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January 10,2008

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地價指數透露出什麼置產方向?房地產專家分析,高鐵把觀光人潮吸納到西岸,對東台灣房市形成壓力,至於台中市、台北縣市,房價則形成支撐。 北區房屋總經理彭培業說,地價指數是由各縣市地價評議委員會提供,考量生活機能、交通便利性及土地再利用,可做為購屋大方向的參考,從地價來觀察房價的上升或下跌。 彭培業說,「房價的過去式、現在式與未來式,都反映在地價指數」,不過他也提醒,除了從地價看大環境趨勢,還要注意房屋附近的小環境。 彭培業說,地價下跌區域房價未必都下跌,如果挑對小環境,反而有機會找到黃金屋。因為一級地段房價太貴,人人預算有限,不是坪數小,就是房屋老,經常是「在一級地段挑到二級房子」,他建議不妨到二級地段尋找一級房屋,反而還有增值空間。 八個地價下跌的縣市,房地產業者說,部分區域是因為供給過量,現在還有議價空間,部分區域則是因為交通因素帶來壓力,短期內上漲空間有限。不過不論如何,彭培業建議,購買不動產要選擇自己熟悉的人事地物,總有機會找到心目中的理想房屋。 至於哪些地區可進場?彭培業說,淡水、新店、中壢、苗栗頭份、竹南、台中八期、台南五期、高雄農十六特區,都有機會。至於東台灣,最好選在市區精華區,業者預期,民眾在高鐵通車後被吸納到西岸觀光,對東台灣形成排擠效應,花東市區回歸基本面,只能慎選置產標的。 資料來源:聯合新聞網2007/01/15
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岡山眷改基地勵志新城,三日開始交屋後,現場排滿等待交屋的眷戶。但因住戶除了暫時無法拿到房屋所有權狀之外,還要預繳3000元的管理費,導致抱怨聲四起,甚至更有人指責國防部是「強迫交屋」。 現場負責交屋人員則表示,由於地政事務所作業不及,才來不及在交屋前交付所有權狀,但會在3個月內完成交付,絕沒有所謂「強迫交屋」的問題,希望眷戶能依照排定的日期完成交屋,維護自身的權益。 勵志新城的總戶數高達2332戶,昨天上午開始進行交屋時,一大早交屋現場前就擠滿了拿著大疊交屋資料、等待進入會場的眷戶。鑑於一下子擠進大批車輛,還讓新城外的台1線省道交通一度打結,經負責新城安全的保全公司開放停車場使用後,才紓解停車不便的問題。昨天交屋現場的秩序大致良好,但許多眷戶在完成交屋後,因僅拿到使用權狀,在獲悉暫時還拿不到所有權狀後,紛紛破口大罵,「哪有交屋不給所有權狀的事!」 眷戶禹蘇彭不滿地說,事先並不知道交屋後拿不到所有權狀,國防部根本就是欺騙眷戶,強迫交屋,早知道就暫不交屋。 由於交屋前還需繳交3000元管理費,此舉除被指為太貴外,也因未說明預收期限,僅負責收費的保全公司人員在收據上簽名,且未蓋公司章,飽受批評。經保全公司人員及管委會委員出面說明安撫,不滿眷戶卻仍無法接受。負責承建勵志新城的新亞建設公司人員在現場表示,眷戶只要在保固期內發現建物有待改善之處,該公司一定會負責到底,但不包括人為破壞及自行裝潢所造成的損壞。 資料來源:中國時報2007/01/05
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■ 稅務問答 斗南鎮劉先生問: 公司為經營不善倒閉,老闆行蹤不明,房東無法取得租賃所得扣繳憑單,應該如何辦理申報? 中區國稅局雲林縣分局答覆: 公司行號或機關團體承租房屋給付的租金,經依法扣繳所得稅款後,在年度進行中倒閉或他遷不明,致使房東無法取得扣繳憑單,房東(出租人)可以代替承租人補行填報各類所得扣繳暨免扣繳憑單申報書及扣繳憑單,並由房東在各類所得扣繳暨免扣繳憑單申報書申報單位簽章處及扣免繳憑單備註欄,簽名蓋章,並註明原因,聲明願意負法律責任後,憑此項補扣繳憑單的證明聯,辦理當年度綜合所得稅結算申報,已扣繳的稅款可以抵結算申報應納稅額款或退稅,此類補報的扣繳憑單不以逾期申報處理。 資料來源:經濟日報 2004/12/20
