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April 30,2018

建商轉投資 是否真有必要?

【文/住展房屋網】近幾年房地產景氣下滑,很多建商降低不動產本業比重,將重心移往業外轉投資,例如飯店、商場、餐廳,甚至有建商轉投資化妝品。當然,本業不好時延伸觸角、轉投資其他產業,或許能達到分散風險的目的。但問題是,難道其他行業就很好做?就不會有風險嗎?假如不熟悉其他產業卻冒然投入,最後是分散風險,還是增加更多風險呢?轉投資其他產業的建商,最主要的原因是房市不佳,為了創造更多收益,業外轉投資就成為新的出路。這個邏輯乍聽之下合理,但人卻往往沒有認真思考一個問題:「如果在自己熟悉的產業都做不好,跑到一個陌生的產業就會大賺特賺嗎?」

這真是個大哉問,也是建商亟需思考的重要問題。從台灣過去建商幾波倒閉潮來看,「陣亡的建商大多數被轉投資拖垮」,例如華美建設、尖美百貨等等。為什麼轉投資龐大,他們卻被淘汰了? 正常狀況下,建商以為轉投資能分散風險、增加收益,但卻忽略其他產業的特性與生態,又沒有專業經營團隊的奧援,往往只看到表面就跳進去;「產業換了,但腦子卻沒換」,依然用建築開發的腦子去經營其他事業,會成功是偶然,失敗卻是剛好而已。 建築業本身就是一個財務高槓桿的產業,如果本業經營不善,業外投資又沒收穫,如果業外投資金額又過於龐大,很快就會被拖垮。 這並不是說業外轉投資做不得,而是在沒有產業經營KNOW-HOW的基礎下,就急於投入,那無疑只是增加風險來源,而非降低或分散風險。當然,我們可以在市場上看到一些成功的案例,但那些都是碩果僅存活下來的,多的是失敗而被遺忘的例子。 住展房屋網企研室認為,目前房市景氣雖弱,但房子還是能賣得動,前提是建商必須捨棄「多頭思考」,改變觀念,去接受買方市場的事實。如果能接受這個事實,降低利潤、蓋好房子,一樣可以生存得不錯,又何必三心二意到處轉投資呢?    

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April 27,2018

楊金龍看房市 最壞情況已過

中國時報【黃琮淵、洪凱音╱台北報導】 房市買氣緩步回溫,中央銀行總裁楊金龍指出,房市今年來成交量有增加的趨勢,其中房價部份,中古屋價格也有成長趨勢,就整體房市走勢來看,目前算是一個溫和成長盤整格局,透露房市「最壞的情況過去了」。 暗示6月不會升息 央行昨日同時公布,3月全體銀行房貸餘額來到6.7兆元,續創歷史新高,尤其年增率衝上4.71%,創16個月來最大增幅,主要是季節性因素,因今年春節連假落在2月,多數買賣交易遞延至3月,因而在3月出現大量。 至於房貸族最關心的利率,楊金龍表示,升不升息要由央行理監事會集體決定,但他稍稍露了口風,表示以目前情況來講,通膨壓力不大,與3月的情況「沒有多大的改變」,暗示6月不會升息。 台景氣烏雲愈來愈大 至於前央行總裁彭淮南任內,訂出的豪宅及房貸管制措施是否鬆綁,楊金龍並未鬆口。不過央行官員私下透露,目前管制豪宅貸款成數6成,但因豪宅價格波動起伏大,對金融機構影響比較大,這還要一段時間觀察。 不過,在央行看好房市回溫之際,台灣經濟研究院昨上修今年經濟成長率(GDP)0.11個百分點,預估值來到2.45%,不過,隨陸美貿易戰愈打愈烈,加上地緣政治風險、金融市場波動大等,台經院景氣預測中心主任孫明德表示,「不確定因素讓烏雲愈來愈大,油門感覺踩不下去」,下半年經濟情勢沒那麼樂觀。 新台幣創今年新低 匯率方面,受美元10年期公債利率持續往3%關卡靠攏,國際資金重返美國本土,推升美元匯價,新台幣已經連續4個交易日貶值,昨日終場貶值4.4分,以29.660對1美元作收,把今年升幅全吐了回去,創今年新低價。 對於外資近日動向,立委關切外資4月匯出金額多大?楊金龍說,外資4月匯出確實較多,應超過30億美元(約新台幣880億元)。 楊金龍表示,央行會密切觀察外資動向並維持匯市穩定,就他來看,匯出原因內外皆有,外當然是美國升息,牽動資金回流美國,其次則為蘋果手機銷售欠佳(指台積電對第2季展望保守),導致外資賣超台股並匯出。

