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August 24,2007

莊淑月台南房屋仲介網

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由住商不動產與長榮大學共同成立的「南台灣不動產研究中心」,近日針對全台26所大專院校周邊租金報酬率進行全面調查,而令人跌破眼鏡的是,租金「獲利王」由台南成功大學、嘉義中正大學以投資報酬率高達12%並列第一,高雄義守大學以11.64%位居第三名。 教育部95學年度大專院校宿舍概況統計資料顯示,全國大專院校學生總數達131萬人,在外居住學生約為57萬人,其中包含居住於學校宿舍學生數約27萬人,校外租屋學生數達30萬人,大量的學生在校外租屋,亦導致近幾年各大學校外租屋市場格外火紅。 「南台灣不動產研究中心」所長、長榮大學土地開發與管理學系助理教授謝博明表示,這次調查以一般大學為主,並且將標準設定為學生接近或超過10,000人,再依據地區分布與區位條件,篩選出26所知名大學,並調查其周邊租屋市場的投報率。 調查結果發現,中南部大學住宅的租金報酬率普遍要比北部的大學住宅高,排名第一的台南市成功大學,中古房價每坪約6至7萬元,8至10坪的小套房總價在50至70萬之間,年租金可達6萬元,換算成租金報酬率高達12%,幾乎跌破台北投資客的眼鏡。 中南部低房價 提升報酬率 謝博明表示,除了成功大學外,包括中正、義守、中山、逢甲等中南部的大學都因為房價低廉,學生需求強勁而有10%以上的租金報酬率。反而是政大、淡江、輔大、台大等幾所廣受投資人青睞的北部大學住宅租金報酬率受近年房價高漲的影響,都落在10%以下,其中表現最耀眼的輔仁大學周遭學生住宅,租金報酬率也不過8.28%。 謹守四高兩低 投資原則 對於中南部大學周遭住宅租金報酬高於北部情況,永慶房屋總經理廖本勝指出,由於都會精華區房價較高,租金報酬受到稀釋,自然會偏低些,但是想當包租公、包租婆賺一筆的投資者,應考慮流動性等投資風險。 比方說,錢放在銀行較少,衍生的利息獲利雖相對較低,但風險有限,反觀投報率較高的期貨、股票等,投報率雖高,投資者所要承擔的風險卻也相對較大。 住商不動產總經理林倩也提醒投資人,租金報酬率雖是投資大學住宅時的重要考量,但並非唯一考量因素。她建議投資人應謹守租金報酬率高、房價增值潛力高、學校宿舍不足率高、學生招生報到率高、預售屋供給量低以及學生通勤率低等「四高兩低」等六大原則。 中國時報 2007/06/29
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吳俊呈東龍台北房屋資訊網



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受到銀行調升利率、嚴格審核房屋貸款成數,內政部最新統計顯示,今年1到6月房屋買賣移轉件數,比去年同期萎縮2.2%、降至21.5萬件;也比去年下半年減少6%,創近四個月的新低點。房仲業者估計,隨著下半年購屋旺季來臨,今年全年買賣移轉件數仍會成長,但應僅能維持與去年相同的水準。 上半年買賣移轉件數出爐,台北縣是上半年全台房市成交量最多的區域,達5.34萬件,占全國比重25%,較去年下半年增加0.23個百分點。 此外,各縣市6月買賣移轉件數大都比5月下降,只有高縣雄縣增加432件,成長幅度達34.56%。另外,統計近五年上半年同期買賣移轉件數發現,92至95年上半年移轉件數都有增加的趨勢,只有今年出現小幅減少。 北區房屋首席總經理彭培業指出,近期房市進入箱型整理,不代表房地產景氣衰退,只能說在整體大環境影響下,買賣市場出現短期停滯狀態,但買賣移轉件數下跌未必就等於市場環境不振,或住宅品質不佳等,仍需視整體環境而定。 此外,利率仍是影響下半年房市的關鍵,銀行審核房貸條件嚴謹、貸放款趨於保守。彭培業說,油價調升機率仍高,通膨隱憂更加嚴重,民眾薪資上升速度不及物價上漲,因此選擇房市保值的機率會增高。 經濟日報2007/08/09
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住商海安台南房屋聯賣網



