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October 31,2017

炒作氣盛 工業用地夯,大型交易增1倍│中山區│中正區│房屋二胎 房屋三胎 房屋借款 房屋借貸 房屋增貸 房屋轉貸│2994-1000

【MyGoNews蕭又安/綜合報導】行政院長賴清德為解決產業「五缺」問題,近日大刀闊斧提出閒置工業用地要三階段強制拍賣,工業用地成政策改革重心,主要在於近年炒作風氣之盛,影響產業正常發展,住商機構統計2017年及2016年前三季,總價1億元的工業用地交易,2017年交易量跟交易總價都大幅成長,2017年交易31件,相較2016年15件大增106.7%,2017年交易總額184.77億,跟2016年119.01億相比也大幅增55.3%。

大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示,國內工業地投資原本並不熱絡,2011年政府祭出奢侈稅打房,排除非都市土地,是工業地投資轉熱重要轉折點,由於許多投資人轉入工業地市場,工業地價格也從那時開始快速上漲,不過現階段工業地交易以自用為主,相較以往投機炒作,大不相同,政策如能逼出更多閒置土地釋出市場,可望讓交易熱度持續提升。

整體不動產市場從2014年後開始緊縮,但工業用地交易卻依然火熱,郎美囡指出,房市多年來堆疊出高房價,住宅、商業用地價格高,反觀工業用地基期低、稅負持有成本低,未來有變更地目的可能,而若能順利變更,獲利可觀,因此儘管「特種貨物及勞務稅條例」奢侈稅在2015年修法納入非都市工業地、推行產業用地政策革新方案提高持有成本,仍不減氣勢,且近年受惠全球景氣回溫,市場需求提高,電商大躍進帶來物流業的高度需求,工業用地、廠辦的需求增加,造就了工業用地交易的「榮景」。

因工業用地價格高築,造成許多產業買不起地,住商不動產企劃研究室主任徐佳馨認為,行政院宣示將對工業區閒置土地三階段強制拍賣,讓交易導入正軌,符合各界期待。不過閒置的工業用地,不一定是地主刻意囤地,條件相對差的工業用地,往往乏人問津,是賣不掉而非不想賣,政策能否促使地段較好的工業土地釋出,價格是否會修正,仍待觀察。

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外資來台獵房 最愛觀光飯店│天母│北投│石牌│房屋二胎 房屋三胎 房屋借款 房屋借貸 房屋增貸 房屋轉貸 │2994-1000

工商時報【方明╱台北報導】

國內稅制對外資來台投資房地並不友善,交易量逐年下滑,但私募基金仍逢低進場,採取高出低進手法操作、獲利亮眼;此外,儘管國內不斷傳出飯店拋售潮,但外資對國內觀光飯店卻情有獨鍾,又以日資動作最為積極。 根據內政部統計月報顯示,近17年,外資來台取得不動產件數(扣除陸資)的最高峰落在2003年的2,628件,2008年金融海嘯時為第2波高峰達1,644件,爾後幾年開始下滑,但每年仍維持千件之上,2015年一度又來到1,709件高峰。 2016年房地合一稅制上路,外資來台購買不動產大幅縮手,去年大幅衰退至985件,但相較去年的慘淡,今年買氣回春,截至最今年8月為止,外國人來台購置不動產843件、年增33.8%,全年有機會重回千件大關。 從歷年交易情況分析,外資來台購買不動產以私募基金操作最靈活,獲利也相當亮眼。私募基金選擇在房產景氣不佳時進場已不是第1次,2007年美商花旗私募基金(CPI)以台幣98億元買進內湖亞太經貿廣場3棟商辦,此標的正是香港里昂證券亞太恆富私募基金(ARIA)在2006年以70億元向欣翰建設買下,短短10個月里昂轉手給花旗就賺進28億元,而此物件又在2009年時由新光人壽以115億向花旗私募基金買下,花旗2年也獲利17億元。 此外,私募基金亞太置地(APL)2010年7月斥資30.5億向欣陸建設買下西門町漢中街萬國廣場商業大樓,2012年8月以67億賣給富邦人壽,2年獲利36.5億,創下私募基金投資國內不動產單筆獲利最高紀錄。 外資來台購置不動產除商辦大樓外,觀光飯店也成為外資最愛,今年初,日本大型旅行社HIS集團宣布,將以台幣5.83億元認購洛碁商旅私募案,屆時,HIS持有洛碁商旅股權將達51%。另外,日本三井集團台灣三井不動產也與宏普建設合作,於忠孝新生捷運站攜手開發「三井花園飯店」大樓。 此次傳出的韓系私募基金及日本西鐵,不約而同鎖定北市大型觀光飯店,看準的就是韓、日觀光客來台人數持續成長,政府在拚觀光之餘,意外帶動外資大舉來台投資國內觀光飯店市場。    

