租屋新聞蒐集

資料來源：臺北市住宅租賃市場行為與管理制度之研究(2003年3月)

壹、美國租賃住宅需求面分析

　　美國因1930年代之經濟大恐慌，政府才開始直接介入住宅業務。不過當時介入主因卻為另一項重要國家政策目標－降低經濟大蕭條所引發之失業問題，因此由公部門制訂許多補貼性質的住宅方案，除可有效改善住宅環境、提供低收入家庭嚴重短缺之居所外，背後更重要在於刺激經濟需求並緩和失業問題。

　　爾後隨著住宅法頒訂及住宅政策之確立，政府部門開始有明確之住宅目標。基於「自有住宅」可使住戶擁有安全感且對社區較有認同感與歸屬感等社會因素，住宅政策逐漸朝向以自有為主，透過「住宅金融」等手段，如降低頭款、延長貸款期限、降低利率等方式，鼓勵民眾購屋。以1930年代為例，當時美國之住宅自有率僅有48%，經由聯邦住宅管理署及退輔署 等針對單一自有住宅提供之房貸保險或保證後，住宅自有率在1960年代提升至62%，下表顯示美國在1930至1996年間之住宅權屬型態。

一、租屋人口比例固定且以出租公寓為主要租賃形式

　　儘管美國完善住宅金融體系使得住宅負擔比例很低，「購屋成家」並非難事，但仍有相當比例民眾選擇租賃方式滿足自身住宅需求，租屋族群占美國住宅型態之比例十分穩定，從1960年代至今均在三成五左右，並不因自有住宅政策措施所帶來低購屋負擔而使得租屋族群比例下降，可見租賃住宅有其市場必要性。如此廣大穩定租屋人口，使得相關租屋產業蓬勃發展。美國租戶居住出租住宅形式大致區分為三種類型：獨棟式、小型集合式出租住宅與公寓式，其中以出租公寓所佔比例最高。根據資料顯示，全美國家戶有34％租屋，之中有15％是出租公寓的形式（見表2-3-2）。且此數字每年均在成長中，從1970年的8.5%，成長至2000年之15％。由此預見美國出租公寓產業前景十分穩定，具有高度成長性。

　　上述15%公寓租戶是採用較為嚴謹定義規範下而產生，亦即規定建築物整體結構至少包含五個居住單位以上，才稱之為公寓住宅。此一官方定義較為複雜，若以簡單方式來區分，假設居民共同分享爐子或鍋爐者，則可視為集合住宅（公寓）之分類；反之則被認定為獨棟住宅單元。因此若從簡單廣義分類來看，則包括二至四個居住單位小型公寓建物也應一併計算之，那麼全美國公寓租戶將上升至22%。

　　官方統計之所以把集合式出租住宅區分為這兩類原因在於大型建築物的公寓租戶不只與獨棟住宅的租戶不同，也和居住在二至四個居住單位等小型建物（傾向於具備獨棟住宅租戶與公寓租戶兩者中間之特色）的租戶不同。兩者所有權、財務和財產特性擁有截然不同之差異點，因此有額外理由把大型或小型建築物區分開來（Goodman，1999）。此外，根據在1995年AHS的普查得知，大多數出租公寓都屬於產權單一的出租大樓（個人或公司所持有），但仍有10%的出租公寓則屬於產權獨立且分散的小型建築物中（condominium）。不過就理論而言，任何型態出租住宅都需要管理，但屬於集合大樓的出租公寓因住宅單元密集、使用強度較高、租戶關係複雜度高，因此更需要專業租屋管理承擔後續之經營管理。此點是造成美國專業租屋管理產業能蓬勃發展關鍵所在。

二、自願選擇而非必須租屋之族群逐漸上升

　　對美國將近三成的租屋人口來說，租屋是其中部份人唯一且必須之選擇。但對數百萬其他人來說，租屋則是價值觀的抉擇。根據Fannie Mae調查報告顯示，出於自願選擇而非必須租屋之族群從1999年的32%上升至41%（圖2-3-1）。以往因環境條件限制的租屋比例從1997年的69%，逐年下降至2001的51%。這說明著租屋人口組成性質已開始轉變，選擇租屋不一定是無法購屋下被迫接受之居住方式。此外該資料亦顯示將近有40%的受訪者說購屋並非重要之優先考慮，甚至根本不是家庭第一優先之問題。因為對許多美國家庭來說，居住在公寓不僅適合忙碌生活，更能滿足財務管理上需求。

