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April 17,2008

臺灣高等法院 91.01.23. 九十年度上易字第四0一號民事判決(兇宅二)

文  號: 臺灣高等法院 91.01.23. 九十年度上易字第四0一號民事判決
日  期: 91/01/23
案  由: 給付買賣價金
本  文: 臺灣高等法院民事判決  九十年度上易字第四○一號
    上  訴  人  甲○○
    被 上訴 人  宏巨建設股份有限公司
    法定代理人  鄭欽天
    被 上訴 人  再宏建設股份有限公司
    法定代理人  李順興
右當事人間給付買賣價金事件,上訴人對於中華民國九十年五月三日臺灣臺北地方法院八十九年度訴字第四七五○號第一審判決提起上訴,本院判決如左:
    主    文
原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分及訴訟費用(除確定部分外)之裁判均廢棄。被上訴人宏巨建設股份有限公司應再給付上訴人新臺幣拾貳萬捌仟佰捌拾貳元,被上訴人再宏建設股份有限公司應再給付上訴人壹拾萬玖仟肆佰陸拾元,及均自九十年二月二十一日起至清償日止,按年息百分之
五計算之利息。其餘上訴駁回。
第一審(除確定部分外)、第二審訴訟費用由被上訴人負擔。
    事    實
甲、上訴人方面:
壹、聲明:
  一、原判決不利於上訴人部分廢棄。
  二、右廢棄部分,被上訴人宏巨建設股份有限公司應給付上訴人新臺幣(下同)三十二萬八千三百八十二元及自民國(下同)八十九年十一月十日起至清償日止,按年息百分之五計算之利息,被上訴人再宏建設股份有限公司應給付上訴人十萬九千四百六十元及自八十九年十一月十日起至清償日止,按年息百分之五計算之利息。
貳、陳述:除與原判決記載相同者,予以引用外,補稱略以:
  一、兩造訂立之房地預定買賣契約書,係參酌內政部之買賣契約範本,此範本未經公告未有強制力,僅得作為參考,故兩造約定賣方(即被上訴人)得沒收房地買賣總價百分之二十之違約金,顯屬過高,應予酌減。

  二、本件係屬預售屋之買賣,買受人之繳款係配合各工期而分期付款,依兩造約定,倘買方違約情節嚴重者(如愈早違約不付期款),其所繳價款尚少,因被沒收所受之損失較輕微;其違約情節較輕者(如已繳大部分期款至施工後期始未續繳),因所繳價金已多,被沒收充作違約金之數額相對增加,所受損失反較嚴重,顯造成賞罰不平之情況,實失違約金作為確保債務履行之本旨,本件上訴人已繳畢全部自備款,僅剩餘銀行貸款,違約情節自屬輕微,原審沒收百分之二十之違約金,顯屬過高。

乙、被上訴人宏巨建設股份有限公司(下稱宏巨公司)方面:
壹、聲明:上訴駁回。
貳、陳述:除與原判決記載相同者,予以引用外,補稱略以:
  一、上訴人關於利息損失部分實遠多於原審所認定之五萬九千四百零八 元:原審以被上訴人再宏建設股份有限公司(下稱再宏公司)於「九十年二月五日」合法催告上訴人辦理貸款對保手續時為被上訴人利息損失起算點,惟上訴人對於系爭建物已於八十八年十二月前完工之 實知之甚詳,自應於八十九年上半年履行契約約定之對保手續  。被上訴人宏巨公司自八十八年十二月間至八十九年八月間即一再催促上訴人對保,並先後於八十八年十二月及八十九年八月間以存證信函再度催告上訴人對保,上訴人最遲應於八十九年九月完成相關手續,是利息損失起算點自應以被上訴人宏巨公司催告時起算,依據年利率百分之五計算,被上訴人迄今亦至少有十八萬五千三百三十三元之損失(自八十九年一月起則有三十七萬六百六十六元之損失。<!--more-->

  二、被上訴人於原審時已就上訴人違約造成被上訴人之損失已加以說明,且依據契約自由原則,被上訴人實無須就損害之數額加以舉證,上訴人即應依契約之約定給付違約金。兩造關於本件違約金之約定,亦僅以總價款之百分之二十作為違約金之總額,並無過高或顯失公平之處。是以上訴人請求此部份再予酌減,實有不當。

丙、被上訴人再宏建設股份有限公司(下稱再宏公司)方面:被上訴人受合法通知,未於言詞辯論期日到場,亦未提出任何書狀作任何陳述。理    由
一、被上訴人再宏公司經合法通知,未於言詞辯論期日到場,核無民事訴訟法第三百八十六條所列各款情形,爰依上訴人之聲請,由其一造辯論而為判決。

