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August 27,2007

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由住商不動產與長榮大學共同成立的「南台灣不動產研究中心」,近日針對全台26所大專院校周邊租金報酬率進行全面調查,而令人跌破眼鏡的是,租金「獲利王」由台南成功大學、嘉義中正大學以投資報酬率高達12%並列第一,高雄義守大學以11.64%位居第三名。 教育部95學年度大專院校宿舍概況統計資料顯示,全國大專院校學生總數達131萬人,在外居住學生約為57萬人,其中包含居住於學校宿舍學生數約27萬人,校外租屋學生數達30萬人,大量的學生在校外租屋,亦導致近幾年各大學校外租屋市場格外火紅。 「南台灣不動產研究中心」所長、長榮大學土地開發與管理學系助理教授謝博明表示,這次調查以一般大學為主,並且將標準設定為學生接近或超過10,000人,再依據地區分布與區位條件,篩選出26所知名大學,並調查其周邊租屋市場的投報率。 調查結果發現,中南部大學住宅的租金報酬率普遍要比北部的大學住宅高,排名第一的台南市成功大學,中古房價每坪約6至7萬元,8至10坪的小套房總價在50至70萬之間,年租金可達6萬元,換算成租金報酬率高達12%,幾乎跌破台北投資客的眼鏡。 中南部低房價 提升報酬率 謝博明表示,除了成功大學外,包括中正、義守、中山、逢甲等中南部的大學都因為房價低廉,學生需求強勁而有10%以上的租金報酬率。反而是政大、淡江、輔大、台大等幾所廣受投資人青睞的北部大學住宅租金報酬率受近年房價高漲的影響,都落在10%以下,其中表現最耀眼的輔仁大學周遭學生住宅,租金報酬率也不過8.28%。 謹守四高兩低 投資原則 對於中南部大學周遭住宅租金報酬高於北部情況,永慶房屋總經理廖本勝指出,由於都會精華區房價較高,租金報酬受到稀釋,自然會偏低些,但是想當包租公、包租婆賺一筆的投資者,應考慮流動性等投資風險。 比方說,錢放在銀行較少,衍生的利息獲利雖相對較低,但風險有限,反觀投報率較高的期貨、股票等,投報率雖高,投資者所要承擔的風險卻也相對較大。 住商不動產總經理林倩也提醒投資人,租金報酬率雖是投資大學住宅時的重要考量,但並非唯一考量因素。她建議投資人應謹守租金報酬率高、房價增值潛力高、學校宿舍不足率高、學生招生報到率高、預售屋供給量低以及學生通勤率低等「四高兩低」等六大原則。 中國時報2007/06/29
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台北市政府今天又釋出都市更新的利多政策,宣布年底投資成立都市更新公司,預計明年初正式掛牌運作,加快老舊社區都市更新腳步。 台北市政會議今天通過這項計畫,市長郝龍斌表示,都市更新公司是仿照美國、香港、日本、英國等國的先例,由政府主導、匯集民間的專業和資金,資本額2億元,其中市府出資40%,其餘60%股份以公開徵選方式招募。民間募股對象包括營造業、金融及保險業、不動產業及土地開放相關專業及技術服務業等。 郝龍斌說,開發公司成立後的首要標的區包含三大區塊:建商介入意願低,卻有更新急迫性的老舊社區,像大同區和萬華區;台北市的四、五層樓公寓,以及大面積公有土地,讓老舊社區盡速更新。 郝龍斌強調,市府投資開發公司,因為有公部門為後盾,政府公信力是最大的隱形資產,可以配合市府的開發政策和公共利益為前提,並且運作透明,可提升原住戶的信任感。 聯合晚報 2007/08/09