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影音房仲網

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在少子化趨勢下,近年來台灣地區人口成長趨緩,不過市調指出,受就業機會、生活機能、交通條件及房價高低差的影響,卻出現縣市間的人口板塊移動,特別是大台北都會地區最為明顯。 內政部統計,今年截至10月底,台北市人口淨移出達1.1萬餘人,是全國人口外移最嚴重的地區,從2000年來外移人數近10萬人(約3萬個家庭);台北縣則是人口移入最多的地方,今年已有1萬3,000多人,近八年來累計超過13萬人。 美商ERA易而安不動產市場行銷顧問張欣民表示,台北市與緊鄰的台北縣房價長期存在明顯價差,加上近年來捷運路網日趨完善,於是提供台北市民一個「賣舊屋、買北縣新屋」的實質誘因,而且新屋空間還變大。 特別是在2003年土增稅減半徵收期間,更掀起一波波北市民外移潮,台北縣自然成了這批移民最主要的落腳地點。今年以來,台北市在豪宅效應帶動中古屋房價上揚之下,這種「賣舊買新」的移民潮又再度出現。 張欣民指出,近五年來,台北縣新店、中和、板橋、淡水、三峽、林口等地,推出許多大型社區或造鎮案,有很多購屋人都是台北市的「原住民」,建商強力促銷,確實達到一定的效果。這從台北縣市間人口數的此消彼長就可得到印證。 台北縣以外的地區,人口淨移入最多的屬桃園縣,不過今年以來有減緩跡象,2006年桃園淨移入人口有2萬多人,今年前十月只有1.2萬人左右,全年預估不到1.5萬人。 桃園地區擁有低房價及就業機會多的優勢,頗具人口磁吸效應,但是受到三峽、樹林及林口大舉推案,攔截台北客源南下影響,台北客移入人數明顯變少,間接也衝擊當地房價的支撐力道,在主要都會區中,房價顯得較為疲弱。 台中市是中部唯一一個人口淨流入的縣市,近幾年約有7,000多人淨移入,呈現穩定狀態,但這也反應中科廠商密集進駐,並未如預期帶來可觀的外縣市移民定居。市場分析,主要因為多數人都是單身赴任或暫時租屋而居,尚未形成穩定的定居人口,中科效應還有待觀察。 高雄市從去年起,一改過去人口淨移出的窘境,轉為人口淨移入地區,今年前十月更是大幅增加,已超越去年全年的淨移入人口數。 張欣民表示,高雄市近幾年在政府及民間建設投入下,居住品質及就業機會都見提升。在政府部分,因有國營企業及中央部會南移,對人口移入當然有所幫助,直接刺激購屋需求。 在民間部分,則有大型購物中心營運及高鐵通車效應帶動,也創造當地就業機會,及營造有利北客南移的環境,這對高雄長期都市發展絕對是正面的。 至於長期人口淨移出的宜蘭縣,受惠於北宜高通車效應,今年以來有人口外移減緩跡象,同時也吸引更多台北客入住宜蘭。只是就這雙方拉鋸情形來看,今年宜蘭人口仍屬淨移出,預估全年將有近700人移出宜蘭。 根據過去經驗來看,重大交通建設完工後,都會帶動城市間人口的移動,而且是從「弱城市」移到「強城市」,依照這種發展情形,未來台灣人口往北中南都會區移動的情形還會更明顯,除非弱城市可創造出大量就業機會,否則此一趨勢將很難改變。 經濟日報 2007/12/10