二、上訴人起訴主張:上訴人於八十六年九月二日向被上訴人買受坐落○○縣○○市○○段七八○地號土地應有部分及其上建物「希望之河」編號A棟第二十樓房屋、地下三層一○七號機械式中層停車位一位(下稱系爭房地),買賣價金共七百六十五萬元,上訴人已給付價金 一百六十二萬元,及辦理所有權移轉登記規費、代書費用等十六萬元。惟因該棟房屋有人跳樓自殺,系爭房地有重大瑕疵,上訴人已於八十九年八月二十二日以存證信函解除兩造間買賣契約,並再以起訴狀繕本送達為解除契約之意思表示,上訴人自得請求被上訴人返還價金。雖被上訴人宏巨公司於八十九年八月十日另為解除買賣契約意思表示,但因上訴人之前並未收受被上訴人催辦貸款之通知,另系爭房屋有前述瑕疵等,且該意思表示僅係以被上訴人宏巨公司一人名義為之,故解除契約不生效力。縱認被上訴人解除契約已生效力,其沒收上訴人已付之價金充作違約金,數額顯屬過高,應認為被上訴人沒收四十二萬元為適當,超過之一百二十萬元及十六萬元之規費,被上訴人亦無法律上原因而受利益,致上訴人受有損害,被上訴人亦應按宏巨公司與再宏公司之出資比例百分之七十五及百分之二十五返還上訴人等情,為此先位聲明,依民法第二百五十九條規定,備位聲明則依不當得利之法律關係,求為命被上訴人宏巨公司給付一百零二萬元,被上訴人再宏公司給付上訴人三十四萬元,及均自起訴狀繕本送達被上訴人翌日起至清償日止之法定遲延利息之判決(原審就上訴人請求宏巨公司、再宏公司給付分別超過十八萬七千五百元、六萬二千五百元本息部分,為上訴人敗訴之判決,上訴人僅就其敗訴部分中之三十二萬八千三百八十二元、十萬九千四百六十元本息部分聲明不服)。被上訴人再宏公司則以:其就兩造間買賣契約之履行,分別授權被上訴人宏巨公司於八十八年十二月二十三日催告上訴人辦理對保及所有權移轉登記相關手續,於八十九年八月十日向上訴人為解除買賣契約之意思表示,是兩造間買賣契約已經被上訴人解除。另再以八十九年十二月二十八日答辯狀繕本送達,催告上訴人於十五日內配合辦理買賣契約第十五條約定之銀行對保、稅費預繳等所有權移轉登記前手續,逾期則以該書狀為解除契約之意思表示,不另通知等語。被上訴人宏巨公司則以:凶宅客觀上非屬物之瑕疵,且該名自殺之黃姓男子亦非自系爭房屋中跳樓,並無所謂影響居住品質或減少價值可言,自不構成物之瑕疵;另系爭房地尚未交付上訴人,上訴人無由依物之瑕疵擔保規定解除契約。又被上訴人已於八十九年八月十日解除兩造買賣契約,並沒收上訴人已繳價金;並以八十九年十二月十八日答辯狀之送達再度定期十五日催告,上訴人仍未為配合辦理各項手續,被上訴人宏巨公司遂以該份書狀為解除兩造買賣契約之意思表示。再者,兩造約定之違約金屬損害賠償額預定之違約金,被上訴人因上訴人違約所受之損害至少為一百七十五萬三千五百八十三元等,故違約金並無過高情事等語,資為抗辯。

三、上訴人起訴主張其於八十六年九月二日向被上訴人買受系爭房地,買 賣價金共七百六十五萬元上訴人已給付價金一百六十二萬元,及十六萬元之規費。嗣該棟樓房有人跳樓自殺等事實,已據其提出房地預定買賣契約書、付款明細表及期款分配表為證,並為被上訴人所不爭執,自堪信為真實。

四、上訴人主張系爭房地同棟樓有人跳樓自殺,故屬重大瑕疵且無從補正,遂於八十九年八月二十二日以存證信函解除兩造間買賣契約,並再以起訴狀繕本送達為解除契約之意思表示之事實,雖提出存證信函、律師函及其回執為證,惟被上訴人否認系爭房地有瑕疵。經查:物之出賣人對於買受人,應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵,亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵,民法第三百五十四條第一項固定有明文。惟所謂物之瑕疵,係指存在於物之缺點而言。須當事人有所約定,或依通常交易觀念,認為應具備之價值、效用或品質而不具備者,始得謂為物有瑕疵,亦即,物是否具有瑕疵,應以一般交易觀念上是否屬於物之瑕疵認定之。建築物是否因為曾有人於此自殺而成為「凶宅」,僅屬於個人主觀面及心理面之範疇,因人、因時、因宗教信仰等不同而有異,亦可藉由時間經過、記憶淡忘或宗教儀式去除該不安之心理,在一般交易觀念上,顯難認將導致物之價值、效用或品質不具備,自非謂物之瑕疵。故雖有人曾自系爭房屋所在同棟別樓層跳樓自殺過,系爭房屋未必成為「凶宅」,且在一般交易觀念上,難謂將導致房屋價值、效用、品質之減損,自不得指為瑕疵。況該名自殺者亦非自系爭房屋中跳樓,無所謂影響居住品質或減少價值可言。系爭房屋既無效用或品質等物之瑕疵,則上訴人以有人自其他樓層跳樓自殺過即屬系爭房地有重大瑕疵,而解除系爭買賣契約,自屬無據。上訴人雖於八十九年八月二十二日以存證信函解除兩造間買賣契約,並再以起訴狀繕本送達為解除契約之意思表示,因無解除之依據,不生解除契約之效力,則上訴人先位聲明本於解除契約後回復原狀之法律關係,依據民法第二百五十九條規定請求被上訴人宏巨公司給付一百零二萬元,被上訴人再宏公司給付三十四萬元,及自起訴狀繕本送達翌日(被上訴人宏巨公司自八十九年十一月十日,被上訴人再宏公司自九十年二月二十四日)起至清償日止按年息百分之五計算之法定遲延利息,即無理由,應予駁回之。