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捷運向來被視為房市利多,據房仲業者調查,今年上半年台北捷運住宅表現,以板南線最亮眼,周邊電梯大樓價格較去年成長一成四,公寓產品更有近兩成漲幅;而板土線最沒勁,通車後公寓產品成交均價反而下跌8.4%。 永慶房仲集團分析各捷運線全線車站周邊1,000公尺內公寓及電梯大樓的成交單價,發現在今年上半年,電梯大樓產品全面上漲5%至14%,公寓產品則是漲跌互見。 其中,板南、新店、中和及木柵線周邊的電梯大樓產品,平均房價漲幅都在10%以上,可說是最具保值性的產品。電梯大樓產品中,漲幅最高的是板南線周邊捷運站,去年平均成交單價為每坪38.9萬元,今年則走升至每坪44.3萬元,漲幅達13.9%。 其次為新店線,成交均價自每坪27.8萬元,增加至每坪31.5萬元,漲幅有13.2%;木柵線及中和線漲幅則有12.8%及12.3%。 永慶房仲集團總經理廖本勝表示,電梯大樓較容易受到新成屋及預售市場帶動,房價易向上攻堅,加上捷運優勢效應,致使捷運線周邊電梯大樓產品全面上揚。 至於捷運站附近的公寓產品,則是漲跌互見。漲幅最高的仍是板南線,公寓平均成交單價由每坪29.1萬元,成長至每坪34.3萬元,漲幅高達18.2%。其次是新店線的14.6%,漲幅排名第三為淡水線的5.7%。 房價最沒勁的則是板土線,板土線周遭公寓的平均成交單價,由每坪17.7萬元回落到每坪16.2萬元,跌幅達8.4%。中和線的成交單價也持平,維持在每坪20.8萬元左右。 廖本勝說,板南線及板土線同屬一條捷運線,兩者以新埔站為界,新埔站以北的板南線公寓產品漲幅高達18%,以南的板土線卻下跌約8%,房價完全呈現兩極化發展。 廖本勝分析,主要因為昆陽站至新埔站貫穿台北市精華區域,這些精華區多發展為成熟商圈,生活機能完善,周邊可建築土地一地難求,因而公寓需求高、但供給稀少,身價自然水漲船高。 至於板土線由新埔站至永寧站,除了板橋、府中站及海山站為精華地段外,其他如亞東醫院、永寧站周邊可開發土地相當多,再加上去年5月板土線通車前,周邊房價已經歷一波高峰,目前房價處於回檔修正階段。 不過,廖本勝認為,未來在土城看守所、彈藥庫遷移,以及頂埔站附近的高科技園區加持下,板土線周邊房市應有表現機會,後勢值得期待。 經濟日報2007/08/13
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建商透過人頭戶將餘屋打折出售,套給銀行的隱憂浮現!合庫內部發現授信異常,估計承做建商打折出售餘屋的貸款額度高達40-50億元,不得不在一天內處分五家分行經理,同時並強勢收回襄理及副理的核貸權限;北市以外區域的房貸成數降低至70%;貸款利率由1.98%上調至2.3%,以維持房貸的授信品質。 合庫主管表示,由於房貸餘額已經接近滿水位,今年3月份起陸續調整策略,要求營業單位對於房貸業務進行「降溫」工作,包括縮短寬限期,由原來的五年降至三年;以及降低貸款成數,北市由原來的90%降至最高80%,北市以外的區域由原來最高80%降至70%。 不僅如此,對於分行經理的權限全面進行控管,收回襄理及副理的權限,僅保留經理權限,並且對逾放、繳息異常的案件進行清查,以致上週五決定調整五家「只重業績、不重品質」分行經理的職務,遭異動的分行經理遍及北市、台南市、高雄市、羅東等地區。 合庫主管指出,這些職務遭調整的經理大都是授信出現異常,最嚴重的是一批房貸23戶,竟有17戶繳息不正常;部分授信案件則是貸款給正在服義務役的阿兵哥,事後出現還款異常,諸如此類都是屬於未正視借款人還款能力的授信案件。 合庫主管還透露,有關房貸授信部分,已經發現桃園地區的建商將餘屋打折出售,積極去化,營業單位仍然承做,絲毫沒有考慮到可能是人頭戶或者建商信譽出現問題,內部估算此類的房貸額度約有40-50億元。 