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April 25,2018

史上最強違建拆除潮 雙北頂加賣壓出籠

工商時報【方明╱台北報導】 史上最強違建拆除潮來了!去年全台違建拆除量高達4萬3,592件,不但年增97%,年拆除量還創下歷史新高。隨著雙北市政府狂拆違建,雙北市「頂加」產品待售量年增逾1成,預估若未來拆除動作持續,甚至可能引爆一波頂加住宅拋售潮。 屋比房屋比價平台彙整營建署資料發現,截至2018年2月底,全國違建量仍約有65.7萬件,其中雙北市違建量就高達26.7萬件,佔全國違建量41%,數量非常驚人。 去年全台違建拆除量高達4萬3,592件、年增97%。以地區來看,雙北市政府去年拆違建動作最積極,北市去年拆了3,863件,新北違建拆除量更以驚人的3萬1,530件居各縣市之冠,不僅占全台違建拆除量的72%,更較前年拆除量攀升273%。另高雄市去年也拆了2,876件、年增18%。 而受到雙北市政府根除違建的決心影響,根據屋比統計,目前雙北市「頂加」產品待售量高達691間,較去年同期增加了80間,年增13%。 觀察目前雙北市頂加待售量前10大行政區,前五名都是新北行政區,待售量皆超過40件,賣壓最重的板橋區甚至高達86件。隨雙北市政府狂拆違建,頂加屋主持有信心已開始出現動搖,預估若未來拆除動作持續,甚至可能會引爆一波頂加拋售潮。 屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴表示,過去頂加產品是首購族想在雙北市擁有較大居住空間的重要選擇,就實務來看,頂樓加蓋的價格約莫只要樓下樓層的1╱3,以權狀20坪、增建也20坪來說,假設原本無增建總價900萬,購屋者只要再多付出原本購屋總價約1╱3,即300萬的金額,就可以擁有兩倍使用空間,相對超值很多。 不過,這兩年雙北市政府不斷宣示要拆除違建,新北去年全年就拆了3萬多件,北市也拆了將近4千件,不僅讓原先想買頂加的購屋者出現遲疑,也讓不少頂加屋主持有信心出現動搖,預期若未來政府持續拆除動作,頂加產品賣壓還有持續攀升的可能,而過去因擁有「加蓋」所產生的溢價空間也將不斷縮小,房價將有下修可能。

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April 23,2018

評判重劃區高空屋率 意義並不大

【文/住展房屋網】新興重劃區房子蓋得多,空屋也多,因此外界多聚焦討論重劃區高空屋率的問題,認為房子蓋得太多、賣壓太大,房價遲早崩盤。但住展房屋網企研室認為,新興重劃區空屋率偏高是正常現象,而高空屋率與近年房價漲跌,其實關聯性並不大,但這個問反覆被提出來說,只不過是新興重劃區目標鮮明,易成為集火點罷了。住展房屋網企研室分析,重劃區在開發過程初期、中期,空屋率一定會很高,主要原因是開發初、中期交屋的建案多,且生活機能不發達,遷入居住的人相對有限,閒置住宅也較多。店面也是同樣道理,當實質居住人口不多,願意租店面的商家也不會太多。

