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November 8,2007

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竹科效益南移,苗栗房市向上提升
(轉貼來源)聯合報 (2006/03/22)
台灣好房屋資訊網不動產新聞彙編
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科學園區成為房市黃金礦區,以開發廿多年的新竹科學園區為例,房價上漲的效應從園區商圈向外輻射,隨著竹南園區的發展,竹科效益已逐漸南移,在加上中科往北發展,房地產業者看好苗栗房地產將受惠。


根據仲介業者調查統計,近十年來,竹科周邊房價漲幅至少20%到150%,其中以高總價的透天厝、別墅型產品漲幅最高。


五年前,竹科一棟別墅總價約500萬-800萬元,現在則已從近千萬元起跳,漲價一倍半。透天厝以前只要300、500萬元,現在沒有550萬元還挑不到,漲幅達8成。


另外,竹科附近的單身科技貴族居住的套房漲幅也達50%,電梯大樓產品房價漲幅達2成。


北區房屋首席總經理彭培業表示,近年因治安及消費能力上揚,竹科買方購屋或換屋時較偏好「公設規畫完善」、「建材的使用」及「森嚴的社區管理」的社區,大坪數華廈或別墅也是高階主管的最愛。


近一步分析新竹房市,購屋主力屬30歲世代,他們大多數已工作5-10年,正逢科技產業最意氣風發的時候,因此在廠商的配股、配息政策下,獲得相得的財富,也帶動當地房市景氣。


竹科效應擴大,南移的發展使竹南、苗栗地區出現人口移入,苗栗縣建商公會理事長莊錫雄表示,就業人口移入後,今年股東會旺季分紅配股之後,苗栗房地產就會注入買力,總價600萬-700萬元的透天別墅可望受到青睞,未來3-5年房價將向上發展。



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中部房地產強強滾,台中市建築開發公會理事長賴源釗昨(4)日表示,今年台中第四季推案量爆增,初估推案金額超過700億元,並由大坪數豪宅領軍衝刺,預估全年推案金額可達1,600億元。 賴源釗指出,台中房市買氣一枝獨秀,主要因為有中科、高鐵等利多提供強力支撐。目前「金磚四區」的客源都很穩定,七期受到台商青睞,公園樹海特別多的八期,以外來移民新貴為主,中科是科技上班族的最愛,國美館則是老台中的首選。 由台中市建築開發公會主辦的「北中南建築人台中大會師」昨天熱鬧登場,計有中華民國建築經營協會、高雄市、高雄縣建築開發公會,以及台北等各地建商約500人齊聚台中取經,十餘輛遊覽車浩浩蕩蕩,依序參觀建築開發個案,盛況空前。 這項為期兩天的參觀活動,主要以剛完工、居民尚未進駐的個案為主,推案建商包括宏銓、親家、新業、太子(2511)、鄉林(5531)、龍寶、陸府、磐興及大毅等,從大樓豪宅、透天別墅到換屋產品都有。 賴源釗表示,近三年來,因中科、高鐵、捷運等產業與交通建設利多,使得作為機械與製造業原鄉的中台灣,繼台商回流後產生新一波城市發展與房地產契機,台中人也連續三年以超過10%的家戶購屋比,蟬聯全國最愛買房子的市民。 另一方面,大台中房市在香港富商李澤楷、澳門房地產商總會、湯臣,以及一些亞、歐系不動產金融業者等跨國集團聞風前來探詢之後,也進入台中房產的「國際元年」。 除市府辦理的新市政中心、國家歌劇院、台中車站更新、水湳經貿園區採國際標開發之外,民間的七期建案也紛紛委託國際級建築名師操刀,使得整個大台中房市浸淫在國際觀的氛圍中,後市看好。 聯合報2007/10/05