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18歲起,住商不動產龍江加盟店店東邱秀美就開始利用郵局零存整付定存方案,滾出人生第一筆10萬元存款。畢業後,她投資股票、基金,到投身房地產,滾出人生好幾桶金。 邱秀美認為,投資最重要的就是觀察,從生活中找尋靈感。以投資房地產為例,先前納莉風災重創汐止地區,當地房價全部下挫;但她觀察當地的疏洪、排水建設開始施工,淹水情況大為改善,反而決定進場撿便宜,結果某社區位於1樓、挑高4米7、採光良好、有花園的住宅,一坪10萬元就成交,擺到現在一坪已經漲到30萬元。 當時她還觀察,該社區戶數有1,700戶,卻只有700個停車位,附近原本有大片停車場,後來卻變成建商蓋屋基地,停車位頓時減少,停車費從一小時20元一路開始漲,她心想:「這是投資停車位的好機會了。」 她馬上買了社區6個平面停車位,當時單個位子取得成本60萬元,現在已經漲到120萬元,每個月以3,500元出租,租金年報酬率高達7%,比定存好太多了。 邱秀美說,投資房地產,投資比投機重要,選擇的物件最好是流通性佳的三房兩廳標準房。過去小套房火紅,先撇除公設比、管理費過高等因素不談,小套房需求者有限,被定為小眾產品,客群大多為SOHO族、單身、年輕夫妻,且在銀行緊縮房貸下,700萬元小套房只能貸5成,投資者要準備350萬元,但如果去買1000萬元的中古電梯華廈,可以貸7成,頭期款300萬元,「想想看,現在投資小套房划算嗎?」 另外,需求是支撐房價的重要因素,絕對要避開供給量過大、有「造鎮計畫」,且沒有重大交通建設藍圖的區域,如淡水、林口、南崁、三峽等地,都要小心。 【2007/10/19 聯合報】
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房市熱度不減,公有地「清倉」大拍賣!台灣銀行、財政部國有財產局將在12月初、明年1月底分別積極標售大面積土地,總底價合計近100億元,包括北市圓山捷運站旁、北美館對面的陸光藝術工作總隊約500坪、北市羅斯福6段附近逾2000坪、中市東區練武段商業區約6000坪,引起房地產注目。 台銀昨天無預警預告17宗行有地即將標售。其中,北市圓山捷運站旁陸光藝術工作總隊,面積約500坪、地目為商三,地形方整、環境優雅精華地;而北市天母地區的美國學校旁約200百坪、日僑學校對面約100坪,以及屏東市區原美軍眷舍約1800坪等地,預定今年11月下旬公告底價、12月初公開標售。 台銀主管強調,今年台銀標售行有地預算目標已告達成,這次標售行有地,雖在今年歲末12月初公開標售,但實際作業上,均在得標後的40天內繳款及移轉產權等,因此這批得標款項,將列在台銀明年度帳目內。 此外,受北市聯勤俱樂部案效應影響,經續會已要求國產局對標售大面積以上國有地,應事前對外公告。財政部國產局日前已公告,明年1月底開始標售全省500坪以上建築用地國有地,總計43宗、80000萬餘坪,公告現值總價達82億餘元,包括北縣市、台中縣市及高屏地區。 其中,位處北市羅斯福6段142巷附近,面積達2000餘坪、總底價逾8億元,分兩個標出售;中市西屯三民段一帶,面積1000餘坪,中市東區2000坪以上計8件,尤以中市東屯練武段1052地號、面積約6000坪、地目商三、底價逾10億元;高雄縣仁武鄉1000坪、屏東縣東港鎮約2200坪、底價1.3億元等。 國產局官員強調,這次國產局首次事前公告標售全省大面積500坪以上國有地,將自明年1月底開始陸續對外標售,為考慮市場胃納量及作業便利性,國產局旗下北中南三個辦事處不會在同一天開標。 資料來源:中國時報 2006/11/09
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台北市房價對於一般升斗小民來說已高不可攀,近幾年來已悄悄掀起一波「移居潮」,台北市的人口有大量向台北縣外移的趨勢。根據最新統計發現,台北因為房價貴、生活費高,使得近八年來的淨移出的家庭戶數,逐年激增,至少搬走十萬人口、約相當於三萬戶家庭。  房地產業者擔心,愈來愈多人從台北市撤走,潛在「移居潮」會造成人口、住宅需求重新分配;但也有學者專家認為全世界主要都會都有人口外移的趨勢,交通網絡優勢,是改變人口移動曲線的關鍵。  富邦建設副董事長薛昭信表示,交通建設確實會帶來居住人口的「版塊移動」,像美國紐約市、與紐澤西州、康乃爾州三者之間,就是在交通網絡建置完整後,「打開任督二脈」,擴大整個紐約都會的腹地,人口明顯往郊外移動。