在一般情況下,新興重劃區至少要經歷三到五波大型交屋潮,費時約10至15年以上的時間,居住的人口才會較多,稍微有一些生活機能。通常來說,若鄰近舊市區的重劃區,發展速度會稍快,如信義計畫區、民生社區;若是較大面積、或者遠離舊市區而獨立的新重劃區,則發展速度較慢,如淡海、青埔。 影響重劃區發展的快慢的另一個因素,還有「房價高低」與「產品性質」。如果開發初、中期,重劃區內房價較低、推案產品以首購和一般產品為主,則這類客層有居住需求的急迫性,等到房子蓋好後,會比較快搬入新家,房子閒置時間較短。 但如果開發初、中期房價就衝高、並出現許多大坪數、甚至豪宅型建案,購買這類型房子的客層除了高端換屋客層外,主要客源是投資、置產性質,這類客戶名下通常有數間房子,買房的目標並非源於自住需求,所以房屋空置期就較長。像這類重劃區,區域發展的腳步就比較慢,例如內湖五期重劃區就是類似例子。 不管哪一種類型的重劃區,發展過程中通常避免不了歷經高屋率時期,就連現在熱熱鬧鬧的信義計畫區、大直重劃區,也曾經歷過高屋率時期。當時雖然還沒有「鬼城」的稱呼,也曾被批評是「空城」;之所以有類似批評,主要是多數人只看到當下,不知重劃區都是從「點」到「線」,再由「線」擴大到「面」的發展,最後才會趨於成熟。 而現在像淡海、青埔、新莊副都心與林口等地,常因空屋率過率而被拿出來鞭,外界多認為是供給量過大、空屋率過高導致房價下跌,但其實空屋率與房價漲跌關聯性並不大,房價漲跌與整體房市景氣相關性更大。 換言之,房市景氣上升,每個區域都雞犬升天;房市景氣下殺,覆巢之下沒有完卵,不只重劃區跌,市中心照樣跌。所以,單純批評重劃區空屋率,卻忽視其發展的規律,論述就不夠妥當了。    

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April 20,2018

房貸利率續殺 殺到轉貸市場

工商時報【孫彬訓╱台北報導】 老行庫統計,房貸平均利率維持緩步走低,主要因金融業欲去化手上資金,多家銀行積極提供優惠利率,搶攻房貸市場,致老行庫的舊貸戶紛紛轉貸,使得房貸市場整體利率持續走低。 臺灣企銀統計,房貸平均利率約1.8%。因市場資金寬鬆,除了舊貸戶轉貸,也積極配合政策辦理青年安心成家購屋優惠貸款,並已占新撥房貸數近5成,且其前2年利率僅1.44%,因此房貸平均利率維持緩步走低的態勢不變。 土地銀行分析,截至去年底,房貸平均利率約1.8%,主要因央行持續適度寬鬆的貨幣政策,維持政策利率不變;另外,土銀也積極配合政府政策辦理青年購屋優惠貸款的低利貸款,致整體平均利率提升不易。而華南銀行目前房貸新貸放平均利率與五大行庫相當,平均約1.632%。 以銀行的轉貸利率來看,中國信託銀行為1.7%起,國泰世華銀行為1.59%起機動計息,玉山銀行優惠利率1.6%起,再享多項優惠。渣打銀行則推出「轉動幸福」房貸優惠專案,房屋轉貸、原屋融資享最低1.58%起房貸優惠利率及最高8,000元的地政設定規費補貼,成功申辦「溫馨成家組合」再享免帳管費、審查費優惠。 至於近來多家銀行降利率和提高貸款成數,老行庫評估,這僅會延緩房市落底的速度,預估今年不動產交易仍未復甦,今年房貸餘額以維持原有水準為目標。 展望今年房市,土銀認為將呈「價跌量微增」格局,惟各地區表現仍有不同。整體而言,供給面賣壓仍顯沉重,買方已轉為自住需求為主,缺乏追漲力道,而央行利率政策亦為未來重要變數。價格下修預期心理依舊存在,今年房市交易價量恐仍處低檔盤整,難有顯著推升力道。 華銀預期短期間房地產價格維持緩跌趨勢,賣方願意降價讓出獲利空間,買賣交易量即可獲得提高。