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政府決加速推動都市更新開發案!內政部昨天赴民進黨團報告指出,目前已選定彰化、嘉義及新竹火車站、苗栗縣政中心、宜蘭市交通轉運中心、澎湖馬公市新復里地區、基隆和平島東南側等七處作為優先推動更新案,將與前兩年選定的五十處具潛力地區一併推動開發,預計年底至明年中完成前置作業後交由各地方辦理招商或徵選,以活絡國內不動產市場。 內政部次長簡太郎、營建署新任署長林欽榮等人昨天赴民進黨內政政策小組報告「都市更新案推動情況」。簡太郎指出,內政部和經建會前兩年選定五十處公有土地為主且具發展潛力地區辦理先期規劃,今年也勘選了三十處捷運發展軸線、水岸發展軸帶及都市舊城區,運用再生手法規劃以作為更新的示範案例。預計年底至明年年中完成前置作業後,陸續交由各公有土地管理機關辦理招商投資,或由地方政府公開徵選實施者實施。 內政部指出,政府已從中選出七處優先推動都市更新案,其中彰化火車站、嘉義火車站、以及新竹火車站週邊,都有許多閒置工業區、廢棄廠房、老舊工業廠房、台鐵舊宿舍、以及現況多作為住宅和商業使用的乙種工業區、農會舊倉庫、閒置的倉儲專用區,將統一規劃後對外招商和徵選。 嘉義火車站週邊未來將結合文建會創意文化園區、嘉義市政府推動的鐵道藝術村,和現有文化園區、以及林務局阿里山森林鐵路及北門車站BOT計畫,打造出雲嘉南都會藝文休憩中心,週邊道路附近將結合民間業者發展為優質的住宅區。新竹火車站週邊以發展商業為主,但會在中山公園附近開發出優質住宅區。 苗栗縣政中心週邊更新計畫也將在近期提報內政部都委會審查,其中涉及的台鐵土地BOT委外經營計畫,已由台鐵委外辦理委外辦理草案製作,近期將辦理招商作業。宜蘭縣交通轉運中心、澎湖縣馬公新復興里地區更新案及和平島東南側更新案,都已分別由地方政府辦理公展,並陸續召開說明會。 工商時報 2007/10/04
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中部豪宅市場看淡不淡!第四季豪宅推案熱絡,七期新市政中心豪宅四大天王由鉅、聯聚、寶輝及精銳都將陸續登場,勢將牽動台中頂級客層的購屋動向。 台中市建築開發公會市調委員會主委鍾尹堂表示,房市跟股市一樣有淡、旺季之分,房市淡季指的是第二、三季,因為受颱風、豪雨及暑假出國潮影響,成交較然清淡。 然而進入第四季到隔年第一季之間,則是房市傳統旺季,此階段受到過年搬新家,以及對下年度房市投資的規劃影響,歷年來都有3%至12%左右的成長。今年適逢立委及總統大選將屆,上述情況更趨明顯,建商不約而同趕在此時進場。 市調統計,第四季豪宅推案明顯增加,近期先後進場的包括科博館「山璞植物園」、新市政中心「由鉅大謙」、「寶輝一品花園」、「聯聚方庭大廈」、「總太東方帝國」等,推案量都在百億元上下。 另外,惠中路與市政北六路「仁山157」大樓案、11月將進場的精銳市政北二路新案、興富發「世紀天韻」、鄉林中港路120億元大樓社區等案,更一舉將整體推案量拉升至700億元以上,顯示建商對未來豪宅房市的樂觀看法。 以各豪宅推案成績來看,品牌效益影響日益明顯,像聯聚、寶輝、由鉅、龍寶及精銳建設等,都累積有固定的基本客源,通常在進場潛銷前,都能保有約三至五成以上的基本銷售成數。 以剛進場的「由鉅大謙」為例,進場一周銷售突破三成,且每周來客多達60至80組,被視為新市政中心豪宅推案的人氣指標。此案每坪單價30萬至40萬元,公設比僅26%,甚至打出免公共電費及客制化室內設計團隊服務的訴求,深深吸引購屋者的目光。 9月底將進場的「寶輝一品花園」由於鄰近大都會歌劇院旁,目前開出台中七期新天價,每坪50萬至60萬元起跳,一層一戶,每戶350坪,僅規劃60戶。 