租屋新聞蒐集

資料來源：臺北市住宅租賃市場行為與管理制度之研究(2003年3月)

壹、法律體系的特性

　　英美法系以判例與經驗作為法律體系建構基礎，因此對於遊戲規則的制定，多以實際狀況作為依據，針對個別問題規範相對應的規則。這樣的特性可提升行為人對其權利義務的具體了解，同時也讓契約雙方在理解規則的情況下，降低對彼此或契約約定事項的疑慮與協商，同時也為交易糾紛提供更為明確的裁判依據。

貳、交易糾紛處理體系

　　美國與加拿大的租賃糾紛處理體系其實與國內現有體系非常相似，大致上可區分為司法訴訟、小額訴訟、仲裁、調解等四大類。

參、住宅法庭

　　安大略租賃裁判所是根據1998/6/17宣佈之The Tenant Protect Act (簡稱TPA)所成立的，TPA是一全面性的組合來處理平衡房東和房客間的權利，主要有四大目的：

1. 簡化房東和房客之間的關係
2. 平衡雙方需求
3. 建立一有效處理流程以加速處理爭議
4. 建立一符合經濟效益的流程

　　在TPA公佈之前，根據先前的法源，有關租賃的糾紛必需經由法院系統來處理，對應的情況是正式、昂貴、和花費很長的處理時間。除此之外，另有一個分開的系統the Rent Control Program來監督和管理租金的上漲和提供房東房客租賃相關的資訊來源。所以根據TPA整合了以上二個系統來提供單一窗口，設立了一個獨立的準司法機構─安大略租賃裁判所。

一、租賃裁判所的角色

1. 透過調解或裁定的方式來解決房東房客間的爭議
2. 居住性的租金管制--管理租金上漲
3. 提供房東和房客有關彼此間權利義務之資訊

　　租賃裁判所只針對居住性的租賃調節和租賃問題提供處理，優點是較先前的法院系統快速和較有效率。

二、裁定程序

　　裁判所提供了一個並不是那麼正式的環境來處理雙方的爭議，在這個流程之下：

1. 爭議是在法院以外的地方被公開審理
2. 房客可以選擇自行代表或是諮詢現場的法律協助代理人
3. 建議在裁定審理前先進行調解的方式，或是在審理過程中，裁定人覺得爭議本身適用調解的方式

　　裁定人有高度的專業性於快速和公平處理的知識及經驗。裁定人由裁判所委派任命，事先經過一嚴格及競爭的面談和選擇的流程。

　　裁定人三個月正式聚會一次來討論爭議案件。大部分成員參與各式各樣的委員會和工作小組，大多數這樣的小組有專業能力提昇的訓練、向TPA提供建議案或是其他的法令相關的關係。

三、調解程序

　　在裁判所的法源之下提供調解服務。這個方式通常被使用在澄清和調停爭議，以便在審理時能更有效率地進行。調解通常在內容上較具有彈性。這協助達成令雙方滿意的結論。調解人使用他／她在租賃上的知識或是談判的技巧來幫助房東和房客分析他們的請求和關切在審理之前。

　　約20%的爭議被成功的調解。但調解的優點是難以被計量的，尤以很多的爭議雖然最後還是要走上裁定審理的過程，但調解有效的縮減了分析澄清的時間。裁判所試圖在複雜的糾紛上盡更多的努力，而這帶來了一些成功，特別是在時間的節省和提供一個較快的處理。

四、設點

　　裁判所有八個區辦事處和12個省客服辦事處，大部分的公聽會在區辦事處舉行。而這對房東房客提供較高的地利之便。客服辦事處提供的功能如下：房東房客可以登記爭議處理的要求，有客服代表人解答疑問，可在雙方都方便的情況下舉行公聽會。裁判所另外設立了31個表格填寫中心，讓房東房客可以登記他們的需求，並取得裁判所的資訊。裁判所的網絡涵蓋整個省的所有鄉鎮。

