長至今年新案平均每坪16.4萬元,明顯上漲33.3%,其中2006年開始房價成長幅度明顯。新竹剛結案「鴻磐」個案,每坪價格25、26萬元,竹風建設將推每坪30萬元個案「築峰」,房市漸朝向M型化發展。 建商積極在新竹卡位大面積土地開發,如國揚實業(2505)在竹東準備推出百億元個案「新杜拜」,遠雄(5522)與華固(2548)則有意在新竹整合土地,預計推出大型造鎮案,外來建商積極卡位新竹土地,新竹未來房市可望持續暢旺。 蘋果日報2007/11/30
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行政院會今(25)日將通過「鐵路法部分條文修正草案」,再釋土地開發利多,讓台鐵全島價值6,000多億元的土地資產,不受國有財產法相關規定限制,得自行開發或與廠商合作開發。台鐵預估,法令鬆綁後,土地開發收益可達1,500億元。 目前具「台鐵概念股」的上市公司有:取得台鐵車站南港、松山BOT案的潤泰創新;以及取得台北車站交九BOT案的日勝生,還有在三鐵共構南港站旁邊掌握大片土地的台肥與南港輪胎,可望受惠台鐵土地釋出計畫,身價再度水漲船高。 高力國際台灣分公司總經理劉學龍昨天表示,台鐵掌握各縣市的火車站、軌道土地,可以說是台灣名符其實的「田僑仔」,而且台鐵土地坐落的地點都是發展最成熟的地段,土地一旦釋出,將會讓台灣各大都會區的商圈重新洗牌。 今年初,台鐵將全台各地老舊車站變身為結合商業活動的「創意車站」,業界初估可引爆千億商機,房地產業者預期,若台鐵全面釋出閒置土地,以台北市一地難求的情況,又將是建商競逐的戰場。 據了解,法案經立法院三讀後,台鐵計劃將位於都會區市中心精華區的大面積土地,優先開放給業者共同參與投資開發,包括台北機廠、北市西寧北路鐵路宿舍、市民大道旁的鐵路一村二村、台中烏日台鐵鋼樑廠、高雄前鎮區台鐵機廠與花蓮六期重劃區等。 其中,位於台北市市民大道與東興路口的台北機廠,鄰近信義商圈,市價高達1,000億元,且使用面積達17.8公頃,是台鐵最值錢的一塊土地,即使未來辦理土地變更,有45%的土地須回饋台北市政府,仍可為台鐵創造相當高的利益。台鐵已決定三年內將台北總機廠遷到楊梅和潮州,現址開發為商業中心、商務旅館和住宅。 經濟日報 2007/07/26
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由於豪宅在中古市場轉手率變差,民營大型行庫對豪宅貸款開始收手,改採嚴謹的放款標準。銀行業過去給地段好的豪宅貸款成數至少8成以上;但現在多降到6成左右。

包括永豐銀行、中國信託、台北富邦和國泰世華銀行已對豪宅房貸放款採嚴格標準。據了解,以往有銀行對上億元以上豪宅貸款,才送董事會審批;現在只要貸款金額在3,000、4,000萬元以上,就要送董事會。

永豐銀行表示,過去豪宅貸款的成數和貸款利率都比一般房貸條件為佳,但現在銀行日趨謹慎,因為很多買豪宅者,「一次買多間」,再向銀行貸款;但一間豪宅貸款動輒數千萬元,做太多豪宅貸款,會讓銀行的貸款風險過度集中。

台北富邦銀行也表示,買豪宅者的「議價能力」比較好,銀行過去對豪宅貸款戶多給利率「減碼」,但現在利率已經殺不下來,像該行對豪宅貸款利率已經比照一般房貸利率,年利率大概在2.88%上下。

中國信託商銀今年上半年就對房貸放款採保守政策,中信銀表示,由於景氣低迷,且利率始終沒有上來,銀行已經發現,不少貸款人想出售豪宅,但轉手率不佳,這也會造成銀行對豪宅放款成數更保守。