預訂10月中旬進場的「聯聚方庭大廈」,高樓層推出每戶440坪,是七期豪宅已售個案中單戶最大坪數,此案總銷約70億元,每坪單價39.8萬至49.8萬元,樓高39樓,也是新市政中心現階段最高的大樓,並採零店面設計規劃。 聯聚建設近年來致力於社區住戶服務,從7月初推出的「清音民歌會」,到日前在僑園飯店舉辦的「聯聚日」住戶交流活動,處處展現經營頂級客層的決心與實力。此案尚未進場,就有近百組客戶預約,購屋族群仍以台商及台北客居多。 精銳市政北二路新案,也訂11月進場,據悉此案正邀請包括P49、凱悅首席設計師等進行比圖中。近年來,精銳在社區的經營也不遺餘力,像今年中邀請台北五星級飯店主廚規劃的頂級燕窩下午茶宴活動等,就在市場造成不小話題。 經濟日報 2007/10/07
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高鐵青埔站自今年3月以來,受到巨蛋及展覽館計劃宣布停止的2大利空影響,土地普遍下滑1~1.5成,投資客紛紛縮手,房市由熱轉冷,由於明年開始開徵地價稅,賣方降低對獲利空間的期待,紛紛拋地求售,投資人不妨逢低接手,作長期投資。 北區房屋青埔直營公司副總孫湧泉表示,高鐵青埔站周圍土地價格到高鐵通車前夕達到高峰,住宅區土地價格2005年每坪8~12萬元,2006年飆漲到每坪12~20萬元,約有3~4成的漲幅,商業區土地由每坪24~28萬元上漲至每坪28~35萬元,到今年3月開始盤整。 公共建設喊停衝擊 今年利空消息不斷,展覽館轉移陣地至南港經貿園區,巨蛋因中央補助款籌備不出,造成BOT案解約,影響最為深遠,高鐵專區及產業專用園區發展停滯,加上明年開始開徵地價稅,不少地主無力負擔高額地價稅,紛紛降價求售,土地價格下滑1~1.5成,不過商業區土地支撐力道強勁,下降空間有限。高鐵青埔站周邊唯一大樓個案「青埔市」,自去年4月開賣至今,開價由每坪11~12萬元,上漲至每坪13.8~15.8萬元,銷售已達5成,宜誠建設董事長賴廣田表示,高鐵青埔站是桃園地區唯一高鐵及捷運機場線雙鐵共構地段,又鄰近桃園國際機場等優勢,未來發展前景看好。 逢低承接長期看好 孫湧泉指出,高鐵5大站區內,以青埔站最鄰近台北市區,且擁有雙鐵,具備國際性都市優勢,將設置航空櫃檯,可直接拖運行李,未來兩岸三通為必然趨勢,青埔站發展將逐漸發酵,現階段正好適合逢低買進,短期雖然價格波動不大,長期仍呈上漲趨勢。 蘋果日報2007/09/19
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住辦大樓近日在新竹地區異軍突起,竹科周邊、高鐵特區及關埔都市計畫區都出現許多20層左右頂級住辦大廈,不但有台商、台北投資客、科技人進駐,甚至出現來台發展科技業的韓商搶購。 名列2006年全台第7大建商的昌益事業群,10月3日在新竹市公道五路落成啟用總部大樓,昌益建設副總經理徐佩勝表示,該公司多年來都著墨在一般住家,今年首度推出兩大住辦,一是公司總部,一為光復路一段的「藍海」。 徐佩勝解釋,昌益事業群總部大樓地下4樓、地上11樓、每層240坪,5樓以上自用,5樓以下出租,每層區分1至3個單位。該大樓租金每坪未含稅是1250元,「相較於竹北市,低了1到2成」。 「藍海」則是擁擠狹小的新竹市近年來罕見住辦大樓,最大特色是運用刻意挑高,讓企業主只要站在2樓以上就可完全俯看整個新竹科學園區,光憑這一點,就吸引原本許多在園區周邊委屈把住家改造成辦公室的業者爭相搶購,一層500坪,共18樓,每坪16萬到18萬元,已售出6成。 徐佩勝指出,選擇鄰近竹科的區位,讓商業人士洽商時,一下高速公路新竹交流道就抵達,相較高鐵站區周邊,出車站後還要轉計程車接駁,便利性更高,往竹南科學園區也同樣方便。 新竹縣建築開發商業同業公會理事長徐榮聰表示,竹北地區是北台灣最熱銷之處,房地產走勢節節看漲,投資客紛紛從台北、台中等地湧入,像豐邑建設的「E&D」、「竹北101」、東陞建設的「德翼」和「雙翼」、惠友建設的「遠見」等都是優質住辦大樓,平均每坪價格在18萬元到20萬元間。 聯合報 2007/10/05
