租屋新聞蒐集

世界日報　2009-08-09
本報記者　曾慧燕

　　為低收入者解決住房問題是美國社會福利保障的內容之一，美國政府除了興建「平價屋」供民眾購買外，也提供廉租屋讓民眾申請租住。真正實現「安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏」的境界……

　　美國是全世界住房狀況最好的國家之一。自20世紀70年代以來，美國國民住房自有率一直高於64%，其餘36%的人租住「體面、衛生、安全」的住房，許多新移民感受最深的是，在美國可以輕易圓了「住房夢」。目前，美國約有68.1%的家庭擁有自己的住房。

　　美國良好的住房狀況，在很大程度上歸功於政府成功的房屋發展政策。於1965年成立的聯邦住宅與都市發展部(U.S. Department of Housing and Urban Development,簡稱HUD)，主要職責為：一是致力於為每個美國人提供一個體面、安全、衛生的家園和舒適的生活環境；二是為居者有其屋計畫創造機會；三是為低收入人士提供住房援助；四是致力於創造、振興和維護國家可支付住房；五是執行國家公平住房法；六是為無家可歸者提供臨時庇護所；七是刺激蕭條社區的經濟增長；八是協助地方社區的發展。

　　為低收入者解決住房問題是美國社會福利保障的內容之一。自20世紀30年代以來，相關政策不斷完善，其主要變化是從最初的集中興建公共住宅轉變為通過租金補貼使低收入者有房可住。

　　在「居者有其屋」的理念下，HUD應運而生。40多年來，HUD為提高家庭住房擁有率、保護弱勢群體和維護社會穩定發揮了重要作用。簡而言之，HUD的宗旨，就是為普通美國人尤其是低收入者提供「經濟上可負擔的住房」（亦即平價屋和廉租屋），而且即使非公民，只要是綠卡持有人均可申請，真正實現中國唐代詩人杜甫「安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏」的境界。

●僧多粥少　不妨漁翁撒網

　　紐約市人口一直高速增長。據統計，至2030年，紐約市的人口將再增加100萬，住房供求之間的差距將越來越大。

　　紐約市房屋局(NYCHA)監管著全國最大的公共住房計畫，在全市擁有344個公共房屋樓群，其使命是為中低收入人士提供合適又負擔得起的住房，目前約有41萬4000名紐約居民住在NYCHA的公共住房裡。

　　亞洲人平等會資深顧問陳小君說，由紐約市房屋管理和發展局（簡稱HPD）投資和管理的平價屋（Affordable Housing）計畫，針對全市中低收入家庭提供可負擔的住屋，其中除了興建「平價屋」供民眾購買外，也提供「負擔得起」的廉租屋讓民眾申請租住。

　　陳小君表示，華人申請廉租屋的成功率不高，最主要原因是收入不夠，申請廉租屋有一定的收入規定，過高或過低都不符合資格。

　　陳小君說，許多華人工資拿現金，報稅收入很少，不符合廉租屋的申請條件。

　　她強調，申請廉租屋公寓單位大小，是按照家庭人口決定，如夫婦帶一個小孩，必須申請兩臥公寓，其家庭收入也要符合兩臥的標準，不能僅申請一臥公寓，而讓小孩在客廳「擠一擠」；如果兩個小孩不同性別，到了一定年齡要分房而居。

　　她指出，申請廉租屋的條件是以未來12個月內的收入為準，也就是說，雖然今年收入符合申請標準，但一年後加薪就有可能超標，就不符合申請資格了。另外，審核收入時，也要加上銀行存款等資產所產生的利息。如果各項收入加起來沒有超過規定，才有資格申請。而申請政府樓與廉租屋相反，是以過去12個月的收入為標準。

　　陳小君指出，由於申請廉租屋的人越來越多，僧多粥少，有意申請廉租屋的民眾，首先要寫信至房屋管理公司或負責推廣宣傳的機構索取申請表，填寫後遞交、附上回郵信封、按照申請的先後順序排隊輪候、準備面試和等待抽籤等。

