租屋新聞蒐集

資料來源：臺北市住宅租賃市場行為與管理制度之研究(2003年3月)

壹、背景

　　由1978年至1998年五次住宅調查資料觀察，日本的住宅自有率長期維持在60%左右，出租住宅佔住宅存量比例則接近四成。其中東京都的住宅自有率僅41.8%，租住宅則佔55.3%；大阪府住宅自有率則為49.7%，租助住宅佔48.3%。從租賃住宅供給來源分類，由民間供給的出租住宅已超過70%，公部門提供的出租住宅方面，2000年3月資料顯示，地方政府依據「公營住宅法」提供217萬戶，住宅公團依據「住宅及都市建設公團法」提供了75萬戶，住宅公設則提供約17萬戶，其他區立出租住宅則有1萬戶左右；此外尚有約10%的特殊團體出租住宅，約172.4萬戶。整體而言，地方政府提供的出租住宅以及特殊團體出租住宅，長期呈現遞減的趨勢，而民間供給出租住宅的比重則逐漸增加。

貳、日本公共租賃住宅體系運作概況

　　日本的公有出住宅主要有地方政府提供之公營住宅、都市機盤整被公團提供之公團住宅、地方住宅公設提供之公設住宅、以及地方區政府提供之區立住宅等四大類。其中公營住宅主要供給低收入家戶（指所得分位在25%以下之家戶），公團住宅與公設住宅則以提供中收入家戶為主，（指所得分位在60%以下之家戶）區立住宅則以提供行政區內居住人口為主。以下針對最主要之公營住宅與公團住宅運作狀況加以說明：

一、公營住宅制度

1.供給對象與取得方式

　　公營住宅是依據1951年公營住宅法，由中央與地方政府合作所推出的福利住宅。主要對象為所得分25％家戶，但若屬於高齡相關家戶則可提高到40%。其供給方式包含政府直接興建、向民間收購、向民間租借等三種。

　　其中向民間收購者，政府則是從設計之初即開始介入，以確保住宅合於政策原意。若為政府興建與收購者，則由中央與地方政府各出資二分之一，若為租借取得，則由中央政府負擔三分之一之公共設施整建費用。

2.租金計算與補助

　　公營住宅之租金計算是採取類似不動產估價的模式，主要是依據承租戶收入、家庭人口數、住宅區位條件、規模、屋齡、鄰近設施便利性等影響因素進行設算，加上政府每年會公告「租金計算基本額」，因此，租金的調整與收取是相當具備彈性的。

　　租金補貼是由中央政府補助承租戶負擔基本額與市場租金差額之二分之一，新建住宅之補貼期間為20年，改建住宅補貼10年，向民間承租之住宅則補貼承租期間。但是對於家庭所得分為在25%以上者會減少補貼額度，所得分為超過60%者則以市場租金收取，並要求其儘速搬離公營住宅。

3.出租住宅分配

　　登記承租公營住宅之戶數約為供給戶數的15-40倍（因地區而有差異），因此多採取抽籤方式進行分配。就住戶類型而言，單身戶的抽中機率最低（申請人數與供給戶數比例為16倍至124倍），其次為銀髮住宅與年輕世代家庭住宅（約40-50倍），身心障礙住宅與多人家庭住宅的抽中機率最高（約15倍左右）。

4.財源

　　公營住宅之財源主要為地方交付稅，類似我國的統籌分配款，另外建設費與收購費則可透過發行公營住宅建設事業債券來募集，此外，住宅金融公庫意提供低利融資。

二、公團住宅制度

　　住宅公團是依據1981年（昭和56年）頒佈的「住宅及都市建設公團法」所設立，屬於建設省所轄的法人組織，設立背景是因應政府直接興建住宅受到行政法歸約束而產生無效率的問題，因此由中央政府與地方公共團體共同出資，成立財團法人形式的住宅公團，並以管理委員會方式進行運作。然而，因為長期以來公團辦理購屋貸款利息與租金補貼負擔日漸沈重，以及房地產市場不景氣與政府財政短缺的影響，而無法持續大量興建高品質住宅，使得住宅公團對日本住宅部門發展的重要性開始降低。