台灣最大的交通動脈是高鐵,正在形成一條「西部走廊」,大大縮短城鄉之間的距離。  美商ERA易而安不動產市場行銷顧問張欣民昨天表示,高鐵今年初全線完工通車後,短短十個月已為高雄帶進不少人口;宜蘭在雪山隧道完工通車後,淨移出人口也明顯減緩。  張欣民指出,因為台北縣受惠於捷運網路及房價相對較低,成為人口淨流入最多的地方;另外高雄市在高鐵通車後也明顯帶動一波人口的流入。  除台北縣以外,近年來人口淨移入最多的就屬桃園縣。不過張欣民觀察,今年以來移入桃園已有減緩現象,主要是受到三峽、樹林及林口大舉推出便宜好宅的吸引力,攔截不少台北客源,使得台北客移居桃園的人數減少。 工商時報2007.11.28
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大台北不動產自由買賣網

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選舉將屆,加上股市疲弱,房價又漲到高點,多重利空衝擊下,今年最抗跌的豪宅也出現跌價訊號,大台北中古豪宅十月成交量大幅萎縮近兩成,三個月來平均成交價已下跌逾一成。 中古豪宅轉手率變差,銀行也已警覺縮銀根,包括永豐、中國信託、台北富邦和國泰世華銀行已對豪宅房貸改採嚴謹的放款標準,從過去的8成降至6成左右。 房仲業者統計,大台北地區中古豪宅從9月起進入高檔盤整,總價在3,000萬到6,000萬元間、屋齡10年左右的中古豪宅10月的成交量大幅萎縮近兩成。由於賣方開價太高,買方不願進場,賣方「等嘸人」後放棄堅持,大台北的中古豪宅從9月開始跌價,打破豪宅的「抗跌神話」。 永慶房屋總經理葉凌棋說,股市大跌雖不影響豪宅客購買力,卻會影響現階段的購屋意願;此外選前藍綠嚴重對立,加上豪宅單價處於高檔,都拉長豪宅客考慮期。不過他說,長期來看,在投資保值的考量下,豪宅市場仍舊不看淡,也不像小套房那麼容易受銀行緊縮銀根的衝擊。 信義房屋不動產企研室主任蘇啟榮說,下半年房市買氣與股市變動呈現較顯著的相關,一般而言,房市、股市的連動性不會那麼明顯,可能是在當前房價高檔盤整下,買氣特別容易受到景氣信心的影響。 房市從下半年陸續出現雜音,但豪宅是唯一異數,預售豪宅價格越推越高,台北市現在預售豪宅基本開價都在每坪100萬以上,北區房屋總經理彭培業認為,只要以「絕佳地點、奢華建材跟環境隱密」三大訴求,對金字塔頂端的豪宅客來說,錢不是問題,也讓豪宅成為今年房市的當紅炸子雞。 預售豪宅越賣越貴,但近幾個月拉動中古豪宅的效應已開始鈍化,永慶房屋豪宅事業部經理葉國華說,在價格已高下,豪宅買方在選擇區域變得更審慎,目前豪宅客偏愛增值空間較大的新興豪宅區域,包括北縣新板特區、北市大直重劃區及信義計畫區。 他說,選前政經紛擾難免,但預期選後在兩岸三通與經貿利多下,應會突破當前停滯不前窘境,豪宅買方可等市場上價格再修正後,適度的進場布局。 【2007/12/07 聯合報】
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選舉將屆,加上股市疲弱,房價又漲到高點,多重利空衝擊下,今年最抗跌的豪宅也出現跌價訊號,大台北中古豪宅十月成交量大幅萎縮近兩成,三個月來平均成交價已下跌逾一成。 中古豪宅轉手率變差,銀行也已警覺縮銀根,包括永豐、中國信託、台北富邦和國泰世華銀行已對豪宅房貸改採嚴謹的放款標準,從過去的8成降至6成左右。 房仲業者統計,大台北地區中古豪宅從9月起進入高檔盤整,總價在3,000萬到6,000萬元間、屋齡10年左右的中古豪宅10月的成交量大幅萎縮近兩成。由於賣方開價太高,買方不願進場,賣方「等嘸人」後放棄堅持,大台北的中古豪宅從9月開始跌價,打破豪宅的「抗跌神話」。 