五、上訴人又主張被上訴人解除契約不生效力,縱認被上訴人解除契約已生效力,其沒收上訴人已付之價金充作違約金,數額顯屬過高,應認為被上訴人沒收超過四十二萬元之價金部分及十六萬元之規費,均屬不當得利等語,被上訴人則辯稱上訴人經催告未辦理對保及所有權移轉登記相關手續,其已於八十九年八月十日向解除買賣契約,並沒收上訴人已繳價金,其因此所受損害至少為一百七十五萬三千五百八十三元,故違約金並無過高情事等語。經查:依兩造買賣契約第七條約定,上訴人應按期繳納買賣價金,如逾期十五日並經被上訴人以存證信函催繳後七日內仍未繳者,被上訴人得依買賣契約第二十二條約定解除契約。又第十五條第四項約定,上訴人在被上訴人辦理所有權移轉登記前,除應繳清交屋保留款、應付工程期款等外,應提出辦理所有權登記及貸款有關文件,辦理各項貸款手續,繳清各項稅費等,有房地預定買賣契約書可查,兩造對此內容,亦均不爭執。次依民法第二百五十八條第一項、第二項規定:「解除權之行使,應向他方當事人以意思表示為之。契約當事人之一方有數人者,前項意思表示,應由其全體或向其全體為之。」經查本件買賣契約之出賣人為被上訴人二人,其中被上訴人宏巨公司已於八十八年十二月二十三日存證信函通知上訴人依據買賣契約第十五條辦理銀行對保等移轉所有權前手續,該存證信函末頁並記載「本通知函並依再宏建設股份有限公司授權,由宏巨公司全權處理」等語,此除經被上訴人再宏公司陳述綦詳外,並有存證信函在卷可稽(見原審卷第七四頁),惟上訴人則否認有收受此存證信函,被上訴人又未能舉證證明其曾合法催告上訴人履行上述對保等手續,是其顯未依前述買賣契約第七條約定,先定期催告上訴人繳納價金,自無從取得買賣契約第二十二條約定之解除權,故被上訴人宏巨公司曾於八十九年八月十日以存證信函為解除兩造買賣契約之意思表示,並沒收上訴人已繳價金,並不生解除之 效力。被上訴人宏巨公司復以八十九年十二月十八日答辯狀繕本之送達,催告上訴人於十五日內配合辦理銀行對保、稅費預繳等,該答辯狀繕 本於原審八十九年十二月十八日言詞辯論期日送達上訴人;被上訴人再宏公司亦以八十九年十二月二十八日答辯狀繕本送達,催告上訴人於十五日內配合辦理買賣契約第十五條約定之銀行對保、稅費預繳等所有權移轉登記前手續,此答辯狀繕本於九十年二月五日送達上訴人,有收件回執在卷可參(見原審卷第一一七頁)。次查,上訴人亦已自認其並未依被上訴人催告內容辦理該等手續(見原審卷第一○九頁)。雖上訴人係以其業已解除契約為由拒絕辦理對保等手續,但上訴人所為解除契約意思表示不生效力,已如前述,是上訴人拒絕辦理對保手續,並無理由。查被上訴人均於上述催告之答辯狀中已表示: 逾期則以該答辯狀為解除契約之意思表示,不另通知等語,而上訴人本即負有履行上述辦理對保等手續以給付價金之義務,是被上訴人前開定期催告內容表示,並未使債務人即上訴人更受不利益,且債務人即上訴人若於前開催告期限內履行債務,本可免除遭解除契約之不利益,故可認被上訴人此部分催告並為解除契約之意思表示為合法,兩造間買賣契約已在九十年二月二十日因被上訴人解除契約而失其效力。依系爭買賣契約第二十二條第二項約定:「買方(即上訴人)違反第七條第二項規定者,賣方(即被上訴人)得沒收依房地總價款百分之二十計算之金額,但該沒收之金額超過已繳價款者,則以已繳價款為限,買賣雙方並得解除本契約。」,查系爭房地買賣價金共為七百六十五萬元,其百分之二十即為一百五十三萬元。又本項係屬於損害賠償額預定之違約金性質,乃兩造所不爭執者,則被上訴人依該條約定,沒收上訴人已付之價金,並非無據。上訴人以被上訴人沒收之金額過高,依民法第二百五十二條規定請求法院酌減,而依最高法院七十九年度臺上字第一九一五號判例意旨:「約定之違約金過高者,法院得減至相當之數額,民法第二百五十二條定有明文。至於是否相當,即須依一般客觀事實,社會經濟狀況及當事人所受損害情形,以為斟酌之標準。」,茲就被上訴人所辯其所受損害及所失利益之情形分述之:所受損害:代銷費用:四十二萬七百五十元(7,650,000×5.5% = 420,750 )。 公司人事管銷費用:五十三萬五千五百元(7,650,000×7% = 535,500)等,並提出廣告製作及業務銷售合約書、宏巨公司損益表為證。雖上訴人就此陳稱:被上訴人人事管銷費用係用於該公司多數銷售個案及其他行政事務,被上訴人以其全公司支出比例計算管銷成本,並不恰當;另被上訴人應證明確有支出代 銷費用百分之五等語。依據被上訴人與訴外人新聯輝廣告股份有限公司間廣告製作及業務銷售合約書第八條約定:「承攬期間出售房地、車位底價總金額之百分之五點五為甲方(即被上訴人)付給乙方(即新聯輝廣告股份有限公司)之廣告企畫服務費。:::」,系爭房地確已成交乃兩造所不爭執者,是依此契約約定,被上訴 人即負有支付新聯輝廣告股份有限公司廣告企畫服務費之義務,依系爭房地及車位總價七百六十五萬元按百分之五點五計算,被上人受有四十二萬零七百五十元廣告企畫服務費支出之損害自明。至 於公司人事管銷費用部分,被上訴人僅按其全公司支出比例百分之七計算,未區分何者係因系爭房地買賣過程所支出者,亦未證明其確有此部分費用支出,故此部分損害額五十三萬五千五百元,即屬無據。

