壹、背景

　　由1978年至1998年五次住宅調查資料觀察，日本的住宅自有率長期維持在60%左右，出租住宅佔住宅存量比例則接近四成。其中東京都的住宅自有率僅41.8%，租住宅則佔55.3%；大阪府住宅自有率則為49.7%，租助住宅佔48.3%。從租賃住宅供給來源分類，由民間供給的出租住宅已超過70%，公部門提供的出租住宅方面，2000年3月資料顯示，地方政府依據「公營住宅法」提供217萬戶，住宅公團依據「住宅及都市建設公團法」提供了75萬戶，住宅公設則提供約17萬戶，其他區立出租住宅則有1萬戶左右；此外尚有約10%的特殊團體出租住宅，約172.4萬戶。整體而言，地方政府提供的出租住宅以及特殊團體出租住宅，長期呈現遞減的趨勢，而民間供給出租住宅的比重則逐漸增加。

壹、法律體系的特性

　　英美法系以判例與經驗作為法律體系建構基礎，因此對於遊戲規則的制定，多以實際狀況作為依據，針對個別問題規範相對應的規則。這樣的特性可提升行為人對其權利義務的具體了解，同時也讓契約雙方在理解規則的情況下，降低對彼此或契約約定事項的疑慮與協商，同時也為交易糾紛提供更為明確的裁判依據。

伍、美國租屋券實施困境

　　近年來，美國住宅部發現實施租金補貼遭遇到許多困境，最主要問題在於住宅供給面，除了房東不願參與section 8計畫之外，亦有許多房東潛意識歧視這些低收入戶，以下列出五個主要影響因素：

參、美國其他租賃住宅補貼制度

　　美國租賃住宅補貼制度可約略分成兩類，一為直接補貼，如直接興建國宅、租金或房租補貼...等等；另一則為間接補貼，如減稅、暫緩繳交出售自有住宅資本利得 。其中，有關租金補貼或房租補貼以租屋券為最主要住宅租賃補貼工具，租屋券主要目的在於幫助中低收入戶選擇、承租安全、舒適與可負擔的房屋，其形式有十幾種，除了section 8法案的projected－based voucher與tenant－based voucher之外，還有針對不同對象，如殘障者、老年人或中低收入戶等等所設計的租屋券，以下分述之：

壹、一石二鳥：美國住宅補貼背景

　　美國住宅補貼政策源於1930年代國宅政策，當時主要問題在於解決都市社會問題，如貧民窟問題，所以在1949年住宅法案中提出大型國民住宅計畫，卻遭遇一連串的問題，且實施的成效亦不佳。有鑑於此，美國住宅政策由多目標住宅政策轉變為「居住目的導向」，修正過去以國民住宅反制都市貧窮的觀念，將政策重點放在直接或間接補助民間開發商及地主興建新住宅及重整低收入住宅。

　　美國與加拿大之住宅租賃法令內容，可提供國內住宅租賃市場管理制度參考之項目分述如下：

一、租金相關規定

（一）新租約之租金

　　租金由租賃雙方協議，且須確認租金所涵蓋的住宅單元與相關設備服務，且新租約簽訂後的十二個月內不得調整租金。

一、房屋租賃法概述

　　美國房屋租賃法（Landlord and Tenant Law）是規範商用與住宅不動產租賃的法令，其主要依據來自普通法與各州相關法律，許多州依其法律體系另擬住宅租賃條例（Uniform Residential Landlord-Tenant Code, URLTA）或住宅租賃管理條例（Model Residential Landlord-Tenant Code）。聯邦政府制定本法的目的，在於作為各州法令的基礎，以預防法令可能產生各種型式的歧視狀況。