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March 31,2008

邁向幸福的島嶼3--台北東京房價比一比

101 building
總統大選結束了，股市房市莫不歡心雷動的慶賀馬小九總統當選，除了聽聞中的建商連夜修改牌告售價外，在一般媒體可以感受到的，就是建商廣告量激增與媒體趁勢製作房市節目興起，大體上都在宣達台北房市將有30-50%增值空間，將與香港跟上海房市並駕齊驅。對於上海與香港的房市，畢竟有許多熱錢炒作與夢想空間，筆者不敢直接做評論，倒是以前筆者一篇文章裡曾經對台北與東京的房市提出過些比較，只不過當時並未利用較為嚴謹的數字與邏輯來解構分析，而這幾天在網路上優遊時，碰巧看到幾個東京市區新屋的價格資訊，在好奇心的唆使下，花了點時間著手研究這個topic，也在此跟各位分享我以財務與經濟面的角度研究後的心得。

日本新幹線700N
日本國民的平均所得為3.8萬美元，如果將城鄉地域差距考量進來，我們可以大膽假設東京地區的平均所得高於全國平均33%，(3.8萬*133%=5萬美金)，而我們也可以利用相同的加成幅度，推算台北地區居民所得水準(台灣平均所得1萬7千美金*133%=約為2萬2千美金)。依此計算，東京地區居民的年所得相當於北市居民的2.27倍。也就是說在其他條件相同下，以房價所得比來看，東京市的房價至少是可以高於北市2.27倍的。

其次是貸款利率的差距，依照目前台灣銀行的資訊，20年期的房屋貸款年利率約可用3.5%來計算，至於日本的部份，根據日本住宅金融公庫的最新資訊，http://www.flat35.com/，東京地區的貸款利率約介於2.6%-3.2%之間(貸款期限最長可到35年)，在此用3.0%作為比較基準。0.5%的貸款利率差距，如果用房價1000萬貸款成數為6成的例子(台幣600萬)做為貸款基準來衡量，20年複利終值的差距約為新台幣100萬元，也就是說，如在房價與其他條件相同的前提下，貸款年利率為3.0%貸款者相較貸款利率為3.5%的貸款人，其實質負擔就少了台幣100萬。換句話說，因為貸款成本的差距，東京的房價，先天上就有資格比台北市高約10%。而在合併考量前面所說的所得差距愈貸款成本差異後，東京的房價至少應該高於台北市2.5倍(2.27*110%=2.5)。

Tokyo
以下筆者依兩個目前在日本網頁上所搜尋到的東京市區待售成屋作為比較，第一個建案位於東京文京區的パークハウス護国寺(參考資料)，東京文京區是較為偏向文教區的區域，該區較著名的觀光景點包含東京巨蛋，護國寺跟小石川植物園，此建案周遭交通便利，有三條捷運線(有楽町線「東池袋」駅 徒歩8分，丸ノ内線「新大塚」駅 徒歩8分，有楽町線「護国寺」駅 徒歩10分)，，如果要拿來台北市的區域來比較的話，筆者個人是覺得可以用中正古亭區，或是士林天母區拿來作為一個比較基準。依パークハウス護国寺的官方網頁資料，該建案專用坪數(不確定是不是代表不含公設)介於54.61m2～78.07m2(17~23坪)，總價介於日幣5,530万円～9,260万円(台幣1675~2805萬)，每坪單價介於台幣98萬至122萬間，若單純以每坪單價而言，的確高於目前北市中正古亭區的行情，但是前面也說過了，若依照國民所得比例差距，貸款成本比較，パークハウス護国寺每坪售價應該高於台北市中正區2.5倍。以目前中正區新屋房價每坪售價至少都在台幣60-70萬以上來計算，目前兩地的房價差距僅有1.65-2.倍，而究竟至台北市太貴還是東京是太便宜，則可請各位讀者自行判斷，當然筆者也會有自己的解讀。(你們建商就不要來跟我說，東京不是台北，大陸人不會買東京之類的鬼話，我看建商在拿台北跟香港比的時候，可沒像我這麼科學與客觀)。 

 第二個建案，位於東京世田谷區的パークハウス世田谷千歳台コンフォート  (參考資料)，東京世田谷區較為市郊，鄰近東京鬧區涉谷區，此建案周遭交通並不算太為便利，但也有兩條私人鐵路(小田急線與京王線)可做公共運輸，如果要拿來台北市的區域來比較的話，木柵區與北投區倒是一個比較合理的基準。依パークハウス世田谷千歳台コンフォート的官方網頁資料，該建案專用坪數介於60m2～87m2(18~26坪)，總價介於日幣4,470万円～7,410万円(台幣1355~2245萬)，每坪單價介於台幣75萬至86萬間，如果依照目前北市木柵與北投新屋每坪表定單價40萬以上而言，兩地的房價差距約在1.875-2.15倍之間，也低於所得差距應有的2.5倍。以上兩個案子的舉例，雖不足代表兩地房市的全貌，但筆者相信這樣的差距，已足以說明台北市民購屋的辛苦與無奈(可是，可是根據建商說，還有上漲30-50%的空間耶，阿版主怎麼會說成這樣.....)，更何況以台灣目前建商的建築品質跟設備水準(有興趣者可上以上兩建案的官網比較)，都市公共建設設計與品質，實在是沒辦法與東京來相提並論。


筆者以往是學經濟跟財務的，也知道供需的原則有時很難用理性的邏輯來解析，也無法斷言目前台北市某些區域跟豪宅的行情是否合理，畢竟那是屬於小眾市場跟有錢資產家的世界，不是我這種小老百姓可以理解的。而特殊需求的考量(地段，治安，學區)也讓一些區域確實有看漲的空間(所以我並沒有拿台北信義區跟東京市的港區，汐留，六本木&表參道來比)，只是，在媒體一面倒配合建商吹噓選後房市的榮景，驚人的升值空間與不分雞犬一同升天的異象之際，自己只想是多花點時間，多看了些資料，避開人云亦云思考盲點，即便當作是長長見識也罷，至少自己覺得看的清晰，也寫的開心。

 

 



Posted by mimikaku at 樂多Roodo! │18:00 │回應(3) │引用(0) │Social Care
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回應文章

寫得很好，不過需要修正一下，日本的房子確實是賣實坪，所以該售價必須乘以0.67才是台北的售價，另外日本的房子含許多昂貴的設備和內裝，所以甚至比台北還便宜。
Posted by kk at May 3,2008 17:46

竟然如此離譜，小老百姓現在如何應變? 是否"無殼蝸牛"又要上街頭了？？？？？
Posted by lillie at October 2,2008 15:36
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