    所失利益:
      按「財政部每年均就營利事業各種同業,檢定利潤標準,作為課徵所得稅之依據,其核定同業利潤標準,係依據各業抽樣調查並徵詢各該業同業公會之意見而為核定(見所得稅第八十條規定),可謂統計及經驗所定之標準,上訴人審採依通常情形,被上訴人承攬系爭工程可得預期之利益之計算標準,據以核算其損害額,尚屬允當。」(最高法院七十六年度臺上字第一七五八號民事判決意旨參照),而被上訴人因出售系爭房屋予上訴人,依兩造間買賣契約,被上訴人公司自得預期其受有前揭利益。又被上訴 人係依所營事業委託營造廠商興建商業大樓及國民住宅出租、出售業務,從事本件「希望之河」工程,有被上訴人公司變更登記事項卡足參;另被上訴人八十八年度純益率為百分之八,亦有損益表可查,且為上訴人所不爭執者,此與卷附八十九年度同業利潤標準表所定利潤標準相當。是被上訴人因此有所失利益六十一萬二千元(未含利息)(7,650,000﹝總價金﹞×8%﹝純益率﹞=612,000 )。利息損失部分:如前所述,被上訴人至遲已於九十年二月五日合法催告上訴人辦理貸款對保手續,貸款金額五百五十六萬元,乃上訴人所不爭者。迄原審言詞辯論終結時止即九十年四月二十三日,按年息百分之五計算,被上訴人至少受有約五萬九千四百零八元之利息損失。被上訴人雖辯稱系爭房屋已於八十八年十二月前完工,宏巨公司自八十八年十二月間至八十九年八月間即催告上訴人對保,是利息損失起算點應以宏巨公司催告時起算,依據年利率百分之五計算,被上訴人迄今亦至少有十八萬五千三百三十三元之損失(自八十九年一月起則有三十七萬六百六十六元之 損失)等語,但依買賣契約第七條之約定,上訴人逾繳款通知單所載期限十五日並經被上訴人以存證信函催繳後七日內仍未繳納,始有第二十二條違約處罰規定之適用,而被上訴人係於九十年二月五日始合法催告上訴人辦理貸款對保手續,已如前述,則在論究上訴人之違約責任時,自應以被上訴人合法催告上訴人之日為其損害之計算標準,被上訴人此部分抗辯並不足採。以上總計被上訴人所受損害及所失利益共計一百零九萬二千一百五十八元,再參酌現今社會經濟狀況、房地市場交易經濟活動程度等情狀,本院認被上訴人於上訴人履行系爭買賣契約所得享受之一切利益(包括其所受之損害)應為一百零九萬二千一百五十八元,被上訴人依買賣契約第二十二條約定沒收價金一百五十三萬元,顯屬過高,應酌減為一百零九萬二千一百五十八元。

六、查上訴人已繳價金為一百六十二萬元,扣除上述被上訴人得沒收之價金一百零九萬二千一百五十八元,尚有五十二萬七千八百四十二元,被上訴人於契約解除後未返還上訴人,自屬無法律上原因而受利益,致上訴人受有損害,自成立不當得利。另上訴人已繳辦理所有權移轉登記規費、代書費用等共十六萬元,被上訴人尚未辦理所有權移轉登記,此均為被上訴人所不爭執者,並有上訴人提出之暫代收款表足憑。依買賣契約第二十條第二項約定:「產權登記規費、印花稅、契稅、:::代辦手續費:::及各項附加稅捐由買方(即上訴人)負擔,:::」,及第三項約定:「本條買方應繳之稅費,買方於辦理產權登記前,應將此等費用全額預繳,並於交屋時結清,多退少補。」,被上訴人既因契約業已解除,不再為上訴人辦理所有權移轉登記,且此部分金額又非系爭房地價金之一部分,非被上訴人得沒收之違約金範疇,是被上訴人受領此等費用之法律上原因,事後已不復存在,自成立不當得利,被上訴人負有返還上訴人之義務。合計被上訴人應返還之不當得利為六十八萬七千八百四十二元,

七、按數人負同一債務或有同一債權,而其給付可分者,除法律另有規定或契約另有訂定外,應各平均分擔或分受之,民法第二百七十一條前段定有明文。查,被上訴人宏巨公司與再宏公司之出資比例為百分之七十五及百分之二十五,其對上訴人所負返還款項義務均應按此比例分擔,乃兩造所不爭執者。故前述被上訴人應返還之不當得利六十八萬七千八百四十二元,按此比例計算,被上訴人宏巨公司應返還上訴人五十一萬五千八百八十二元,被上訴人再宏公司應返還上訴人十七萬一千九百六十元。從而,上訴人備位聲明本於不當得利之法律關係,請求被上訴人宏巨公司給付五十一萬五千八百八十二元,被上訴人再宏公司給付十七萬一千九百六十元,及自契約解除翌日(即九十年二月二十一日)起至清償日止按年息百分之五計算之法定遲延利息,為有理由,應予准許,上訴人逾此部分之請求,應予駁回。原審就上開應准許部分中之三十二萬八千三百八十二元(宏巨公司部分)、十萬九千四百六十元(再宏公司部分)本息部分,為上訴人敗訴之判決,並駁回其假執行之聲請,尚有未洽,上訴意旨求予廢棄改判,為有理由,爰由本院予以廢棄改判如主文第二項所示。至於上訴人之請求不應准許部分,原判決為上訴人敗訴之判決,並駁回其假執行之聲請,經核於法並無不合,上訴意旨求予廢棄改判,為無理由,應駁回其上訴。
八、據上論結,本件上訴為一部有理由,一部無理由,爰判決如主文。
中華民國九十一年一月二十三日
                                                    民事第三庭
                                          審判長法  官  張  宗 
                                          權
                                                法  官  陳  永 
                                                昌
                                                法  官  蕭  艿 
                                                菁
右正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國九十一年一月二十四日
                                                書記官  尤  峰 
                                                惠
 