五、電話中心

　　裁判所提供一個電話中心來處理客戶需求，這是全年無休的免付費電話。而在上班時間，設有客服總機回答問題。另有語音題庫回答常見問題。今年裁判所接到約87萬通的電話量。在下班時間或週間，客戶同樣可以使用免付費電話來傳真取得有時效性的文件或訂購教育宣傳手冊。這些小手冊一定有英法二種語言版本，某些特定重要的主題，會有七個語言版本。

　　裁判所亦有網站可提供服務2萬5千位客戶需求，所有的表格都可以在網路或實體通路取得。裁判所的電話系統在2001年更新，以提供更好的服務，新系統可以讓所有的客服人員接答更多的電話和讓更多的客戶同時間使用這隻免付費電話。

六、需求量

　　1998年裁判所接獲59,894個客戶需求，在1999年成長至70,181個需求，而且處理了70,862個需求。其中約有5,000件是前年遺留尚未處理完成的，而且常有投訴會被重新要求處理(re-opened)。今年的房東要求量為91%，房客僅為9%，八個區的需求量差不多，均在11%~17%之間，只有northern較少，僅有3%。

　　從1976年有租金管制(rent regulation)以來，遷讓房屋(eviction)的爭議處理一直是遠超過其他需求的最大宗需求，而在1999~2000年間，仍維持這樣一個態勢。裁判所的72.63%的需求是在這個部份—拖欠租金造成的租賃關係終止。這個比例比去年的76%上漲。房客的需求在租金退還、租金下降及損害房客權益的佔了7.05%。這較去年的5.8%增加。

七、騷擾需求

　　房客可以免費向裁判所反應房東騷擾房客而房客希望得到解除。裁判所今年接到2,641需求宣稱違反房客的權利，較去年的1,789的多。其中452件尚未被解決。

八、爭議需求的解決處理

　　裁判所成功在於能快速處理爭議需求。裁判所專注在儘可能快速處理沒有爭議或是爭議一方放棄辯答的情況。統計指出，裁判所能在截止日後一到二天內處理完。更甚者，裁判所能在登記後21天內處理大部份的需求，而比較複雜的需求在23-25天內處理完成。

肆、國外經驗之啟示

一、專業化的處理體系

　　此處所強調之專業化，主要在於住宅法庭是以租屋糾紛之處理的準司法機構，因此在案件判斷、處理流程、爭議協調、結果執行等方面，均可以在相當專業且一致化的前提下來推動，以降低爭議雙方在處理模式選擇與共識達成的協調過程中的不確定因素與交易成本。此特性對爭議處理速度具有相當明顯的功能，同時也讓爭議雙方能夠在不投機取巧的心態下來面對問題。因此，住宅法庭更根本的意義，在於建立民眾心中的一種對法律與契約雙方的基本尊重，這是國內租賃住宅體系亟需建構的社會基礎。

二、充分的法律資訊

　　住宅法庭另一項重大功能在於提供更細緻與專業的法律諮詢與推廣教育，一方面對建構民眾對法律的認知，以做為行為規範的基本要件之外，同時也讓市場雙方清楚彼此之權利義務界線，縮小爭議認知之落差，這是防範交易糾紛的基本方法。同時，住宅法庭也會針對較常發生糾紛事務進行更多元的教育推廣，以主動降低糾紛發生的專業態度，配合對法令執行的專業特質，來順暢建構市場運作的堅實基礎。

三、糾紛預防處理對市場發展之意義

　　住宅法庭對糾紛預防的另一項經濟意義，在於提昇供需雙方進入租賃住宅市場之意願，並且降低其參與成本，避免相關法令資訊不清所導致的行為偏差與資訊不對稱的困境。此功能對加速租賃住宅市場發展與專業化，具有相當正面的意義，並且進而促使經濟活動的提昇，引導相關產業活動的創設，增加政府相關稅費收入。

四、糾紛預防處理對市場管理之意義

　　住宅法庭對交易糾紛防範的功能，可降低市場供需雙方行為決策的不確定性，更可避免因為糾紛而產生的私人成本與社會成本，整體而言對降低租賃住宅市場運作的交易成本具有極大的貢獻。此特質相對於住宅法庭運作可能產生之預算需求而言，實為一項值得政府部門投資與推動的政策方案。