買房子貸款,銀行直接將款項撥付給建商,但建商還沒交屋,消費者無法入住時,竟然要消費者負擔撥款後至交屋前這之間的利息,你能接受嗎?購屋糾紛一直以來層出不窮,以消基會98年1~9月3890件進案申訴統計結果發現,購屋就有244件(佔6%),排居第二名,而98年1~9月到消基會諮詢共2259件,其中購屋糾紛424件(佔19%)為到消費者到會諮詢最常見的問題,然而消基會再分析北區到會諮詢的購屋糾紛件數發現,98年1~8月有197件房屋糾紛,其中6件為銀行貸款及撥付利息負擔問題,19件為預售屋購屋及交屋糾紛,9件為延遲交屋之問題,顯示出消費者在購買房屋時常不了解業者的手段,對於貸款後銀行撥款、利息該由誰負擔、何時交屋、交屋是否將公設點交完成…等問題,實不清楚!
然而消基會在去年97年7~9月進行網路問卷調查,針對有購屋經驗者進行"房屋貸款撥付與利息負擔"經驗調查,共回收99份有效問卷,結果發現,竟有高達6成的填答者表示,未交屋前即撥款,其至交屋日為止之利息由買方自行負擔,對此,消基會強烈要求銀行及建商應完成交易才能向消費者收取利息才是!
調查項目:
依據購屋貸款的目的,主要是以貸款方式支付買賣房屋的主要價款(大概占總價款七成以上),然而常有建商在未交屋前就請貸款銀行完成撥款,且房屋未完成點交(公共設施部分更是遲至管委會成立後才點交),消費者就已提前在負擔利息,極不合理,因之消基會乃對此議題設計問卷調查,並於98年7~9月進行購屋貸款資訊調查.
調查結果:
一、63%的填答者表示,在未交屋前即撥款,從撥款日至交屋日為止之利息由消費者自行負擔:
99份問卷中,有62位填答者表示,其在未交屋前即撥款,從撥款日至交屋日為止之利息由消費者自行負擔,此狀況明顯違反"預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項"第十八條第三項"有關金融機關核撥貸款後之利息,由買方負擔.但於賣方通知之交屋日前之利息應由賣方返還買方."之規定!
二、65%填答者表示,貸款銀行由建商指定,其中14%的填答者表示建商要求消費者補貼利息:
99份問卷中,有64位填答者表示貸款銀行為建商所指定,然而其中9位填答者表示,若其自行找貸款銀行,建商即要求補貼利息.通常建商會因消費者自行選擇貸款銀行,可能因延遲撥款而造成賣方損失,要求消費者補貼利息,然而依"預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項"第十八條第三項規定:"有關金融機關核撥貸款後之利息,由買方負擔.但於賣方通知之交屋日前之利息應由賣方返還買方.",亦即,如於交屋前撥款,其撥款日至交屋日所生之利息應由賣方負擔,業者如要求消費者補貼利息,顯然違反前揭規定.
三、54.5%填答者表示,銀行撥款直接撥到賣方指定帳戶:
99份問卷中,有54位填答者表示銀行撥款為直接撥款至賣方(建商)指定帳戶,消基會認為,貸款者為買方應先將款項撥付至買方帳戶前,金融機構應先知會消費者,俾便消費者檢視貸款撥付時機是否符合契約約定,而非未經通知直接將款項撥至賣方帳戶,若發生爭議時消費者權益明顯受損.
四、32件預售屋的填答者,僅1件在銀行撥款時完成公設點交:
在公設點交的部分,通常為交屋日之後,32位購買預售屋的填答者中,僅1位表示在銀行撥款時公設即完成點交,然而亦有交屋日一年仍未完成公設點交之狀況,而預售屋的公共設施因為無法個別點交予買受人.對此,消基會認為,建商應依〈公寓大廈管理條例〉57條規定,於完成管理委員會或推選管理負責人後七日內,應會同管理委員會或推選管理負責人現場針對水電、機械設施、消防設施及各類管線進行檢測,確認其功能正常無誤後,將公共設施、設備暨其使用維護手冊及廠商資料……圖說等資料,移交之.如公共設施、設備有瑕疵,應保留一定比例之"驗收保留款"至確認其功能正常無誤後再行交付,才能確保消費者使用公設之權利!
主管機關:
一、應修正應記載事項明訂交屋日即為撥款日!
現行"預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項"第十九條雖規定,買賣契約如訂有交屋保留款者,於產權登記完竣並由金融機關設定抵押權後,除有輻射鋼筋、未經處理之海砂或.縱經修繕仍無法達到應有使用功能之重大瑕疵外,買方不得通知金融機關終止撥付前條貸款予賣方.然而,貸款機構未經通知消費者即將款項撥至賣方帳戶,顯然不足以保護費者權益.因之,消基會認為基於買賣契約之"同時履行原則",主管機關應再修正上開應記載事項,明訂"貸款撥付日應為交屋日"才合理.