　　她說，不少地方的公共住房機構，被列入等待名單的申請者眾多，等待三、五年很正常，而且很多等待名單已經不再接受新的申請者。

　　現在幾乎所有開放申請的廉租屋都要以抽籤方式決定住客。不過，已住在廉租屋所在地區或附近的申請人、老年人或是市政府員工，可享一定比例的優先權。她建議申請人可用「漁翁撒網」方式，給自己多一些選擇。

　　陳小君說，許多華人都喜歡申請入住曼哈坦華埠一帶的政府樓，事實上輪候需時，必須有空缺才能遞補，而先行入住者鮮少遷出，曾有申請人苦候17年。紐約市房屋局（NYCHA）通常每隔一段時間，就會來信詢問申請人是否還有興趣繼續等候？原來填報的收入是否有變動？或者某個地區現在有相同單位空置，是否願意入住等。

　　陳小君指出，廉租屋與政府樓（Public Housing）的不同點在於，政府樓是指由HUD補貼差價、住戶繳交的房租不超過自己收入的28%至30%的公有住宅樓，統一由NYCHA管理。廉租屋公寓則是由HPD與開發商如銀行投資者合作，利用政府土地興建房屋、由社區機構管理，以減稅或允許加建樓層等優惠，吸引開發商提供廉租屋，如亞平會也有類似出租物業。

　　她說，這些廉租屋並非由HPD管理，而是由開發商負責出租及維修。有時開發商興建的整棟公寓都是廉租屋單位，但大部分廉租屋分散在不同的樓宇中，其特色是租金比市場價便宜，廉租屋每年加租幅度由紐約市租金釐定局（Rent Guideline Board）決定。

●公開抽籤　別輕信給紅包

　　陳小君指出，廉租屋市場緊張的主要原因是新移民人口增長，需求激增。其次，很多受租金管制房屋的合同已經失效，例如曼哈坦翠貝卡（Tribeca）的Independence Plaza North和炮台公園市（Battery Park City）的Gateway Plaza，其中炮台公園市三分之二的房屋面臨類似問題。以炮台公園市最大的房屋群Gateway Plaza為例，其租金管制合同將於2009年12月到期，屆時該公寓的租金將向市場價看齊，原住客可能因負擔不起高額房租，不知何去何從。

　　第三個原因是不少廉租屋或租金穩定公寓的房主，想盡辦法要趕走租客，轉手再出租以牟利。

　　陳小君說，如果她是申請人，「我不會浪費時間等候政府樓，更不要抱太大希望。」她忠告新移民，千萬不要相信什麼「檯底錢」之說，申請政府樓和廉租屋沒有任何捷徑，抽籤過程公開透明，一切都在監管之下，所以不要輕信「給紅包」就可以提前入住。

　　廉租屋的租金是如何決定的？根據紐約市房屋局提供給住戶的手冊指出，租戶支付的租金要麼是租戶收入（扣除正當減免額後）的30%，要麼是一個統一的或者封頂的租金，以兩者之中較少的為準。即使比根據收入支付的房租要高，住戶也可選擇支付統一房租或者封頂房租，租戶的家庭收入決定租戶的租金。這就是為什麼，也許與租戶比鄰而居的一個家庭，住著與自家一樣大的單位，卻每月支付不同房租。

●居民安樂　春溪閣好榜樣

　　來自上海的方幼玲來美不久，即與丈夫申請到紐約布碌崙的廉租屋「春溪閣」（Spring Creek Towers）。

　　方幼玲對「春溪閣」的歷史了如指掌。她說，「春溪閣」是全美最大的廉租樓群之一，占地面積140英畝，共有46棟磚造公寓高樓。「春溪閣」原名「小星城」 (Starrett City)，2002年才改名，不過居民仍習慣沿用「小星城」的舊名。

　　她指出，1980年代，「春溪閣」為招徠華人住戶申請，曾在中文報紙及電視刊登招租廣告，但許多華人認為「春溪閣」離曼哈坦較遠，交通不大方便，而當年搭乘巴士和地鐵是採兩票制，不像現在可以一票聯乘；加上「春溪閣」毗鄰布碌崙東紐約地區，30多年前，是紐約治安最差的地區之一，所以當時申請「春溪閣」廉租屋的華人不多，目前華人租戶有30戶左右。