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October 27,2017

兩岸卡卡 4大慘業只有更慘│中山區│中正區│房屋二胎 房屋三胎 房屋借款 房屋借貸 房屋增貸 房屋轉貸│2994-1000

中國時報【譚淑珍、彭女韋琳、張語羚╱台北報導】

商總昨(26)日發布的「2017年產業建言書」直批政府上台1年多來,過於冒進各項改革,進而創造出旅行、旅館、遊覽車及不動產這四大「新興」慘業,商總理事長賴正鎰更直言,這新4大慘業是「沒有最慘,只有更慘。」 商總今年建言書以「翻轉政策迷思、破除重工輕商」為主軸,明白點出整體商業經營環境的「五大障礙」、政府政策的「八大失能」,凸顯出政策的「重工輕商」。賴正鎰也相對的提出「政府施政應翻轉的八大方針」。 在整體經營環境障礙上,賴正鎰直言,最大障礙在行政效能。他說,過去1年多年,從一例一休、年金、司法等各項改革,看到的只有「拚政治」,而不是在「拚經濟」,更造成社會對立、朝野紛爭及立院亂象,「也讓企業疲於奔命、無法展現身手。」 在政策失能上,賴正鎰批評,政府長期漠視服務業的發展,從政府的重大政策計畫,包括「5+2產業創新計畫」、「新南向政策」及「前瞻建設計畫」等,幾乎都看不到對服務業資源投入的規畫,顯示政府政策有「重工輕商」的迷思。 然而,他認為,服務業現階段最大的困境還是在「兩岸關係」上,旅行等4大慘業,只有最慘的境況,根本原因是陸客減少,面對陸客的減少,政府以新南向政策為因應,反而凸顯出政府的兩岸政策欠缺宏觀格局、新南向政策則輕忽風險控管,致使政策多淪為空談,導致4大慘業「沒有最慘,只有更慘」。 賴正鎰因此建議政府,應積極維繫兩岸友好關係與保持良好的溝通平台,讓兩岸經貿與文化,觀光等交流持續維持下去,他說,陸客也應該是重要的觀光客源,政府在積極吸引國外觀光客時,不應忽略大陸遊客。 商總昨也公布「對政府施政滿意度調查」結果,企業界對政府過去1年來的施政滿意度只有13.8%,其中,「一例一休」政策的不滿意度高達61.2%,商總理事長賴正鎰昨天也當面向總統蔡英文、行政院長賴清德建議,政府應儘速在年底前完成修法,否則時間拖得愈久,企業不是「苦撐」待變,只有關門一途。    

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October 26,2017

民宅屋頂裝太陽能板 補助40%全民當發電廠│大同區│萬華區│房屋二胎 房屋三胎 房屋借款 房屋借貸 房屋增貸 房屋轉貸│2994-1000

為推動國內綠能發展,行政院今(25)日宣布將祭出全民屋頂裝設太陽能板發電自用的獎勵措施,給予補助費用最高達40%,而公民電廠甚至可達50%,預計全案期程從2018年至2020年,並於一週內提出建置財務規畫模型。