1.中央補助制度

　　因為住宅公同隸屬建設省，因此早期住宅公團興建住宅受到中央政府相當大的協助，主要項目為土地取得費用的50%，以及長達70年的低利建築融資貸款。但自1998年起則修改低利融資方式為20年，並降低利息補助，轉為由中央政府協助在土地取得費用上的投資。

2.租金與出租住宅分配

　　公團住宅之租金原則上是參找市場租金標準，但實務上因為公團之住宅興建有來自政府之利息補貼，因此在成本相對較低的條件下，其所收取的租金仍略低於市場租金。再押金方面則以收取三個月租金為原則。

　　公團住宅之分配原則上也是採取抽先方式，但會事先保留一定比例給當地居民，並且針對身心障礙、高齡者、有學齡兒童家庭、落選十次以上家庭等，提供優先承租的條件。

3.公團興建賣給民間經營之出租住宅

　　此類住宅稱為「民營租賃特定公寓」，指日本四大都市圈市中心鄰近地區上班族住宅之供給，由住宅公團負責建築費用之全額融資，並興建具備相當品質水準之住宅，再賣給民間企業經營。

參、日本政府補助民間租賃住宅概況

　　日本政府對民間興建之出租住宅，主要之協助是透過住宅金融公庫提供之營建費用低利融資，並補助部分建設費。其補助之目的在於協助市場供給公中收入家庭居住之優良出租住宅。

一、民間優良出租住宅之補貼

1.招租對象資格與需求面補貼

　　民間提供之出租住宅主要是以所得分為25%至50%之家戶，租金補貼部分約為租金之20%，但仍區分為傾斜型與平坦型兩類工程租戶自行選擇。其中傾斜型補貼方式是指承租戶一開始僅需負擔政府訂定之「租金負擔基準額」，但每年調高租金3.5%，補貼期間則為20年。平坦型補貼則是承租戶每年均指負擔租金負擔基準額，但補貼時間僅10年。

2.供給方式與補貼

　　民間出租住宅之供給者可以是民間企業，也可以是住宅公團或住宅公社，其中由民間自行興建者，其公同設施與公高齡者使用設施之興建費用，由中央政府與地方政府各補貼三分之一，若由住宅公社興建，則中央與地方政府各補貼總工程費之六分之一，若由住宅公團興建，則中央政府負擔總估成費用之三分之一。

3.融資協助

　　地方政府對於民間興建之出租住宅提供5年2%之低利融資，若為住宅公社興建，則前十年建築融資利率為2%，接續十年之利率則為1%。

二、適宜銀髮族租住之優質出租住宅

　　這是自1998年開始的一項新制度，主要是針對日本高齡化社會壓力與需求所產生。

　　此方案之實施對象為高齡單身者或高齡夫婦之二人家庭，且無任何所得限制，其租金水準略低於市場租金。辦理方式則由民間向地方政府提出開發與補助申請，經核准後將由中央政府補助計畫費用之三分之一，建設費用之補助則與前向相同。此外，若經營機構調降租金時，可向中央政府與地方政府各申請調降金額的50%補助，但是補助期間最長為20年。

三、企業之房租津貼

　　日本企業提供租金補貼之比例約在四成左右，補貼之租金比例最高可達租金之80%。而其公務人員之租金補貼是以租金之50%為原則，但每月補貼金額不得超過2.7萬日圓。另外，日本企業亦興建或管理從業人員宿舍，供給戶數約有173萬戶，占住宅存量4%左右。

　　綜合而言，日本租賃住宅市場的規模相當大，且涵蓋的層面從低收入家庭到中高所得家庭。日本政府在其中扮演的角色，主要是從供給面提供必要之建築融資與建築費用補貼，從供給面提供較為完整的租金補貼模式，一方面滿足不同類型家戶之需求，同時也需求者選擇補貼方式，可稱是相當完善的政策規劃。另一方面，在市場運作與私人契約上，日本政府並未有過度介入或管制，主要是因為市場運作影經相當成熟，加上民眾守法的習慣，因此多由民間自行決定相關交易行為規則與內容。

　　然而，近十餘年來日本房地產市場的不景氣，確實也造成租賃市場補貼資源的縮減，更嚴重的是，近年來亦有住宅公團因為財務週轉失靈而倒閉的現象，其中所涉及的相關問題，上待進一步研究釐清。