　　誰知風水輪流轉。近年來，春溪閣開始起飛，在東邊建起著名的大門購物中心(Gateway Mall)，附近的甘納士地區(Canarsie)則朝中產階級提升，房價攀上40萬元。

　　方幼玲夫婦最初入住春溪閣三房兩廳單位時，由於當時還未退休，收入較高，根據規定，應繳交的租金為收入的30%，最高時他們付的是920多元，而當時市價月租是1500多元，不足的600元，便由政府補貼。現在由於夫婦倆已退休，同樣的三臥公寓，目前市場租賃價漲至1800元，他們只需付470多元，不足的1330元，仍然由政府補貼。新入住的租戶，則沒有這麼幸運。

　　從甘迺迪國際機場(JFK)開車到Bell Parkway 14出口賓州大道(Pennsylvania Ave.)，就可看到寬闊的八線道大馬路，由東至西貫穿了整個春溪閣公寓樓群的城區，這些公寓大樓是以賓州大道為中心，分成八個區毗鄰而建，每個區都配有兩棟四層樓約500餘個泊車位的停車場。

　　方幼玲指出，春溪閣整個社區共有5881個公寓單位，居民約兩萬餘人。占地百餘畝的草坪碧綠如茵，居民如身處綠化公園，被視為「紐約中等收入上班族的安樂窩」。

　　據介紹，春溪閣社區內有自己的學校，包括托兒所、幼稚園、小學及中學，附近還有兩所高中；有郵局、教堂、老人中心、活動中心；有專屬的空調廠、發電廠，可不受紐約市大停電影響。還有室內溫水游泳池和健身房，有兩百多種健身器材，附設各項健身運動課程。體育館內還有室內籃球場、室外籃球場和室外網球場。

　　社區內的購物中心有大型超市及各類商店，中、西式小吃店，兩家大銀行，並配有百餘個車位的停車場。每棟公寓大樓都配兩名專職清潔人員，每個區的大樓群各有維修小組，隨住戶電話通報隨即派員維修，有計畫的分期輪流維修四棟大樓，以及四季修整花草樹木。

　　方幼玲說，一般人都認為廉租屋治安較差，但春溪閣卻是「另類」，這裡有由百餘名專業保安警衛組成的團隊，配有巡邏警車、摩托小警車、自行車巡邏小組和德國警犬，24小時在社區站崗及巡邏保安，由於這兩個維修與保安團隊有效運作，將春溪閣社區在布碌崙建立起中產階級住宅區的好榜樣，社區犯罪率非常低。

　　她高興地說，她是春溪閣最後一批仍可享受政府補貼的住戶，朋友們到她家作客，都非常羨慕她只花幾百元租金，就可以居住在一個風景優美、環境幽靜的中等收入住宅區，尤其她與老伴將房子布置得古色古香，富書卷氣，客廳窗外綠草如茵，景色怡人，令她覺得來美後，真正實現了美國夢。

　　春溪閣在2006年一度被克列柏‧意奎提公司(ClipperEquity LLC)以13億元高價拍得，春溪閣居民組織自保抗爭團體，準備長期抗爭。聯邦參議員舒默也誓言要讓「春溪閣」留在廉租政府公寓計畫中。

　　現任國務卿喜萊莉在競選總統後，曾以紐約聯邦參議員身分，於2008年7月28日親臨春溪閣實地視察，表示聲援支持居民三年多來的抗爭訴求。最後克列柏‧意奎提公司知難而退，宣布放棄收購「春溪閣」。方幼玲回憶，當時居民們紛紛奔走相告「good news」（好消息）。

●羅德學者　為廉租屋增光

　　單親媽媽朱雯自中國大陸移民來美後，一直住在紐約華埠門羅街(Monroe Street)一個租金管制的廉租屋內，在這裡培育女兒孟雪以優異成績獲哈佛大學提前錄取，並獲得2003年羅德學者獎(Rhodes Scholars)，是當年唯一的華裔得主，同時還獲得另一重要獎項—英國馬歇爾獎學金(Marshall Scholar-ship)。此前，孟雪也是百內基學者獎(Beinecke Scholar 2002)得主。「廉租屋內出羅德學者」一度成為媒體報導佳話。