  此案委由經濟部能源局推廣,且設置專人專線的單一窗口服務,鼓勵公務機關、國營事業、偏鄉部落、一般民眾的社區住宅屋頂、加工出口區、科學園區、各工廠屋頂等,都裝設太陽能板。   按照經濟部規畫,推動「綠能屋頂」的做法將從三處著手,第一為從家戶再到社區,最後是綠能城市;第二是從偏鄉部落、公營電廠開始;第三則鎖定工業用電大戶。經濟部表示,原本目標是2025年達到屋頂型太陽光電裝置容量30億瓦,將提早於2020年達成,而30億瓦相當於台中火力電廠6部機組的容量。   在社區住宅屋頂部分,今(2017)年7月到明(2018)年6月裝置容量目標是24,500萬瓦,明年6月到2020年的裝置容量目標,再進一步提升至140,000萬瓦,加總家戶屋頂發電目標共達164,500萬瓦。   至於,補助規畫方面,全民申裝太陽能板,費用最高補助40%,且提供參與台電「需量競價」的收入,和補助公民電廠線路與併聯費用最高60萬元,公民電廠「綠能屋頂」每千瓦設置費用補助50%。不過經濟部尚未透露總補助費用,雖提到將是一筆龐大的支出,但強調仍在精算中,將採最省錢的方式補助,一週內會提出建置財務規畫模型。   另外,經濟部也提到,太陽能板可分為地面型、屋頂型,若裝設地面型,全民又願意推動,成果應該很快,而屋頂型則會碰到違建問題,但能透過綠能與安全融合景觀城市改造,說不定能因此帶動內需。   對此,行政院則認為,推動全民參與綠能屋頂,必須鬆綁相關的法規,讓家家戶戶都能提供屋頂裝置太陽能自發自用,將請內政部研議相關事宜,包括修正「公寓大廈管理條例」,以降低區分所有權人出席會議和決議人數門檻。    

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October 25,2017

搶照潮發酵 房價修正壓力將倍增│大安區│信義區│房屋二胎 房屋三胎 房屋借款 房屋借貸 房屋增貸 房屋轉貸│2994-1000

【住展房屋網/綜合報導】稍有注意近期房市變化者應該都會發現,就供給面來看,確實已揮別先前一年半的低潮,新案明顯增加;而一般解讀認為,這是因為在若干讓利案拉抬下,市場買氣逐步回溫,使得業者信心恢復或增強,終於開始願意再推新案,試探市場水溫。

不過有關這波推案潮,其實業內另有不同解讀與觀察。某不具名的大型建商高層就告訴住展房屋網企研室,最近新推案再度增加,或許信心面是原因之一,但真正的核心因素,實是因為建照即將到期,所以不得不推。

的確,根據住展房屋網企研室的觀察,第四季開始的這波推案,半數以上為純預售案或剛開工。一般來說,建商會願意推預售案,多半是看好未來景氣;但就目前整體趨勢來看,短期內房價修正走勢並不會改變,房市也還處於盤整階段,因此該業者的觀察及說法,確實有其根據。

不管最近這波推案潮,到底原因是建商信心恢復,還是因為執照快到期、不得不推,導致的結果都是一樣,那就是從現在開始到未來兩、三年內,房市供給量將再度激增;這不僅包含即將進入交屋階段的前期預售案,及剛推新案,甚至先前因為容積獎勵上限及雨遮不予登記新制而搶請的大批建照,更將在未來一到三年內陸續大量釋出。

在新舊供給齊發,房市需求面短期內卻只剩剛性需求撐盤的情況下,導致的結果自然是供給大於需求,價格修正壓力持續增加,盤整期再拉長。

總之,除非國內經濟景氣快速復甦,讓蟄伏的房市投資置產客停止觀望,再度樂觀看待後市、願意進場追高,否則僅靠持續萎縮的剛性需求能量,住展房屋網企研室預期,未來三、五年內,國內房市恐將出現供過於求、價格修正壓力倍增的走勢。    

