March 24,2018 19:35

都更真的可以免費一坪換一坪嗎

都更議題除了日前成為台北市長參選人的政策論戰外,前幾天台南市又發生安平二期國宅海砂屋危樓改建,.....

都更真的可以免費一坪換一坪嗎(劉昌坪)
2018/03/24 蘋果日報
律師


都更議題除了日前成為台北市長參選人的政策論戰外,前幾天台南市又發生安平二期國宅海砂屋危樓改建,因每戶仍需負擔約100萬元,因此引起許多住戶的不滿。就台南案件而言,市府已透過都更方式爭取提高容積率(依「台南市高氯離子鋼筋混凝土建築物善後處理辦法」第7條規定,海砂屋的容積獎勵,最高為原容積率或原總樓地板面積的30%)。倘若先不談賴清德院長的承諾和原來興建時偷工減料的究責問題,事實上,除非修改現行法令(遊戲規則),否則除了少數精華地區,因為可銷售面積金額可高達一定程度,而有1坪換1坪的先天優勢外,都更究竟可否免費1坪換1坪,其實只要透過數字說明,民眾就可以清楚了解。

譬如北市「住三」的法定容積率是225%,假設某基地現況容積率為180%(即俗稱容積未用完),辦理都更時又爭取到30%的容積獎勵,那麼該基地透過都更重建所增加的容積,即為現況容積率低於法定容積率的差額45%(225%-180%),再加上法定容積率30%的獎勵,也就是67.5%的容積(225%*30%),此時該基地即多出112.5%的容積(45%+67.5%),所增加的可銷售樓地板面積在高房價地區,就較有機會可以做到1坪換1坪。

但目前實際情況是,北市住三法定容積率225%的房子,大部分都是4或5層樓公寓,原容積已達到240%,有時甚至更高,縱使在辦理都更時爭取到法定容積率30%的獎勵,但仍僅有67.5%(225%*30%)的容積可用來折抵都更的重建費用。

條件未滿足做不到

所以究竟能不能免費1坪換1坪,必須視個案情形而定,因此只能說,凡是現況容積率低於法定容積率,且兩者差額越大,如果再爭取到越多的容積獎勵,就越有機會全額抵付都更重建費用,也就越容易達到1坪換1坪的分配條件。

重建費用乃是辦理都更的成本,無論公辦或民辦都更,都需重建費用。事實上,倘若是透過買賣方式以舊屋換新屋,也並非一律無需支付額外的費用。假設張三在新莊的舊公寓權狀面積30坪,市場行情每坪25萬元,隔壁新成屋行情為40萬元1坪。如果真的要1坪換1坪,而且是以室內實際居住面積為準,則張三需要買的新成屋,權狀面積大約是45坪,此時賣舊屋買新屋所支出的金額,大約是1050萬元(1800萬元-750萬元)。

同樣的道理,都更是把原來的建築物拆除後重建,使其從舊屋變成新屋,所以當然也會有費用支出,差別僅在於重建費用的計算是否合法及合理(依個案所處地段及當時的不動產景氣而有所差異)。實務上,一般都更的重建費用,往往低於賣舊屋買新屋所需支付的金額,對於經濟弱勢的民眾,反而更有助於其亦可享受新建物的安全性(如耐震及消防)以及便利性(如電梯及公共設施)。

回歸實務面而言,不能說免費1坪換1坪絕對不可能,但如果在許多條件無法滿足下無法做到,又沒有向民眾說明清楚,勢必造成不必要的對立及困擾,反成為推動都更的阻力。




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