國泰世華銀行表示,是否核准豪宅貸款,要看客戶有無「還款來源」,要確定客戶有十足的清償能力,豪宅貸款才會審慎,否則還是保守為宜。

銀行業者說,許多高資產族是買豪宅後向銀行貸款,用銀行較低的貸款利率,把錢借出再去投資或周轉資金,目前投資市場已經趨冷,如果大戶資金陸續被套牢,銀行也會跟著受累。

【2007/12/05 聯合報】

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台北市萬華與大同區近3年房價漲幅落後其他行政區,雖然開發時間早、市容老舊,但位處台北市中心,吸引不少建商投入合建或都更案,新案房價快速飆漲,「華固千代田」、「潤泰雙囍」案皆創下區域新高價,帶動區域中古屋與新案房價齊漲。 台北市過去4年房市發展東移趨勢將逐漸反轉,信義代銷協理呂信銓表示,4年前南港、內湖房價與大同、萬華區差不多,現在內湖、南港新案房價上漲1倍,台北縣新店、新板特區新案房價每坪都站上35萬元,萬華與大同區房價具備明顯補漲空間,尤其大同區指標案「華固千代田」個案銷售順利,更帶動建商推案信心。 今年新案量明顯回溫 萬華區雖然多老舊社區與國宅,小環境雜亂,但政府放寬都更條件與獎勵,將加速改變萬華區的老舊市容,此區新案開價每坪已站穩40萬元,近期將推出的「御麒麟」開價46~50萬元,預估皇翔的崑崙街案,每坪挑戰50萬元,區域指標案「潤泰雙囍」更喊出每坪55~60萬新天價,銷售視為萬華後續發展指標。 《住展》雜誌市調組組長鍾鎵地指出,大同與萬華區發展時間早,現在幾乎已無土地可興建,但大同區具有站前雙子星大樓開發案,加上與台北市其他地區房價價差拉大,過去的老舊區域出現補漲機會,很多建商在萬華整合地主後,向台北市政府申請都更案,今年建商在萬華推案量增加,中古屋屋齡老舊,幾乎已無殘餘價值,但位萬華處精華地區,老舊物持分的土地,將隨建商推案創新高後而增加身價。 華固千代田台商回流 萬華與大同區近年新推案案量稀少,直至今年新推案量才明顯增加,位於承德路的「華固千代田」,吸引不少在地客與回流台商購屋。呂信銓指出,迪化街有錢人很多,只要新案地點好、規劃佳,推案一樣熱銷。 大同、萬華新案皆創新天價,也帶動中古屋身價看漲,東森房屋統計,近3年萬華區大樓平均成交價成長3成,大同區今年則是新落成大樓交易量明顯放大,平均成交價每坪逾30萬元。 蘋果日報2007/12/06
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捷運公園加持 新案每坪挑戰30萬 台北縣交通發展一直著重在與台北市的橫向連結,缺乏鄉鎮市之間的串連,預計2008年全線通車的八里新店東西向快速道路,是第1條貫穿台北縣西側的快速道路,行經區域中以新莊副都心重劃區最受矚目,建商購地動作頻傳,未來推案行情在每坪30萬元以上,而八里則受惠大,將帶動休閒住宅風氣,房價漲幅預計至少有2~3成。 潛力十足八里新店快速道路採階段性通車,早在2000年,大漢橋至北二高中和交流道路段(該路段又稱為特1號快速道路,簡稱特1號)就已經通車,對板橋影響最深遠,板橋雖然一直為台北縣縣府所在地,但行政區內卻無任何高速公路交流道,直到特1號通車後,才加快與高速公路的連結。 生活機能優於新板區 信義房屋代銷事業部專案經理李旭鎮表示,高速公路車流量龐大,交流道周邊反而居住環境不佳,與高速公路有一小段距離,且有快速道路銜接,對區域發展才最佳;板橋雖然已是台北縣的龍頭,房價甚至超越台北市萬華區,但相較於台北市的精華地區,房價仍具吸引力,加上高鐵、台鐵與捷運板土、環狀線,房價支撐力道強。 八里新店快速道路共行經6個行政區,其中以新莊副都心重劃區最受矚目,李旭鎮指出,板橋以新板特區的房價最高,所擁有的優勢,新莊副都心都有;新板特區有台鐵、高鐵與2條捷運,新莊副都心則有捷運機場線直達桃園機場,且規劃4座公園、商業區與公家機關用地,生活機能完善,為新板特區比不上的地方。 建商看好新莊副都心的發展,購地動作頻傳,鄉林與宏普建設相繼前往新莊副都心旁的頭前重劃區購地,而副都心內持有最多土地的瓏山林建設,也因土地價格飆漲惜售,預估未來推出的新建案,單價必須在「3字頭」以上,建商才能回本。 除新莊之外,八里則是受惠最大的區域。亞青建設副總徐茂華表示,八里雖然只在淡水對岸,但在一般人的印象中,卻是相當偏遠的鄉鎮,也是快速道路行經房價最低的區域,如果僅以公路系統相比,八里新店快速道路可銜接中山高、北二高、台一線高架橋與西濱快速道路,比對岸的淡水更便利,房價可望上漲2~3成。 