二、交屋撥款才符合情理,應要求房價總額之1成作為"保留款"才是,消保會不應向業者傾斜:
現行預售屋之交屋,分為專有部分與共有部分兩個範圍,通常消費者只能就專有部分進行點交,至於共有部分(公設)應由管理委員會負責.但依現行"預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項"第十四條規定,消費者只能於交屋時發現"房屋有瑕疵或未盡事宜,載明於驗收單上要求賣方限期完成修繕",始得要求"於自備款部分保留房地總價百分之五作為交屋保留款"亦即,專有部分點交(或修繕完畢)日,全部價款即應繳清;至於共有部分(公設)點交之際,建商已將所有價款落袋為安,如發現有瑕疵或未盡事宜時,對管委會而言,除得依〈公寓大廈管理條例〉第57、58條規定,要求限期改善或請主管機關處罰外,只能循司法途徑要求建商負瑕疵擔保責任,如此規定,對消費者非常不利.故消基會認為此次消保會在修訂"預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項"時,竟無修訂此不合理之處,明顯向業者投降,消基會要求,主管機關應再修正上開應記載事項,應將"交屋保留款"訂為總價之10%,5%於交屋時進行撥款,5%應保留(得繳存於銀行之信託專戶)至公設點交完成同時再行撥付予建商,以維交易公平.
三、對"要求消費者負擔貸款撥付後交屋日前利息"之不法業者,主管機關應加強稽查並開罰!
此次調查結果發現,63%的填答者表示,在未交屋前即撥款,從撥款日至交屋日為止之利息由消費者自行負擔,明顯違反"預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項",依《消保法》第17條規定"中央主管機關得選擇特定行業,公告規定其定型化契約應記載或不得記載之事項.違反前項公告之定型化契約,其定型化契約條款無效.該定型化契約之效力,依前條規定定之.企業經營者使用定型化契約者,主管機關得隨時派員查核."消基會要求,主管機關應加強稽查業者契約,對於違法要求消費者支付利息的業者加以開罰!
業者:若業者未主動返還消費者在交屋前貸款撥付後所產生的利息,消費者有權要求契約無效!
此次調查結果發現,63%的填答者表示,在未交屋前即撥款,從撥款日至交屋日為止之利息由消費者自行負擔.而依"預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項"第十八條第三項規定:"有關金融機關核撥貸款後之利息,由買方負擔.但於賣方通知之交屋日前之利息應由賣方返還買方.".如建商無理要求消費者支付貸款撥付後至交屋日之利息時,即違反上述定型化契約應記載,依《消保法》第17條規定"中央主管機關得選擇特定行業,公告規定其定型化契約應記載或不得記載之事項.違反前項公告之定型化契約,其定型化契約條款無效.該定型化契約之效力,依前條規定定之.企業經營者使用定型化契約者,主管機關得隨時派員查核.",消費者可以主張該定型化條款無效,徒增交易糾紛,呼籲業者切末自惹麻煩,有損商譽!
消費者交屋教戰守則:
一、到底何時才是辦理交屋的最適時機?
在目前法律未能完全保障消費者購屋權益時,消費者購買預售屋之簽約時,應提出主張:
(一)貸款撥付時機,應與房屋(專有部分)點交同時為之.
(二)退一步言,如消費者同意於產權移轉登記後先行撥款(記得要有驗收保留款之約定),亦應要求建商與貸款銀行於撥付前,告知消費者.
(三)若產權過戶與尾款撥付不同日期,應依定型化契約應記載事項規定,如於交屋前撥款,其撥款日至交屋日所生之利息應由賣方負擔.
二、驗收保留款之支付時
機雖然,主管機關尚未修正上開應記載事項,但消費者購買預售屋簽約時,仍得向建商主張"交屋保留款"之半數,應保留(得繳存於銀行之信託專戶)至公設點交完成同時再行撥付,以維交易公平.
三、如何先確認屋況再辦理交屋?
可要請略懂建築、結構或有經驗的朋友或地政士,一同查勘房屋.而契約書應先交由有經驗的地政士,核實內容與建材說明.並應選擇白天、晚上,晴天、雨天等不同時段分別查勘房屋,且應以多趟為原則.同時,除了房屋本身外,大環境(屋外、馬路、水溝)、小環境(公共設施)等,亦應一併查勘.四、若不幸產生糾紛,消基會提醒消費者應勇於爭取自己的權益:如發生消費糾紛,消費者應勇於爭取自己應有的權利,消費者可採取"申訴"、"調解"及"訴訟"三步驟:
1."申訴":消費者可先向業者、公會、地方政府消費者服務中心、消費者保護官、或是消基會申訴,謀求合理解決.
2."調解":對於申訴處理結果不滿意時,消費者可向直轄市或縣市政府消費爭議調解委員會等調解機關申請調解.
3."訴訟":消費者依法雖然可以隨時向法院提起消費訴訟,但因訴訟費時,且需繳付訴訟費用,建議消費者以提起訴訟作為最後的手段.
本文同時轉載於"桃園新聞網"公共專區(http://tnews.cc/03/newscon1.asp?number=85236).