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行政院院會昨天通過農村改建方案與農村改建條例草案,預計十年內將一萬公頃的農地開發為田園住宅社區,每一社區基地面積至少二五公頃,民眾將可以「蘆洲價格買到陽明山高品質住宅」,打造樂活族生活,形成公司村、高鐵村、長壽村、長駐村等特殊主題新社區。 該條例提供地方政府租稅工具,吸引特定個人或特殊團體移入,例如對藝術家、SOHO族、宗教團體、企業員工等,在一定期限減免地價稅或房屋稅優惠。官員說,增加租稅工具有助貧窮縣市移入新住民,例如苗栗、雲林等,創造新產業或新族群移入,帶動地方發展,此屬地方稅,因農地原本就免稅,因此不致造成稅收損失。 張揆表示,此條例預計可造福四千處農村公共設施,協助五三萬戶農村改建住宅,高鐵通車後全民皆獲利。經建會主委何美玥也說,以農地鬆綁活用農村現有資源,是為農村及營造等產業注入新活力。 條例包括三部分,政府設立農村改建基金,十年投入一千億元,其中第一階段的五百億元用於補助農村房舍修繕和興建,以經濟社會弱勢優先,修繕房屋者每戶補助六萬元,興建房舍每戶補助上限二十萬元。 第二部分的五百億元,投入農村公共設施改善與興建,採「社區改造運動」精神,當地居民一半以上同意,即可展開農村風貌改建,符合民意需求。 第三為田園社區開發。何美玥說,考量開發品質避免外界對農地變更疑慮,十年以一萬公頃農地做為總量管制面積,開發為田園社區,每一社區基地至少二五公頃,相當一座北市大安林公園,強調高綠化,社區綠覆率至少五成,個別基地法定空地六成;訴求低密度住宅,建蔽率不逾三○%,容積率不逾六○%。 條例明定區位選址需考量市場需求及符合一定條件,包括一定距離內有全國高快速道路系統出入口、區域中心(台北、台中、台南、高雄等都會區)、次區域中心(新竹、嘉義)或地方中心(人口一定規模以上)等交通方便;在道路、電力、電信、自來水 、醫院、學校、購物、垃圾清運及排水等設施完備服務範圍內。 官員說,只要在交通方便及區域或次區域中心,自然有水電、電信、學校及醫院等公共設,若沒有的區位自然不會納入評選。 田園住宅開發選址門檻很高,何美玥說,應不致淪為土地炒作,因為報請中央核定的土地,至少需二分之一土地面積及所有權人同意,或者逾四分之三之土地所有權人同意。勘址提案人不限地方政府,土地所有權人、開發商或公私團體皆可。 未來地方政府採價購或是區段徵收取得土地,徵收依照農地公告現值加四成予地主,地方政府依建地概念採公開標售土地。建商出價扣除公開招標與土地徵收成本後,三○%挹注農村改建基金,三○%交由地方政府建設,增值四○%給地主,讓地主可買回房子。 工商時報2007/06/14
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陳良卉台北租屋買屋資訊網



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瑞士信貸證券最新台灣不動產研究報告指出,由於下半年預售屋推案量明顯增加,房價短期將有下修壓力,營建股價上攻不易。唯一例外是有土地資產的台肥、宏普等。 台肥六月以來股價已上揚逾三成,但瑞信仍給予買進建議,目標價94.4元。 華固建設,因帳上可供開發土地有限,遭調降至中立。 瑞士信貸短期看空營建股的理由,第一是因為預售屋銷售,其實不佳。 根據國泰建設統計,台北市房價第一季上揚6.6%,主要是受勤美、元大建設推出高單價住宅預售案的關係。瑞士信貸預估相信,第二季房價仍創新高。 今年上半年台北市推案總量高達1037億元,但如果考慮房價因素,今年上半年推案面積,事實上比去年減少11%。 警訊是,預售屋推案量減少,但成交率未提高。預售屋第一季成交率僅36%,第二季雖略為成長到50%,但比去年同期的七成低許多。 另外中古屋市場也有成交趨緩現象。今年上半,中古屋只有十八萬戶成交,與去年同期成長1%,幾乎是無成長。 預售成績不佳,但從第二季已核發建照面積60.4萬平方公尺,卻較第一季大幅成長181%,這表示下半年的推案量可能會增加。 由於六月以來,營建股漲幅頗兇,瑞信證券認為,預售屋買氣若下滑,將使房價短期下挫,建商獲利率也會產生疑慮,營建股股價下半年上攻不易。 瑞信預估,現階段房貸利率上漲無須過度擔心,小套房等低階的房地產才是主要隱憂。在房價部分,瑞士信貸認為,台北地價迄今仍持續上揚10-15%,加上三大壽險公司都在大台北地區獵地,未來二年地價仍有支撐,房價仍以5-8%幅度成長。 中國時報 2007/08/07
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幸福之家台南房屋仲介網