八里房價看漲2~3成 徐茂華指出,快速道路的施工,並沒有帶給八里房價立竿見影的效果,預計要等到快速道路通車一段時間後,八里房價才會明顯上漲,就如同第1條捷運淡水線開通時,並無帶動房價上漲,直到民眾感受到捷運的便利性後,房價才有所反應。 八里擁有得天獨厚的河海景觀,人文氣息濃厚,工業發展上也避開重工業,以免帶來污染,產業活動以台北國際港的海運為主,是相當適宜居住的環境,政府也付出相當大的心力打造八里左岸公園,帶動八里觀光產業發展。 龍米路一、二段早有景觀住宅推出,面海戶與面山戶的價差可達每坪10萬元,近年還發展出溫泉住宅,例如「美麗溫泉」與「天泉」等,都是標榜戶戶溫泉的個案,此外,在八里還可以找到總價千萬元的別墅,價格頗具吸引力。 蘋果日報 2007/12/04
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在新竹科學園區電子新貴支撐下,新竹豪宅市場需求穩定成長,吸引北中南各地建商紛紛搶食。 市調指出,包括台北市的華固、國揚、遠雄建設,台中的豐邑、順天、惠友與德鑫建設,以及桃園的中悅、麗寶與寶佳建設,都早已在新竹卡位。以今年為例,全年推案量300億元,外來建商就占了一半,競爭激烈。 看好頂級客層消費實力,竹風房屋去年5月成立建設事業部,跨足自建案。 竹風房屋曾是力霸房屋新竹最大加盟店東,竹風建設董事長徐榮聰表示,明年將在新竹市區北大路、東大路推出兩件豪宅案,總銷23億元,為塑造產品差異化,將由潤泰營造施工。 市調指出,竹風在新竹演藝廳對面規劃的「築峰」一館,總銷6億元,每坪開價30萬元,每戶總價2,000萬元起跳,將挑戰新竹豪宅最高價;位於東大路的「築峰」二館,總銷則有17億元。 目前,新竹最貴的豪宅是位於新竹市區,由鴻柏建設規劃的「鴻磐」,每坪成交價高達25萬元以上。 潤泰集團協理周冠印表示,潤泰過去幾年已塑造優質營造口碑,陸續承攬藍海建設、龍潤建設住宅營造工程,此次與竹風合作,希望有加乘效果。 徐榮聰說,竹風也積極開發新竹市、竹北土地,不以量取勝,因為團隊與股東擁有竹北六家約5,000坪土地,在新竹可推案土地面積近1萬坪,未來要成為新竹優質建設品牌。 徐榮聰表示,新竹購屋結構與其他縣市不同,園區新貴客買房子跟買菜一樣,會結伴一次買三戶、五戶,建商如果沒有做好售後服務,很快就會透過網際網路傳遍各地。 經濟日報 2007/12/04
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商辦市場強強滾,帶動高價商務中心商機湧現。龍巖人本、大漢建設投資的「大瀚商務中心」,最近打出零公設、24小時服務特色,只要一卡皮箱即可進駐短期辦公室,每月每坪租金1.5萬元,是區域行情的十倍,租金收入亦較傳統辦公室高出3.5倍。 大瀚商務中心近日開幕,地點位於台北市忠孝東路、延吉街口,占地500坪、共47個單位,若按區域行情,每月每坪頂多只能租1,600元,但經業者增添辦公家具、事務機與商務秘書後,每月每坪可租到1.5萬元。 大漢物產總經理黃魁元說,大瀚國際商務中心最近開始招商,進駐率已達50%,主要因為台北缺乏30坪以下的辦公室,且小公司租辦公室扣掉公設後,單位成本極高,因此有20家美商公司只租服務,不租空間成立「虛擬辦公室」,本土的租戶則以律師、會計師、SOHO族為主。 黃魁元說,許多商務中心只開放到晚上7點,他們的利基點是24 小時五星級飯店服務,所以敢開出每坪1.5萬元的高檔價位。 大漢物產董事長賴亮雯表示,此辦公室已取得四年,但不方便透露買進金額,目前大漢在太平洋商業大樓有三個樓層,假如商務中心經營得好,不排除擴大到其他樓層。 賴亮雯說,未來將結合龍巖與大漢資源,進軍商用不動產租賃及經營管理。此外,預期兩岸三通政策終將開放,可望刺激國內商務辦公室需求,大漢也擬投資高品質出租公寓、老人住 宅、五星級飯店與辦公大樓等產品。 賴亮雯說,目前大漢仍以營建本業為主,明年在汐止、信義區都各有5,000坪基地要推案,產品均為重疊別墅,短期內收益型不動產占營收比重不高,希望五年後租金收入可占營收的30%,推案占70%。 經濟日報2007/12/04
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