合庫主管說,為了避免人頭戶以及建商刻意套取資金,現階段僅承做自家土建融的分戶貸款,主要是建融的貸款時間約2-3年,建商好壞比較好掌握,以確保自身的債權。 企業購廠融資 應不納入房貸額度 隨著部分銀行承做的房貸額度即將滿水位,業者對於有需要購置廠房的中小企業資金需求也愛莫能助!對此,大型銀行主管建議,企業添置廠房等資產設備應該排除在銀行法的限制之外,如此才能協助中小企業發展。 大型銀行主管表示,根據銀行法第72-2條規定,「商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款之總額,不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售額之和之百分之三十。」目前是將企業購置廠房也涵括在建築融資之內,並不妥當。 大型銀行主管認為,企業添置廠房等不動產,或買辦公室,都是屬於生產財,應該排除在銀行法的限制之外﹔除非是供作出租使用,此類的融資算在企業建築融資才比較合理,否則會限制中小企業的發展。 合庫主管說,目前銀行公會已在討論銀行法的規定,倘若生產財排除在建築融資之外的提案確定,金管會只要透過函令即可鬆綁,屆時,合庫將多出300-400億元的額度,幫助有資金需求的中小企業添購廠房等資本設備。 投資客比例高 值得留意 淡江大學教授莊孟翰說,房地產市場其實已經出現供過於求的現象,部分區域甚至出現人頭戶向銀行套貸融資,值得重視。 莊孟翰指出,台灣房地產從2003年下半年開始,到今年已經連續熱了四年,連續熱絡的時間,遠超過以往的熱度時間,建商積極投入興建、市場購屋人當中,非自住型投資也達到三成多到四成,顯示當中有一部分將無法充分去化。 根據內政部統計,由核發的建築執照及使用執照分析,從2004年之後,建築執照核發件數都超過11萬多戶,2005年還達到12萬3000多戶,但使用執照則有11萬6000戶,2006年建造執照11萬多,但使照超過12萬戶,使照大於建照,代表新成屋超越預售屋,今年、明年使照多,需求在那裡?這是值得研究的問題。 另外,投資比例過高,已經超越三至四成,莊孟翰說,在他的訪談中,部分超過1,000戶的大案子,建商告訴他,投資客比例超過五成,還有建商已經以人頭戶來代替正常的投資戶、購屋客,以爭取到銀行融資及分戶貸款。這當中衍生問題正在發生。 自由時報2007/06/05
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桃園市中正特區與蘆竹鄉南崁地區僅隔著中山高速公路,兩區都鄰近中山高南崁交流道,擁有多樣的休閒環境,房價差距不大,住宅環境、產品特色相近,除了大樓外,還有不少豪宅產品。但兩區各自發展住宅聚落,生活型態同中有異,民眾選購前可多比較區段差異,選擇最適合的住宅區段。 特色相近北區房屋桃圈區總經理古兆憲表示,中正特區與南崁地區皆近中山高南崁交流道,車程5分鐘皆可達,區域內並有國道2號機場連絡道及北二高,但是中正特區較接近桃園火車站,並有省道經過,沿線公車眾多,仰賴公路及台鐵運輸,中正特區較便利,倘若是南崁居民,則相對靠近高鐵桃園站及桃園國際機場,常出國或搭乘高鐵進行商務的人,南崁地區較為便利。 周邊百貨多採買便利 南崁地區有大坑溪,中正特區外圍有南崁溪。南崁地區鄰近保護區,可保長久綠意,周邊還有多座高爾夫球場,可滿足南崁地區居民休閒需求,中正特區內有多座公園,如莊敬公園及中正公園,是居民休閒運動好去處。 永慶不動產桃園莊敬加盟店店長李秀發說,中正特區及南崁地區區域性生活機能皆算成熟,但是中正特區周邊多商業重心,採買便利,近桃園市的遠東百貨、統領百貨及衣蝶百貨,南崁地區則仰賴中正路商店街及台茂購物中心,但中正特區接近桃園市中心,購物選擇性較多。 