租屋新聞蒐集

資料來源：臺北市住宅租賃市場行為與管理制度之研究(2003年3月)

伍、美國租屋券實施困境

　　近年來，美國住宅部發現實施租金補貼遭遇到許多困境，最主要問題在於住宅供給面，除了房東不願參與section 8計畫之外，亦有許多房東潛意識歧視這些低收入戶，以下列出五個主要影響因素：

一、房東拒絕出租擁有租屋券的家戶

　　房東不願租給有租屋券家戶是基於考量市場行情因素，由於申請租屋券往往費時又麻煩，故當租賃市場行情愈好，愈多房東不願出租予擁有租金補貼的家戶，以免錯失更好的租金與房客，但也有房東擔心引起其他房客的反感而拒絕，這些都充分顯示申請租屋券家庭本身具有特性（如低收入、殘障）所導致的歧視問題。

二、缺乏恰當住宅品質

　　由於受補貼家戶必須尋找房東有意願參與該section 8計畫且該住宅必須符合PHA設定的住宅品質標準，但對於擁有不符住宅品質標準的房東而言， PHA並未給他們充分時間修繕住宅，因此，雖然市場上有許多待租空屋，但卻無法出租予需要住宅的低收入戶。

三、缺乏恰當住宅價格

　　由於section 8早期仍未合併許可證計畫與租屋券計畫，故租金補貼以HUD所制定的合理市場租金為上限，直到兩者計畫合併後才解除該租金補貼上限規定，若受補貼家戶選擇超出合理市場租金110%或更高者，PHA仍會補貼該家戶，但近年來，卻發現愈來愈多家戶在使用租屋券遭遇困擾。

四、PHA其他規定

　　PHA除了篩選合適家戶與房東資格之外，還制定許多不必要的規定，如規定申請租屋券的家戶必須在一定期限內找到符合標準的住宅（例如曾規定必須在三個月之內找到符合標準的房子），或是在家戶找到房子之後，必須花數週檢查房屋、制定過於嚴苛的住宅品質標準或延遲租金補貼給付等等規定皆造成受補貼家戶使用租屋券的困擾。

五、受補貼家戶特質

　　若將租屋券運用在原先家戶承租的住宅，則將大大提升租屋券的達成率。但對於那些無法在既存住宅中使用租屋券的家戶而言，他們比較傾向居住原住處；至於其他家戶因本身的特質而不願搬遷至新地區，如搜尋成本過高或許多房東不願出租予有特別需求的弱勢族群。

　　綜合上述，美國實施租屋券主要困境在於租賃市場「供給面」問題，一方面房東不願出租與無承租經驗或信貸不佳的家戶之外，亦不願出租予不同種族或宗教信仰的特殊家戶，再加上房東對於擁有租屋券家戶的印象不佳，造成許多地區的房東不願出租。

陸、美國租金補貼政策對臺灣住宅政策的啟示

　　美國租金補貼政策可以租屋券作為代表性，由於租屋券實施已有三十年經驗，由於美國最嚴重住宅問題在於許多低收入戶租不起房子，更別提買房子對許多中產階段是一項沉重的負擔，因此，美國住宅部門放棄過去失敗的政策（興建國宅、出租國宅），而轉為租金補貼方式，以滿足眾多低收入戶租不起房子的問題。

　　每一個政策都有其優缺點，但從租屋券實施成效來看，可以發現它不但解決美國長久以來的貧民窟聚集現象之外，亦滿足其他社會目標，如降低青少年犯罪率、提高就業率與孩童教育程度...等等，這些都是租屋券所帶來附加價值；但是租屋券亦有其實施的困境，如房東不願出租給有租屋券的房客或是房東對低收入戶、弱勢族群的歧視問題皆影響房客使用租屋券承租合適房屋。

　　因此，對於臺灣若要落實租金補貼政策，則必須考量本身租賃市場行為制度，是否會產生上述適用租屋券問題之外，還有最重要一點就是行政部門是否有足夠資源支持租屋券發放問題，而對於如何制定一套申請標準亦關係資源是否達到有效分配問題，故以下我們針對租金補貼政策問題，有幾點建議：

一、可直接補貼低收入戶

　　相對於目前優惠房貸政策，租金補貼最大的好處就是直接對有租賃需要的低收入戶進行補貼。由於國內房價高居不下，若透過優惠房貸補助，雖減輕購屋壓力，但仍須付龐大頭期款。因此若透過租金補貼，則使低收入戶可選擇另一種居住形態。

二、較低行政成本

　　近年來政府為促進不動產景氣進行一連串優惠房貸政策，不但行政成本高，且實施成效有限（由於針對首購屋，因而被批評為替建商解套），根據美國實施租金補貼的效果顯示相對於直接興建國宅其成本較低，主要原因在於其減少興建成本之外，亦省略國民住宅管理費用；因此，美國認為租金補貼較興建國宅能達到行政效率（cost-efficient） 。因此，政府若採行租金補貼低收入戶不但可節省大筆行政成本，亦可達到行政效率。

三、配合相關法令可健全租賃市場

　　台灣實施租金補貼的可行性有一部份落在相關法令配套措施，若政府未來將租金補貼納入相關法令，如住宅法或土地稅法，則一方面可補貼低收入戶，另一方面亦可健全租賃市場。

四、提高房東參與租金補貼計畫之意願

　　租金補貼最主要的問題有二：一為財政問題；另一為參與者，尤其是如何提高房東的意願，因為臺灣的租賃市場通常是買方為主，故大部份房東不願出租予弱勢團體，因此，政府必須透過相關配套措施，如稅的誘因來提高房東的參與。