三、租賃居住型態之優勢更符合現今社會環境

　　以往一般美國民眾對購屋與租屋有固定之成見，社會價值觀普遍認同購屋是明智選擇。這些迷失包括：房屋自有能獲得較大所得稅減免額度、支付租金好像浪費金錢而沒有妥善利用、投資房屋是不能忽略之投資方式等等。嚴格說來，這些迷失往往是因缺乏深入分析所引發誤解，如住宅自有賦稅優勢其實不如一般想像的多，倘若把常忽略的自有房屋之額外成本（如修繕費、土地稅與建物折舊）納入考量，那麼房屋自有的稅金減免似乎並無顯著差異。此外隨著資訊普及與生活價值觀轉變，租賃房屋優勢條件已漸為人們所接受，如不需負擔房屋維修支出、住宅品質的高度選擇性、不因居住地點限制工作機會、與社區居民建立良好社會關係等，都逐漸塑造出新的居住方式。

四、高收入家庭選擇租屋比例快速成長

　　自願選擇租屋人口比例越來越高，相對租屋族群本身特質亦隨之改變。在美國租賃住宅不再是最後依靠之所，出租公寓正吸引新的高級租屋份子，其證據來自於美國聯邦普查局資料。雖然目前出租公寓提供給收入在20,000美金以下家庭（共七百萬戶）負擔得起的住所，但仍有二百萬戶家庭其收入超過50,000美金同樣居住在出租公寓當中。此外更發現過去三年成長最快的公寓租屋族群為家庭收入50,000美金以上的家戶。在2000年，圖2-3-2所示這些高收入的租屋家戶成長八個百分點，而低收入戶卻減少5%左右，兩者間差距正逐漸縮小當中。而比較當時自有房屋的高收入家戶只不過成長四個百分比（NMHC，2000）。這些高級租屋份子的增加逐漸打破以往租屋族群的單一化現象：經濟條件不佳、年輕的小家庭或者老人，連帶使得高級公寓的需求快速激增。

五、傳統家庭型態轉變將增加租屋族群之來源

　　美國人口特性的變化使得出租公寓生活在往後十年將更為流行。傳統美國家戶－一對擁有孩子的結婚夫婦，將不斷減少。未來這舊有主流家庭型態與隨之被危及的獨棟住宅都將成為少數。相反地，預計會快速增加最有可能的住宅是租賃形式，家戶型態則以單身的、年輕沒有小孩的夫婦或者是空巢期 的夫妻等為主。這些年輕租屋族群（20~29歲）因初次進入住宅市場而注入新血，且新世代價值觀將被易於負擔且設施完備的出租公寓所吸引。至於空巢期夫婦則是另一個快速成長的年齡族群，他們同樣會被設備完善和地點便利的出租公寓所吸引。

貳、美國租賃住宅供給面分析

　　上述已瞭解美國租賃住宅市場需求面之條件與轉變因素，接下將進一步分析租屋市場之產業環境與企業發展概況。

一、高報酬率的不動產投資項目—出租性公寓住宅

　　出租公寓作為投資標的其回收報酬表現穩定且持續成長，遠超過其他不動產項目。因此出租公寓非但可做為企業經營項目，其市場報酬能力亦為投資大眾所接受。過去二十年來，出租公寓成為各類資產平均總回收最高者，為市場信賴投資獲利工具之一（圖2-3-3）。根據2000年統計資料來看，出租公寓產業維持過去良好表現，連續三年租金成長率超越通貨膨脹率，原本超建問題亦獲得減緩，對高級公寓之超額需求使得頂級公寓空屋率大大降低，加上都市生活的新趨勢都將成為推動出租公寓升級與再發展之重要助力。

