June 30,2010 17:45

瘋都更 算盤可要打得精


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都更利益龐大,各業者爭食大餅,近日更成為年底選戰兵家必爭之地,而專家建議,民眾遇到業者上門談都更時,應懂得精算都更利潤,目前都更採取「權利變換」或「協議合建」等2大模式,權利變換可省下大筆的土增稅減免稅率,但遞件審查的流程較冗長;而協議合建的分配條件較完整,可隨時與建商討論,機動性較高,但必須要所有的地主同意才行。假設同一棟公寓的4樓張先生及住在2樓的李先生,同樣擁有土地持分5坪的商二用地(容積率630%),分別在「權利變換」及「協議合建」的模式下,計算分回比例。{ad-優質推薦:婚紗,  房屋,  台灣租屋網,  法拍屋,  591售屋網,  桃園婚紗)

若採用100%權利變換的模式,山水資產管理公司副總經理卓訓麟指出,權利變換是由3家以上的估價師事務所鑑估都更前後的價值,以上述張先生居住的更新單元為例,估價師會依每位地主的土地位置、個別條件優劣而鑑估,更新前的土地權利總價值是16億元,家住4樓的張先生擁有商二用地持分5坪,土地價值是1,840萬元,而住2樓的李先生擁有土地價值2,000萬元。

由此可算出個人可分配的權值比例,張先生擁有1.15%、李先生擁有1.25%的分配權利。更新之後,扣除13億元的「共同負擔」費用(包括營造工程、貸款、管理等),更新後的土地權利總價值攀升為33億元,比原先更新前的16億元,創造出17億元的不動產增值效果。

可計算出張先生可分回33億 ×1.15%=3,795萬元的權值,李先生可分回33億×1.25%=4,125萬元,可依各自的權值選擇喜愛的樓層戶別。不過,遞件審查的流程冗長,且若都更公司抬高共同負擔費用中的造價成本、服務費等,仍會壓低分回比例。至於「協議合建」模式,東森房屋南港站前店店東呂文法表示,可與建商直接溝通,且分配條件如坪數、樓層、車位數等,都比較完整,目前都更市場上也很常見,但要全數地主同意。{ad-優質推薦:台北土地買賣,  台北租房子,  台北店面出租,  台北買屋,  桃園房屋仲介,  }

呂文法指出,目前都更建案大多能獲得的容積獎勵率約為30%、停車獎勵率約為20%,若以張先生的商二用地為例,原有的容積率630%,再加上30%的容積獎勵、20%的停車獎勵,換算下來,一坪土地可蓋到8.8坪的樓地板面積,再依建築法規規定,附屬建物(如陽台、雨遮等)部份可蓋到總坪數的八分之一,公設部份可蓋到總坪數的30%以上,因此一坪土地共可蓋到8.8×1.125×1.3=12.87坪的樓地板面積。

通常地主可分回6成,以每坪可蓋13坪的樓地板面積計算,擁有5坪土地持分的張先生,於都更後可蓋65坪,張先生分回6成比例、也就是39坪權狀面積。

資料來源:工商時報【記者馬婉珍/台北報導】

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