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臺灣高等法院 94.08.31. 九十四年度上易字第二四九號民事判決(凶宅一)

文  號: 臺灣高等法院 94.08.31. 九十四年度上易字第二四九號民事判決
日  期: 94/08/31
案  由: 返還價金等
本  文: 臺灣高等法院民事判決                         94年度上易字第249號
上  訴  人  力霸房屋仲介股份有限公司
法定代理人  蔡高明
訴訟代理人  林慶苗律師
複 代 理人  林炎平律師
被 上 訴人  鄒媋敏
    上列當事人間請求返還價金等事件,上訴人對於中華民國 94年1 月6日臺灣桃園地方法院91年度訴字第1066號第一審判決提起上訴,本院於94年8月10日言詞辯論終結,判決如下:
        主    文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
    事實及理由
一、被上訴人起訴主張:被上訴人於民國89年4月5日經由上訴人桃園縣府加盟店即原審共同被告力毅房屋仲介有限公司(下稱力毅公司)經紀員洪義友   之居間,以新臺幣(以下同)500000元向原審共同被告江錦春購買坐落○○縣○○市○○路91巷10之 1號2樓之3房地,被上訴人已於89年5月8日付訖價款,江錦春則交付房地予被上訴人。詎被上訴人遷入後,經鄰人告知88年11、12月間曾有人於系爭房屋內上吊死亡,狀甚恐怖。被上訴人得知後,心中無限畏懼,當日即行搬離, 5日後至臺北縣樹林市租屋棲身至今。查是否曾發生過兇殺案或自殺致死案,乃房地產標的狀況之重要事項,出賣人江錦春顯係故意不告知系爭房屋之瑕疵,爰以起訴狀繕本送達為解除前開買賣契約之意思表示。而原審共同被告力毅公司為不動產經紀業,於本件不動產交易中未告知房屋實況,自屬不完全給付,被上訴人自得依不動產經紀業管理條例第26條第2項及民法第227條及消費者保護法第51條但書規定請求賠償。又力毅公司為上訴人之加盟店,上訴人允其使用「力霸房屋」之名稱、服務標章、營運方式,且上訴人之傳單、房屋快報、雜誌均一再刊登加盟店之服務為「力霸房屋,全國服務」,顯見告知消費者其加盟店之服務即為其本人之行為,自應負保證及表見代理之責。為此訴請原審共同被告江錦春應給付被
上訴人 1052059元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。原審共同被告力毅公司應給付被上訴人 1104118元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。上訴人應給付被上訴人 1104118元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息 5% 計算之利息。其中一人已為給付,其他二人於清償範圍內免 給付義務。原審判決原審共同被告江錦春應給付被上訴人700000元及自91年10月19日起至清償日止按年息5%計算之利息。原審共同被告力毅公司應給付被上訴人552059元及自91年10月19日起至清償日止按年息 5%計算之利息。上訴人應給付被上訴人552059元及自91年6月13日起至清償日止按年息5%計算之利息。其中一人已為給付,其他二人於該給付範圍內同免責任。並就被上訴人勝訴部分定擔保金額為准、免假執行之宣告,被上訴人其餘請求則予駁回。原審共同被告江錦春、力毅公司及被上訴人就其敗訴部分均未上訴,已告確定,僅上訴人就其敗訴部分提起上訴,被上訴人於本院聲明:上訴駁回。<!--more-->

二、上訴人則以:力毅公司僅為上訴人之加盟店,二者為獨立不同法人,力毅公司所屬人事、營業、財務均由其自行掌控,並以力毅公司名義對外為法律行為,該法律行為亦直接對力毅公司生效。上訴人從未將代理權授與力毅公司,亦無同意力毅公司得以上訴人代理人之身分與第三人從事買賣交易,使其行為效力直接歸屬於上訴人云云置辯。並聲明:原判決不利於上訴人部分廢棄。前開廢棄部分,被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。

三、查被上訴人於89年4月5日經由上訴人之桃園縣府加盟店即力毅公司經紀員洪義友居間,以500000元向原審共同被告江錦春購買系爭房地,被上訴人業已付清全部價金,原審共同被告江錦春亦將房地交付原告。惟 88年12月6日曾有訴外人黃春木於系爭房屋內上吊自盡,原審共同被告江錦春及上訴人之縣府加盟店即力毅公司經紀員均未將此事告知被上訴人。而被上訴人於 90年3月間經鄰人透露得悉上情,旋搬離系爭房屋,改至臺北縣樹林市租屋賃居。為兩造所不爭執,並有系爭不動產買賣契約書、剪報、土地及建物登記謄本為證,且據證人即警員吳坤正、鄰居林明得於原審證述明確(見原審卷一第13至15頁、116至118頁、179、195、196頁),並經原審依職權調閱臺灣桃園地方法院檢察署88年度相字第1813號卷宗核閱無訛,應堪信實。

