September 11,2006 08:08

美國住宅補貼制度(一)

資料來源:臺北市住宅租賃市場行為與管理制度之研究(2003年3月)

壹、一石二鳥:美國住宅補貼背景

  美國住宅補貼政策源於1930年代國宅政策,當時主要問題在於解決都市社會問題,如貧民窟問題,所以在1949年住宅法案中提出大型國民住宅計畫,卻遭遇一連串的問題,且實施的成效亦不佳。有鑑於此,美國住宅政策由多目標住宅政策轉變為「居住目的導向」,修正過去以國民住宅反制都市貧窮的觀念,將政策重點放在直接或間接補助民間開發商及地主興建新住宅及重整低收入住宅。

  因此,美國住宅補貼方式從早期的直接興建國宅改為租金補貼(rental assistance)與房租津貼(housing voucher),如1961年的第221號法案、1968年的第236號計畫或1974年的住宅及社區發展法案第八款(SECTION 8)。而1980年雷根總統時代大力提倡承租戶租金補貼制度(rental voucher for tenants),使得政府減少在興建低收入戶住宅的支出。

  美國住宅補貼政策因雷根政府的預算緊縮政策的影響,造成公部門資源有限,故社區發展協會與非營利機構便成為住宅補貼的推動力量,也因此美國現階段的住宅政策將不再是一味提供國民住宅,而是透過州與地方政府及私人機構對住宅計畫的參與功能以達到住宅補貼政策目標。

  由此可知,美國不再以高成本方式(如興建國宅)解決都市居住問題,取而代之的是租金補貼與房租津貼等低成本且成效佳的住宅補貼體系。以下我們針對租金補貼及房租津貼作進一步的介紹。

貳、美國Section 8計畫實施內容

一、沿革

  美國1970年代最主要住宅政策為「住宅補貼」政策,其實施背景是住宅與都市發展部(以下簡稱HUD)為針解決中低收入戶的居住問題,因此,HUD先後實施兩個住宅策略:首先為中低收入戶優惠房貸(利率有時降至1%);但由於近年來的經濟不景氣,導致越來越多中低收入戶無法負擔購屋的高成本,有鑑於此,HUD與國宅主管機關訂定契約並承租大量住宅,之後再轉租予中低收入戶。

  上述住宅政策隨著公部門預算逐年縮編與成效不佳,於是在1974年通過的住宅及社區發展法案第八款(以下簡稱SECTION 8)主要針對低收入戶家庭進行一連串住宅補貼措施,如住宅的施工、重建及維護或針對超過低收入家庭30%的收入房租予以租金補貼。

  Section 8主要目的在於改善直接興建國宅所造成的貧民窟意象,並且將低收入家庭分散至一般社區中,使其學習其他家庭,而逐漸脫離貧民的生活。SECTION 8不但在1998年結合許可證計畫(certificate program)與租屋券計畫(voucher program),並且成為美國最主要的住宅補貼措施。

二、實施方式

  美國長久以來最嚴重的住宅問題並非住宅品質問題,對於大部份低收入家戶而言,租房子對他們而言是一項很沉重的負擔,也因為租金佔家庭支出很大比重,導致許多家庭無法給孩子最好的照顧以及良好的居住環靜境,美國住宅機構有鑑於此,於1974年實施Section 8計畫,其主要目的是解決低收入戶的居住問題。

  Section 8主要針對低收入戶的租金部份作實質的補貼,早期有關住宅補貼計畫主要分為兩類,分別為projected-based assistance與tenant-based assistance,從圖2-2-1可以清楚看出section 8的體系,以下分別述之:

(一)projected-based assistance(以下簡稱出租住宅)

  早期section 8以出租住宅為主,其補貼方式以HUD在SECTION 8計畫中所指定的住宅為限制計畫補貼。其主要內容可分為四類:重建或修建住宅、促進HUD擔保品的流通性、替HUD其他計畫所補助的資產(具有財務困難)提供穩定性的收益來源以及當房東與HUD契約終止時,保護低收入戶的權益。由於出租住宅並無法完全滿足低收入對住宅的需求,因此,HUD發展出另一套完善租金補貼制度-租金補貼計畫。

(二)tenant-based assistance(以下簡稱租金補貼)

  所謂租金補貼指的是只要該房東願意加入SECTION 8計畫,且租金與房屋品質符合HUD的標準,則受補貼家戶可自由選擇居住地區及承租房屋類型。此外,房租補貼金是由PHA直接交與房東,剩餘房租亦由家戶直接付給房東。

  租金補貼的申請資格是由PHA制定一套標準,其依據所得與家庭規模,如家庭所得低於該地區所有家庭所得中位數一半即可申請。同時,PHA會針對申請者作嚴格調查,如家庭所得、財產證明或有無犯罪前科,若通過調查之家庭即可列入等候名單。

  租金補貼計畫包含兩類房租津貼計畫,即許可證計畫(certificate program)與租屋券計畫(housing voucher),兩者共通點在於計畫的「彈性」,只要家戶所承租的租金與房屋品質符合HUD的標準,且房東有意願加入section 8計畫,家戶皆可自由選擇承租地點與房屋類型,以下分述之:

1. 許可證計畫(certificate program)

  在section 8計畫中,當低收入戶選擇該租金補貼計畫時,其欲承租的房租必須符合且不能超出HUD所設定的合理市場租金水準(fair market rent) ,另外,受補貼家戶僅需負擔其所得的30%,剩餘租金則由PHA負擔。

2. 租屋券計畫(housing voucher)

  租屋券計畫較許可證計畫彈性,當低收入戶選擇高於合理市場租金時,只要其超額部分由家戶自行負擔即可,反之亦然。至於PHA所給予的租金補貼介於「合理租金水準」與「所得30%」之間;換句話說,該家戶所負擔的房租有可能超過或低於所得30%。故我們將租屋券計畫稱為購物者的誘因(shopper’s incentive),因其不但允許家戶選擇低於合理市場租金水準的租金,且保持其選擇彈性。

三、租金補貼組織與管理

  租金補貼主要由HUD與當地PHA(Public Housing Agencies)合作管理,各自負責不同的部份;其對房東與房客皆有一套嚴格標準,以下分述之:

(一)HUD

  HUD負責租金補貼經費及設立補貼標準,如補貼對象或房屋品質標準。

(二)PHA

  PHA除負責篩選申請租金補貼者有無符合HUD的標準之外,並與房東簽訂契署租金補貼給付合約。除此之外,PHA亦可懲罰劣等房東與房客,如房屋品質未達到HUD的標準。

(三)房客

  房客不能有犯罪或吸毒前科以穩定租金的收入,除外,房客與房東至少簽約一年且當家庭所得與結構有變動時告知PHA。

(四)房東

  對於房東的管制強調其房屋品質必須符合HUD標準,除外,PHA對過去擁有房屋品質不符標準或未達標準的房東可予以拒絕簽約。


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