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October 23,2017

《傳產》打房症候群,北市房租創歷史新高│中和│永和│新店│房屋二胎 房屋三胎 房屋借款 房屋借貸 房屋增貸 房屋轉貸│2994-1000

【時報-台北電】打房症候群?!政策打房,打到房價連跌3年、但是房租一漲不回頭,逆勢上漲到歷史新高點,這種房價、房租完全脫鉤的特殊走勢,歷年罕見。

 根據台北市主計處房屋指數2017年8月最新統計顯示,台北市房租指數已突破104.79,是今年以來單月最高點,也是歷年來最高紀錄,比去年同期上漲0.86%;跟上波低點hosted-news年的98.06相比,13年來累計上漲6.8%。  再觀察行政院主計處最新公布的2017年7月全台消費者物價房租類指數,也來到最高點,達104.74,創31個月新高。  淡江大學產業經濟學系教授莊孟翰分析,這是相當罕見的房價、房租互相脫鉤現象,分析其原因主要有三個。一是政策面因今年初政府實施租屋新制,規範房東不得限制房客把租金支出申報扣抵所得稅、不得禁止遷入戶籍,讓全台多達9成以上房租不報稅、又怕房客去檢舉的房東族浮上檯面,部分房東開始找藉口喊漲,把租賃所得課稅、重新裝潢、管理費和水電費等所帶來的各種成本轉嫁到房租上。  第二個原因是市場面因素,這幾年有些投資客套牢,不想低價賣房,所以紛紛先「轉賣為租」,轉進租賃市場;不過,有更多的人想買房,在現在房價連續下修3年來,房價緩跌,但還沒觸底、也沒跌到買方預期的滿足點,因此在觀望房價會下跌、又想等房價下跌時再進場買房的心理下,寧可先租房子,這種「以租代買」的租屋需求,支撐出價格不墜。  第三個原因,是稅賦轉嫁使然,打房、居住正義下的種種政策,把台北市房屋稅、六都地價稅,都逐年墊高,都讓房東有藉口喊漲租金。  永勝資產管理公司總經理徐銘達表示,租賃市場上今年以來漲幅確實是比往年明顯,許多房東都喊漲個1~2成。尤其有些投資客手中刻意要拉高租金,以期把租金報酬率「作得漂亮」一點的包租公包租婆,他們寧可先裝潢好房子、把租金開高、讓房屋閒置2個月租不出去,也堅持拉高租金,所以市場上常見到愈來愈多號稱為「小豪宅」、「飯店式管理精品宅」、「全精裝」等租屋產品。  徐銘達表示,甚至有包租公包租婆把房子包裝成「日租」套房,1天租金喊到3,000元,1個月號稱租金收益可以高達90,000元;有些有特殊客層租賃需求的區域,也有些房東把20坪房子用1坪2萬元的裝潢成本來打造,賣相非常好,但1坪租金也站穩1,000元大關,相對也會把區域租金行情拉高。這些租屋市場現象,雖然很誇張,但是「不這樣包裝、報酬率根本不能看!」以後怎麼轉手牟利?  展望2018年,莊孟翰認為,在房價未到谷底、賣方不讓利到足以吸引買家進場的情況下,預期房價緩跌、租金持續上漲的趨勢不變;除非房市景氣反轉、止跌,買方肯買房,成交量放大,租屋市場客源開始「轉租為買」,二者走勢才可望恢復到一致。 (新聞來源:工商時報─蔡惠芳/台北報導)    