四、按經紀人員在執行業務過程中,應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說。雙方當事人簽訂租賃或買賣契約書時,經紀人應將不動產說明書交付與委託人交易之相對人,並由相對人在不動產說明書上簽章。前項不動產說明書視為租賃或買賣契約書之一部分。不動產經紀業管理條例第 23條第1項、第24條定有明文。是上訴人之縣府加盟店即力毅公司居間仲介房地買賣,自應本於善良管理人之注意義務,就買賣標的物有無依通常交易觀念上之重要瑕疵,加以進行了解並向被上訴人解說。又現今大眾媒體蓬勃發展,『凶宅』訊息如經媒體披露,一般人即得以輕易知悉,而不動產經紀業者又多屬區域商圈經營,對於區域內之不動產概況均有深入之掌握,故仲介業者應竭盡所知向消費者誠實揭露足以影響購買意願之一切重要訊息,至於買賣之標的物是否屬凶宅,如委賣方未誠實告知,一般而言應以該凶宅事件是否已為大眾傳播媒體揭露為據,作為不動產經紀業者是否善盡查知義務之判斷標準,亦經桃園縣不動產經紀人公會以93年7月11 日桃經紀字第 930714號函覆原審明確(見原審卷二第346頁)。查訴外人黃春木於系爭房屋內上吊死亡,逾七日始經人發覺之事實,業經披露於日報,有剪報在卷可稽(見原審卷一第 179頁),上訴人之縣府加盟店經紀人員,專門從事該區域內不動產之仲介買賣,對於該訊息,自難諉為不知,詎其經紀人員竟違背其應盡之善良管理人義務,未對被上訴人進行解說告知系爭房屋有上述重要瑕疵,使被上訴人於不知情之狀況下,花費畢生積蓄購買系爭房地,而系爭房屋之出賣人即原審共同被告江錦春收取價金後,即避不見面,使被上訴人求償無門(參見原審卷一第17至24頁所附被上訴人所提之存證信函影本、信封影本、 臺北市調解筆錄影本),則上訴人之縣府加盟店自可歸責,且有不完全給付情事。而被上訴人因此受有支出房屋買賣價金500000元及仲介費、辦理所有權移轉登記費用、稅款、修繕費及房租52059元,合計552059元之損害,亦據被上訴人提出買賣契約書、買賣所有權移轉契約書、繳款書、收據、房屋租賃契約書(見原審卷一第37至41頁)為證,復為上訴人所不爭執(見本院卷第73頁),自堪採信。

五、本件上訴人否認有授權情事,辯稱力毅公司固為上訴人之縣府加盟店,惟其係獨立之法人,本件買賣之居間乃力毅公司以其名義所為,應由其自負其責,與上訴人無涉云云。然查:一)按公司許他人以其公司名義為同一營業或許他人以其支店名義營業者,他人所經營之公司或開設之店鋪,固不因此而成為本公司之一部,惟其許他人使用自己公司或支店名義與第三人為法律行為,即係民法第一百六十九條所謂表示以代理權授與他人之行為,如無同條但書情形,對於第三人自應負授權人之責任,最高法院著有28年上字第1573號、45年臺上字第461號判例可資參照。(二)力毅公司確為上訴人之加盟店,而上訴人旗下各家均屬加盟店,並無直營店,此據上訴人自承屬實。而依渠等所簽之力霸房屋加盟店連鎖經營契約書第 2條前段約定:「甲方(即上訴人)授權乙方(即力毅公司)使用"力霸房屋桃園縣(市)縣府加盟店"全銜為其對外公開使用之服務標章。」力霸房屋加盟店連鎖經營契約書第 7條本文約定:「1.為維持"力霸房屋"連鎖經營系統整體企業形象,乙方加盟店外觀之招牌由甲方依制式規格提供設計(下略)。」第11條約定:「1.乙方簽約之同時,提供相當於 1000000元之擔保器予甲方辦理抵押權設定(不動產抵押器之標示如附件權利狀影本內容所載)及現金150000 元整,另外開立1000000元本票,給付甲方作為履約之保證。2.乙方給甲方之保證金,以保證乙方遵守本契約之各項約定,如乙方違反本契約、加盟店營管、特約代書管理辦法及情報網路系統之約定時,甲方得逕行填寫本票到期日兌現並沒收保證金,乙方並負責一切損失賠償。3.合約屆滿如乙方不願續約且未有違約行為,甲方應於期間屆滿後30日內無息退還乙方所交付之保證金(含本票)。4.加盟店特約代書所提供之保證票,於其行為侵害客戶權益時,即做為甲方損害賠償之執行標的,方式準用本條第 2款後之規定。」第17條約定:「1.加盟店隸屬於甲方加盟事業部統一管理。2.加盟店營業管理規章由甲方制定。」第19條約定:「甲方得在營業時間內事先通知後檢查乙方業務資料、報表文件及提經營權利,如發現乙方作業錯誤或報表數字有偏差時,甲方得作全面複查前項錯誤或誤差,經甲方全面複查所發現之重大錯誤,甲方有權要求乙方限期改正,乙方不於上述期間內改正時,以違約論。」(見原審卷一第55至57頁)上訴人復自承為維護力霸房屋品牌形象,上訴人會派員抽檢力毅公司成交案件之文件,對其實行監督(見原審卷二第322頁)。準此,就外部觀察言,上訴人既已授權力毅公司使用其「力霸房屋桃園縣(市)縣府加盟店」之服務標章,並為力毅公司設計招牌、宣傳企劃,已足使第三人產生總店、加盟店係同一企業之信賴,進而因信賴被告力霸公司服務標章所表彰之服務品質,而與加盟店進行交易;至渠等內部關係,上訴人限制力毅公司須以其發展之營運方式提供仲介服務,並給予營業稽核,顯具相當程度之控管;足認上訴人已有表示以代理權授與力毅公司之行為。(三)再者,實際為本件仲介之力毅公司襄理洪義友其名片明白印有「力霸房屋縣府加盟店」,且系爭買賣所使用之買賣契約書為上訴人規定使用之制式契約書,每頁均標示有「力霸房屋」字樣,訴外人洪義友復均以「力霸房屋縣府加盟店」名義代收被上訴人交付之各期買賣價金,此觀買賣契約書交款備忘錄上所載「力霸房屋縣府店洪義友代收」甚明(見原審卷第13至15頁、31頁)。更徵上訴人有由自己之行為表示以代理權授與力毅公司之事實,自應負表見代理之責。

