租屋新聞蒐集

資料來源：臺北市住宅租賃市場行為與管理制度之研究(2003年3月)

一、租金相關規定

（一）新租約之租金

　　租金由租賃雙方協議，且須確認租金所涵蓋的住宅單元與相關設備服務，且新租約簽訂後的十二個月內不得調整租金。

（二）押金

　　出租人得向承租人收取押金，但金額不得超過一個月或一星期房租（視繳租週期），此項押金僅能用於支付最後一期租金，不得用於支付其他清潔或修繕之費用。押金得隨著租金調整而增減，但出租人應每年支付6%的利息。

（三）租金調整

　　租金調整必須於90天前以書面方式告知承租人，且須符合政府公告的租金調整基準（The Rent Increase Guideline），此項基準於每年八月底公佈，作為次年一月起租金上漲率上限的依據，2001與2002年的標準分別為2.9%與3.9%。如果租金調幅超過此項標準，必須於執行前經過住宅法庭審查核准。申請超額漲幅的原因如下：

1. 地方政府徵收之相關稅費明顯提高。
2. 出租人進行相當程度的住宅修繕改良。
3. 出租人加裝保全設施。

　　其中因為相關稅費增加所造成的租金漲幅並無限制，第二與第三項原因之漲幅則不得超過前述標準加4%。此外，出租人亦得經由承租人的書面同意，基於第二與第三項原因而增加租金，且無需經過住宅法庭之審核。

　　另一方面，承租人得基於以下原因，向住宅法庭申請調降租金：

1. 出租人未經正常程序而調漲租金。
2. 地方相關稅費調降。
3. 承租人減少相關住宅設施之提供。

二、承租期間雙方之權利義務

　　承租人有使用承租物之權利與進行基本維護之義務，出租人則應提供適宜居住之住宅，並對正常之損壞擔負修繕之義務。對於出租人應提供而未提供之設備服務，承租人不得自行已減少租金方式處理，需經向住宅法庭申請裁判後，方能減少租金之支付或要求出租人提供設備服務，至於減少之金額、繳付方式與提供相關設備服務之內容，則於法院判決中明定。

三、租賃關係之終止

（一）承租人終止租約之書面告知

　　定期租約到期後若仍繼續居住使用，其租賃關係自動轉換為不定期租約，按期租約之解除則需以書面方式通知，以周為繳租週期者之通知期限為28天，以月為週期之通知期限為60天。

（二）轉租（assignment）與分租（sublet）

　　承租人得經出租人同意，將其租賃權移轉至他人，且租賃條件維持與原承租人相同，此情況稱為轉租。如果出租人不同意此項轉租要求，必須具備正當之理由，且承租人得依據租約終止之規定，以書面方式終止租約，通知期限降為30天。如果出租人同意此項轉租要求，仍可向原承租人收取因為轉租所導致之合理的租金損失，但不得另外依據租金比例來收取相關手續費用。此外，原承租人對於出租人拒絕轉租或認為收取租金損失補償過高時，得向住宅法庭申請裁判。

　　分租指在定期租約期限中，承租人將某段時間之租賃權移轉給他人，但在租期終止前重新住回該住宅，但若僅為部分房間之分租，則在法律上仍不視為分租行為；在分租期間內，原承租人在法律上視為分租人的出租人，因此需負擔出租人之法律責任。此外，房屋之分租亦需得到出租人之同意，而出租人無正當理由時亦不得拒絕分租行為。

（三）出租人之終止租約

出租人依法得於下列情況下終止租約，但需以書面方式告知承租人：

1. 承租人未支付租金或經常延遲繳租。
2. 承租人於屋內進行違法或妨礙公共安全之行為。
3. 與許過多人進駐該住宅造成明顯的擁擠現象。
4. 接受政府補貼之承租人未提供低收入證明。

此外，出租人亦得因為以下非承租人犯錯之原因而終止租約：

1. 出租人收回自住或供其家人居住。
2. 出租人將該住宅出售，且新屋主希望收回自住或供其家人居住。
3. 出租人預備進行大規模修繕、改建或拆除該住宅。