租屋新聞蒐集

新華網　華盛頓　2008-05-09
新華社記者　胡芳

　　為低收入者解決住房問題是美國社會福利保障的內容之一。自上世紀30年代以來，美國政府的相關政策不斷完善，其主要變化是從最初的集中興建公共住宅轉變為通過租金補貼使低收入者有房可住。

　　美國國會1974年通過《住房和社區發展法》。這一法案對1937年的住房法做了進一步修正，設立第八條款，也就是租金補貼計劃，鼓勵私人部門參與解決低收入者住房問題。

　　租金補貼主要分為兩類：一類以房屋為基礎，就是受補貼者只能將補貼用于租賃被指定的住房。另一類以租戶為基礎，只要是屋主願意加入第八條款計劃，且租金與房屋質量符合聯邦政府住房和城市發展部的標準，那麼，受補貼者就可以自由選擇居住地區及承租房屋類型。租金補貼由地方公共住房機構直接付給屋主，剩余部分租金則由租戶直接付給屋主。

　　租金補貼申請者必須符合一定條件，主要依據是其家庭收入和人口數量。一般來說，如果家庭所得低于當地所有家庭所得平均數的一半即可申請。公共住房機構會對申請者進行嚴格的調查，調查內容包括家庭收入、財產、有無犯罪記錄等等，通過調查的家庭可以列入等候名單。

　　以租戶為基礎的補貼又分成兩類，即許可證計劃和租屋券計劃。根據許可證計劃，受補貼者承租的房屋租金不能超出住房和城市發展部設定的合理市場租金標準。另外，受補貼者只需要拿出家庭收入的30％支付房租，其余部分由公共住房機構支付。住房和城市發展部依據房屋所在地區、房屋面積以及是由屋主還是租戶來支付水電煤氣等費用等諸多因素來決定合理市場租金標準。

　　租屋券計劃則比許可證計劃更有彈性，受補貼者可以承租高于或低于合理市場租金標準的住房。當租戶選擇高于合理市場租金的住房時，要自行負擔超出部分的租金。公共住房機構給予的租金補貼介于合理租金標準與家庭30％的收入之間。

　　在房屋供應方面，私人屋主並不是都必須參與第八條款計劃，而是可以自行選擇。事實上，很多屋主都願意參加這一計劃，原因有三：一是等待租房的受補貼者很多，不用發愁沒有租戶；二是租金有保障，一部分租金是由政府直接支付的，而租戶也輕易不會拖欠他們該付的那部分租金，因為不按期交付租金的人將被從租金補貼計劃中除名；三是租戶行為良好，因為一旦觸犯法律或有涉及毒品之類的不良行為，受補貼者將再也無法獲得這一補貼。

　　所有參與租金補貼計劃的房屋都必須符合政府的房屋質量標準。政府為了確保受補貼者擁有安全的住所，會定期對房屋進行檢查。當然，檢查內容也包括租戶對所租房屋的損壞情況。

　　在不少地方的公共住房機構，被列入等待名單的申請者有數千人。等待三五年才獲得補貼是很正常的，而且很多等待名單已經不再接受新的申請者。

　　已接受補貼的人必須遵守一係列規定和要求，才能繼續獲得補貼，其中包括向公共住房機構及時、準確報告家庭收入及成員變化。目前，政府對低收入者接受租金補貼的時間長短沒有限制，但國會曾提出過議案，建議對這一時間進行限制。

　　租金補貼計劃主要由住房和城市發展部與當地的公共住房機構合作實施，前者負責管理租金補貼經費以及設立補貼標準，如補貼對象或房屋質量標準；後者負責審定申請者是否符合條件，並與屋主簽訂租金補貼給付合約。此外，後者還有權懲罰違規屋主和租戶。

　　事實上，美國各地的情況並不完全一致。在有的地方，政府仍為低收入者提供一些公共住房。但無論如何，租金補貼是目前美國為低收入者解決住房問題的主要途徑。