中正特區周邊學校眾多,如同安國小、同德國小、慈文國小、同德國中及慈文國中,南崁區內則有南崁國小、南崁國中及光明國小、光明國中,中正特區的學校選擇較多。 中古豪宅單價18萬起 古兆憲分析,中正特區及南崁地區產品以一般大樓居多,還有不少豪宅案,2區房價相差不遠,以中正特區3年內大樓,坪數30~45坪,每坪為14~16萬元,相同屋齡產品,在南崁則是12~13萬元。中正特區屋齡3年內中古豪宅,成交價落在19~23萬元,南崁地區則是18~20萬元。 未來中正特區發展,必須看藝文特區周邊的商業效益是否聚集,藝文館是否能夠順利並如期推動,規劃配套設施完善與否,以及近期規劃的經國特區,是否能將中正特區幅員擴大。 南崁地區由於中正路打通,使其與中正特區相通,打破過去的交通隔離,以前幾乎是工廠的南崁溪新南橋一帶受到注目,南竹路一帶200多公頃的農地,能否配合南崁新市鎮都市計劃區發展,則是未來南崁地區發展重大指標,倘若此區域能發展順利,將彌補過去南崁與桃園市中間灰色地帶,延續2區的整體建設。 蘋果日報2007/07/31
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兩岸直航 商辦春天來

兩岸直航 商辦春天來 (轉貼來源)2008/07/08 經濟日報
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兩岸直航的時代終於來臨了,降低了往返時間與金錢的虛耗,在大陸工資明顯提升之際,不僅有助於台商回流,外資也會蜂擁而至,綜觀台北市的辦公市場仍顯寬鬆,在使用率提高之下,商辦租金可望擺脫過去三、四年來溫吞緩慢的漲幅,呈現較強勁的漲勢。
尤其在利率條件仍屬低檔下,只要租金開始明顯上揚,中心地段的辦公產品增值性將更為明顯。從目前北市辦公商圈來看,敦北民生商圈是最直接受惠的辦公商圈,連接復興南京商圈的木柵線以及連接內湖科技園區的內湖線,亦成為直航效應下,最具發展優勢的兩個辦公商圈。
若以三個辦公商圈做比較,敦北民生商圈因是外商群聚的頂級辦公商圈,故租金及售價在三個商圈之中最高,空置率也最低,加上有林蔭景觀加分,轉手交易的比例很少,承租戶多集中在知名外商或上市上櫃公司。
復興南京商圈主要是沿著捷運木柵線發展,並與有台北華爾街之稱的南京東路交會,商圈發展成熟,進駐產業以金融、貿易、旅遊業為大宗,以國內中型企業為主,空置率長期維持低檔,唯一缺點是屋齡新舊不一,故行情差距較大,但直航後捷運中山國中站已成為松山機場進出北市的門戶,區內行情可望向上攀升。
至於內湖科技園區,雖然與市中心有一河之隔,但內湖線即將完工通車,從松山機場搭捷運到內湖僅三~四站的距離。目前內科的廠辦總樓地板面積約68萬坪,約佔北市辦公面積的1/4強,進駐產業包含科技、媒體、製造業等,加上目前放寬繳交回饋金後允許一般事務所登記,故對整體辦公市場的影響力不容小覷。
直航之後,我認為商用不動產還有一段上漲行情,有意投資者不妨大膽下手選擇具穩定承租方或售價相對合理的物件,報酬率在4%以上就算是值得投資的標的。(作者是信義房屋商業仲介部執行協理)
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薪水負成長 存款負利率 投資負報酬

薪水負成長 存款負利率 投資負報酬(轉貼來源)2008/07/08 經濟日報
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什麼都漲價的通膨時代,薪水負成長、銀行存款被通膨吃掉也成為負利率,現在全球股市大跌,就連投資也負報酬。三負齊來,光是省吃儉用還不夠,財富管理業者說,從生活中掌握趨勢投資,才能由三負變三富。