二、專業市場諮詢研究組織引導出租住宅發展

　　美國租賃住宅市場發展健全除合理報酬使得業界蓬勃發展與廠商不斷進入外，更重要在於擁有專業研究團隊引導市場之發展方向。全美最大的出租公寓研究機構－National Multi Housing Council（NMHC，http://www.nmhc.org/）於1978年成立，其總部設立於華盛頓特區，是一個擁護出租住宅並提供這類產業重要資訊給企業領導者的全國性協會。NMHC之後更成長為此產業的全國性領導先鋒，擁有著二十年研究並累積市場資訊，幫助許多出租公寓經營者或管理者提供專業諮詢與建議。

　　除提供業界信賴之商業資訊外，在政府政策、商業戰略指引、學術研究與公共事務各層面亦有突出研究，該機構也成為專業租屋企業間相互交流之網絡管道，通過舉辦各式研討會議讓成員瞭解業界動態、交換彼此商業資訊。同時引導新技術、新科技運用於公寓產業，提升出租公寓之品質或服務內容。積極的參與政府立法及規範性政策的討論，爭取政府資源的投入與重視。從NMHC對出租公寓產業研究來看，美國租屋市場企業分為兩大部分：出租公寓持有公司及出租公寓管理公司。而每年NMHC均會對此全國企業進行排名與分析。

三、出租公寓持有企業發展集中化

　　在2001年NMHC對出租公寓持有企業分析來看，前五十大公司擁有的公寓單元總量比去年上升2.9％，對照過去三年的成長率是在9％至11％之間。近幾年公寓增加數量大都集中在名單前半部之排名，後半部所增加數量則些微減少。雖然成長與合併趨勢較為和緩與節制，但成長動力多數是分佈在前半部排名之內，如前十名增加3.6％，前二十五名也有4.3％，但後二十五名卻是-0.9％，呈現負成長。此外，五十大持有公寓公司共擁有260萬戶公寓單位，佔全國公寓存量數將近16%。易言之，全國出租建物中被前十大公司擁有所有權高達8％。從表2-3-3得知，前十大的公司所持有數量每年都將近前五十大總和之一半，而第一名與第五十名的差距更是逐年擴大，可見出租公寓持有企業類型正逐漸朝向集中化發展。

四、租屋管理企業兩極化（集中化與分散化）並存

　　NMHC前五十大公寓管理公司在2001年管理著235萬戶公寓，接近全國公寓總存量的15%，此數字與2000年變化不大。儘管今年公寓管理公司合併現象減緩許多，但仍有徵兆顯示逐漸集中化之趨勢。如前二十五名所管理公寓數目上升0.4%，而後二十五名則下降1.2%；中位數比去年減少超過1000個單位，而整體平均數卻上升6個單位（表2-3-4）。1999-2001之間前十大公司所管理數量佔五十大總和約五成、全國出租公寓的7%，這些穩定增加的集中程度卻同時有著分散的特性，因為與租賃公寓持有企業最大不同在於出租管理行業進入門檻低，全國大半公寓管理工作掌握中小企業的個人或小公司。

　　最大租屋管理公司名單包含許多最大租屋持有公司，原因在於管理公司進而發展自行擁有公寓資產，因此便出現於五十大持有與五十大管理兩份名單之中。其他公司則是專精於資產管理並提供完整後續服務，與租屋持有公司成為產業體系之上下游關係。

五、出租公寓持有與管理的整合趨勢

　　總之出租公寓持有公司及管理公司產業關連密切，彼此相互配合與合作，甚者身兼二業。比較兩份名單可發現，其中竟有三十六家公司均屬於NMHC五十大持有與管理名單之中。因此每份只有十四家公司是單一類型，這些只出現一次的公司名單實際上都牽涉持有與管理兩者業務範圍內，只因比較專業於某項出租業務，因而無法達到被排列於兩份名單之起算點。更重要是同時出現於NMHC五十大持有及管理名單之公司不比其他單一類型公司遜色，不因經營範圍廣泛而減少服務品質，甚至更為突出與卓越。

六、出租公寓產業前景無窮

　　美國出租公寓產業前景無限。專業租屋企業正立於合適時機迎接未來住宅轉變。公寓持有與管理公司均同樣面臨競爭壓力而必須提供更好產品與高級居住服務。對市場區隔中頂級需求而言，在合適地點提供高品味設計與便利設施將會是吸引高級租屋族之關鍵。然而對大部分介於中間收入消費者而言價格將是決定性因素，其支付租金能力會因經濟能力不足而限制。重新設計合適且負擔輕的出租公寓可大量吸引這批中間顧客群。

