租屋新聞蒐集

資料來源：臺北市住宅租賃市場行為與管理制度之研究(2003年3月)

　　美國與加拿大之住宅租賃法令內容，可提供國內住宅租賃市場管理制度參考之項目分述如下：

一、租賃關係

　　基本上租賃關係主要分為定期租約與按期租約兩類，其中按期租約與國內不定期租約相似。此外，在美國有所謂租賃選擇權（lease option）的設計，對於租賃住宅經營模式或租賃選擇自由均有其正面意義。另外，加拿大對於轉租與分租之規定採取較自由的態度，亦即出租人需有正當理由方得拒絕，此亦為規範國內租賃關係可進一步思考之課題。

二、租約不得記載事項之明訂

　　美國與加拿大均明確規定租約不得記載事項，其目的在於引導租賃關係依據相關法令制度所設計之模式運作，並且避免租賃雙方權利義務的不公平。此種規範對於避免租賃糾紛確實具有治本的功效，實為國內制定制度實應效法之內容。

三、租金調整之規範

　　租金調整基本上是依據合約內容而定，而政府部門以法令方式介入，相當程度上是為了保障承租人，但也同時具備降低糾紛的功能。然而，部分研究亦指出，此種類似租金管制的措施，可能導致租賃住宅品質的惡化，以及抑制住宅所有人釋出住宅以供出租，因此需要針對租賃住宅市場的結構與特性進行分析，方得掌握更進一步的規劃策略。此外，租金調整亦分為調漲與調降兩類，但均需以書面方式提前告知對方。

四、明訂押金之擔保內容與返還方式與利息歸屬

　　押金的意義在於擔保承租人於居住期間可能對出租人權益造成之損害，但此項擔保亦不應無限上綱到全由出租人決定。國外的經驗告訴我們，押金的擔保範圍應為承租人不當使用住宅之損壞，以及最後一期之租金。至於押金之利息歸屬與返還方式則需依法明訂，以避免爭議。

五、承租雙方之權利義務

　　我國民法雖明訂承租人需負善良管理人之責任，出租人亦應負責出租物的瑕疵保障，但其具體內容則無從遵循。此項問題在國外的經驗，則是採取正面表列的方式明訂，除了明確指出承租雙方之責任外，亦將部分不當行為明訂為「違法」，以及明訂遭受損害時可採取之補救措施，讓租賃雙方更具體了解彼此行為的底限與可能遭受之懲罰。如此將遊戲規則明示的做法，確實對保障雙方權益、減少糾紛與降低糾紛處理成本產生具體的功效。

六、住宅修繕責任與方式

　　國內對出租住宅之修繕雖有原則性之規定，但是對於問題解決時效的掌控則有疏漏。以美國的經驗得知，具體規定修繕責任與處理方式，可避免承租人必須忍受不當的居住品質，同時促進修繕工作順利進行，但也透過修繕金額上限的規定，相當程度保障出租人的權益。

七、租約終止與存續

　　租約終止基本上分為租約到期與違約，亦可分為承租人終止或出租人終止。然而，除了合約到期方式之外，其他方式均要求需以書面方式告知對方，且不同的終止原因應有不同的提前告知期限。此外，對於定期租約承租人提前解約亦有相關違約賠償規定，以保障出租人之權益。

八、爭議處理與執行

　　爭議處理機制涉及三項重要前提，分別是處理方式、雙方認知、處理結果之執行。在處理方式方面大致分為自行協調、調解、仲裁、司法判決等四種，其中有關住宅法庭的設計實為國內應予以參採的制度；在雙方認知方面，實際上是涉及相關法令規定是否明確，如果法令存在過多灰色地帶，則會因為爭議雙方採取不同之認知或價值評判，而影響爭議處理效率與公平性。至於爭議處理結果之執行，則涉及司法或準司法單位是否積極配合執行類似驅逐非法入侵者，或禁止出租人不當干擾行為等工作。此三者相當程度上乃奠基於必要的法源依據。

九、明確的租賃住宅法源

　　住宅租賃關係雖然在民法或消費者保護相關法令中有所規範，但是美加兩國更進一步完成住宅租賃法律亦有數十年的時間，此結果明確顯示住宅租賃關係的管理，確實需要以另訂特別法的方式因應。從前述討論亦可得知，過於原則性的規定仍不足以防範與解決複雜的住宅租賃問題，更無法引導租賃住宅市場進入健全的遊戲規則之中。因此，建立法源基礎實為管理住宅租賃市場最根本的工作。