　　目前仍住在老地方的朱雯說，她住的一臥公寓，剛入住時月租400元，現在已漲至800元，但比市價仍然便宜很多。唯一美中不足的是，由於越來越多華人新移民入住，沒有注意入鄉隨俗及公德心的問題，造成其他族裔不滿。更有人違反規定，一個公寓擠住多人，這樣水電開銷也會大大超支。朱雯說雖然租金包括水電，但長此以往，公寓維持費用大大超支，最後仍會轉嫁到住戶頭上。

　　朱雯舉例，她日前外出購物歸來，手上大包小包的在等電梯，一白人住客入內後沒有等她就按了電梯，險些將她關在門外。她有點生氣的質問對方，對方居然說你們華人不也一樣嗎！弄得朱雯啞口無言，為自己同胞的素質臉紅。

●知足常樂　房租大大節省

　　在房租高昂的紐約市，很多人夢寐以求能夠住進政府樓，因為政府樓是提供給有需要照顧的低收入人士的福利，租金遠遠低於市價，可以節省大筆金錢。

　　香港移民張彩鳳去年7月才入住紐約皇后區法拉盛林登坊（Linden pl）政府樓一臥房公寓，她與丈夫是華人移民中典型的「男廚女織」家庭。張彩鳳來美後長期在衣廠工作，丈夫則做餐館。她由於長期被坐骨神經痛困擾，被迫提前退休。

　　在香港妹妹遊說下，張彩鳳曾經動過攢錢自購住宅的念頭，為此省吃儉用多年。後來發現低收入家庭可以申請入住政府樓，不必為了儲錢買屋，讓自己過得苦哈哈。

　　張彩鳳申請過程還算順利，到NYCHA領取申請表格填寫寄回後，過不多久即收到回信，內有40多處地點讓她挑選。她將「看得上眼」的地點打勾後，逐一實地考察。後來女兒提醒她，在華人聚居的法拉盛林登坊，似乎有個很不錯的政府樓，因女兒就在附近的白石鎮上班，對那一帶較熟悉。

　　張彩鳳馬上叫女兒開車載她去察看。一看，樂壞了！這個地方離法拉盛中心和地鐵站，步行才10多分鐘，對面是金碧大酒樓，廣式「飲茶」方便得很；拐個彎就是老人中心，60出頭的她，剛夠資格享受1.75元的老人餐，丈夫早出晚歸，自己中午就不用煮飯了；她喜歡看書閱報，步行10分鐘就是公立圖書館；附近還有大中華超市…。

　　「嗨、嗨、嗨！」她爽朗地笑著說，衣食住行一應俱全，交通購物樣樣方便，這樣的地方去哪裡找！她二話不說，馬上將該政府樓作為首選。

　　等了三四年，接到面談通知，負責人似乎「有心」幫她，擔心她收入不夠，囑她女兒到地保官做公證，證實每月有二百元津貼父母。半年後張彩鳳接到入住通知，而且是頂樓。

　　她說，朋友們都開玩笑說有錢人都喜歡住公寓頂樓，她現在搖身一變，也是「窮人中的富人」了。

　　有些華人擔心住政府樓環境複雜，治安不靖，容易遇劫挨搶，張彩鳳怕不怕？她雙手一攤說：「越危險的地方越安全。窮鬥窮，別人是窮人，自己也是窮人，大家都生活在窮人堆裡，誰怕誰？！」

　　她說，入住後，有了家的安全感，心情輕鬆無比，身體也比前好多了。

　　張彩鳳非常滿意新居明亮「光猛」，一房一廳，月租才346元，水電瓦斯全包。居住面積比起香港她妹妹的「斗室」，顯得寬敞多了。站在她的客廳，用她的話來說，還可以看到「無敵遠景」，河對岸曼哈坦中城帝國大廈附近景色一覽無遺。