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October 18,2017

港樓漲翻天 躍升亞洲最貴城市│大同區│萬華區│房屋二胎 房屋三胎 房屋借款 房屋借貸 房屋增貸 房屋轉貸│2994-1000

工商時報【吳孟翰╱綜合報導】
根據瑞士寶盛私人銀行(下稱瑞士寶盛)「2017年亞洲財富報告」指出,由於住宅價格飆升,香港已經取替上海,成為亞洲高端生活成本最昂貴城市,上海及新加坡緊追在後,吉隆坡則是亞洲地區最便宜的城市。
路透報導,該報告在2015年起開始發布城市排名,其中,反映高資產淨值人士消費趨勢的瑞士寶盛高端生活指數顯示,以價格加權計算,香港今年躍升兩位,首次成為亞洲高端生活成本最昂貴的城市。而受到貨幣匯率影響,吉隆坡取代孟買成為亞洲最便宜的城市。
瑞士寶盛亞洲市場與投資顧問方案部執行董事黃佩麗表示,雖然香港一籃子貨品和服務的整體價格僅上升1%,但由於房地產占指數比重高達30%,故住宅物業價格飆升推高了香港的排名。
該行亞洲投資總監Bhaskar Laxminarayan並稱,其他亞洲已開發城市的房價與香港有一段距離,未來即使有機會追上來,也不等於香港的房價會走弱,相信能維持香港第1的地位。
報告顯示,香港豪宅的每平方公尺價格為51,594美元,較亞洲平均價格19,150美元高出1.69倍。
此外,今年新增的「高級餐飲」以及舊項目商務機票,亦以香港最為昂貴。
亞軍上海在鐳射矯視、紅酒、珠寶、肉毒桿菌療程、雪茄和護膚面霜這6個項目的價格則為區內最高。
報告提到,隨著各國的收入水準不斷提高,加上千禧世代崛起,亞洲和全球的消費者喜好正由商品轉移向體驗型服務。
顧問公司Boston Consulting Group的調查顯示,高端體驗式消費市場於2016年至2023年的複合年成長率將達5∼6%,增幅高於整體個人高端消費市場的2∼3%。

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民眾對房價感受與預期正逐漸改善當中│中山區│中正區│房屋二胎 房屋三胎 房屋借款 房屋借貸 房屋增貸 房屋轉貸│2994-1000

信義房屋 (9940-TW) 針對官網使用者進行第 4 季購屋意向調查,針對近半年房價感受,受訪者認為想購屋區域房價持續下跌的比重,較去年下半年兩次調查均逾七成收斂至 46%;至於房價後市,看壞的比重雖仍達六成,但已是近五季調查結果相對較低的數據,透露民眾對於房價感受與預期正逐漸改善當中。

信義房屋指出,該公司在 2016 年第 3 季與第 4 季調查當時,有高達七成受訪者認為想要購屋的區域房價持續下跌,目前已明顯緩和。 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,從調查可發現民眾對房市情緒略為改善,反應到今年以來的市況,大致也出現價格盤整與量能反彈,但現階段房市溫度可能也僅是從冰凍庫逐漸回到常溫,絕大多數民眾對房價看法保守,仍是偏向大跌機率有限,有需求擇優購屋的階段,並非認為房價上漲帶動的購屋需求,市場也沒有投資的需求,短期內仍是維持盤整的機率較高。 曾敬德表示,今年第 3 季調查結果顯示,民眾對近期房價感受與未來的預期兩個指標,看壞的比例都呈現收斂走勢,從 2015 房市修正以來,今年民眾對房市悲觀的情緒改善最明顯,在房市信心與情緒改善之下,今年市況則呈現量能回溫與價格盤整,對照近期國有房地的標售也有類似現象,當一再流標的國有房地,底價不再破底修正,降低民眾對於跌價的預期後,反而出現一波買氣。 信義房屋調查結果顯示,對於過去半年想要購屋區域的房價看法部分,有 46% 受訪者認為房價下跌,明顯低於 2016 下半年兩次調查時的 72% 與 74%,認為近期房價下跌的比例明顯減少。 若分區域來看更明顯,新竹以南民眾認為過去半年房價有下跌的比例也明顯少於雙北市。 該調查結果顯示,民眾對未來預期的房價看法,正持續緩慢的改善當中,看壞比例從 2016 年第 4 季 74%,逐漸收斂至 61%,此次調查是近五季調查以來較低的一次,看跌比例略有改善,但普遍對未來房價看法偏保守。 信義房屋並指出,該調查結果顯示,有 42% 的受訪者認為政府不打房,會維持房市穩定,另外有 6% 認為會有利多救市,18% 認為不清楚,認為政策會繼續打房的比例為 34%,相對多數的受訪者對於政策看法都是偏向中性,政策的不確定性下降,可能也是買氣回溫與對房價悲觀情緒改善的原因之一。    