六、從而,被上訴人本於表見代理及不完全給付法律關係,訴請上訴人應賠償其所受損害 552059元及自起訴狀繕本送達翌日即91年6月13日起至清償日止按年息5%計算之法定遲延利息,洵屬有據,應予准許。原 審判命上訴人如數給付,並定供擔保金額為准、免假執行之宣告於法並無違誤。上訴意旨指摘原判決不當,求予廢棄改判,為無理由,應 予駁回。

七、至上訴人指稱若本件構成表見代理情事,則原審認力毅公司亦應賠償,即屬矛盾乙節,因力毅公司部分已告確定,非本院所得審酌,故不予論述。又本件事證已臻明確,兩造其餘攻擊防禦方法,核無影響判決結果,爰不逐一論駁,併此敘明。

八、據上論結,本件上訴為無理由,依民事訴訟法第449條第1項、第78條
    ,判決如主文。
中華民國94年8月31日
                  民事第一庭  審判長法  官  張耀彩
                                                  法  官  林金吾
                                                  法  官  盧彥如
正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國94年9月6日
 
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March 28,2008

房地產糾紛判例(一)

文  號: 最高法院 88.12.29. 八十八年度臺簡上字第五九號民事裁定
日  期: 88/12/29
要  旨: 因雙務契約而發生,且立於互為對待給付之債權債務關係,雙方當事人固得行使其同時履行之抗辯權,惟享有同時履行抗辯權之當事人,在他方當事人應為對待給付之義務消滅前,未行使是項權利,其後因已無同時履行之問題,即無再行使該抗辯權之餘地。出租人修繕之義務與承租人租金之支付,在租賃關係存續中,縱認係立於互為對待給付之關係,而得行使同時履行抗辯權,惟在租賃關係存續中,承租人未行使該項權利,於租賃關係消滅後,出租人已無修繕之義務,當無行使同時履行抗辯權之可言。