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April 19,2018

最貴菜園再標出 行情腰斬

工商時報【蔡惠芳╱台北報導】

由富邦資產管理公司持有的全台「最貴菜園」、「最貴停車場」,即信義計畫區D1土地,昨(18)日公開標售,基地面積789.82坪,只1家投標,富邦自家人─蔡明忠的盈保發展公司以高於底價5,000萬元,總價35.5億元得標。這是今年以來金額最大的一筆土地交易案,不過也是D1歷年來成交行情的「腰斬」價,富邦自家人護盤意味濃厚。 號稱全台灣「最貴菜園」、「最貴停車場」的信義計畫區D1,土地所有權之一的富邦資產管理公司昨天委託台灣金服公司執行公開標售,標售面積為789.82坪,標售底價為35億元,每坪土地底價約443萬元。結果如市場預期,由富邦金蔡明忠的盈保發展公司1家投標,得標金額只加價5,000萬元,以35.5億元就輕鬆拿下。 這塊由台灣金服公司執行公開標售的土地,包括:信義段五小段39-2、12、15、16地號共4筆,溢價不到1.5%,每坪得標價約449.48萬元,只有歷年來行情價每坪880∼1,100萬元的一半。 房地產業者表示,富邦建設擁有D1土地絕大多數,自2016年向台北市府申請建照,已進入環評階段。此次標售只是講求「程序正義」,透過公開程序的資產移轉,以符合主管機關的規定,但實際上富邦並不想讓外人介入,影響土地整合難度;開標結果,果然一如預期是富邦自家人拿回,此舉也讓D1主導權回到富邦手上。 市場人士分析,另一個富邦獨家投標的原因,是由於信義計畫區有最低開發面積限制,門檻為3,000平方公尺,約907.5坪,此次富邦資產標售的789.82坪面積,並未跨越門檻,因此即使其他買家得標,也無法單獨請照、開發。    

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April 12,2018

中小企業瘋都更 商機上千億

中國時報【王莫昀╱台北報導】 房市回穩,企業二代接班,促使企業活化資產風潮興起,商機高達千億,吸引開發商、銀行、建經等業者搶進。信義房屋旗下的安信建經總經理張峰榮指出,今年下半年到明年案源將大量湧進,手中掌握個案高達18件,預估未來幾年相關業績可望連年有逾2成的成長。 東亞建經董事長曹奮平更透露,受惠工業區納入都更獎勵範圍,老舊工廠獲優厚的容積獎勵,加上景氣回穩,促使許多傳產中小企業願意推動都更,如鐵皮工廠更新變20層樓大樓,一部分自用一部分銷售,可謂一本萬利。 中小企業瘋都更、活化資產,不單只是看好工業廠房更新效益,也有因應交班、節稅或房市轉佳,將廠房更新,或把過去幾年一點一滴逢低買進的重劃區土地興建大樓,分別移轉給第二代。 為搶食這塊千億商機,安信建經推出「全案管理」服務,接受地主委託,滿足資產開發過程中包括稅務規畫、資金統籌、建築設計、營建管理、銷售、物管售服等,打造一條龍服務機制。 但也有專家指出,工業區都更獎勵太多,好處是吸引業者大力推動工業區都更,但是壞處是要求業者回饋機制不足,蓋的量體太大,未能有效管制。