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玖益不動產



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桃園房屋大中壢不動產資訊網



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桃園市中正特區與蘆竹鄉南崁地區僅隔著中山高速公路,兩區都鄰近中山高南崁交流道,擁有多樣的休閒環境,房價差距不大,住宅環境、產品特色相近,除了大樓外,還有不少豪宅產品。但兩區各自發展住宅聚落,生活型態同中有異,民眾選購前可多比較區段差異,選擇最適合的住宅區段。 特色相近北區房屋桃圈區總經理古兆憲表示,中正特區與南崁地區皆近中山高南崁交流道,車程5分鐘皆可達,區域內並有國道2號機場連絡道及北二高,但是中正特區較接近桃園火車站,並有省道經過,沿線公車眾多,仰賴公路及台鐵運輸,中正特區較便利,倘若是南崁居民,則相對靠近高鐵桃園站及桃園國際機場,常出國或搭乘高鐵進行商務的人,南崁地區較為便利。 周邊百貨多採買便利 南崁地區有大坑溪,中正特區外圍有南崁溪。南崁地區鄰近保護區,可保長久綠意,周邊還有多座高爾夫球場,可滿足南崁地區居民休閒需求,中正特區內有多座公園,如莊敬公園及中正公園,是居民休閒運動好去處。 永慶不動產桃園莊敬加盟店店長李秀發說,中正特區及南崁地區區域性生活機能皆算成熟,但是中正特區周邊多商業重心,採買便利,近桃園市的遠東百貨、統領百貨及衣蝶百貨,南崁地區則仰賴中正路商店街及台茂購物中心,但中正特區接近桃園市中心,購物選擇性較多。 中正特區周邊學校眾多,如同安國小、同德國小、慈文國小、同德國中及慈文國中,南崁區內則有南崁國小、南崁國中及光明國小、光明國中,中正特區的學校選擇較多。 中古豪宅單價18萬起 古兆憲分析,中正特區及南崁地區產品以一般大樓居多,還有不少豪宅案,2區房價相差不遠,以中正特區3年內大樓,坪數30~45坪,每坪為14~16萬元,相同屋齡產品,在南崁則是12~13萬元。中正特區屋齡3年內中古豪宅,成交價落在19~23萬元,南崁地區則是18~20萬元。 未來中正特區發展,必須看藝文特區周邊的商業效益是否聚集,藝文館是否能夠順利並如期推動,規劃配套設施完善與否,以及近期規劃的經國特區,是否能將中正特區幅員擴大。 南崁地區由於中正路打通,使其與中正特區相通,打破過去的交通隔離,以前幾乎是工廠的南崁溪新南橋一帶受到注目,南竹路一帶200多公頃的農地,能否配合南崁新市鎮都市計劃區發展,則是未來南崁地區發展重大指標,倘若此區域能發展順利,將彌補過去南崁與桃園市中間灰色地帶,延續2區的整體建設。 蘋果日報2007/07/31
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許傳榮台北房屋聯賣網



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今年初上路的新稅法將稅收優先權從土增稅擴及房屋稅、地價稅,對金融機構營運產生不小衝擊,不良債權(NPL)價值滑落,借款客戶的可貸成數也降低,跟銀行借錢得準備更多的自有資金,尤其是非自住型的廠辦或土地,貸款受影響最大。 根據今年1月10日發布實施的稅捐稽徵法第6條修正條文規定,土地增值稅、地價稅、房屋稅的徵收,優先於一切債權及抵押權。財金官員表示,過去稅收優先範圍只有土增稅,新規定將範圍擴大到地價稅、房屋稅,使得不動產抵押貸款的估值,及NPL拍賣的價值,都會被壓縮。 新稅法不但衝擊銀行獲利,以不動產為擔保品向銀行貸款者,也將受到影響,可貸成數將打折扣。除此,因擔保品價值的減少,欠銀行錢的客戶,也將面臨銀行更嚴苛的催債。 根據相關稅法規定,地價稅、房屋稅對自用住宅跟非自用住宅,適用的稅率不同,因此,這項新規定對不同類型的不動產貸款,產生的影響程度也不一。 以一般個人房貸來說,因多可適用稅率較低的地價稅、房屋稅,因欠稅可能讓擔保品估值減少的程度也相對低,對貸款成數的影響相對會小一點。 104法拍屋總經理籃茂山舉台北縣30坪的公寓為例,即使房屋稅和地價價欠繳十年,稅金不會超過10萬元,再說銀行處理這類NPL一般來說不會拖超過兩、三年。 若以台北市35坪的大樓產品來說,如果屬自住型,一年下來房屋稅和地價價稅,也約3萬元到5萬元。 籃茂山說,若房屋屬自住型,地價稅為千分之2,不過如果是上千坪的廠辦或土地,都不會是自住型,而必須適用一般用途的稅率,也就是千分之10,如果再乘上土地或廠房的坪數,稅金就有可能高達百萬元以上。 這類型的不動產貸款,因新的稅法規定上路,受影響程度就相當大。 歐力士資產管理公司總經理李國權說,銀行對企業戶授信趨嚴的情況,將比坪數較小的個人房貸案嚴重,而且銀行承作的大型聯貸案影響更大。 銀行企金部主管指出,企業即使提出擔保品,因對銀行來說若走到拍賣這一步,回收債權金額還是會縮小,未來銀行對企金放款將更重視企業的還款能力、現金流量和產業前景。 新法上路除了客戶將面臨貸款成數降低,銀行主管指出,另一項影響是不良債權被拍賣的客戶,未來將面臨銀行更嚴苛的催債。 過去客戶的擔保品被拍賣後可能有機會還清銀行八成債務,但未來擔保品價值變低,客戶清償銀行債務的成數下降,銀行處分完擔保品自然得繼續向客戶要求還債。 經濟日報2007/08/07
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水蓮山莊汐止房屋資訊網