參、租屋公司個案介紹－AIMCO

　　從NMHC對公寓企業排名的兩份名單中發現，AIMCO（Apartment Investment and Management Company，http://www.aimco.com/）既是全美最大的公寓持有公司也是最大的公寓管理公司。基於AIMCO的產業地位顯著，且同時橫跨持有及管理兩個市場，將以此企業作為個案之探討。

　　AIMCO總部位於科羅拉多州丹佛市，旗下19個分區營運中心使得該出租公寓社區遍佈全美47州與波多黎各。每年有1935個建物資產由各地子公司負責操作營運，服務涵蓋30萬個出租公寓單位，近百萬的房客。產品從高價位的豪華公寓到花園公寓皆有，區位選擇涵蓋大都市與郊區。其客戶來源廣泛，包括商務旅遊人士、家庭、單身人士、全球性的參訪者、顧問、政府與軍方人員等等，甚至是因成本效益而選擇租屋之客戶。與其他租屋公司最大不同點在於AIMCO既擁有公寓單位也同時負擔管理業務，因此公司服務較能滿足顧客各式不同需求，不論選擇附帶家具或者無附帶家具之公寓，皆有合適產品。

　　AIMCO蟬聯最大公寓持有公司已有多年，2001年公寓持有單位已超過25,000單位。而在NMHC全國前五十最大公寓管理公司之中排名同樣為第一，雖然管理公寓數目比去年減少37,374個單位。AIMCO傳統上是替其他持有者管理公寓，因此管理數目正常會比自己持有的還多。目前所管理的公寓資產而非自己持有者將近60,000個單位。以下為AIMCO現今基本資料。

一、AIMCO租屋企業之型態轉變

　　專業租屋企業AIMCO於1994年企圖擴張經營範圍，進一步想擁有本身出租住宅，由於大量購買出租住宅單元之計畫需大筆資金，於是該公司透過公開發行股票集資，而成為REIT 。其原本為一單純出租公寓管理公司，承接大批出租公寓單元之經營管理事項與業務。之後企業方針調整為加強出租公寓持有單位，以利於後續管理服務品質掌控及公司產品之多樣性，於是透過REIT募集充分資金以取得出租公寓之所有權，因此AIMCO便成為全美第一大租屋企業（不論NMHC的公寓持有或管理排名均為第一）。之後更因發展快速，不斷併購其他小型之租屋持有公司，加強規模經濟而提昇市場競爭力。

二、AIMCO租屋企業之投資優點

　　AIMCO的不動產信託投資（REIT）採公司型態 募集資金，因此發行股票可在證券市場自由交易買賣。從1995至2000年以複利計算該公司股東之總報酬為28%。但在2001年則較為不樂觀，該年報酬率為負1.8％，由於股價下降使得每股股利被抵銷許多。

　　此舉卻可降低不動產投資缺乏流動性之風險，一來可吸引小額資金進入不動產市場，加上資產細小化，投資人可依投資組合隨時進場，達到分散風險效果；二來配合不動產保值能力，一般機構投資者多一項投資工具，使得投資市場更為健全。此外，因REIT受法律及稅則之規範，信託基金受到政府嚴格監督管制，安全性更高。

肆、對台灣租屋市場之啟示

　　界定該企業屬於何種租屋經營型態並不容易，因為租賃住宅服務牽涉上、中、下游等不同產業結構，從出租住宅規劃、投資、興建，以及後續出租經營、管理、維護等均可成為租屋企業經營事項。此外相同租屋服務亦可能因專業度不同而產生不同產品類型，因此多樣化的租屋企業經營型態不易整理分類之，但以下將釐清整體產業上下游結構可能產生之企業活動面向，以幫助掌握本研究掌握租屋企業個案之功能與定位，同時瞭解企業垂直整合不同階段經營活動之各種模式。