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April 11,2018

【心內話】6000萬 我不是沒想過

我的農地有1,000坪,每次政府說要徵收,就有投資客來接洽,最高喊到一坪快6萬元。6,000萬元很吸引人,我不是沒想過。

務農很苦,小時候爸爸種洋菇,收成時我們半夜三點要起床切洋菇,7點趕去上學。爸爸種洋菇前要先跟人借錢甚至賒帳,收成後再還錢,有一次姊姊學費繳不出來,還被老師說再不繳就退學。所以我才不想務農,28歲跟朋友合夥開紡織廠,為了省成本,我在自家農地鋪水泥蓋倉庫,短短幾年跟朋友一共賺了3、4,000萬元。 可是隨著紡織業外移大陸,訂單越來越少,我只好一邊做紡織一邊幫家裡種田,最後專職務農。爸爸會教我,像肥料怎麼撒、手指要多寬才撒得均勻,不然這邊撒太多整株死掉、那邊營養不良。爸爸在我國中時出車禍雙腿截肢,裝義肢才能走路,很早就無法下田,但他會口授,而且照樣騎著他的三輪摩托車清晨巡一次田、傍晚再巡一次,才安心睡覺,老農夫對土地是這種感情。 種田很辛苦,但我整個人平靜下來,頭髮都黑回來,以前做紡織,我曾經接太多訂單交不出貨,像人家講的一夜白頭,交貨前一天,整顆頭2/3變成白髮。一開始我會用農藥,但慢慢了解它對人體、對土地的危害,後來寧可田裡長雜草,收成少一點。這裡土質很好,不像南部很多土地已經鹽化,水質也清澈不受汙染,幾年前我種的稻米被選為全國十大好米,最近還通過最嚴格的歐盟檢驗。 可是這裡被劃為竹科第三期用地,7年前政府說要徵收,我們抗爭才保住,最近又說要徵收。我理解政府想發展經濟,可是蓋工廠應該徵收貧瘠無法耕種的地,不是良田,還有,為了公眾利益情有可原,可是你看苗栗大埔現在長滿野草,哪來的招商?新竹高鐵站附近也一堆閒置土地,當成停車場,感覺都是炒作土地。 賣地就有6,000萬元,我一輩子也賺不到這麼多,但種田後我對土地的感情不一樣了,像當年我在農地鋪水泥蓋倉庫,水泥有鹼、重金屬,想變回農田要花好幾倍成本。還有,錢來得快去得也快,這附近好多人賣地一夕致富後被騙去賭場,幾次就輸光幾百萬甚至上千萬元。我自己做生意時也賺得快花得快,天天應酬,男人該去的地方都去了,真的是醉生夢死。現在爸爸過世十幾年了,我也算半個老農,也是每天起床後就先巡一次田水,傍晚再巡一次,才能安心睡覺。    

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April 9,2018

台電北高招商 投資額上看600億

中國時報【王莫昀╱台北報導】 力拚活化土地,台電攜手北高兩市,在台北市南港、高雄亞洲新灣區推動都市計畫變更及招商,估計吸引投資額上看600億,分別躋身台電招商金額最高案與開發面積最大案。 台電主管透露,亞洲新灣區案,基地面積逾1.6萬坪,為台電近年來最大面積活化案,投資規模逾百億以上,將於4月底、5月初公告;至於南港案將在5、6月公開,年底招標,吸引投資規模上看500億。 台電董事長楊偉甫指出,台電高雄案鄰近亞洲新灣區、展覽館,高雄市府表達希望納入亞洲新灣區建設計畫,鑑於共同開發,有利與當地重大建設接軌,因而全案交由高雄市府規畫招商。 高雄案土地原本承接其他經營困難國營事業土地,原屬工業區,區內多工廠,透過都市計畫變更為特貿三土地,招商面積廣達1.6萬坪。仲量聯行總經理趙正義表示,高雄案可興建樓地板面積高達10餘萬坪,8成可開發為商場、百貨或辦公樓,2成可興建住宅,雖尚未公開招商,但高雄地價較便宜,加上周邊有眾多重大建設,前臨高雄展覽館、高雄軟體科技園區,後接高雄圖書總館,緊鄰輕軌C8站,現已吸引外資、北部大型開發商評估搶進。 而與台北市合作開發的南港案,鄰近南港車站,原為台電材料倉庫與修護工廠,台電主管表示,這塊土地現在進行都更程序,預估年底可對外招商,但5、6月會先辦理公開說明會,此案為台電近年來吸引投資金額最高案、上看500億元,全案在招商上,鎖定與政府政策、地方區域發展、或與台電重要業務結合,如結合周邊新創產業,進行招商,成為新創產業新聚落。

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April 2,2018

貿易戰不會有贏家

貿易戰不會有贏家(夏明珠專題報導)