　　較之張彩鳳的知足常樂，不少住政府樓的華人，對政府樓可謂愛恨交織。好處是房租實在便宜；缺點是有些政府樓，歡天喜地搬進去後，才知煩惱一大堆，經常會有這樣那樣的問題出現。

　　根據紐約市議會數年前公布的對全市18%的政府樓調查結果顯示，在被調查的479座政府樓中，有47%的樓宇，調查人員沒有鑰匙照樣可以進入。其中位於曼哈坦的一棟政府樓，62%的門鎖都是壞的。因此，當時的議長米勒呼籲房管局儘快改善這一狀況，包括安裝電子門鎖和監視錄影機等。

　　然而，要更換門鎖和安裝保安設備最大的障礙就是經費問題。據房管局估計，要改善全市2700多棟政府樓的安全設施，每棟樓的費用可能高達5萬到7萬5000元。

●裝窮詐欺吃不了兜著走

　　美國是一個提倡「居者有其屋」的社會。但對於某些「裝窮」得以入住政府樓、濫用社會福利的人，一經查出會面臨詐欺刑事指控。

　　一個華人家庭「鑽空子」入住位於紐約下城的某政府樓後，由於日常全身名牌服飾珠光寶氣，其家庭經濟狀況遭到怀疑，被鄰居檢舉，相關單位要求他們重新提供家庭收入證明。

　　據指出，當事人一家四人來美國多年，夫婦倆都有正式工作，且隨著時間推移，大兒子也開始工作掙錢貼補家用。但他們仍隱瞞家庭實際收入申請政府樓，並獲批准。但由於平日他們太過招搖，入住沒多久就被要求重新提供家庭實際收入證明，包括W-2稅表。這家人十分驚慌，因為他們的實際收入遠遠高於居住政府樓的標準，一旦被查出，不但來之不易的政府樓會被收走，還可能被指詐欺社會福利。

　　聯成公所顧問趙文笙指出，在「僧多粥少」的紐約市，不乏華人「扮窮」住進政府樓，這種情況屢見不鮮，大家都「心知肚明」。

趙文笙經常樂當義工為華人填表申請政府樓或廉租屋。

　　他說，許多華人都屬意「唐人街」的政府樓，一聽到是位於紐約上城的政府樓，就與「哈林區」畫等號而打退堂鼓。但由於先前入住華埠政府樓的人，幾乎都不願意再遷出，有些人苦等十多二十年，仍十分渺茫。近年由於布碌崙華人新移民增多，一些以前「死守」「唐人街」的人，現在瞄準布碌崙，有的面談後幾個月就獲准。

●治安不靖　可申請換房屋

　　他說其實紐約市治安近年改善不少，不能再用「老眼光」。有些在上城一百多街的政府樓，治安環境與當年的「哈林區」時代不可同日而語，華人申請者不妨先入住再說。如果屆時真的遇劫，可報警備案，一旦類似事件發生兩次以上，便可以此理由要求更換房屋。

　　趙文笙舉例，王先生申請入住布碌崙皇冠高地(Crown Heights)某棟由九個公寓大樓組成的政府樓，每棟樓高13層，三臥房單位月租才520元，但該處只有三個華裔家庭住戶。王先生一家三口入住兩年，先後五次被劫和遇襲。

　　王先生大兒子有天剛從地鐵站出來，便遭到幾名非裔拳打腳踢，幸好當時有一對非裔母女經過，非裔太太見義勇為，揚言報警嚇走歹徒，還保護王先生兒子走到安全地方。不過，並不是每次都如此幸運，距離上次事件不到兩個月，王先生13歲的小兒子在電梯裡又被打得頭破血流。

　　王先生本人也被歹徒持刀割破脖子打劫，因此被送入醫院急診室，王太太被嚇得魂飛魄散。一家人長期生活在恐懼的陰影下，王妻每次出門回家，心理壓力十分大，老是擔心被打劫。

　　王先生後來到聯成公所求助，希望搬到安全一點的政府樓。趙文笙代為聯絡房屋局相關人員提供援助，不久遂其所願。

居者有其屋　租金補貼幫大忙

　　聯邦住宅與都市發展部(U.S. Department of Housingand Urban Development,簡稱HUD)是美國的房屋機構，致力於維護房屋所有權、為美國低收入戶創造經濟的房屋機會，以及為無房屋、老年人、殘障人士及與愛滋病患者共同生活的人提供支援。HUD還推動經濟和社區的發展，並落實全國性的公平房屋法。