永慶房屋總經理葉凌棋說,股市大跌雖不影響豪宅客購買力,卻會影響現階段的購屋意願;此外選前藍綠嚴重對立,加上豪宅單價處於高檔,都拉長豪宅客考慮期。不過他說,長期來看,在投資保值的考量下,豪宅市場仍舊不看淡,也不像小套房那麼容易受銀行緊縮銀根的衝擊。 信義房屋不動產企研室主任蘇啟榮說,下半年房市買氣與股市變動呈現較顯著的相關,一般而言,房市、股市的連動性不會那麼明顯,可能是在當前房價高檔盤整下,買氣特別容易受到景氣信心的影響。 房市從下半年陸續出現雜音,但豪宅是唯一異數,預售豪宅價格越推越高,台北市現在預售豪宅基本開價都在每坪100萬以上,北區房屋總經理彭培業認為,只要以「絕佳地點、奢華建材跟環境隱密」三大訴求,對金字塔頂端的豪宅客來說,錢不是問題,也讓豪宅成為今年房市的當紅炸子雞。 預售豪宅越賣越貴,但近幾個月拉動中古豪宅的效應已開始鈍化,永慶房屋豪宅事業部經理葉國華說,在價格已高下,豪宅買方在選擇區域變得更審慎,目前豪宅客偏愛增值空間較大的新興豪宅區域,包括北縣新板特區、北市大直重劃區及信義計畫區。 他說,選前政經紛擾難免,但預期選後在兩岸三通與經貿利多下,應會突破當前停滯不前窘境,豪宅買方可等市場上價格再修正後,適度的進場布局。 【2007/12/07 聯合報】
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商圈兩極化越來越明顯,好的越來越旺,弱的漸漸沒落,挑選具有發展潛力的商圈更顯重要。 買店面看長期收益 儘管高租金讓許多店面空置,但熱門商圈依舊搶手,「好的店面永遠不寂寞」,信義房屋忠孝復興店店長謝開來指出,像捷運忠孝復興站一帶,沿著忠孝東路延伸到216巷,幾乎沒有空置率的問題。 同樣屬於一級商圈的西門町,徒步區裡每坪租金至少要價一萬元以上,一根柱子月租就要三萬元,但離開了徒步區,租金一落千丈;台北最熱鬧的觀光夜市,士林夜市裡不到一坪的小吃攤,一個月租金也可以衝到七萬元以上。 住商不動產研究室指出,公館商圈位於交通轉運站及學區商圈,人潮多,屬於經營穩定的商圈,加上公館商圈店面數較少,所以店面成交價格屢創新高,一年來租金也至少攀升一成以上。 信義房屋不動產企劃研究室主任蘇起榮強調,購買店面絕對要著眼長期的租金收益,而不是只考慮短期買賣價差。 租金投資報酬率計算,是以每年租金收入除以總房價成本,平均來說,全球熱門城市店面投報率約在3%到4%左右,台北市目前投報率到3.5%以上,就是相當不錯的金店面。 如何避免踩到地雷 蘇起啟說,買店面前最好先了解近三年來的變化,如果商圈附近小巷弄也開始冒出店面,表示商圈在擴大;如果外圍漸漸出現閒置的店面,表示商圈趨向縮小。 要怎麼避免進駐到沒有發展性的地雷商圈,房仲業者建議,可以連鎖企業展店為指標,例如麥當勞、肯德基或Mister Donut這類連鎖店,設點前都會評估周邊市場,基本上都會有相當的人潮;也可以簡單的從店租推測,每個月每坪租金超過2500元的商圈,通常都具有一定規模。 人潮越多 狀況越好 住商不動產研究室主任徐佳馨強調,不論是做生意還是投資店面,一定要親自去看,平日假日、白天晚上都要走一趟,這個步驟絕對不能少;通常營業時間越長,也表示人潮越多,營業狀況越好,像是士林夜市,一般營業時間就會拉到凌晨一、兩點才收攤。 徐佳馨也提醒,商圈有所謂的陰陽面,一邊人潮聚集,另一邊卻冷冷清清。以前微風廣場一帶熱鬧蓬勃,但隔著復興北路的對街,卻幾乎沒有人潮,直到最近整排餐飲業興起才有了生機。 台北縣店面不像台北市區域商圈,大多是沿街的軸線發展,目前報酬率大多都降到3%以下,而永和樂華夜市和板橋是主要熱門地帶。 【2007/12/07 聯合報】
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Posted by sellhouse168 at 16:36回應(0)引用(0)
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