租屋新聞蒐集

資料來源：臺北市住宅租賃市場行為與管理制度之研究(2003年3月)

參、美國其他租賃住宅補貼制度

　　美國租賃住宅補貼制度可約略分成兩類，一為直接補貼，如直接興建國宅、租金或房租補貼...等等；另一則為間接補貼，如減稅、暫緩繳交出售自有住宅資本利得 。其中，有關租金補貼或房租補貼以租屋券為最主要住宅租賃補貼工具，租屋券主要目的在於幫助中低收入戶選擇、承租安全、舒適與可負擔的房屋，其形式有十幾種，除了section 8法案的projected－based voucher與tenant－based voucher之外，還有針對不同對象，如殘障者、老年人或中低收入戶等等所設計的租屋券，以下分述之：

　　由下表我們可以看到美國租屋券有許多形式，主要可分為兩種，一為針對房租部份作補貼；另一種則是針對購屋部份作補貼，而租屋券有一套申請標準與家戶資格認證與房屋品質規定，申請者至當地PHA索取表格填寫，經過PHA檢查申請者資格以及家戶找到欲承租房屋的品質，若通過檢查則將申請者列入等候名單之內。

資料來源：本研究整理

肆、美國租屋券實施成效

　　美國非常重視住宅補貼政策，從下表2-2-2國會歷年房租津貼（租屋券部分）預算得知，1980年國會租金補貼預算已經超過六萬戶，到了1994年國會累計租金補貼預算逼近一百四十萬戶；但國會卻在1995年停止增加租金補貼預算 ，直到1999年為了鼓勵原本接受社會福利轉變為找工作的家戶，故重新補貼五萬戶；由此可知，政府部門對於美國住宅市場補貼制度的重視且房租津貼轉變為成長快速、精緻與有效的住宅補貼工具之一。

表：1975–2000 美國國會年度增加 Section 8租金補貼計畫預算表（單位：戶）

資料來源：美國section 8租屋券計畫30年回顧。

　　美國租金補貼目標並非單一的，而是多元化，其藉由彈性機制不但能補貼低收入戶承租安全、舒適的房子之外，亦幫助不能申請老人國宅的殘障者或因喪失抵押品贖回權而產生租屋需求的家戶或協助家戶單一化計畫。

　　美國對於租金補貼如此大力推行，主要原因在於行政上能有效對特殊家戶達到租金補貼。由下圖所示，其為美國在1994年tenant-based補貼各式各樣的特殊家戶的達成率 ，我們發現美國在1994年，其租金補貼達成率皆在85%以上，尤以拉丁美裔與單親家庭達成率各為92%與90%，故租金補貼最大好處在於它是一個有效率的補貼工具之外，亦符合成本效率（cost-efficient）原則。

圖：美國1994年租屋券計畫達成率

　　由此可知，租金補貼主要內容是指符合標準補貼的家戶不但可以自由選擇居住地點外，亦可自由選擇花多少成本居住。其最大的特色在於彈性機制，受補助家戶可自由選擇居住地點與居住成本，甚至當受補助家戶選擇新的住宅，該租屋券亦適用，以下分別介紹其優點：

　　美國租金補貼計畫最大的特色就是「彈性」，由於租屋券的彈性機制，不但滿足低收入戶對住宅的需求外，亦解決貧民窟的現象，對於許多租不起房子的低收入戶，在接受租屋券的補貼之後，不但提昇經濟狀況之外，亦增進孩童的福利，故租屋券的優點非常多，主要列舉下列三項成功的效果：

一、租屋券計畫較其他住宅計畫更有效率避免貧民窟現象

　　租屋券計畫有助於減緩都市貧民窟現象，甚至比其他住宅計畫（如出租住宅計畫）更有效率，相較於出租住宅計畫必須補貼建築與營運成本，租屋券僅需花費較低成本即可同時滿足低收入戶住宅需求與降低都市貧民窟問題。

二、租屋券計畫的彈性機制能滿足家戶轉變中的需求

　　租屋券是一項具有高度彈性的住宅政策，由於其隨著低收入戶對住宅大小與區位需求的變化而適用，這項彈性不但能滿足低收入戶因經濟生活的改善或家庭人口改變（如生育、領養小孩或年邁雙親需要特別看護）而轉變的住宅需求，亦可允許有特別需求的老人或殘障者留在原來承租房屋，因此，許多有小孩的家庭較傾向申請租屋券以避免住宅問題再度發生。

三、租屋券計畫能幫助達成其他社會目標

　　美國相關住宅文獻顯示接受租屋券補貼家戶在經濟狀況與孩童教育程度有明顯改善，由表我們看到芝加哥地區接受租屋券低收入戶的經濟狀況有明顯改善，其中選擇居住鄉村的家戶，高達64%有穩定職業，而選擇居住城市家戶則有51%的就業率（Rosenbaum，1995；Rosenbaum and Popkin，1991）。青少年教育程度方面，遷居鄉村青少年有5%休學，54%上大學，75%擁有全職工作；遷居城市青少年有20%休學，21%上大學，41%擁有全職工作（Rosenbaum，1995）。

表：芝加哥地區低收入經濟狀況與青少年教育狀況

資料來源：Rosenbaum，James E. 1995. “Changing the Geography of Opportunity by Expanding Residential Choice: Lessons From the Gautreaux Programs,” Housing Policy Debate 6, 1: 231-269.

　　由此可知，租屋券不但可降低都市貧民窟現象，亦能同時達到其他社會目標，如降低青少年犯罪問題、改善低收入工作狀況以及提升青少年教育程度。