　　美國國會1974年通過「住房和社區發展法」。這一法案對1937年的住房法做了進一步修正，設立第八條款，也就是租金補貼計畫，鼓勵私人部門參與解決低收入者住房問題。

　　租金補貼主要分為兩類：一類以房屋為基礎，就是受補貼者只能將補貼用於租賃被指定的住房。另一類以租戶為基礎，只要是屋主願意加入第八條款計畫，且租金與房屋質量符合聯邦政府住房和城市發展部的標準，那麼，受補貼者就可以自由選擇居住地區及承租房屋類型。租金補貼由地方公共住房機構直接付給屋主，剩餘部分租金則由租戶直接付給屋主。

　　租金補貼申請者必須符合一定條件，主要依據是其家庭收入和人口數量。一般來說，如果家庭所得低於當地所有家庭所得平均數的一半即可申請。公共住房機構會對申請者進行嚴格的調查，調查內容包括家庭收入、財產、有無犯罪紀錄等等，通過調查的家庭可以列入等候名單。

　　以租戶為基礎的補貼又分成兩類，即許可證計畫和租屋券計畫。根據許可證計畫，受補貼者承租的房屋租金不能超出HUD設定的合理市場租金標準。另外，受補貼者只需要拿出家庭收入的30%支付房租，其餘部分由公共住房機構支付。HUD依據房屋所在地區、房屋面積以及是由屋主還是租戶來支付水電煤氣等費用等諸多因素來決定合理市場租金標準。

　　租屋券計畫則比許可證計畫更有彈性，受補貼者可以承租高於或低於合理市場租金標準的住房。當租戶選擇高於合理市場租金的住房時，要自行負擔超出部分的租金。公共住房機構給予的租金補貼，介於合理租金標準與家庭30%的收入之間。

　　在房屋供應方面，私人屋主並非都必須參與第八條款計畫，而是可以自行選擇。事實上，很多屋主都願意參加這一計畫，原因有三：一是等待租房的受補貼者很多，不用發愁沒有租戶；二是租金有保障，一部分租金是由政府直接支付的，而租戶也輕易不會拖欠他們該付的那部分租金，因為不按期交付租金的人將被從租金補貼計畫中除名；三是租戶行為良好，因為一旦觸犯法律或有涉及毒品之類的不良行為，受補貼者將再也無法獲得這一補貼。所有參與租金補貼計畫的房屋都必須符合政府的房屋質量標準。

　　租金補貼計畫主要由HUD與當地的公共住房機構合作實施，前者負責管理租金補貼經費以及設立補貼標準，如補貼對象或房屋質量標準；後者負責審定申請者是否符合條件，並與屋主簽訂租金補貼給付合約。此外，後者還有權懲罰違規屋主和租戶。

　　事實上，美國各地的情況並不完全一致。在有的地方，政府仍為低收入者提供一些公共住房。但無論如何，租金補貼是目前美國為低收入者解決住房問題的主要途徑。

★有關HUD及其計畫的更多資訊，可流覽網站www.hud.gov和espanol.hud.gov。

★HUD網站還提供有關房屋公平手冊、租賃協議、HUD房屋選擇專案 (Housing Choice Voucher Program)（第八條款）的相關資訊，以及「居民權利與責任」手冊等文件的各種語言版本。網址：http://www.hud.gov/offices/fheo/promotingfh/lep.cfm

★在全美各地的市房屋管理和發展局的網站，都可找到現在可申請的廉租屋訊息。以紐約市來說，紐約市房屋管理和發展局(HPD)的網站是：http://www.nyc.gov/hpd

★有意申請者還可電311或HPD熱線詢問。英文熱線：（212）863-5610；國語熱線：（212）863-8924；粵語熱線：（212）863-8925。

（綜合取材自各大網站）

本報記者/曾慧燕