一、上游租屋服務活動

　　首先住戶需要房屋租賃以滿足其居住需求，因此租賃產業上游為出租住宅實體單元之供給。至於獲得出租住宅最直接方式為企業親自開發、生產出租住宅建物，或者以租買手段取得市場上之不動產經營權而後轉為出租使用亦可，甚至個體房東因投資因素或換屋而產生非自用房屋，亦是供給來源之一。不論直接興建出租建物或出資擁有其經營權，因涉及龐大資金調度及後續投資報酬優劣，因此事前分析規劃更為重要，基本投資分析包括市場分析、實質環境分析、法律與政治分析與財務分析等。

二、中游租屋服務活動

　　當市場出現出租住宅產品後，接著工作是以行銷方式或使用通路管道將其分配至需要之消費者手上。行銷過程中產品定價是重要項目之一，一般企業面臨不同競爭環境與市場目標時，便有不同定價策略。但不動產市場結構不同一般產品市場，在較為複雜環境下，往往不動產產品以市場價格為其定價，因此出租住宅提供者無法完全擁有租金之決定權。此外不動產不可移動性使得行銷通路中不需運送貨品給消費者，反而資訊流通服務或廣告行銷才是此階段重要任務。

三、下游租屋服務活動

　　最後則是直接面對客戶端（房東、房客）的下游產業活動：出租住宅之經營管理階段。除出租建物基本硬體、各種設備、周遭環境之維護工作、租賃日常運作業務外，甚至與居住生活之相關服務，均可視為經營管理項目內容。尤其面臨現今高層集合住宅普及化，公寓與大廈的住宅單元眾多，居住關係密切、互動頻繁，一旦涉及出租事宜，勢必需要專業管理來提高建物使用效益，維持居住環境品質，保障房客生活安全並減少房客與房客或住戶間之糾紛。

　　從上述出租公寓產業及企業發展來看，美國不動產市場的體系健全。從開始設計、建造、所有權持有都是由專業的公司或法人來操作經營，至於客戶端的後續租賃管理事項則委託給專業租屋管理公司負責，整個租屋產業擁有完整的上、中、下游體系在支撐。從租賃產業上下游結構來分析美國各企業案之企業活動面向，更可證明美國出租住宅產業之完整性。

　　如下表所示，各階段之相關租屋服務均有專營公司、企業出現，如上游產業的租屋市場研究規劃、出租住宅硬體建設與開發，下游產業的租屋管理經營等，在上下分工明確下，不同類型公司可專注於該目標市場，透過市場競爭而提昇產品或服務之品質，同時因彼此產業關連性而達到相互配合與支援，進而形成一個相輔相成之產業結構。舉例來說，在美國有許多純出租公寓持有企業，其主要業務在從事出租住宅之實體開發，而主要收入則以租金收益為主，企業獲利關鍵在於能否利用不動產投資創造長期穩定之報酬。至於出租單元實體之經營管理業務則無須自行負擔，可透過委託方式，交由專業出租公寓管理公司全權負責，而經營績效好壞可作為評判管理公司之依據，藉由業界競爭壓力而確保資產之管理品質。反之，專業出租公寓管理公司不需因自行開發出租住宅而背負龐大財務壓力，企業利基來源為確保建物使用效益與提供租戶管理服務。

　　此分析表與國內部分差異點有二：首先在於國內租屋企業中缺乏重要的市場分析規劃類型，而美國的研究機構NMHC卻在租屋市場扮演領導者角色，引導產業發展方向，並作為業界諮詢對象與交流管道，甚至影響政府施政措施，爭取公部門資源。其次，美國產業結構中上游與下游均有專營企業之出現，而國內卻只有中游的資訊媒介有專營企業；投資開發類型多以壽險公司財力為後盾，並涵蓋租賃全部階段；經營管理類型則以代管散戶房東之租屋為主，企業規模小。

　　造成如此之差異在於當租屋企業涉及全部上、中、下游等不同產業經營活動時，代表其經營項目越多，垂直整合能力越強，而企業本身對於所有作業活動有較強控制力與掌握能力，品質較能兼顧；但相對則需要龐大資金或成本投入，因此國內只有集團型態之壽險公司有能力兼營出租住宅之供給、管理與營運三者。而中游部分著重在租屋資訊之處理，企業進入門檻不高，加上網路公司型態十分適合租屋資訊之特性，市場普遍以小型公司為多。而下游的租屋經營管理公司正處於起步階段，現有案例均為中小型企業類型為主，主因在於國內缺乏純出租住宅供給之企業。