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October 13,2017

許虞哲:稅改有濟無劫 全民受惠│蘆竹│南崁│龜山│房屋二胎 房屋三胎 房屋借款 房屋借貸 房屋增貸 房屋轉貸│2994-1000

【住展房屋網/綜合報導】新北市捷運環狀線第一環日前在施工團隊與百位捷運迷見證下,順利全線合龍!工程進度已近8成,全線朝107年底完工前進,環狀線通車後,可轉乘目前營運中及興建中共7條捷運路線,有效縮短乘車時間,也可紓緩北市轉乘的人潮。 

新北市政府捷運工程局表示,環狀線第一階段由新北市與中央出資,全線長15.4公里,共設14座車站與1處機廠,行經新店、中和、板橋、新莊等人口稠密地區,第一環全線都位在新北市境內。 

捷運工程局表示,大台北地區過去的交通路網規劃上,都是以台北市為中心,呈現輻射狀,環狀線通車後,捷運路線間轉換不需再進入台北市的中心,從板橋站到新北產業園區站約12分鐘,大坪林站到板橋站約20分鐘,大幅縮短搭車時間,提升路網效益。 

除服務新北市400萬市民外,更擴大至大臺北地區近700萬市民,使原本以臺北車站為中心的捷運路網,串連北北桃生活圈,達成大臺北一小時交通生活圈的目標。 

環狀線主體工程包含高架段、潛盾隧道、跨河橋梁與跨越台64線上方等複雜工程。局長趙紹廉表示,工程開工起屢次高難度演出,從地面下到高架段,囊括地下車站、潛盾隧道、全台首見的疊式高架段、台64共構「一線天」落墩等,可說是集捷運建設技術之大全。 

趙紹廉說,合龍現場捷運工程局也邀請100位民眾共同見證與祈福,並製作紀念螺栓贈送給參與民眾。    

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殺到全球最低 台灣房貸利率 快跌破1.5%│桃園│八德│房屋二胎 房屋三胎 房屋借款 房屋借貸 房屋增貸 房屋轉貸│2994-1000

工商時報【朱漢崙╱台北報導】

放款市場利率齊殺,房貸利率殺價災情最嚴重,對此不少金融業高層私下指出,台灣的房貸利率都已快跌破1.5%,幾乎可說已殺到全球最低,不僅比起日本、美國的平均水準已分別低1個百分點、3個百分點以上,若未來20、30年台灣基準利率水準走升,以台灣目前微薄的加碼點數來看,屆時恐怕銀行放款收入連繳營業稅都不夠。 根據央行統計,2000年全體國銀的平均購屋貸款利率為7.14%,但時隔17年後,2017年8月央行最新國銀購屋貸款平均利率現在僅剩1.638%,而且是央行已在1年多前停止降息,但房貸平均利率在這段時間內繼續下降超過1碼(0.25個百分點)的水準。 某大型行庫高層指出,由於房貸期間長達20∼30年,世界先進國家均將利率維持在一定水準之上,舉例來說,美國、日本雖然先前採低利寬鬆政策,日本更是長年零利率,但其房貸利率水準均較台灣高很多,美國甚至現在極優質的客戶的利率都還要4%以上,至於日本儘管已號稱「零利率」多年,但房貸利率迄今仍大多在2.5%以上。 但台灣房貸利率已殺到貼近1.5%,比起日本、美國的平均水準,分別低1個百分點和3個百分點以上。國銀高層分析,台灣房貸利率這麼低,令人憂心台灣的房貸利率訂價,已難以因應20、30年的長天期風險。 國銀主管指出,台灣的房貸利率加碼點數每況愈下,這麼微薄的加碼點數,未來恐怕連繳營業稅都不夠,舉例來說,現在有一筆房貸利率1.5%,是用1年期定儲利率1.05%加碼45點(1點是0.01個百分點)計息,營業稅率5%,現在繳稅大約0.075%,即加碼的45點約有7.5點拿去繳稅;但若未來30年內,作為計價基準的定儲利率漲到10%,房貸利率為10.45%,屆時該房貸的營業稅若以5%稅率計息,等於要繳0.5225%的稅,「加碼點數連繳營業稅都不夠用」。    

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