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房市買氣最近轉弱,第三季中古屋房市「遜掉」了,是今年首度比去年表現差的一季。台北市第三季平均成交天數達三七.○八天,是近七季中最長的一次。其中,主要小套房、一樓店面產品,成交速度明顯放慢,成交天數明顯延長。 選舉引發政局震盪效應,加上先前股市高檔下挫,影響房市買氣,內政部建研所日前公佈房市調查數據露出警訊,各家銀行放款趨緊,使得小套房成為成眾矢之的。 中信房屋董事長特助胡佩蘭表示,第三季台北市中古屋市場,平均成交天數拉長到三七.○八天,是今年第一至三季以來,頭一次表現遜於去年同期。 胡佩蘭指出,據中信房屋行銷企劃部針對二○○七、二○○六年台北市各行政區,中古屋銷售每季平均成交天數分析,小套房產品在中正區、大同區這兩個區域,比去年同期的成交天數有縮短現象;南港區的小套房,則成交量體最少。 工商時報2007/10/03
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位228公園旁 引建商加價搶標 台北市古蹟可容積移轉,被建商視為增加銷售樓地板面積與獲利的利器。近日土地銀行有意將228公園對面的古蹟容積,採拍賣模式標售,容積坪達4000坪,雖還在研擬,建商擔心若未來更多銀行標售容積,建商加價搶標,可能使古蹟容積身價飆翻天。 浮上檯面據統計,近2年通過台北市容積轉移許可案件高達95件,顯示移入容積是近年來建商降低土地成本最重要方式之一。皇翔建設(2545)曾以被市場視為天價取得信義計劃區「F4」土地,昨天就公告以4.36億元取得大稻埕古蹟容積,換算每坪85萬元,可增加513坪建坪,將轉用於「F4」土地以降低推案成本。 用來稀釋土地成本 最近成立資產管理部門的土銀,打算將228公園旁的古蹟發揮更大效益,預估可公開競標近4000坪的容積坪。土銀正往這方面構想,但表示由於以往沒有公開競標這類產品經驗,定價尚未出爐,且還須向文化局提出古蹟維護修繕計劃等基本流程,短期尚未成熟。台北市都發局則表示,尚未接到申請。 有建商認為,未來銀行釋出容積,加上台北市府開放15米以上計劃道路容積釋出,有助疏解台北市地價高漲的問題。興富發建設(2542)副總廖昭雄說,過去容積市場因屬私下交易,交易價多半不會浮上檯面,如果未來銀行標售容積成為趨勢,容積行情勢必上揚,建商更難取得容積。 ~3年前台北市地價未明顯上漲前,因為古蹟容積取得難度不高,行情約為土地公告現值的50~70%,現在建商要買到容積,須以等同土地公告現值的價格取得。 身價等同公告現值 目前有不少握有古蹟容積的投資客,以持有的容積成為地主身分,與實質地主合建,這種情形以台北縣捷運站500公尺內最多;在台中,也有愈來愈多建商購買公設保留地容積,甚至還成為台中地價飆漲的推手之一。 蘋果日報2007/10/04
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前3季達295億 年成長3.8倍 台北市辦公室交易持續熱絡,今年前3季辦公室總交易金額就達295億元,是去年77.65億元的3.8倍,台北市辦公室第3季去化約6100坪樓地板面積,平均每坪租金成長0.48%達1801元,第4季市場無新的辦公大樓釋出,加上外資與壽險公司銀彈充裕,持續獵取全台商用不動產,辦公室後市仍看好。 