根據主計處最新數據到今年5月底,台灣消費者物價指數年增加達到3.71%,但五大銀行平均存款利率1年期為2.67%,這意謂著台灣進入實質負利率時代,也就是說,如果你在年初存入銀行100元,年底存款「實質」上只剩下98.96元。
薪資部份,根據行政院主計處統計,今年1至4月平均薪資較上年同期增1.63%,薪資成長也追不上物價上漲。
說到投資,大部分民眾叫苦連天,除了能源資源概念相關的基金以外,包括新興市場與台股等台灣最多人投資的熱門基金,今年上半年以來平均報酬率也多數為負報酬。
很多民眾抱怨,存錢、投資或什麼都不做,資產都會縮水,如何脫離三負變成三富?德盛安聯投信執行副總段嘉薇說,民眾面對三負時代,投資是對抗通膨唯一的方式,由生活中找投資機會,是直接又簡單的方法。富蘭克林證券投顧副總經理羅尤美說,只有正確投資理財,才能脫離三負,打開財富大門。
羅尤美表示,1996年以來,除了1997年至1998年亞洲金融風暴、2000年至2002年網通泡沫外,其餘通膨上升的年度,全球股市及新興股市以上漲行情居多,顯示只要通膨不至於破壞經濟成長的步調,股市仍有漲升行情可期。
段嘉薇認為,新興市場興起後,政府、人民、企業收入增加,帶動了原物料以及食品等民生需求,而全球暖化議題發燒,各國政府積極投入替代能源發展,讓綠能與原物料概念如農金等概念快速竄起,是可投資的標的。
段嘉薇認為,要掌握這些新趨勢的投資機會,採取定時定額是一個長期有效的投資方法。
中信銀財富管理處協理黃培直也認為,此時不宜盲目大舉加碼股市,但可以挑選與通膨正相關的標的,例如能源、黃金、原物料、房地產等相關商品。
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台灣地產 不再只是自住市場范秉豐:好地段仍值得投資 專注本業相較於大多數房地產投資客,僅能依照自己的直覺,加上市場上的二手資訊判斷房價走勢,站在房屋銷售第一線的代銷業者,因擁有最新、最豐富的市場資訊,照理說都會緊抓住這波難得的房市景氣,一手賣自家的房子賺獎金,另一邊又當起投資客「兩頭賺」。 11年 從業務變執行長 不過,范秉豐卻寧願放長線釣大魚,不但沒有錢進房市「搶短線」,反而拿著公司發下來業績獎金,回過頭來購買公司股份,積極布局屬於自己的房地產事業。由於有想法、反應快,加上懂得投資自己,范秉豐深獲總經理劉興烘的賞識,進入新理想僅11個年頭,即從基層業務一路被提拔為公司的執行長,也在今年順利當選桃園縣第3屆代銷公會理事長。 其實,范秉豐並非完全沒動過投資房地產的念頭。范秉豐說,之前曾接過台北縣林口的個案,1樓店面業主要賣每坪20萬元,但當初因覺得林口店面應該沒有那樣的行情,直覺就是不該買,沒想到後來林口的店面竟然飆漲至每坪40萬元以上。 范秉豐感嘆地說,現在的市場詭異多變,第一線的從業人員,有時反而「看不懂」。 范秉豐認為,雖然「過去經驗已不足以判斷房地產的未來走勢」,但從這波景氣大多集中在各地的「一級地段」看來,好的地段與產品,未來仍值得投資。 三通 台灣房市新思維 以中悅建設為例,至今已推出超過2000戶的百坪豪宅,經營豪宅的經驗在台灣無人能出其右,卻只因為推案地點在桃園而被冷落,但事實上,中悅在桃園已累積相當多的口碑,「價格」雖被低估,「價值」早已受到肯定。 范秉豐說,就大環境而言,台灣的房屋自有率已達86﹪,買房子已不再是單純的自住需求,加上政府開放三通是遲早的事,台灣房地產的未來,將朝更專業、多元的方向發展,而代銷的角色,也必須從單純賣房子的「銷售員」,提升為創造商品與塑造價值的開創者,同業之間更該擺脫昔日削價競爭的舊思維。 由於新理想長期經營台北縣與桃園市場,加上范秉豐曾與中悅合作過「中悅麗池」與「中悅桂冠」等案,對於中悅的企業文化相當熟稔,而中悅也信任范秉豐塑造價格的能力,當中悅打算進軍台北縣三峽推豪宅的消息傳出時,范秉豐主動找上中悅,雙方沒費多大功夫,就促成了這筆桃園最大代銷與第一豪宅建商的合作案。 蘋果日報 2007/08/13