本  文: 案由:請求遷讓房屋等

主 文
上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由
按對於簡易訴訟程序之第二審判決,其上訴利益逾第四百六十六條所定之額數者,當事人僅得以其適用法規顯有錯誤為理由,逕向最高法院提起上訴,且須經原裁判法院之許可,而該項許可,以訴訟事件所涉及之法律見解具有原則上之重要性者為限,此觀民事訴訟法第四百三十六條之二第一項及第四百三十六條之三第一項、第二項規定自明。所謂適用法規顯有錯誤,係指原第二審判決就其取捨證據所確定之事實適用法規顯有錯誤,亦即該判決本於所確定之事實而為法律上判斷,顯然不合法律規定或違背現存判例、解釋者而言,不包括判決不備理由或理由矛盾,及認定事實錯誤之情形在內。查本件原審以:被上訴人主張上訴人蔡xx自民國八十四年九月十六日起向被上訴人承租門○○○市○○○路七三號八樓之二房屋,供上訴人英x工程股份有限公司(下稱英x公司)營業之用,租金每月新臺幣(下同)五萬五千元,租期一年,期滿續租一次,租金、租期均同,其間於八十六年五月至八月因樓上淹水,造成系爭房屋漏水,地毯積水無法使用,經被上訴人修繕更新地毯後,漏水現象暫告停止,上訴人認已無大礙,遂於八十六年九月一日由蔡xx以相同租金再與被上訴人另訂租約,續租系爭房屋一年,租期至八十七年八月三十一日止。蔡xx僅支付六個月租金,自八十七年三月一日起即未再繳租,且英x公司八十六年八、九、十月份電費及同年十月以後之管理費,均由被上訴人墊付。嗣被上訴人於八十七年七月一日以郵局存證信函催告蔡xx給付欠租,蔡xx於同年月四日收受信函,仍未給付,被上訴人遂以六萬元之酬金委請陳xx律師為訴訟代理人,於同年八月四日提起本件訴訟,並以訴狀繕本之送達為終止租約之意思表示,訴請蔡xx給付欠租、律師費及相當租金之損害金並遷讓房屋,英x公司償還代墊款及遷讓房屋。本件起訴狀繕本於租期屆滿後之八十七年十月二日始合法送達與上訴人,不生提前終止租約之效力。查系爭房屋於八十六年九月一日兩造續租前,已存在漏水問題,除地毯不堪使用,業經被上訴人更新外,其餘並無損壞情形。蔡xx稱第二次漏水係於八十七年元月間發生,因伊到高雄故未連繫修護云云,足見第二次漏水係發生於八十七年元月之後。證人張xx證稱八十六年十二月漏水嚴重,顯與事實不符。參諸民法第四百三十條及第四百四十二條規定,不動產定期租賃,因租賃物毀損致有礙使用收益狀態,而減少其價值,且有修繕之必要,應由出租人負擔者,承租人僅得定相當期限,催告出租人修繕。如出租人未於所定期修繕,承租人亦僅得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用,或於租金中扣除之,此為民法之特別規定,承租人尚不得以房屋有損壞為由,主張同時履行抗辯權,拒繳租金。蔡xx自陳第二次漏水,人在高雄,未連繫修繕,既未請求被上訴人修繕,亦未自行修繕,原不得主張終止契約或自租金中扣除修繕費用,更遑論得據以拒繳租金,其同時履行之抗辯,核無可採。兩造租賃關係既因租期屆滿而消滅,被上訴人請求蔡xx給付欠租及租期屆滿後無權使用房屋至返還之日止相當租金之損害金,自屬有據。查蔡xx積欠被上訴人六個月租金三十三萬元,系爭房屋經勘驗僅會議室窗臺上天花板因滲水而有剝落情形,雖有礙觀瞻,但於會議室之功能並無妨礙,而大門入口玄關處之漏水,亦難謂有不合於使用收益之情形,且蔡xx未自行修繕,自無由主張扣款。次查系爭房屋疏於維護,且裝潢老舊,再行出租必無法收取與原租金額相同之租金,是以被上訴人請求給付之損害金,應以原租金之百分之九十一即每月五萬零五十元為當。蔡xx拒付租金,自屬違約,依租約第十二條規定,應負擔被上訴人因本件訴訟支出之律師費用六萬元。英x公司亦應償還被上訴人代墊款三萬零二百八十八元。蔡xx主張以押租金十一萬元抵銷欠租,尚無不可。英x公司謂受有一百二十萬元之營業損失,並未舉證證明,上訴人主張以之抵銷前述欠租、損害金及代墊款,則乏依據等詞。爰將第一審所為被上訴人全部勝訴之判決,其中命上訴人遷讓房屋部分(此部分未據上訴人聲明不服)及命英x公司給付部分,予以維持;命蔡xx給付超過二十八萬元及自八十七年九月一日起至返還房屋之日止按月計付五萬零五百元損害金部分予以廢棄,改判駁回被上訴人之訴,經核於法並無不合。按因雙務契約而發生,且立於互為對待給付之債權債務關係,雙方當事人固得行使其同時履行之抗辯權,惟享有同時履行抗辯權之當事人,在他方當事人應為對待給付之義務消滅前,未行使是項權利,其後因已無同時履行之問題,即無再行使該抗辯權之餘地。出租人修繕之義務與承租人租金之支付,在租賃關係存續中,縱認係立於互為對待給付之關係,而得行使同時履行抗辯權,惟在租賃關係存續中,承租人未行使該項權利,於租賃關係消滅後,出租人已無修繕之義務,當無行使同時履行抗辯權之可言。本件上訴人於租期屆滿,系爭租賃關係消滅後,始提出該同時履行之抗辯,自非法之所許。且查民法第四百三十條明定,租賃物有修繕之必要,應由出租人負擔者,承租人僅得定相當期限,催告出租人修繕,如出租人未於所定期限修繕,承租人亦僅得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用,或於租金中扣除之。本件上訴人未請求被上訴人修繕房屋,亦未自行修繕,為原審確定之事實,依法自無由扣留租金不付。上訴人對第二審判決提起上訴,指摘原判決謂上訴人不得主張同時履行抗辯權,適用法規顯有錯誤云云,依上說明,容有誤會。此外,上訴人爭執蔡宏亮有無通知被上訴人修繕房屋?原判決認蔡宏亮自陳未聯繫被上訴人修繕房屋,是否與卷內資料不符?及系爭房屋是否已達不堪使用之程度?等。惟此項爭執是否可取,原判決所為判斷正確與否,純屬事實審法院取捨證據、認定事實當否之問題,要與適用法規是否顯有錯誤無涉。依首揭說明,應認上訴人逕向本院提起第三審上訴,其上訴為不合法。
據上論結,本件上訴為不合法,依民事訴訟法第四百三十六條之五第一項、第九十五條、第七十八條,裁定如主文。

文獻參考:

1. 民法債編

第四百三十條(修繕義務不履行之效力)  

租賃關係存續中,租賃物如有修繕之必要,應由出租人負擔者,承租人得定相當期限,催告出租人修繕,如出租人於其期限內不為修繕者,承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。

第四百四十二條(不動產租賃租金增減請求權)  

租賃物為不動產者,因其價值之昇降,當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者,不在此限。

2. 民事訴訟法

第七十八條(訴訟費用負擔之原則)  

訴訟費用,由敗訴之當事人負擔。

第九十五條(裁定程序準用本節規定)  

本節之規定,於法院以裁定終結本案或與本案無涉之爭點者準用之。

第四百三十六條之二(第二審裁判上訴或抗告之限制(一))  

對於簡易訴訟程序之第二審裁判,其上訴利益逾第四百六十六條所定之額數者,當事人僅得以其適用法規顯有錯誤為理由,逕向最高法院提起上訴或抗告。
前項上訴及抗告,除別有規定外,仍適用第三編第二章第三審程序、第四編抗告程序之規定。

第四百三十六條之三(第二審裁判上訴或抗告之限制(三))  

對於簡易訴訟程序之第二審裁判,提起第三審上訴或抗告,須經原裁判法院之許可。 前項許可,以訴訟事件所涉及之法律見解具有原則上之重要性者為限。
第一項之上訴或抗告,為裁判之原法院認為應行許可者,應添具意見書,敘明合於前項規定之理由,逕將卷宗送最高法院;認為不應許可者, 應以裁定駁回其上訴或抗告。前項裁定,得逕向最高法院抗告。

第四百三十六條之五(不應許可之裁定駁回)  

最高法院認上訴或抗告,不合第四百三十六條之二第一項及第四百三十六條之三第二項之規定而不應許可者,應以裁定駁回之。
前項裁定,不得聲請再審。


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