市場熱絡高力國際統計,第3季台北市辦公室需求穩定,單季去化約6100坪,由於市場無新辦公大樓釋出,整體空置率由第2季的6.99%,下滑至第3季的6.55%,且以信義計劃區與頂級辦公大樓租賃最為熱絡,包括美林證券與蘇格蘭銀行承租台北101部分樓層。 台北市商辦景氣復甦雖明顯,但市中心辦公大樓平均租金僅是香港中環的1/4,高力國際董事總經理劉學龍表示,麥格里投資基金上月在新加坡市中心購買3000坪土地,總成交金額達13.4億美元(約435.5億元台幣),要興建辦公大樓,台灣辦公市場相較下被低估許多,這也是近2年外資灑銀彈在台灣獵取辦公大樓的原因,外資看好未來租金與房價都有增值空間。 外資續看好租金房價 劉學龍認為,中國開始嚴格控管外資進入中國投資,縮減台商投資優惠措施,迫使台商開始回流,明年台北市辦公室供不應求趨勢將更明顯,估計未來3年台北市將釋出7萬坪辦公室樓地板面積,A級辦公大樓後市看好,備受矚目的C1、D1台北車站站前雙子星大樓開發案,投資興建金額達440億元,已有4組外資表達深度興趣。 本季交易可望逾百億 台北產權完整A級辦公大樓逐漸流至外資與壽險公司手上,中南部商用不動產也受到外資注目。戴德梁行總經理顏炳立認為,中南部賣場、學生宿舍、台北市的中小型飯店、商務旅館,只要有固定收益的產品,都是外資獵取標的,粗估外資投資機構與國內外壽險公司,手上還有好幾百億元等著投入商用不動產,第4季大台北地區商用不動產成交金額有機會超過100億元。 第4季台北市辦公市場預估僅元大總部大樓完工自用,租賃市場無新供給,辦公室空置率持續縮減,未來南港經貿園區各商業區開發完成,與捷運內湖線及南港延伸線串聯,辦公室持續往東區移動跡象將更明顯,西區辦公商圈則將有賴交九特定區、C1與D1雙子星大樓、華山藝文特區藝術廣場等開發案帶動。 蘋果日報 2007/10/02
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房市鬼月與928檔雙雙放出巨量,來人與成交的情況卻無好轉的跡象 以致今年前9月巿場餘屋量已較去年全年多出8568戶,餘屋賣壓問題開始浮上檯面。惟據住展雜誌調查,以現今巿場銷售率約五成來看,近兩年來的餘屋可在半年內消化完畢,短期內,並沒有爆發大量餘屋潮的可能。 房地產自92年下半年反彈以來,價與量的關係,及房市是否過熱的情況,已引起各方的關切。 住展雜誌發布的餘屋量調查,95至96年第三季,北台灣五大區塊的餘屋量累計有32056戶,累計未賣出的餘屋金額有2624.5億元,餘屋量最大的地區在桃園,目前的餘屋量有16793戶,未賣出的金額達1084億元;第二大餘屋賣壓,出現在台北縣,目前未售出的戶數有10681戶,未售出的金額為911億元。 對於北台灣的餘屋量嚴不嚴重,住展雜誌研發長倪子仁指出,以目前整體的銷售率約五成來看,近兩年的餘屋量在半年左右即可消化完畢,並沒有爆發大量的餘屋潮可能。 旺洲建設董事長李志賢則表示,部分業者已感受到景氣變化,在推案量、產品上進行修正,只要地段好、產品佳,巿場需求仍在。 而就北台灣五大區塊分析,以基隆地區的餘屋量最少,只有958戶、61.6億元,動見觀瞻的台北市,餘屋量亦僅有1204戶、367.7億元,倪子仁指出,台北市的餘屋量,在結構體快完成時,將所剩無幾,加上台北市土地一地難求,在需求強烈下,市區內12個行政區的預售屋與新成屋房價仍可望屢創新高。 對於餘屋爆量影響房巿問題,倪子仁表示,以建商興建速度分析,將落在明、後年,但是屆時的巿況如何,尚難論斷。 中國時報2007/09/28
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Posted by sellhouse168 at 17:43回應(0)引用(0)桃園縣
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