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近年高雄房市出現難得的活絡景象,市區可用建地愈來愈稀少,價格相對水漲船高,周邊郊區衛星地帶的房地產也同步受惠,而高雄仁武鄉的明日之星,自是屬於八德重劃區。 重劃區附近有約20公頃的完整商業區,高雄縣政府之前標售,甚至吸引了250家建商搶標,可說是盛況空前,因此地價也拉高不少,有些達到每坪20多萬元,超越高雄市區部分區域的行情,但還是搶標熱烈,顯然看好遠景的人不少。 而緊接在後的還有46多公頃的灣北重劃區,是大型住宅區的規劃,現已開始投入市場,是完整的別墅專區,整體而言全區潛力相當大,慎選地段投入,或可有不錯的收穫。 經濟日報2007/08/10
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Posted by sellhouse168 at 9:41回應(0)引用(0)高雄市

土銀延房貸寬限期 行庫跟進

土銀延房貸寬限期 行庫跟進 (轉貼來源)2008/07/08 經濟日報
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整理提供:台灣好房屋資訊網

今年房貸市場進入還款寬限期截止高峰,由於中央銀行多次升息,加上油價飆高,通膨壓力節節上揚,不少房貸戶面臨寬限期到期後,繳款困難的情況。為減輕房貸戶壓力,包括土銀、合庫銀、台銀等多數行庫都以延長寬限期、還款期限、部分本金延至最後一期等還款方式因應。
央行在上月底發表的「2007金融穩定報告」中提到,目前國內通膨壓力很大,過去幾年房地產景氣好,銀行給客戶全額、超額房貸,隨房貸寬限陸續到期,不少家庭恐怕會還不出房貸,讓房市拉警報。
為避免房貸戶還不出錢,房貸龍頭土銀今年初率先宣布延長房貸寬限期一年,把房貸期限從20 年調整為30年,和最多30%的本金可延到房貸最後一期還款等方法,降低房貸戶每期應繳款金額。
上半年以來,已有多家大型行庫陸續跟進,包括合庫銀、台銀、三商銀等,普遍的做法是,把房貸戶的寬限期從原來的二至三年,再延一至二年,寬限期最長五年;還款期限則可從原來的20年延長到30年;土銀、台銀、一銀等也都有部分本金可延到最後一期還款的措施。
合庫銀副總林田指出,若房貸戶還款困難,銀行「盡量先讓客戶吃藥。」只要客戶有誠意協商,銀行願意給予寬限,畢竟走到拍賣一途,債權打折,銀行也沒好處。
不過政治大學地政系教授張金鶚說,「這只是更加集中風險。」因為依房地產景氣來看,之後房市反轉機會愈大,風險愈高,現在延長寬限期,或是把部分本金延到最後一年償還,無疑是把所有的不確定性都堆在後面,集中風險。
行庫房貸主管指出,寬限期只適合因為通膨問題還款有困難的客戶,如果是財務槓桿玩太大而還不出錢的投資客,銀行給寬限期也沒用,而且如果再讓投資客延後本金還款時間,銀行真的是「吃毒藥。」
張金鶚建議,銀行給寬限期要依個案而論,不能一體適用。如有些住戶在寬限期後還款吃緊,此時銀行延長寬限,可避開立即性的逾放。不過,如果是投資客,可能在享受幾年寬限利息後,還是出現信用危機,銀行最後還是得承擔後果。
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