美國總統川普吹噓,一旦爆發貿易戰爭,美國一定能贏,然而歷史經驗證明,貿易戰爭通常都沒有贏家,它只會造成經濟災難,挑起戰端的一方,經常會自食惡果,而最大的受害者,恰恰是戰爭發動者想要保護的特定族群。就算傷害不擴及全球,衝突雙方的勞工、企業以及消費者,都將或多或少,直接或間接的受到傷害。 貿易戰爭這個用詞經常被濫用,在國與國之間因為商業利益,產生摩擦的時候,貿易戰被喊得震天嘎響,其實大家通常都不知道它真正的意思。康乃爾大學的貿易政策學者把它定義為是兩國或是多國之間,在發生貿易衝突時,不斷加碼的以牙還牙,墊高對彼此的貿易障礙。美國外交關係委員會的一個資深學者說,自1930年代以後,全球就不曾經歷過全面的貿易戰爭,不過川普上台以後,戰鼓敲響的頻率愈來愈高。 雖說全面爆發貿易戰爭,多數結果都是兩敗俱傷,但偶爾也有可能達到逼使貿易對手讓步的目的。以1980年代,美國汽車製造業與日本之間的對抗為例,雷根政府透過強有力的手段逼得日本退讓,最終日本只好把生產線移到美國,以規避貿易障礙。 然而話說回來,出於維護單一產業而輕啟戰端,經常會波及其他產業,以川普政府提高鋁的進口稅為例,研究估計,鋁進口稅提高百分之七,每年大約可以幫一千個美國鋁業工人保住飯碗,不過卻會讓兩萬兩千六百個其他行業的工人失業。 2002年,小布希總統對中國銷美的鋼,課徵懲罰稅,美國生產的鋼,如願漲價了,不過它增加了汽車等必須使用到鋼材的下游製造業者的成本,結果是得不償失,這種例子不勝枚舉。 為了合理化貿易挑釁行動,川普引用了美國貿易法中比較不為人知的232條款,以進口鋼鋁危害到美國國家安全的理由,調高進口稅,事實上,美國生產的鋼鋁,只有百分之3用於國防工業。學者說,川普過份誇大了這個產業與國家安全之間的關係。 世界貿易組織確實給予會員國以國家安全的名義,主張自身權益的空間,不過一直以來,大家也能接受不因為自己的產業碰到困難,就以國家安全的藉口,來行使保護主義,這是一種默契,不過看起來,這種君子協定,在川普的眼裡,根本一文不值。 在對進口鋼鋁實施懲罰稅之後,十天前,川普又引用301條款,對中國祭出三零一貿易制裁,要對總值六百億美元的中國銷美貨物,課徵百分之25的懲罰性關稅,中國也採取報復行動,全球最大的兩個經濟體,爆發貿易戰的可能性升高?不過專家沒有那麼悲觀,因為在仔細評估得失之後,美國最後很可能會決定,還是不要拿磚頭砸自己的腳。因為如果全面貿易開戰,中國有得是可以對付美國的籌碼。 中國是美國30萬黃豆農戶的最大客戶,去年,美國出口的黃豆,百分之61銷往中國,目前為止,中國沒有說要把美國黃豆納入報復項目,專家說,其實它根本不必,只要減少從美國採購的比例,把部份訂單轉往它國,美國恐怕就會吃不消。 中國手中握有的另外一個反制美國的利器是美債,中國是美國最大債主,它持有一兆一千多億美元的美國政府債,今年一月,它持有水位降到半年新低。分析並不認為中國會立刻大幅度減持美債,因為拋售也會造成自己的損失,川普政府比較需要擔心的是,為了填補減稅造成的財政缺口,這個會計年度,它需要發債將近一兆美元,未來幾年,狀況也差不多,假使中國減少購買、甚至不再購買美債,美國就麻煩大了。總之,美國現在沒有過份激怒中國的本錢。這就是為什麼川普雖然做足了強硬姿態,暗地裡,還是不得不和中國談判。說到底,現今的世界,愈來愈傾向於相互依存,而非零合關係。    

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