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瑞士信貸證券最新台灣不動產研究報告指出,由於下半年預售屋推案量明顯增加,房價短期將有下修壓力,營建股價上攻不易。唯一例外是有土地資產的台肥、宏普等。 台肥六月以來股價已上揚逾三成,但瑞信仍給予買進建議,目標價94.4元。 華固建設,因帳上可供開發土地有限,遭調降至中立。 瑞士信貸短期看空營建股的理由,第一是因為預售屋銷售,其實不佳。 根據國泰建設統計,台北市房價第一季上揚6.6%,主要是受勤美、元大建設推出高單價住宅預售案的關係。瑞士信貸預估相信,第二季房價仍創新高。 今年上半年台北市推案總量高達1037億元,但如果考慮房價因素,今年上半年推案面積,事實上比去年減少11%。 警訊是,預售屋推案量減少,但成交率未提高。預售屋第一季成交率僅36%,第二季雖略為成長到50%,但比去年同期的七成低許多。 另外中古屋市場也有成交趨緩現象。今年上半,中古屋只有十八萬戶成交,與去年同期成長1%,幾乎是無成長。 預售成績不佳,但從第二季已核發建照面積60.4萬平方公尺,卻較第一季大幅成長181%,這表示下半年的推案量可能會增加。 由於六月以來,營建股漲幅頗兇,瑞信證券認為,預售屋買氣若下滑,將使房價短期下挫,建商獲利率也會產生疑慮,營建股股價下半年上攻不易。 瑞信預估,現階段房貸利率上漲無須過度擔心,小套房等低階的房地產才是主要隱憂。在房價部分,瑞士信貸認為,台北地價迄今仍持續上揚10-15%,加上三大壽險公司都在大台北地區獵地,未來二年地價仍有支撐,房價仍以5-8%幅度成長。 中國時報 2007/08/07
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Posted by sellhouse168 at 16:46回應(0)引用(0)台北市

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SARS後台灣地產熱潮將屆4年,房地產業者統計,全台都會區房價漲幅均逾4成,若加計鄉村及二線城鎮平均漲幅以15%保守推估,全國房屋總市值增加逾5兆元,相當於1/4個台股市值、將近半年的國民生產毛額。在民眾高喊買不起房屋的同時,近4年地產熱潮平均讓每個台灣民眾多約22萬元的財富。 大幅成長 從2003年下半年SARS過後,地產熱潮持續了4年,信義房屋統計4年來都會區成屋房價漲了47.7%;國泰房價指也顯示全台新推案房價漲了46.2%,如果加計二線城市及鄉村地區,保守估計房價漲幅15%,以全台稅籍房屋870萬戶,平均每戶坪數約32坪推算,全台房屋市值增加逾5兆元。 雖然近年薪資所得負成長,加上房價高漲,購屋壓力亦達近年高點,台北市甚至需要不吃不喝近10年才能買得起1戶30坪的房屋,在民眾高喊買不起房子的同時,潛在的房屋增值,也讓國人財富增加。 都會區房價漲47.7% 政大地政系教授張金鶚表示,事實上,北中南各都會區及鄉村房價漲幅差異極大,有些地方可能跌價,不過全台房屋市值大幅提高是事實,也更應注意M型化社會趨勢下,不動產的增值財富更集中在富人手中。 屏東商業技術學院不動產管理系助理教授楊宗憲表示,美國房價之所以刺激景氣、持續上漲,主要是不動產增值再融資所創造的。過去台灣不動產產值約佔經濟產值的5~6成,國內房屋資產值增加5兆元,意味可融資金額大幅提高,創造可再利用的投資資金和消費力。 不過,雖然每人平均所擁有財富提高,但財富集中在少數富人也更值得被重視。永慶房仲集團總經理廖本勝表示,近年有不少地主靠出脫土地不動產增值致富,如果計入土地的增值幅度,4年來台灣的不動產價值提高的幅度更驚人。 蘋果日報2007/06/12
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Posted by sellhouse168 at 16:43回應(0)引用(0)屏東縣
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